房地產(chǎn)一級開發(fā)的風(fēng)險及應(yīng)對

文／季潔 云南華創(chuàng)會計師事務(wù)所（普通合伙）云南昆明 650000

引言：

近年來，國內(nèi)參與到一級開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在不斷增多，這顯然與房地產(chǎn)一級開發(fā)所具有的利潤高、影響大、規(guī)模大以及彈性高的優(yōu)點(diǎn)密不可分[1]。但是其存在如此多的優(yōu)勢之余，過程中暴露出的風(fēng)險也需要引起房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員的高度重視。

1、房地產(chǎn)一級開發(fā)的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)一級開發(fā)帶有一定的特殊性，主要包括土地的拆遷、收儲以及配套設(shè)施整理等工作內(nèi)容，其特征集中表現(xiàn)在這樣幾個方面：

1.1 房地產(chǎn)一級開發(fā)具有收益穩(wěn)定、風(fēng)險較低、需求穩(wěn)定的市場特征

土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)所能接觸到的最前端的資源，而伴隨土地資源的有限性以及社會用地矛盾的日益突出，土地資源的價值可謂與日俱增。而且單純從市場經(jīng)濟(jì)的角度來進(jìn)行剖析，房地產(chǎn)一級開發(fā)并不存在土地方面的價值風(fēng)險，本身的流動性也較低。

1.2 房地產(chǎn)一級開發(fā)業(yè)務(wù)具有資金密集型的特征

房地產(chǎn)一級開發(fā)，大多是在市區(qū)或者郊區(qū)的某一塊比較完整的片區(qū)，占地面積大，而且伴隨房屋拆遷及人員安置等現(xiàn)實問題，僅僅是拆遷費(fèi)就是一筆不菲的數(shù)字。所以房地產(chǎn)一級開發(fā)業(yè)務(wù)，呈現(xiàn)出典型的資金密集型的特征，而且隨著時間的推移、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，這種特征還在不斷加劇。

1.3 房地產(chǎn)一級開發(fā)的過程相對簡單，而且其對應(yīng)的資金路線圖較清晰

從現(xiàn)金流的角度來說，房地產(chǎn)一級開發(fā)所需要投入的資金，主要用于征地、拆遷以及市政基礎(chǔ)建設(shè)使用，現(xiàn)階段，由于我國的征地、市政以及拆遷業(yè)務(wù)規(guī)制都比較成熟、透明，相關(guān)法律法規(guī)也比較完善，所以在整個一級開發(fā)過程中，與之相關(guān)的部分都是可控的，能夠做出比較精確的預(yù)算和分析，這也意味著房地產(chǎn)一級開發(fā)，整體收益較為穩(wěn)定、風(fēng)險較低。

1.4 房地產(chǎn)一級開發(fā)的業(yè)務(wù)方向多為政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)行

就國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策演變情況來看，政府經(jīng)歷了市場的直接參與者向規(guī)則的制定者，再到行業(yè)監(jiān)管者的身份轉(zhuǎn)變，通過加強(qiáng)市場管理監(jiān)督、培育市場主體的方式，來推動土地市場的發(fā)展。無論從土地交易管理還是土地供應(yīng)的計劃管理方面，都能看出政府在其中發(fā)揮的主導(dǎo)作用。在未來，只有那些信譽(yù)和資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)才有資格從事一級開發(fā)，此時市場的準(zhǔn)入門檻將進(jìn)一步提高，相關(guān)風(fēng)險和隱患出現(xiàn)的概率也會顯著降低[2]。

1.5 房地產(chǎn)一級開發(fā)大多面臨較為突出的融資困難

實際從事房地產(chǎn)一級開發(fā)的企業(yè)大多是原本房地產(chǎn)企業(yè)新成立的各種項目公司，因為成立時間短、前期沒有操盤成功項目的經(jīng)驗，融資過程存在一定的困難。

