我國(guó)少子老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響研究

孔靈柱 張悅（吉林建筑大學(xué)）

一、研究背景

我國(guó)一段時(shí)期以來都處于少子老齡化程度加深時(shí)期，并在近兩年向日本、韓國(guó)、意大利等發(fā)達(dá)國(guó)家靠近，在未來10-20年期間，老年人撫養(yǎng)比仍將保持高水平，且由于低生育率的影響持續(xù)存在，少兒撫養(yǎng)比仍將繼續(xù)保持在較低水平，由此所帶來的家庭中適齡勞動(dòng)人數(shù)銳減，也在一定程度上會(huì)給我國(guó)家庭住房消費(fèi)造成沖擊。房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要支撐產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)和漲跌無疑是牽一發(fā)而動(dòng)全身，已然成為當(dāng)前社會(huì)各方廣泛關(guān)注的重點(diǎn)。隨著我國(guó)少子化與人口老齡化程度的加深，正確認(rèn)識(shí)到當(dāng)前我國(guó)居民人口年齡結(jié)構(gòu)的變化及其與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系，對(duì)于保障當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展具有重大的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

二、少子老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的理論研究

通過回溯我國(guó)學(xué)者的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)：學(xué)者們多匯聚于研究人口狀況中的老齡化現(xiàn)象對(duì)住房市場(chǎng)的相關(guān)影響，而少子化現(xiàn)象帶來的影響以及少子化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響研究卻很少有學(xué)者涉獵其中。少子老齡化背景下人口與住房?jī)r(jià)格的相關(guān)研究思路與方法仍然有彌補(bǔ)的空間。故本文進(jìn)一步依據(jù)凱恩斯絕對(duì)收入理論與生命周期假說推導(dǎo)少兒撫養(yǎng)比對(duì)住房消費(fèi)影響的理論。

基于凱恩斯的絕對(duì)收入理論，本文首先假設(shè)每個(gè)城市居民的消費(fèi)都是收入水平的增函數(shù)，即隨著收入水平的上升城市居民消費(fèi)會(huì)隨之增加。由于在我國(guó)，住房消費(fèi)在很大程度上占據(jù)城市居民全部消費(fèi)支出，其與收入之間具有的函數(shù)關(guān)系可以表示為：

本文將城市居民的全部消費(fèi)支出分為住房消費(fèi)和其他消費(fèi)，其中c代表住房消費(fèi)；y代表城市居民收入水平，收入水平的高低會(huì)影響住房消費(fèi)的大小；β表示邊際消費(fèi)傾向；α表示除住房以外其他消費(fèi)。

當(dāng)少兒人口數(shù)量增加時(shí)，負(fù)擔(dān)少兒人口在教育、醫(yī)療、文化等方面的諸多消費(fèi)會(huì)增加居民的撫養(yǎng)成本。由（1）式，撫養(yǎng)成本的上升意味著住房消費(fèi)以外的其他消費(fèi)水平的上升，在相同收入水平下的住房消費(fèi)支出可能會(huì)減少。

按照生命周期內(nèi)三個(gè)年齡階段的劃分方法，本文將城市社會(huì)人口劃分為少兒人口（0～14歲）、勞動(dòng)年齡人口（15～64歲）和老年人口（65歲及以上），三類人口數(shù)量分別用child、adult、old表示。根據(jù)國(guó)際有關(guān)少兒撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比的定義，我們可將兩者分別表達(dá)為：

其中表示depchild少兒撫養(yǎng)比，depold表示老年撫養(yǎng)比。

結(jié)合我國(guó)社會(huì)現(xiàn)實(shí)，市場(chǎng)上的住房消費(fèi)大多來自以下兩種情況，一方面來自于適婚年齡的勞動(dòng)年齡人口進(jìn)行的首套住房購(gòu)置行為，另一方面來自于勞動(dòng)年齡人口生育行為導(dǎo)致的子女?dāng)?shù)量增加產(chǎn)生購(gòu)置更大住房面積的改善性住房消費(fèi)。為將城市居民的住房消費(fèi)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化研究，本文假設(shè)一個(gè)15～64歲的勞動(dòng)人口為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)住房消費(fèi)人，少年人口產(chǎn)生的平均住房消費(fèi)水平相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)人的φ倍，稱為少年兒童住房消費(fèi)系數(shù)；老年人口產(chǎn)生的平均住房消費(fèi)水平相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)人的倍，稱為老年住房消費(fèi)系數(shù)。假定城市總?cè)丝跀?shù)為P，C為城市住房消費(fèi)總額，則可以將城市居民平均標(biāo)準(zhǔn)化住房消費(fèi)水平表示為：

根據(jù)生命周期消費(fèi)理論，少兒、成年、老年三個(gè)年齡階段的收入水平存在明顯差異。其中，每個(gè)家庭收入主要來源于勞動(dòng)年齡人口；少兒人口無法從家庭以外獲得收入；老年人口收入主要來源于養(yǎng)老金。為將城市居民的收入水平進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化研究，我們假設(shè)一個(gè)15～64歲的勞動(dòng)人口為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)收入人；少年人口的平均可支配收入水平相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)收入人的δ倍，稱為少年兒童的可支配收入系數(shù)，但由于現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在少年兒童人口的收入問題，少年兒童可支配收入系數(shù)將非常小，本文令δ=0；老年人口的平均可支配收入水平相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)人的γ倍，稱為老年可支配收入系數(shù)。令城市總?cè)丝跀?shù)為p，y為城市居民可支配收入總額，則可以得到城市居民平均標(biāo)準(zhǔn)化人均可支配收入水平為：

