房地產企業應對新業態策略選擇

◎李靖奇

一、新業態的理解

新業態是指基于不同產業間的組合、企業內部價值鏈和外部產業鏈環節的分化、融合、行業跨界整合以及嫁接信息及互聯網技術所形成的新型企業、商業乃至產業的組織形態。新業態的形成原因：信息技術革命、產業升級、消費者需求倒逼是推動新業態產生和發展的三大重要因素。信息技術革命：工業化和現代化發展歷史上，信息技術革命對產業發展產生廣泛深入的影響。目前已經出現或還未出現的新業態，就是在信息技術發展的產業化和市場化應用中形成和發展的。一是信息技術形成電子信息產業，引發產業形態和模式創新。20 世紀后期飛速發展的電子信息產業是新業態出現的重要背景。從個人電腦到互聯網，再到云計算，物聯網和大數據，以及目前方興未艾的基于4G 的移動互聯，電子信息產業發展的每一個階段都催生出了大量的新業態。改革開放以來，在經濟高速增長與市場旺盛需求的多輪驅動下，我國房地產行業發展迅猛。但隨著近年來經濟增長放緩、市場需求下降、購房政策收緊與經濟產業結構調整、金融土地約束政策出臺、供給側改革去庫存力度加大等多種因素影響下，我國房地產產業發展面臨著嚴峻挑戰與生存壓力。不論是住宅類地產企業，還是城市開發類與商業類地產企業，抑或近年來興起的科技地產與工業地產企業，都需要思考一個重要問題：房地產行業的新業態或稱之為新趨勢？房地產行業不僅是社會發展基礎與保障產業，也一度成為我國經濟發展與解決就業的支撐產業。因為房地產行業不僅提供社會住房需求，也帶動了近70 多個關聯產業的發展，對帶動經濟繁榮、解決社會就業起到重要支撐作用，同時由于特有建設用地供給制度，也為政府財政提供來了重大支撐。在當前發展新的時期，各類房地產企業都遭遇了新的挑戰。一是住宅類房地產發展受限。二是商業地產類房地產遭遇制約。三是城市建設類地產發展緩慢。四是工業類房地產發展畸形。五是房地產產業轉型落入發展陷阱。

從當前新業態下房地產行業發展的趨勢看，一是從“項目時代”進入“產業時代”。由于我國改革開放初期有著強大的市場消費需求，經濟的發展基本是依靠眾多產業項目與單一企業形式來實現驅動的模式。而經過多年高速發展，產業發展從鏈條完善度，到建設布局，再到產品生產規模，尤其是市場需求也出現了革命性、顛覆性的變化，當前產業發展必要立足于整體經濟與市場的需求與變化進行規劃、布局，而不可再僅僅思考某一企業、產品。二是從“布局時代”進入“融合時代”。經過多年快速發展，大多數產業到了產業內部整合要素資源，產業間進行多產業協同協調發展，產業外部環境進行產業與金融、產業與城市發展，產業與社會發展融入融合發展的新階段。四是從“建新時代”進入“盤舊時代”。從現實來看，對眾多產業發展來說，不再是上產能、新建工廠、擴大投資的階段，而應該把重要力量放到產業要素整合、產業閑置資源盤活、產業低效產能提升的“盤舊工程”上。五是從“自我時代”進入“服務時代”。還應該清楚看到，當前不管一個企業，還是一個產業都不再是自我發展階段，而應該融入整個經濟發展、市場潮流與社會趨勢中去，全面進入服務時代。服務既需要發展理念的轉變，更是自身發展的需求。