首先，為國家宏觀調(diào)控政策影響，很多金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)一級開發(fā)所投入的信貸政策明顯處于收緊狀態(tài)；其次，很多新成立的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有股票上市以及債券等的融資渠道，而且一些房地產(chǎn)企業(yè)即便已經(jīng)上市，可以通過股權(quán)來募集資金也會面臨諸多的行業(yè)制約；再次，房地產(chǎn)企業(yè)缺少更多的固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)作為融資的抵押“資本”，尤其是在一級開發(fā)階段，由于土地的使用權(quán)還沒有正式歸屬企業(yè)，所以還不能直接利用土地進(jìn)行抵押融資；最后，房地產(chǎn)企業(yè)本身成立的時間比較短，現(xiàn)階段還沒有積累豐富的業(yè)績，在本身的信譽(yù)體系和市場口碑沒有建立起來的情況下，影響到融資的實現(xiàn)，無法像金融機(jī)構(gòu)出具優(yōu)質(zhì)的融資條件和信用資質(zhì)。

2、房地產(chǎn)一級開發(fā)風(fēng)險總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在從事一級開發(fā)的過程中，主要會面臨這樣幾個角度的風(fēng)險和安全隱患，前期開發(fā)過程中如果沒有做好規(guī)劃和防范，很有可能給企業(yè)帶來更為嚴(yán)重的損失。

2.1 一級開發(fā)的資金回籠周期較長，風(fēng)險系數(shù)較高

對于特定的房地產(chǎn)一級開發(fā)項目，其很容易受到土地供應(yīng)市場的影響，現(xiàn)階段我國土地供應(yīng)市場存在較大的不確定性，很容易促使我國的房地產(chǎn)一級開發(fā)企業(yè)在實際所得和預(yù)估收益之間存在較大的偏差。而隨著我國整個房地產(chǎn)市場的波動，面臨資金壓力的房地產(chǎn)企業(yè)越來越多，再加上住宅需求量的減少，也促使土地需求量的顯著下滑。在這樣一種情況下，國內(nèi)的土地交易市場也再如當(dāng)初那般活躍，這自然會影響到房地產(chǎn)一級開發(fā)企業(yè)所整理出的土地是否能夠?qū)崿F(xiàn)順利變現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法以合理的價格進(jìn)行出讓，那么資金回籠必然有所偏差，進(jìn)而影響到企業(yè)的資金流動。

另一方面，國土資源部門在房地產(chǎn)一級開發(fā)的過程中出現(xiàn)了職能轉(zhuǎn)變，但是還需要統(tǒng)籌完成土地規(guī)劃和組織工作，更多有關(guān)土地項目的收益權(quán)、分配權(quán)其實仍然掌握在政府的手中，而究竟該如何進(jìn)行土地的出讓收益分配，很大程度上是為政策所決定的。任何不利的政策變動必然會對一級開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益造成影響，后續(xù)資金回籠也會受到阻礙[3]。

2.2 房地產(chǎn)一級開發(fā)所需要投入的成本較高，風(fēng)險加劇

在以往土地一級開發(fā)單純由國土資源部所主導(dǎo)的時代，政府也是投資決策的直接制定者，相應(yīng)的，投資過程中的諸多風(fēng)險和隱患，也是由政府進(jìn)行買單。此時市場環(huán)境的較為寬松，直接促使過程中潛在的風(fēng)險并沒有引起人們過多的關(guān)注；而在國土資源部門的職能發(fā)生轉(zhuǎn)變之后，土地一級開發(fā)就是由房地產(chǎn)企業(yè)自行主導(dǎo)，加上市場環(huán)境收緊等因素的影響，相關(guān)風(fēng)險不僅逐日加劇，而且日益顯露出來。

一方面，房地產(chǎn)一級開發(fā)必然有著較大的資金訴求，但是在如今的經(jīng)濟(jì)形勢下，土地拆遷成本越來越高，一旦前期溝通工作不到位或者缺少必要的調(diào)查，那么在拆遷成本這方面很有可能讓企業(yè)承擔(dān)更多的支出和額外投入，甚至引發(fā)嚴(yán)重的社會輿論效應(yīng)；另一方面，對于房地產(chǎn)一級開發(fā)工作而言，其往往需要在較遠(yuǎn)的時間內(nèi)才有可能逐漸顯現(xiàn)出收益，尤其是在宏觀且日漸復(fù)雜的環(huán)境形勢下，一旦出現(xiàn)土地價格方面的風(fēng)險，那么房地產(chǎn)企業(yè)圍繞土地所開啟的投資必然會受到影響，甚至遭遇一定的損失，后續(xù)開發(fā)受阻、土地長時間處于閑置狀態(tài)，企業(yè)遲遲不能通過土地置換資源、開發(fā)項目、獲取收益。

