中小型房地產企業項目成本與進度管理分析

◎茶仕光

現如今，中小型房地產企業項目開展過程中，常常要求項目經理把控整個項目管理工作。然而，在項目成本與進度管控方面，由于人為、制度、技術等因素的影響，經常出現一些不必要的問題，難以達到預期的項目管控效果，嚴重影響中小型房地產企業的經濟效益與未來發展。因此，有關企業單位需要予以重視，結合實際項目展開分析，實施有效的項目成本與進度管控措施做好動態的全過程項目管控。基于此，本文結合某中小型房地產企業項目進行探討，詳細分析項目成本與進度管理優化策略，這對于其他項目管理具有一定指導意義。

一、中小型房地產企業特征分析

第一，組織結構特征方面。表現為管理跨度寬、部門化程度、正規化程度低等，有線性和職能型為常見的中小型房地產企業的組織結構，其中職能型組織結構在房地產企業運作中實用性更強。第二，人力資源特征方面。表現為專業型人才稀少、人員流動頻繁、人員管理手段過時等，導致人力資源的不足。第三，企業制度特征方面。表現為制度不健全、售手續不齊全、管理機制不健全等，使得項目管理過程中項目進度與成本耗費超出規定范圍。

二、房地產項目成本與進度管理的重要意義

（一）增加企業經濟效益

實際上，項目成本與進度管理水平的提升對于房地產企業經濟效益都有著一定的影響。首先，項目成本管理是直接影響工程造價控制效果的關鍵因素，通過強化項目成本管理，直接幫助房地產企業節約各個環節的成本，實現造價的有力管控，避免出現不必要的費用支出，達到節約資金的目的。其次，項目進度管理間接影響項目建設的經濟效益。如果項目進度管控不當，將可能耽誤工期，導致施工時間延長，進而增加不在預算中的成本費用，使得房地產企業蒙受一定的經濟損失。反之，項目進度管理工作到位，在規定時間內完成建設任務，達到預期的項目建設效益，甚至為企業增加經濟收益。因此，項目成本與進度管理工作的開展極為重要，有助于增加企業經濟效益。

（二）提升企業管理水平

眾所周知，無論是項目成本管理，還是項目進度管理，都是項目管理中的關鍵內容，這在中小型房地產項目中也不例外。通過強化項目成本管理與進度管理，可以加強項目管理，促使領導掌握項目的實際管理情況，更是能反映出房地產企業的經營狀況。首先，在項目成本管理過程中，通過有目的、有方法地進行成本管理，將更利于項目資源的優化配置，提高項目成本管理水平。其次，在項目進度管理過程中，通過有計劃、有原則地進行進度管理，有助于提升管理效率，推進各個工序的順利開展，為工程順利完工增加保障，提高綜合管理水平，滿足中小型房地產企業的項目管理需求，久而久之，房地產企業整體管理水平將得到提升，極大地推動房地產企業未來的長遠發展。綜上，項目成本與進度管理的重要意義還體現在能夠提升企業管理水平方面。

三、中小型房地產企業項目成本與進度管理策略

（一）項目背景分析

某小區工程項目為二期工程，由2、3#樓組成，項目工期較緊。2#樓設計上為24層（包含樓中樓），采用的框架剪力墻結構有地下室，建筑高度達到80m，建筑面積大致為1.5 ㎡萬 左右；3#樓樓高設計為27層，同樣的結構形式，建筑總高度可以達到86米，建筑面積預估為2萬㎡左右。以往該企業項目工程管理模式和執行過程都存在著一些問題，主要體現在項目成本與進度管控方面。為此，新項目負責人組織專業團隊，重點圍繞該小區工程項目的成本管理與進度管理進行分析，采取一系列管理措施，致力于提高項目成本與進度管理水平。

（二）常見問題分析

1.項目成本管理問題。

（1）前期成本估算問題。

其一，成本估算不精準。中小型房地產企業在項目開發前，為節約項目資金，必須提前執行項目成本計劃，細致估算目標成本，確定投資額等詳細指標信息，從而保障目標成本實施順利，為決策者提供重要參考。但是，實際成本估算時，中小型房地產企業缺乏專業人才，大多數都是根據經驗進行估算，存在較多的主觀猜測成分，導致成本估算的合理性與精準性難以保證。其二，成本測算不到位。設項目設計階段要求單位做好成本測算工作，加強各個環節的綜合考量。但是，由于政策欠缺考慮、材料價格變化等方面的影響，導致測算環節存在諸多疏漏之處，測算結果不具有可靠性，未能提供科學參考。其三，成本預算不科學。就房地產開發項目而言，常常具有成本高、工期長的特點，導致成本核算工作負責，預算問題頻發，各個環節的預算把控難度加大。不僅工程成本預算編制缺乏完整性，其預算結果科學性也不能得到良好保證，致使項目目標成本確定出現問題，存在目標成本不夠精準的情況。其四，投資概算不精準。部分項目前期成本管控中存在投資概算計算環節的疏忽，可能選擇的計算方法不科學，投資概算方案不科學，導致最終的投資概算誤差較大，難以實現前期向蜜鳥成本的有效管控。

