探究房地產企業內部控制制度的優化對策

陳曙光

（山東濰坊明翰置業有限公司）

一、引言

在激烈的市場環境中，更多的房地產企業將致力于品牌、資金以及技術產品的研發，提高房地產項目的整體質量與服務水平，推動房地產產業持續向前發展，不僅如此，隨著房地產企業內外部經營環境的不斷變化，企業要想在市場中立足，還應當強化內部控制，立足于企業整體的戰略發展以及發展總任務，圍繞企業內部控制活動的實施，大力推進內控體系的建立與完善，不斷提高房地產企業管理行為的規范性和標準化。本文站在房地產行業的視角，對內部控制的積極作用與影響進行了系統性分析，并針對房地產企業在業務以及財務管理活動中的各項風險進行了闡述，在此基礎上不斷完善并優化內部控制制度，真正解決企業經營管理中的各種問題。

二、內部控制概述

內部控制是指企業運用一系列科學的管理方法和手段，對企業內部各項經營管理活動進行規范，從而形成的系統管理體系，其對于企業經濟活動的開展以及經濟利益的增加具有積極的影響。而在市場經濟環境的影響下，房地產企業受市場環境的影響越來越深，企業就開始將管理的重心轉移到內部控制中，希望房地產企業可以通過內控活動規范經營管理活動，提高市場競爭力。而內部控制只有制度化，才可以確保其嚴肅性與規范性，內部控制制度應當完整體現風險評估、內部措施的制定、實施后續的監督活動，從而形成閉環管理。內部控制是圍繞企業整體戰略建立的，用以解決企業實際經營管理問題的管理體系，因此企業應當重視內部控制制度的落地執行，充分發揮內控體系的重要作用。

三、房地產企業強化內部控制的作用

房地產企業還需要定期將風險管理的內容納入到內部控制體系建設過程中，并且就業務活動存在的風險進行預測和分析，加強各項活動的監管，對企業內部控制制度執行與落實過程中的影響因素進行管控，確保房地產企業可以健康穩定發展。隨著市場環境的變動，房地產企業不僅需要重視項目建設的質量，還需要加強內部控制，把控好經濟杠桿，對房地產企業的經濟活動進行合理規劃，尤其是房地產企業實行資金集中管理，實施嚴格的資金審批制度，可以幫助企業對資金進行統一的調配和安排，企業可以將資金運用到各個項目的建設以及日常經營活動中，推動房地產企業的高速發展。與此同時，企業強化內部控制管理，對企業各項工作都進行全面監管，并且就企業在落實內部控制制度的過程中所存在的現實問題加以解決，促使內部控制制度的實施。

四、房地產企業內部控制制度存在的問題與不足

（一）資金運作缺乏集中管控

資金對于每一個企業而言，都是極其重要的一項資源，尤其是針對房地產企業而言，房地產企業在具體的項目建設過程中，需要在項目建設的全過程中投入資金，用以維持房地產項目的順利建成。因此，房地產企業應當加強資金管理，制定嚴格的資金使用制度，對資金的流入與流出都加以規劃，從而避免資金浪費，也會提高資金的使用效率。但是現實中，房地產企業雖然較為重視資金的管理，但是卻沒有形成集中管控的思想，具體而言，由于項目建設地址不同，房地產企業為了確保項目的建成，在不同的項目建設地開設銀行賬戶，并根據項目的建設進度向具體的銀行賬戶支付，而有些項目負責人為了便于工作的開展，也申請了備用金，企業對備用金的管控認識不足。此外，企業未實行資金集中管理，在對外投資與項目資金支付過程中，企業未制定統一的資金使用規劃，也沒有根據企業的實際需求統一調動和分配企業的資金，同時對資金的管控也不到位，造成資金使用率較低。

（二）市場行業風險大，風險評估體系不完善

眾所周知，近些年，房地產行業面臨的市場風險較大，這種風險的來源是多方面的，不僅包括房地產行業的高風險性，還包括國家宏觀調控政策內容的影響，因此企業就應當強化風險認識，深入了解房地產行業的市場風險，認識到風險對企業經營管理的重要影響，并健全風險評估與控制體系，從而防范與應對各種風險。但是，有些房地產企業一般只重視經營規模的擴大，知名度的提高，更關心的是銷售額的增加，因此對風險評估與控制工作不甚重視。而且部分房地產企業的風險評估與控制體系也不完善，無法對企業在市場行業中遭遇的風險進行預測，也無法運用科學的風險評估機制對風險對企業的具體影響進行評估，房地產企業更沒有采取風險預警的方式，難以對風險進行提前預警，因此也就不能從容應對風險問題。