2.3 房地產(chǎn)一級開發(fā)的籌資風(fēng)險與日俱增、不容忽視

房地產(chǎn)一級開發(fā)必然需要大量的資金作為支撐，國內(nèi)能夠不借助融資就完成一級開發(fā)的企業(yè)可謂少之又少。就目前我國金融行業(yè)發(fā)展的宏觀現(xiàn)狀以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)用于一級開發(fā)所開展的融資，其實際所蘊(yùn)含的風(fēng)險可謂與日俱增。

首先，房地產(chǎn)一級開發(fā)所需要投入的融資成本與日俱增，隨著房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨的生存壓力和風(fēng)險系數(shù)不斷增加，企業(yè)用以一級開發(fā)所需要投入的成本變得越來越高，再加上一級開發(fā)并不等于企業(yè)擁有了土地的完整使用權(quán)，所以借助土地來進(jìn)行抵押融資，必然會增加企業(yè)的資本成本。盡管國家方面也會采取諸如降息的手段來緩解房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)壓力，但是就目前國內(nèi)的物價水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展大形勢來看，資本成本總體上還是非常高的；其次，如今的房地產(chǎn)一級開發(fā)融資政策正在不斷收緊、渠道也日漸狹窄，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一級開發(fā)所選擇的融資渠道正在逐漸減少。總結(jié)實際情況來看，目前能夠為房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的融資渠道主要包括政府部門的財政撥款、金融機(jī)構(gòu)的借款以及自有資金的籌集，而且債務(wù)融資在其中所占的比例非常高。為國家宏觀調(diào)控政策影響，政府所予以房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策越來越少，普通房地產(chǎn)企業(yè)想直接從金融機(jī)構(gòu)獲取更多的借款難度也在不斷增加。而且很多房地產(chǎn)企業(yè)因為過往已經(jīng)對銀行等金融機(jī)構(gòu)的借款有了較高的依賴性，后續(xù)推進(jìn)的一級開發(fā)融資，缺少面臨較大的難度；最后，很多房地產(chǎn)一級開發(fā)企業(yè)本身的債務(wù)結(jié)構(gòu)是不合理的，所以在資金周轉(zhuǎn)方面存在較大的壓力。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過向金融機(jī)構(gòu)提出借款，并且在既定的債務(wù)周期內(nèi)完成資金回籠，是比較常規(guī)的操作模式，但是因為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)本身開發(fā)的項目較多，不同項目所面臨的實際情況又存在很大的不同，項目開發(fā)周期也比較長，所以實際能夠從金融機(jī)構(gòu)取得的借款大約在一到兩年 的周期內(nèi)，并不能覆蓋整個項目的開發(fā)周期，更無法保障土地使用權(quán)獲取以及最終建成銷售的整個過程。而且因為長期使用資金的成本比較高，一些債權(quán)人會從自身利益觸發(fā)，及時對借款的使用進(jìn)行嚴(yán)格約束，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其資金流轉(zhuǎn)確實面臨著比較大的壓力。

3、房地產(chǎn)一級開發(fā)的風(fēng)險控制方法

房地產(chǎn)企業(yè)要想盡可能減少一級開發(fā)過程中，種種風(fēng)險對自身的干擾，需要采取有力的措施加大風(fēng)險管理控制力度，減少損失，提高開發(fā)過程的安全性。

3.1 在項目啟動之前要進(jìn)行深入的可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好一級開發(fā)，就必須做好前期的基礎(chǔ)籌備工作，尤其是項目的可行性分析。在具體進(jìn)行可行性研究的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能地搜集和整理資源，在不忽視細(xì)節(jié)的情況下，及時對所搜集的資料進(jìn)行細(xì)致的研究和分析，以免出現(xiàn)片面的結(jié)論。尤其是在資金管理和預(yù)算方面，必須保障其科學(xué)性、合理性以及準(zhǔn)確度，要對企業(yè)目前的資金情況、使用成本及周期進(jìn)行全方位的預(yù)估。

