房地產行業融資過程中的財務管理問題研究

王 艷

（大連勝鼎創美置業有限公司，遼寧 大連 116000）

一、目前房地產行業融資現狀

目前房地產企業融資政策：近年來，政府針對房地產企業融資出臺了多項限制性規定，針對各行業融資業務全面收緊，房地產企業融資難度逐步加大。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。也就是2021年的第一天，央行和銀保監會再次給房地產資金監管加碼，要求銀行業金融機構應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，開發性銀行和政策性銀行參照執行。

通過這些政策看出調整過程或加大分化，利好頭部房企、高線城市。調整過渡期將可能產生擾動，具體而言：第一，開發商融資分化。在融資額度有限情況下，商業銀行將優選客戶，整體上有利于財務健康、規模更大的頭部房企。原先擴張較激進的房企受限制會更大，為了抓緊提款被迫削弱議價能力，信用利差可能拉大。第二，按揭額度分化。同理，商業銀行將優先把資源配置于客戶資質更好的高線房地產市場。城市間按揭額度可能出現分化，部分三四線城市的按揭投放額度將受到影響。完善長效機制，保持房地產市場平穩發展。該制度是對房地產長效機制的進一步完善，通過對融資供給端涉房貸款進行管控，意在強化銀行業金融機構內在約束，控制涉房貸款增量規模，保持房地產市場平穩健康發展。

房地產融資能力的財務指標；利用經營性負債獲得資金，對于一些庫存去化速度款、回款周期短、周轉速度快的房地產企業可以做到以自有資金撬動大型項目，杠桿驚人。高杠桿率是房地產企業權益回報率高的重要因素。

二、房地產行業在融資中面臨的風險

1.資金鏈斷裂風險

由于房地產企業對資金需求量大，從項目建設初期至銷售包括后期清算過程，都需要有大量的資金支持，現金為王在房地產企業中體現更為深刻。資金是房地產企業開展業務的基礎和有力的支撐，以往房地產企業都會利用土地融資、在建工程融資，大部分房地產企業在融資渠道上還是存在依賴商業銀行貸款渠道單一，但是在新的行業背景下單一的融資渠道存在著明顯后勁不足，包括新的政策的制約，銀行政策的緊縮，目前單一的融資方式無法支撐整個房地產經營活動對大量資金的需求，加上融資風險的存在，嚴重情況下會直接使房地產企業資金鏈斷裂，影響房地產企業有序發展。

2.融資成本控制風險

在實際財務管理中，首先要通過財務預算對項目全周期融資成本進行測算。在實際使用中，由于各種因素和市場的影響，對現金流發展有一定影響，要根據項目具體情況控制融資成本，避免由于現金回流不足而影響還款進度，增加融資成本。這就需要有專業的人員對融資整個項目全周期包括融資板塊進行預算，如果預算做得不合理，后續隨著市場及客觀環境的變化會產生風險及加大資金成本，就不能起到財務管理的積極作用，不利于企業的穩定和發展。同時，由于不可控因素可能增加融資成本，減少企業利潤。

三、房地產企業加強財務管理的對策

1.做好全面預算管理，重點監控現金流

財務預算是一個綜合性的財務計劃，是企業成本控制工作的核心。對于房地產企業而言，是房地產行業融資過程，是財務預算中的一部分，也是財務管理首先要進行的工作。對預算應該進行精細化管理，從投資前的預算、之后的包括售價、流速、強排方案、成本、運營計劃、融資方案、稅率等影響都要進入預算中。只有不斷改進完善財務預算精細化，才能有效地實施成本控制，可以說財務預算是融匯整個房地產項目運營體系的每一個環節，是企業成本控制工作的核心，對于房地產行業同樣重要。通過財務預算，從而確定在一個完成項目全周期財務融資的融資規模、進度；要做好項目的全周期預算，根據項目的進展和完成情況，據實更新最新發生的銷售、成本等相關運營數據，為經營決策這提供及時的財務分析及更新的財務預算要好預實對比，同時對預算發展執行情況進行監控對比，分析發生變化的原因和產生的影響；對影響利潤以及資金流發展，以及影響整個項目發展的原因，甚至是可能發生的原因進行偏離分析，從而根據項目的需要及完成情況對預算進行及時的調整，保證預算可操作性和執行性。對融資方式、現金流情況、資金成本全面性進行分析，避免不必要的資金成本浪費。這就需要房地產企業要建立一套提高資金使用率的資金預算管理體制，制定相應的管控和獎罰措施來提高資金管理水平。針對各城市公司、項目應該按照預算、有計劃有原則地使用資金，提高資金的使用效率。