（2）動態跟蹤管理問題。

首先，成本管理制度不完善。為加強房地產開發項目的動態跟蹤管理，必須要配置健全的管理制度，但是，有些企業只關心進度目標、質量目標，欠缺成本控制目標，成本管理制度有所欠缺，難以實現成本管控責任的具體劃分，很多房地產開發項目部門都缺乏協調溝通，成本費用的動態跟蹤管控效果不佳。其次，成本跟蹤執行計劃不夠精細化。通常結合項目目標成本將成本進行分解，便于加強各個單元成本的動態管理。但是，這些目標成本的分解方法卻欠缺合理性，導致分解粗略，不夠細化，甚至存在脫離實際的情況，合同執行進度未能與實際情況進行有效對應，最終出現信息不對稱的問題，影響項目動態跟蹤管控效果。最后，欠缺動態成本跟蹤系統。動態跟蹤管控的關鍵在于動態化，加強整個項目全過程的管控，然而，項目跟蹤各個階段都存在成本主動控制不佳的現象，最后導致造價變更。另外，欠缺施工階段的全過程動態成本管控。一是缺乏各個建設目標的協調，致使一些施工目標存在沖突，不得已造成多余成本費用支出；二是施工變更問題影響，由于疏忽等原因，造成后期出現項目變更問題，使得投資方不得不需要重新進行施工，不僅耽誤工期，還造成較大范圍的成本浪費；三是現場簽證過多，簽證管理存在敷衍問題，極不利于施工階段的成本跟蹤管理。

（3）后期造價結算問題。

后期造價結算過程中，往往存在結算不精準的問題，主要表現在以下幾個方面：第一，未做到逐項審核。部分分項項目審核存在疏漏，未能按照順序要求或者對照合同等一一逐項審核，導致結算不準確；第二，計算不嚴格，存在漏項、重復計算等問題，審核結果缺乏科學嚴謹性；第三，項目交接工作不到位，由于遺留問題較多，經常導致利益糾紛的發生，未能達到成本管理目標要求。

2.項目進度管理問題。

（1）數據更新不及時。

中小型房地產企業的資金有限，一般只開發個別部門或者預算等模塊的業務管理系統，不僅系統單一，而且各個模塊之間還可能出現數據口徑不同的現象，導致各個系統模塊傳遞信息不一致、同一數據需要在各個系統模塊進行轉錄等，極大的影響項目的進度，還可能出現數據誤差，導致數據更新不及時，設計單位與施工單位配合不當，造成項目成本費用的不必要支出。

（2）施工進度計劃不合理。

要想加強施工進度管控，項目人員必須提前制定施工進度計劃，主要針對項目內容時間安排進行劃分，從而加強各個環節的進度管控。然而，很多施工進度計劃欠缺對于項目實際情況的考慮，未能充分考慮夜間施工擾民等方面，還存在進度計劃不詳細等問題，使得施工進度計劃不合理，未能起到項目進度管理的作用。

（3）進度管理反饋機制不完善。

進度管理反饋機制的建立就是為項目管理人員提供方便，確保實時都能掌握項目進度信息。然而，部分工程項目進度管理中存在反饋機制不完善的情況，主要表現為反饋機制單一、反饋工作質量不高等方面。一些項目人員僅僅通過觀看施工進度了解基本情況，導致反饋信息存在片面性等，還有些項目缺乏先進信息系統建設，導致項目進度管理先進性與有效性不足，通常不能在第一時間接收反饋信息。

（4）獎懲制度欠缺。

獎懲制度欠缺也是項目進度管理中常見的問題之一，獎懲制度建設的意義就是為了激勵員工，按時保質的完成施工任務。但是一些項目人員忽略這部分的考量，未能充分發揮出獎懲制度作用，導致部分施工人員操作散漫，項目建設拖沓，難以按期竣工。

（三）項目管理策略

1.成本管理措施。

（1）做好前期成本估算。

第一，加強成本估算。在投資決策階段，項目方采取市場調研方法進行細化分析，并由對應的成本部，工程部，銷售部根據往期數據估算出項目的投入產出及利潤情況，通過與類似項目或周邊項目類比反復論證，估算出房地產項目各項成本中，土地費用、各種稅收約占房價的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，為管理層是否立項提供依據。第二，加強成本測算。管理層決定立項開發后，項目進入規劃設計階段，設計階段對成本總量起著決定性作用，為此，項目人員充分考慮政策，材料，稅費等內外部因素產生的成本費用，進行精密的測算。最后測算結果審核通過后作為了項目成本預算的依據。第三，加強成本預算。根據成本測算數據和最終的施工圖紙，要求工程，質量等部門進行完整的工程成本預算，各相關部門對相關費用進行預算；綜合部對日常管理費用預算等，最后由財務部對各項預算費用進行匯總，形成最終項目預算，經管理層批準的預算數據，形成最終的項目目標成本。第四，加強投資概算計算。該小區工程項目成本管理過程中，為抓好前期項目成本控制工作，項目管理者將重點放在投資概算計算方面。主要采用生產規模指數法進行計算，確保投資概算準確性。通過進行科學投資概算，確定其項目成本管理目標，并指導后續各個階段成本控制工作，在投資概算方案可行性分析后，確保該項目投資概算誤差控制在15%以內，強化成本預估管控，實現前期項目成本的有效管理。

