改革完善住房公積金制度的對策建議

崔曉倩 煙臺市住房公積金管理中心萊山管理部

40多年來，伴隨著國家的不斷發展，國家綜合實力不斷增強，人民的生活水平得到了極大的提高，人民的居住環境得到了極大的改善。但隨著我國城市化的不斷深入，大批涌入的新居民、“夾心層”尤其是中低收入階層的居民，因自身的經濟負擔不起高房價、高租金，導致了部分地區居民的“住宅問題”。人民的生存、發展、人民的幸福、國家的發展、國民經濟的持續發展、社會的穩定與協調，都是人民群眾最迫切、最直接、最切合現實的問題。

一、住房公積金及其管理制度

我國的住房公積金是借鑒新加坡的先進做法，結合我國的具體情況，制定了一套全民義務性、長期性的存款保險體系。住房公積金是職工和其所在單位的長期儲蓄，是實現住房分配貨幣化、社會化、法治化的重要體現。每個城市的在崗人員，從其工作之時開始，都要交納自己的個人住房基金，同時，其所屬的企業，也要按規定的比例，按一定比例為其支付。住房公積金具有特殊用途，是指員工個人翻建、大修、建造、購置自住住宅等，不得用作其他用途。

住房公積金是我國現行的一種以保障性、強制性、互助性和長期性為特點的住房保障體系，規定包括國家機關、國有企業、集體企業、外資企業、民營企業、事業單位、民辦非企業單位等單位及職工個人必須依法繳存住房公積金。

二、我國住房公積金制度發展面臨的困境

住房公積金是一項非常有意義的社會福利政策，它對提高城市居民生活水平、推動城市住宅和房地產市場穩定起到了積極的促進作用。然而，在經濟與社會發展的同時，我國的住房公積金管理體制在某些領域已不能滿足目前的經濟和社會發展的需要。其主要特點是：

(一)繳存覆蓋范圍有限

根據《2018年度人力資源和社會保障事業發展統計公報》，2018年底，我國已有3.01億人參加了城鎮居民的基本養老保險，與上年同期相比，目前已有1.44億多人繳納了住房公積金，涵蓋了全國近1/3的城鎮就業人口，但其覆蓋范圍只占城鎮職工基本養老保險總參保職工總數的47.84%，且實際繳費覆蓋面不廣，還有很大的發展余地。

(二)繳存起點不夠公平

當前，我國各部門、各部門之間的工資水平差異很大，而且在繳納上也有很大的差異。按照《住房公積金管理條例》的要求，目前的個人住房公積金繳納標準是個人當年的月薪，一般情況下，其交付率在5%—12%之間，若其繳款額差異較大，可以設置1至2個浮動利率。即使是在相同地區，高收入行業的繳納比率也要比低收入行業高。不同的職業人群，其繳費數額也有差異，僅以職業(級別)作為繳費基數，對保障體系的公平性產生了不利的作用。

(三)住房保障能力不足

住房公積金是專門為居民購買而設立的一種專門為居民購買住房而設立的，其目標是為職工快速、更好地解決房屋問題而設立的。然而，房價水平、收入水平、生活周期、利率水平、個人偏好、消費習慣以及對房產的購買意向。在房地產價格上漲的情況下，尤其是我國的大中、房地產價格居高不下的情況下，大量的中低收入人群，一方面因為他們的收入水平低下，導致他們在一定的時間內無法負擔起買房的首付；另一方面在人口年齡結構、房價預期、婚育年齡等諸多因素的作用下，出現了大量大量購房的剛性消費，個別區域的個人房貸利率已經接近臨界值，反映出目前的住房公積金制度不適應當前的市場狀況，以及繳費人員無法及時得到適當的信貸支撐的“貸款難”。

(四)繳存資金收益較低

當前，各地對首套住房和二套住房的繳存職工給予了扶持，當未購房能力、不符合首套住房和二套住房的規定或者不需購房時，不會得到信貸政策的優惠，也不符合公積金的提取要求。與銀行存款利率、理財收益或其他資產的利率比較，如果基金收益遭受了一定程度的損害，卻沒有得到適當的賠償，這不僅會影響到繳費的范圍，也會使繳費的熱情下降，甚至有“騙提套取”的風險。