（三）內部控制制度執行力度不足

房地產企業需要根據實際情況對內部控制制度的內容以及流程加以完善與優化，同時還應當重視內部控制制度的執行與落實實施情況，只有內控制度充分執行，才可以促使企業合規經營。遺憾的是，大多數房地產企業雖然建立了內部控制制度，對相關管理制度與流程也進行了規范，但是在實踐活動中，內控體系的執行力度不足，一方面，房地產企業全體人員內控管理意識缺失，由于少數房地產項目的特殊性與緊急性，房地產企業就對于這個項目相關的資金審批流程以及資產調配流程開啟了綠色通道，相關人員并沒有嚴格按照內控流程完成資金的審批等流程，造成內控制度名存實亡；另一方面，企業并未建立健全績效管理制度，并及時就內控制度的執行情況進行績效評估，也沒有對不遵循內控制度的人員追究責任，更沒有對其進行嚴厲的處罰，致使各部門并未注意到內控制度的重要地位，也會導致內控制度的成效甚微。

（四）融資難度增大

房地產企業所需的項目建設資金數量龐大，企業應當借助外部金融機構或者金融平臺完成融資，由于房地產行業的市場風險較大，銀行等金融機構為其提供貸款時，審核較為嚴格，不少房地產企業也開啟了民間融資的新渠道，但是這種融資方式的成本較高，還是無法滿足房地產企業的融資需求。而國家在推動金融市場規范健康發展，加強房地產企業金融審慎管理，對房地產企業的信貸政策進行了調整，對房地產企業的要求更加嚴格，因此，房地產企業就應當不斷拓寬融資途徑，通過多元化的融資手段，籌集到更多的資金，解決企業資金短缺的問題。以恒大為例，為了推動企業的發展，滿足市場開發需求，企業不斷對外融資，資產負債率也隨之不斷增加，而隨著限制房企融資的“三條紅線”出臺，恒大三項指標都嚴重超標，無法再增加有息負債，意味著資金鏈斷裂迫在眉睫，但由于債務問題滋生，且已經嚴重影響到企業的銷售終端，因此很難融資。

（五）內部監管機制缺失

內部控制制度的落地執行離不開內部監管機制的支持，房地產企業需要完善內部監管機制，對房地產企業的各項工作都進行審計監督，充分發揮審計監督的重要作用。有些房地產企業雖然建立了內部監督管理體系，但是其只是對一些重點的房地產建設項目開展基礎的會計賬目的核算等業務，并未對企業各個職能部門所發揮的作用以及內控制度進行評價，無法對企業各部門形成很好的牽制。而且，房地產企業的內部審計崗位也缺失，有些企業為了節省人力資源成本，一崗多職的現象經常存在，而且內審部門在實際的工作中，受企業管理層的影響與干預較多，無法依照企業的內部監督機制完成審計任務，更無法糾正企業的偏差行為。

五、房地產企業優化內部控制制度的對策

（一）制定資金使用計劃，加強對資金的集中監管

第一，對于房地產企業來說，資金的合理使用是重要的一項工作，房地產企業應當根據市場環境的因素以及企業內部項目建設的實際情況，編制資金使用計劃，對各個項目的資金使用情況進行預測與統籌規劃。房地產企業在后期項目的建設過程中，還可以根據具體的變動對資金使用計劃進行調整，確保企業可以通過統一的規劃，實現資金的高效配置；第二，房地產企業還應當實行資金集中監管，建立健全統一、標準的資金審批與使用制度，對資金的流入與流出的流程進行規定，企業可以站在宏觀的角度，對資金進行統一的調配。而且企業還需要完善資金管理制度，對資金審批流程與程序加以規范，同時還可以通過該制度加強對資金流向與流量的監督管理，并且企業還應當加強對銀行賬戶的管理，將其納入到企業整體的管轄之下，及時對銀行賬戶的資金做出相應的處理。