2.加強對財務成本的管理

就目前的房地產企業而言，融資增加了企業的運營成本。自國家對房地產行業進行宏觀調控后，融資成本呈現逐漸上升趨勢，對房地產企業而言嚴重影響到各種房地產項目投資拿地以及已有項目的順利開展。

房地產行業屬于資源整合型行業，同時作為一個準金融行業，融資的順暢和體量對項目發展有很重要的影響因素。在復雜的經濟環境中，不能單單依靠一種融資方式，因為這樣不會增加融資成本，可能提高資金風險、利潤風險，可以通過調整融資比例、融資方式等辦法來降低融資成本。

“三道紅線”后，傳統的土地紅利、金融紅利等全部消失，就要向管理要效益；房地產行業融資過程中的財務管理工作顯得尤為重要。理順房地產公司內部的融資標準、融資流程，以保證選擇到最優的融資方式。通過對市場不同融資成本的考慮，評價能夠增加融資額度的可能性，再根據公司自身發展的需要，結合企業的資金狀況，產品情況、運營模式等情況合理確定融資模式，從而將融資成本控制在較低水平，降低房地產行業的融資成本，減小融資風險。

建立健全財務成本管理體系，加強對房地產行業財務成本精細化的管理，這是房地產行業融資過程中財務管理的需要，也是整個房地產行業發展的需要。在房地產企業的融資過程中，要充分考慮到融資過程中各環節的成本需要，注意收入與支出間的關系，通過合理的管理發放，加強對財務成本的有限管理，才能在融資中獲取最大的利益。

3.拓展思路，豐富融資渠道和方式

“三道紅線”的出現，房地產企業一個明顯的變化就是債性杠桿降低，非債務性杠桿增加。前幾年，很多大型房地產公司沖規模、沖千億階段，通過合作開發，快速發展做大了規模。這段時間房地產企業之間的合作，主要是資源的合作，通過資源互補，一些手中有土地，在資金、能力不足的本土房企和全國性規模房企合作，實現了土地資源、人力品牌資源的互補。也有一些通過座子項目來共同成長型大型企業，通過戰略合作來增強資金實力、提高土地獲取能力，利潤獲取能力。

從項目拿地—項目開發—銷售這一有序的環節如果資金鏈出現短缺，就會影響房地產企業的建設周期，影響土地、工程款以及相關費用的支付，嚴重的會使項目停滯，對公司的業務造成不利影響。因此，房地產企業應充分考慮項目發展、全周期、整體區域戰略等必要因素，努力拓展融資渠道。

可以借鑒學習一些集團型大型企業對融資程序設立科學的方法，構建出適合本地區、本企業、本項目的融資成本及風險評估方法，也可以通過中介機構及時有效評估各種融資渠道風險及成本，從而為選擇出適合本企業、本項目的融資方式來降低風險、降低成本。

部分企業融資步伐將受制約，疊加今年疫情影響，銷售增速下降更為明顯，可能會延遲或者取消投資計劃；企業自身就要通過抓銷售、促回款；緩解資金壓力；在投資方面應選擇基本面優質的城市深耕，有利于銷售去化。在經營方面注重對產品和服務的精心打造，試試升級產品。中小房企不排除部分高負債企業出售項目或土地資源。

跨行業合作也是一些企業可以選擇的合作方式；政府在選擇合作對象是，對產業資源非常看重。在土拍市場中，地方政府也從開始一次性出讓土地，轉為關注土地的增值效應例如對回遷房、社會公共事業建設等，價格已經不再是土地市場唯一的決定因素。房企如果在和政府談判拿地過程中，綁定產業資源，在拿地中就會處于更有利地位。

四、結語

房地產企業普遍存在項目建設周期長，外界影響因素大，不確定因素多等特征，因此，房地產企業在融資過程中要提高自身對風險的識別能力和應對能力，更要加強整體的籌劃能力。面對“三道紅線”更應該在投資、經營、融資等方面提升自己的實力，并根據公司發展及整個集團戰略部署等情況，選擇多種融資渠道優化，加強財務管理，以促進房地產企業的穩定、持續發展。