（2）加強動態跟蹤管理。

首先，完善成本管理制度，結合該小區項目實際情況，修訂相關制度，并由專業人員共同參與和執行工作細則，針對各個部門職能與成本管控要求等完善成本管理制度，避免過于關注進度、質量管控導致成本管控方面的忽視，實現成本動態跟蹤管理，充分發揮出成本管理制度的作用。其次，成本執行計劃精細化。為解決目標成本分解粗略的問題，項目人員采取橫向或者縱向分解的方式，在橫向分解中，結合內部構件與實際情況，將成本費用分解落實有關項目部門；在縱向分解中，結合項目目標總成本，根據成本核算部分加以目標分解，有效確保成本執行計劃的精細化。最后，健全動態成本跟蹤系統。由于該小區項目涉及內容較多，包括土地費用、建安工程費用、配套設施入費用等等，而且每個環節都需要消耗成本，所以要加強項目成本動態的全程跟蹤，為達到這一目的，項目方結合周邊類似項目進行對比分析，針對未在合同中的數據內容等加以精準評估，從而完善動態跟蹤系統，助力項目目標成本的快速實現。此外，重點加強施工階段動態跟蹤管理。一是積極協調成本目標、質量目標與進度目標，避免出現多余成本費用支出。二是加強施工變更的嚴格控制，項目方盡量在前期進行工程變更，減少后期工程項目變更現象的出現。同時，嚴格審核該小區工程變更情況，進一步把控施工階段的成本管理。三是減少現場簽證，結合圖紙與合同等嚴格審核施工方提出的簽證內容，起到強化項目成本管控的作用。

（3）確保造價結算精準。

首先，采取逐項審核措施，對照小區建設實際建設情況與合同要求等，針對現場簽證費用、工程量等部分加以嚴格計算與審核，最終保證項目結算結果科學準確性；其次，做好工程項目交接工作，各方都積極進行協調，避免遺留問題的出現，最終該項目沒有一起利益糾紛事件的出現，達到該工程成本管理目標要求。

2.進度管理措施。

（1）利用ERP系統整合數據信息。

為解決數據更新不及時的問題，加強項目成本與項目進度管理，該項目方采用現代化信息管理系統，ERP系統的應用成為關鍵。針對ERP系統而言，它是常見的現代化企業管理軟件，包含生產資源管理、財務管理、業務流程管理等功能，通過加強該軟件的應用，有助于幫助項目管理人員進行數據信息整合、及時更新數據信息等，從而避免出現各個模塊信息不對稱等方面的問題，真正確保信息傳輸的準確性與及時性。基于此，在小區項目建設過程中，項目人員通過利用該管理軟件，將所有財務數據信息進行整合，保證成本分析與財務數據的真實性、有效性，實現項目管理工作效率的提高，同時，促使整體小區項目管理工作變得更為規范化與精細化。

（2）制定合理的施工進度計劃。

為確保按時完成施工，項目方提前制定施工進度計劃。在項目正式開工之前，主要結合小區工程項目特點，環境特點等進行施工計劃制定，充分考慮了夜間擾民等因素的影響，禁止在夜間施工，并劃分詳細的施工進度計劃，針對各個環節進度有著嚴格要求，確保進度按照計劃順利推進。

（3）建立進度管理反饋機制

為防止進度管理方面出現問題，采取建立進度管理反饋機制的方法，方便結合工程建設實際情況調整進度計劃，確保項目方隨時了解小區工程的建設進度、偏差大小以及相關問題等，真正解決進度問題。在進度管理反饋機制建立過程中，主要實施定期開展例會、工作報告等方法，此外，還引進BIM等工程管理信息系統，利用先進技術提高項目進度管理信息反饋能力，確保管理者及時得到反饋信息，第一時間進行調整，避免延誤工期。

（4）實施獎懲制度。

項目方還采取獎懲措施，通過實施獎懲制度，針對參與工程建設人員的行為加以鼓勵和約束，進度管理過程中，有多名人員負責溝通，推動交叉施工辦法的有力執行，為項目進度管理作出積極貢獻，最終獲取一定獎勵，甚至工程提前完工，真正做到按期竣工，實現進度方面的管理管控。

四、結語

伴隨我國房地產事業的快速發展，很多人開始關注中小型房地產企業的項目管控質量，因為中小型企業規模小、資金少、風險大，容易由于項目管控不當而出現耽誤工期、成本增加的現象。因此，有必要加強中小型房地產企業項目管理。所以，在本文某房地產企業項目管理過程中，項目人員根據自身經驗與項目實際情況，實施一系列有效的成本管理與進度管理措施，強化各個環節的項目管控，最終項目管理水平得到提升，順利在規定期限內完成項目建設任務，深受各方好評。