（二）健全風險評估體系，提高決策的科學性

房地產企業處在市場環境中，要想降低風險對企業的影響，達到財務戰略管理目標，就應當樹立風險管控意識，企業全體人員，尤其是財務人員、業務人員以及領導更應當主動學習風險管理的相關理論與措施，加強對風險管理工作的支持。同時，企業還需要建立健全風險評估機制，及時對房地產企業的異常財務數據進行提前預警，財務人員還應當依據自身豐富的風險管理經驗對風險因素進行分析，并引進先進的評估機制，分析并評估出風險對企業經營的具體影響，從而提高決策的科學性。此外，房地產企業還應當依據經營環境的變化，對風險評估與應對體系的內容進行完善與優化，滿足企業的風險管理需要。

（三）加強績效管理，充分落實內部控制制度

房地產企業需要加強內部控制理念的宣傳工作，就內部控制工作所發揮的整體成效進行全面講述，幫助企業全體人員認識到該行業在市場中多面臨的各種風險，并加強對內控活動的認識，這樣才可以實現中主動遵循內部控制制度，踐行內控管理理念。此外，房地產企業還應當加強績效管理，制定科學、有效的績效管理機制，科學劃分每個部門的工作職責，在每個月的月末，內控部門可以對各部門的內部控制執行結果進行評估，而針對房地產企業不同的職能部門，企業還應當注意到績效評價指標的公平性，嚴格區分各個部門的工作內容，按照不同的績效考核體系，開展全面評估工作，使員工可以認識到內部控制實施的重要性和必要性，也可以讓員工將內部控制的執行效果與個人的績效工作相聯系，從而在日常的經營管理中充分踐行內控理念。更重要的是，企業還需要通過完善的激勵機制，鼓勵和鞭策員工落實內控制度，確保內部控制總體目標的實現。

（四）拓寬融資渠道，盤活內部資產

房地產企業所面臨的市場環境越來越復雜，企業只有不斷拓寬融資渠道，取得更多的資金支持，才可以在市場中不斷發展。而房地產企業在金融監管逐步收緊的背景下，企業更應當調整融資思維，改善自身的財務結構，在房地產投資中，重點關注從短期投資向中長期投資方向轉變。而且房地產企業還應當緊抓政策和市場的窗口期，積極營銷促進應收賬款的回收，減少壞賬和死賬的產生。同時，企業也可以選擇應收賬款收益權轉讓的融資方式，將企業未來要收到的錢提前先賣給金融機構，并以一定的融資成本提前回流現金，例如華夏幸福對地方政府享有的應收賬款收益權轉讓，房地產企業通過這種融資方式，可以盤活內部的應收賬款，減少企業的融資成本。而且房地產企業還可以根據自身的實際需要，選擇股票質押和債權融資的方式，還應當重視內部資產的盤活，可以利用供應鏈平臺完成融資任務，有效解決企業的融資難問題。

（五）強化內部監督與管理

第一，房地產企業應當重視內部監督與管理機制的建立與完善，并對房地產企業各個環節的審計與監督流程進行明確，同時企業還應當重點關注內部監督與管理實施的全面性，不僅針對企業重點環節的工作進行監督，還應當對非重點的工作進行監督，從而確保審計監督工作可以全面實施與落實。企業還應當設置相應的內部監督與管理機構，對其審計監督的工作權限進行劃分，對其工作職責進行明確，促使其有效協調企業其他部門的工作，從而加強對各項工作流程的審計監督；第二，房地產企業還應當加強信息化管理系統的建設，構建財務管理共享服務中心，將業務部門與財務部門進行有機結合，財務部門可以及時對房地產企業的業務政策以及相關的銷售活動進行實時了解，同時也可以對各項業務活動展開實時追蹤和監督，及時發現房地產企業在項目投資、融資活動以及資金審批等環節中的現實問題。房地產企業針對這些問題，可以不斷完善內部控制制度，優化內控活動流程，從而對企業的各項經營活動形成有力的監督與控制，最終促使房地產企業經營目標的達成。

六、結束語

綜上所述，內部控制可以幫助房地產企業規范經營管理活動，促使其在市場環境中穩定發展，并且可以脫穎而出，房地產企業應當重視內部控制制度的落實，構建風險管理為主要內容的內控體系，對企業如何強化內部控制工作提供有效的解決方式和路徑。此外，房地產企業還應當重視投融資活動的風險管理，制定科學的投融資管理政策，對企業的投資與融資流程進行規范，確保房地產企業可以高效應用資金，進一步推動房地產企業高質量發展。