為了考察少兒人口數(shù)量的變化對(duì)住房消費(fèi)的影響，即少而撫養(yǎng)比對(duì)于住房消費(fèi)的影響，通過方程（7）將住房消費(fèi)c對(duì)少兒撫養(yǎng)比depchild求偏導(dǎo)數(shù)得到以下：

其中，邊際消費(fèi)傾向β、城市居民可支配收入總額Y、少年兒童人口的平均住房消費(fèi)水平系數(shù)Φ、老年人口的平均可支配收入系數(shù)γ、老年撫養(yǎng)比depold、除住房外其他消費(fèi)α、勞動(dòng)力人口數(shù)adult均為正值，且β、Φ、γ、depold均大于0小于1。由于α與adult的交互乘積一定遠(yuǎn)大于Y，所以有，從而有。

通過對(duì)式（8）的分析可以得出，隨著生育行為的增加會(huì)引起少兒撫養(yǎng)比的上升，能夠提高家庭購(gòu)置改善型住房的意愿，但同時(shí)也會(huì)增加撫養(yǎng)、教育、醫(yī)療等剛性消費(fèi)，由于此類需求的存在，會(huì)對(duì)住房消費(fèi)產(chǎn)生一定程度上的抑制作用。即由理論模型推導(dǎo)發(fā)現(xiàn)，住房消費(fèi)與少兒撫養(yǎng)比呈現(xiàn)明顯的負(fù)相關(guān)系，少兒撫養(yǎng)比的增加會(huì)導(dǎo)致住房消費(fèi)的減少。隨著收入水平的逐步增加以及老齡化的減弱，會(huì)使得少兒撫養(yǎng)比與住房消費(fèi)兩者之間的負(fù)向作用逐漸減弱，即只有在其他消費(fèi)意愿得到基本滿足后，家庭才會(huì)考慮滿足住房消費(fèi)意愿，同比于全社會(huì)更是如此。因此，少兒撫養(yǎng)比上升所導(dǎo)致的其他消費(fèi)增加，會(huì)減弱住房消費(fèi)能力，從而抑制改善型住房消費(fèi)。

三、政策建議

依據(jù)以上分析，人口少子老齡化對(duì)住房市場(chǎng)的影響是存在的，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化水平的高低也導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)區(qū)域差異巨大。為了保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定、建立平穩(wěn)健康運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)前亟需從人口政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等多個(gè)角度入手。

（一）放開人口政策

在過去的三十年中，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的是計(jì)劃生育的基本國(guó)策，這使得我國(guó)由“兩高一低”的人口模式轉(zhuǎn)變成了“三低”模式，雖然這對(duì)于控制人口總量、節(jié)約自然和社會(huì)資源具有重要意義，并且在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)的可持續(xù)發(fā)展。但是，當(dāng)前我國(guó)所面臨的人口問題卻由總量問題變成結(jié)構(gòu)問題，人口少子老齡化不斷加劇不僅威脅到房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，而且危害我們國(guó)家的長(zhǎng)治久安和可持續(xù)發(fā)展。因此，放開人口政策迫在眉睫。

（二）對(duì)需求給予適當(dāng)?shù)拇胧┕芸?/h3>

我們需要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的原則，采取有效措施積極遏制投機(jī)需求，保障住房民生。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。第一，多主體供給要突破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一供給模式。在傳統(tǒng)意義上，我國(guó)的房地產(chǎn)交易模式一直是由房地產(chǎn)商供房—消費(fèi)者購(gòu)買為主導(dǎo)，這樣的房?jī)r(jià)就完全由市場(chǎng)所決定，在如今房?jī)r(jià)高企的情況下，自然有很多存在剛性需求的潛在消費(fèi)者買不起房，“蟻?zhàn)濉北闶瞧渲械牡湫汀５牵绻槿肫渲校蔀榈诙┙o主體的話，此類問題便能迎刃而解。目前，一些城市已經(jīng)開始進(jìn)行嘗試，通過減少共有產(chǎn)權(quán)住房、公共租賃住房、自住商品房等等，并取得了良好的效果。第二，多渠道保障要結(jié)合具體對(duì)象有針對(duì)性地提供不同屬性的住房。我國(guó)針對(duì)低保戶、農(nóng)民工、大學(xué)生等不同的群體推行不同的住房政策，如保障房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等，取得了重要的成效。

（三）房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)有的放矢

房地產(chǎn)調(diào)控既要靈活性，又要穩(wěn)定持續(xù)性。觀察我國(guó)施行的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，可見靈活有余而穩(wěn)定不足。靈活多變的政策能夠解一時(shí)之急，卻不能根治痼疾。我國(guó)的房地產(chǎn)政策多重視短期的、表面的成效，常常局限于“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，這樣不僅損失了國(guó)家政策的公信力，而且不利于建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，注重調(diào)控的持久效果十分必要。