二、房地產企業應對新業態的策略

對于房地產企業應對新業態發展而言，在宏觀層面應在積極應對外部環境，如政策環境、經濟環境、社會環境、科技環境、人口流動環境等方面進行科學研判并進行有針對性策略的選擇。而應對外部環境變化的前提和根本則是圍繞房地產企業自身管理強化進行各項工作開展，對此，本文選擇自身管理、信息化建設以及房地產企業檔案決策支持作用發揮等三個企業內部管理中的重點進行淺要的分析，作為房地產企業強化自身管理，積極應對外部環境變化，努力在新業態下實現企業做大做優做強的策略選擇。一是房地產企業應對新業態下的自身管理。首先，房地產企業適應新業態下的自身管理原則。房地產企業發展自身管理體系構建的原則可以考慮以下原則。合法性原則，房地產企業發展自身管理體系構建及具體管理內容必須符合國家的相關法律、法規、制度；合理性原則，房地產企業發展自身管理體系構建與管理內容必須是結合房地產企業發展自身管理工作的實際，能夠切實服務房地產企業發展管理需要的內容，避免硬搬照抄現象發生。實效性原則，房地產企業發展自身管理體系構建與實施，需要以取得房地產企業發展自身管理實效為原則，真正發揮自身管理的效能和作用。其次，房地產企業自身管理體系構建的內容。房地產企業發展自身管理體系構建的內容應按照相關管理制度，以財務管理為中心，圍繞房地產企業發展內部管理中的預算管理、采購管理、固定資產管理、合同管理等重點內容進行自身管理子系統的創設，并且實現內容管理各個子系統的互通互聯，進而構建房地產企業發展自身管理體系，同時，在具體內容建設上，應根據房地產企業發展自身實際情況，進行個性化設置，并且隨著房地產企業發展發展策略、發展目標的不斷優化，動態調整房地產企業發展自身管理體系的具體內容，使之始終能夠為房地產企業發展高質量發展服務。其三，房地產企業發展自身管理實施。房地產企業發展自身管理體系的構建是為了能夠更好的進行房地產企業發展自身管理。在房地產企業發展自身管理體系構建完成后，房地產企業發展自身管理的實施是房地產企業發展自身管理的核心。在房地產企業發展自身管理體系框架下的自身管理實施，應建立與房地產企業發展自身管理體系相適配且能夠服務于房地產企業發展自身管理的基礎環境，同時還應對房地產企業發展自身管理體系下自身管理情況實施的情況進行動態跟蹤，總結經驗，梳理問題。此外，還應在房地產企業發展自身管理動態跟蹤的基礎上，進行科學、客觀、準確的房地產企業發展自身管理體系的及時修正，以保證自身管理體系與自身管理目標和需求的一致性。最后，還應對房地產企業發展自身管理實施的效果進行評價，并對評價結果及時反饋給相關部門、相關環節，以便利于總結經驗，改進問題，持續提升房地產企業發展自身管理的效能。二是房地產企業應對新業態下的信息化建設。隨著房地產企業適應新業態的發展，在信息化基礎環境建設方面都取得的了一定的成效，并且有較為完備的信息化建設基礎環境，而如何更好的發揮大數據技術成為了當前房地產企業適應新業態發展所需要進一步強化信息化建設的關鍵。大數據支持下的房地產企業信息化建設，需要構架以大數據技術為支撐的管理體系，通過融合新業態下的制度建設、崗位設置、流程規范以及機制配套等實現大數據賦能房地產企業發展，更好的為新業態下房地產企業發展提供決策參考支持。對于大數據與房地產企業發展的開展而言，應具體在以下幾個方面進行相應管理體系的構建。首先，大數據支持下的房地產企業信息化建設應建立相應的制度進行管理。大數據技術在房地產企業發展中的應用是信息技術不斷發展與經濟社會相結合的創新探索，在具體工作中，圍繞大數據技術與房地產企業發展應建立符合兩者相應規范的制度，通過制度建設使大數據技術能夠真正融入到房地產企業發展中，更好的發揮大數據技術優勢，實現房地產企業發展工作質量的進一步提升。其次，大數據支持下的房地產企業信息化建設應完善相應的技術支持崗位。在房地產企業發展中，隨著大數據技術的參與，應在崗位設置中進行相應的調整和完善，將信息技術支持崗位作為房地產企業中的補充崗位，與其他房地產企業崗位進行統一的崗位設置和職責明確，進而實現大數據支持下的房地產企業發展高質量開展，更好的釋放大數據技術在房地產企業發展中的效能。第三，大數據支持下的房地產企業信息化建設應對相應的流程進行規范，尤其是在涉及數據信息保密的內容方面。大數據支持下的房地產企業發展在流程管理方面，也應考慮到互聯網及信息技術所帶來的安全性問題，以信息安全為紅線，對相應的房地產企業發展流程進行完善、修正，從而使房地產企業發展的流程能夠在符合信息安全的情況下，更好的實現大數據技術對于房地產企業發展工作的積極、正向支持作用，避免出現信息安全風險及相關違規情況的發生。第四，大數據支持下的房地產企業信息化建設應創新相應管理機制。隨著大數據技術參與到房地產企業發展中，相應的大數據技術與房地產企業發展兼容的機制建立應完善，特別是安全防范機制、激勵機制、創新機制、人才培養機制等方面的促進大數據技術更好的助力房地產企業發展的機制，應進行更加深入的探索與應用。三是房地產企業應對新業態下的企業檔案決策支持作用發揮。首先，加強對房地產企業檔案管理規范化工作重要性的認識。隨著房地產管理的不斷完善，房地產企業檔案更為重要的是通過檔案的整合、開發、編研，為房地產企業高質量發展，積極應對外部環境變化，適應新業態發展，提供有益的決策支持，因此，對于房地產企業而言，提升對房地產企業檔案管理工作的認識，在思想上認識到房地產企業檔案在房地產企業決策、日常管理以及人力資源管理等方面所發揮的決策參考作用，并通過組織管理、具體措施落實等工作內容真正發揮出房地產企業檔案的憑證作用。其次，加強對房地產企業檔案管理的組織領導。提升認識是為了更好的組織開展房地產企業檔案的管理工作，在企業管理層面應加強對房地產企業檔案的組織管理，通過制度建設、崗位設置以及相應的環節流程管理等實現房地產企業檔案管理的規范化實現，在強化組織領導的具體措施上，應成立強化房地產企業檔案管理的領導機構，從企業發展戰略與積極應對房地產行業新業態的高度認識房地產企業檔案的重要性，通過領導機構的建立能夠更好的協調房地產企業各個部門之間檔案管理的效率，實現集中式檔案管理模式，更好的為房地產企業檔案后續管理與決策支持提供保障。第三，加強對房地產企業檔案管理質量提升的配套機制創設。房地產企業檔案是在企業管理各個環節開展工作中形成的各類檔案，將各類檔案進行集中統一管理為企業科學決策、詢證決策提供了保證，因此，在房地產企業檔案管理規范化工作中，一方面是在管理層面進行相應的工作開展，同時也要圍繞著實現房地產企業檔案決策作用的發展目標進行相應的機制配套，使房地產企業檔案能夠在自身強化與機制推動的協同模式下更快、更好、更高質量的實現。在房地產企業檔案管理規范化配套機制的的創設中，信息共享機制是最為基礎也是最為關鍵的機制創立，通過該機制的建立，形成房地產企業檔案信息庫，為后續房地產企業決策、管理提供參考文獻和參考數據。此外，對房地產企業檔案管理還應建立考核機制、獎勵機制、懲戒機制等，通過機制的創設激發內生動力，更好的完成房地產企業檔案決策支持的目標。