3.2 積極拓展一級開發(fā)的融資渠道

房地產(chǎn)一級開發(fā)的周期相對漫長，過程中涉及的資金量較大，而且潛藏的風(fēng)險隱患較多。所以在融資實現(xiàn)方面確實存在較大的難度，存在渠道單一的現(xiàn)實問題。而要想從根本上解決這一問題，就要采取有力的措施積極拓展融資渠道，減少企業(yè)本身所面臨的金融危機(jī)甚至給國家金融造成的安全隱患。對于房地產(chǎn)一級開發(fā)工作而言，拓展融資渠道的途徑較多，如債券融資、上市融資、投資基金等，具體可以結(jié)合企業(yè)的實際情況進(jìn)行規(guī)劃和選擇。與此同時，當(dāng)具體開發(fā)的項目帶有一定的公益性和社會服務(wù)屬性時，也可以爭取政府部門的政策指導(dǎo)和支持。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)需要實施科學(xué)的項目管理

房地產(chǎn)一級開發(fā)不僅涉及資金的支持，也需要優(yōu)化內(nèi)部管理，做好后勤保障，如人員管理、制度管理等。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要廣納人才，逐步組建開發(fā)管理團(tuán)隊，這是企業(yè)發(fā)展最為強(qiáng)有力的“武器”；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部績效管理和獎懲機(jī)制，對員工采取有效的激勵機(jī)制，是推動內(nèi)部員工隊伍穩(wěn)定性的有力舉措；最后，因為房地產(chǎn)一級開發(fā)本就是一個系統(tǒng)和龐大的工程，所以其有必要結(jié)合內(nèi)部的不同環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的管理制度。比如在圍繞技術(shù)、資金以及工程相關(guān)的環(huán)節(jié)當(dāng)中，前期需要對相關(guān)合同內(nèi)容進(jìn)行詳盡的說明和責(zé)任歸屬約定，一旦出現(xiàn)問題能夠第一時間找到責(zé)任人，而不是在互相推諉和扯皮的過程中，加速企業(yè)的損失。

3.4 結(jié)合項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)好多方合作關(guān)系

房地產(chǎn)一級開發(fā)項目正式立項之后，征地、拆遷以及市政建設(shè)等環(huán)節(jié)所涉及的資金投入、施工進(jìn)度以及成本控制，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)一級開發(fā)的管控要點(diǎn)。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的征地以及拆遷工作必須和政府進(jìn)行合作，嚴(yán)格按照國家既定的法律法規(guī)以及政策內(nèi)容、簽訂的協(xié)議進(jìn)行操作，按時付款，便于后續(xù)與政府展開市政方面的項目合作。當(dāng)然在整個過程中真正發(fā)揮主導(dǎo)作用的是政府，如果政府工作不力，房地產(chǎn)企業(yè)是沒有辦法進(jìn)行直接干預(yù)的；另一方面，市政建設(shè)部分是房地產(chǎn)企業(yè)真正意義上可以發(fā)揮管理控制職能的部分，而且這部分投資成本在一級開發(fā)總成本中占比較高，對一級開發(fā)的整體進(jìn)度也存在顯著影響。從項目的前期調(diào)研立項到最終的驗收銷售，整個開發(fā)過程，房地產(chǎn)企業(yè)必須妥善處理好各方面的關(guān)系，不僅包括政府部門、勘察設(shè)計院、施工分包單位，也包括上下游的關(guān)聯(lián)企業(yè)。所有單位只有通力合作、密切合作，協(xié)調(diào)一致才能盡快完成一級項目的開發(fā)，此時房地產(chǎn)企業(yè)在這條產(chǎn)業(yè)鏈中，起著明顯的承上啟下的作用。

結(jié)語：

總而言之，房地產(chǎn)一級開發(fā)不僅具有巨大的經(jīng)濟(jì)效益，但是也伴隨著一定的風(fēng)險和隱患。宏觀范圍來看房地產(chǎn)一級開發(fā)本身是伴隨我國土地儲備制度的發(fā)展而存在的，并在近年來在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)了縱向的快速發(fā)展。但在這樣一種情況下，我們必須清晰地意識到，房地產(chǎn)一級開發(fā)的過程中會伴隨著包括項目融資、決策以及項目管理方面的風(fēng)險和隱患，必須廣大從業(yè)者對其展開深入的分析和研究，在提高企業(yè)風(fēng)險防范意識的基礎(chǔ)上，確保其能夠采取合理有效的方式，不斷提高企業(yè)的風(fēng)險抵御能力。