(五)住房金融功能受限

按照《住房公積金管理條例》的要求，各地的住房公積金管理局作為地方公積金的經營活動的主要部門，屬于設區市的行政機關，但是它所經營的住房公積金卻屬于財務性質，缺少資金，抵御風險的能力不足，在資金和資金投入上都會有很大的限制。2017年底，各地的居民家庭住房按揭比例，從79.51%降至37.85%，天津、安徽、重慶接近臨界值；廣東、河南、湖北都處于較低的水準，一些地區“錢荒”、一些地區“沉睡”，說明不同地區的“資金池”資源使用狀況極不平衡，難以進行有效的協同，造成了融資過程中的資金流動問題。

(六)統籌治理效果不佳

目前，我國的住房保障體系還存在著統籌、管理體制不合理、政策制定與實施受限等問題。從國家層面看，住建部、財政部、人民銀行都具有決策權力，而住建部是政府的主要職能，但二者之間的責任和協調機制還不完善。從地方角度看，區縣市住房公積金管理委員會是縣級市人民政府的決策機關，但其成員都是全職或非全職，無法切實履行其決策職責。從政策的實施上來看，中央制定的政策和各區縣人民政府的住房公積金管理委員會的政策，由于沒有將其列入各級人民政府的工作評價系統中，無法真正實施。另外，在設區城市中，還有147家分公司沒有整合到一起，形成了一個松散的局面。

三、改革完善住房公積金制度的建議

(一)改革管理機制，深化住房保障功能定位

住房公積金是我國的一項強大的政策，它在住房和金融方面起著舉足輕重的作用，二者都是不可或缺的。

當前，我國的住房公積金存在著住房保障能力不強、財政不能完全實現的困難，其本質是對我國現行的住房公積金體系的定位和完善。

住房公積金因其具有雙重屬性，其職能定位也不盡相同，其作用也各不相同。在保證中等收入人群和中等收入人群的基礎上，確保更多人能夠提高生活質量，達到“住”的目標。在住宅的融資職能上，它更注重的是資本的回報率，以一種較為商品化的方式來扶持中等、高收入階層，既無法滿足中等收入階層的需求，又有悖于其設計的本意。從兩個方面來看，我國的住房公積金體系應該是以政策為先決條件，以住房安全為主要職能，以住房財政為主要職能，以政策性金融為主。

構建符合住房保障職能的行政體系結構，進一步明確其職能定位，加強其職責，充分利用其財政職能，是對我國住房公積金制度進行改革的重要內容。

1.改革完善管理架構

在國家一級，設立了國家的住房公積金監管部門，對全國的房地產基金進行了綜合的管理。在省級一級，設立各省、自治區人民政府住房保障基金管理體制，統籌省(自治區)管理事務。與此同時，各設區市設立了市政府的住房公積金管理部門，對本地區行政事務和公共管理服務事項進行統籌協調，推動了地方政府履行好自己的職責。

2.改革資金管理體制

各省、自治區、直轄市按照省、自治區、直轄市的財政撥款標準，對各區域資金進行集中管理和使用，并將各省、自治區、直轄市的資金管理和使用情況，納入全國住房公積金管理系統。根據住房公積金管理體系，構建住房公積金金融運營體系，將融資相關金融服務委托專業金融服務，構建住房公積金政策管理與金融運營相分開的管理體系，為住房建設投資融資、住房抵押貸款證券化、提高融資效率等方面的具體實施方案。

(二)改進繳存機制，不斷擴大繳存覆蓋人群

1.改革繳存管理制度

完善繳費機制，建立社會統籌、強制和自愿繳費三種不同的繳費方式。雇主根據全國社會平均水平和一定的比率向在職人員支付社會保障資金，并將其納入到社會保障資金中，并根據有關政策進行統籌安排；個人和雇主一樣，按1:1的比例，按個人帳戶繳納住房公積金，并根據有關政策規定予以分配。同時，在符合規定的情況下，可以鼓勵符合條件的企業和員工繳納一定的存款，并將其納入個人帳戶，并給予一定的優惠。為了適應新時代的人口遷移，必須建立統一的個人住房公積金賬戶，實行異地互認、轉移接續，并享受相應的政策扶持。