三、房地產企業應對新業態的對策建議

房地產企業適應新業態發展是一項系統性、長期性工作，必須持續提升、優化房地產企業自身管理管理質量。在房地產企業適應新業態發展的探索與實踐中，結合工作實踐，本文提出強化理論學習、注重業務借鑒學習、加強信息技術與自身管理相融合等三個方面的工作建議。具體言之，一是房地產企業適應新業態發展應強化理論學習。隨著房地產企業自身管理管理工作日益受到重視，相關自身管理與實踐的創新研究成果不斷出現，不僅僅豐富了自身管理在理論研究方面的深度和廣度，同時也對自身管理實踐工作有著指引作用，在房地產企業自身管理工作中，應始終將自身管理理論學習作為開展各項管理工作的前提和基礎，通過持續的學習創新理論、創新做法，提升自身管理水平，使房地產企業自身管理真正的能夠適應新業態的發展，并以自身管理質量的提升更好的適應新業態，服務社會，產生更好的社會效益。二是房地產企業適應新業態發展應注重業務借鑒學習，隨著房地產企業更好的適應新業態目標和要求提出，在房地產企業自身管理工作實踐中，各個區域、各個領域的房地產企業在自身管理工作中不斷探索，形成了大量能夠促進和提升房地產企業自身管理效能和質量的好經驗以及成熟做法，在自身工作開展中應善于學習和借鑒好的經驗和成熟的做法，將這些創新做法和經驗與自身工作實際相結合，促進和提升自身自身管理的質量，形成符合的房地產企業自身管理的創新方法和舉措，為房地產企業更好的適應新業態發展，提供有力的支撐和風險防范。三是房地產企業適應新業態發展應善于將信息技術與自身管理工作進行深度融合。隨著信息技術的不斷發展，信息技術所創新實現的數據庫、大數據挖掘技術、大數據分析技術、人工智能技術等都為各項工作的收集、整理、分析、應用提供了強大的技術支持，在房地產企業自身管理工作的實踐中，形成了大量的自身管理文獻、自身管理數據，通過信息技術與自身管理工作的融合，實現以信息技術支持自身管理數據分析、數據評估、數據決策支持等功能的實現，能夠更好的提升房地產企業自身管理管理的質量和效能。因此，在房地產企業自身管理管理工作的具體探索和實踐中，應充分運用信息技術為評估評價以及全過程監管提供有力的支持，進而為后續決策和完善優化自身管理工作提供強大的數據、文獻等技術支持，以便于更好的適應新業態下發展的各類需求及風險防范。