2.增強公共政策屬性

在實施國家強制社保制度的基礎上，建立一套公共住房保險基金，為職工提供租金補貼、貸款本息補貼、維修補貼、資金回報和養老金等政策，以激發職工的繳費積極性，鼓勵職工個人參與繳納，從而鼓勵企業和職工自愿參加繳存，將民營企業職工、新市民和自由職業者都納入制度覆蓋范圍。將中央財政統一安排的基金托管給專門的金融組織，在國內進行跨區域的調劑，并通過境外的方式進行融資，從而提升基金的運行效率。然后，運用統一基金和經營收入對自愿繳存的規模進行調節。

通過對繳費管理體制的變革、國家強制性的社會計劃、政府的鼓勵、公共政策的鼓勵等手段的實施，為推進我國的社會公平正義、增強我國企業員工的繳費熱情、為企業積累充足的資本積累奠定了良好的條件。如果以2018年私營企業員工的年平均收入為基礎，將80%的城市居民基本養老金納入其中，那么，根據8%的最低標準，每年將產生955億元的公共住房保障基金，并能將其固定在955億元以下，如果再算上政府主動繳納的部分，那么，從理論上講，可以積累3萬億元的財政收入。

(三)改進使用機制，提高居民住房保障水平

十九大的報告著重指出，要把發展放在第一位。新時期，要想使我國的住房得到更好的改善，必須以職工為中心，圍繞著中低收入工人和新居民的住房需求，實現他們的住房需求。

1.重點保障中低收入群體

對低收入和中低收入職工采取相應的補助措施；給予中高收入工人的適當補助；對高收入群體進行了調整補助。一是根據居民的住房公積金繳納標準，提供住房租賃補助，幫助低收入人群租賃住房。二是在一定的存款基數下，發放按揭本息，以資助中等、低收入者的基本住房。三是根據個人的強制性繳費標準，提供維修補助，幫助員工進行房屋維修。四是對主動繳納或長期沒有信用的職工，給予一定的資本金補償。五是對離休人員按照自己的工資標準進行全額補貼，以提高其退休金和醫保待遇。

2.科學合理設計貸款政策

要建立差異化信貸政策，以住宅的住宅性質為基礎，以住宅的性質為基礎，優先滿足住宅的剛性需求，以滿足中低收入人群為主要目標，并充分考慮到政策性的財政性質，并遵循權利和義務的匹配。第一次買房的員工和家庭主要是20—39周歲，他們的經濟負擔能力和住房的剛性需要，在貸款條件、首付比例、余額倍數、貸款利率和貸款限額上要優先扶持90平米以下的住房、保障房和限價房。對于普通員工或者家屬來說，他們的第二套房的年齡普遍在40—60周歲之間，具有很高的購買力，這是一種需要改變的房屋，因此，要根據不同的貸款期限，設定相應的繳存期限，首付與首次貸款的比例是不同的，貸款的金額可以參考首付金額、繳存期限、繳存基數、還款能力、貸款期限、價格、價格等方面來進行貸款。

要實現住房公積金的可持續發展，必須充實和完善保障措施，以最大限度地解決中低收入群體的住房需要，并加強對其的支持。要通過建立和健全住房租賃登記管理機構，運用信息技術等技術，對農民工的住房狀況進行及時準確的了解，從而進一步完善住房公積金制度。與此同時，對“新市民”進行了深入的調查，針對他們的住房需要，出臺了“租賃并舉”的住房公積金提取制度。此外，還應當采取一些新的工作方式，通過各種方式改善對中低收入人群的住房補助，增加他們的住房補助，并盡量保證經濟適用房的建設。

四、結語

住房抵押貸款在國民經濟中占有舉足輕重的地位。本文從我國現行的住房保障制度的發展狀況出發，從保障范圍不均衡、制度不公平現象、監管問題、風險管理方面存在的問題等幾個方面進行了探討。并從擴大貸款覆蓋范圍，完善繳存制度，加強部門管理，降低資金風險，完善貸款制度等幾個角度，對我國的房地產貸款制度進行了探討。為了更好地發展和充分利用住房公積金，必須根據國情進行改革和完善。