房地產企業稅務風險分析及管理策略

梁 慧 中山華僑城實業發展有限公司

改革開放以來，隨著經濟的發展，各個行業的發展速度都很快。房地產業作為國民經濟的晴雨表，其發展與繁榮與國民經濟的可持續發展息息相關，它也是國家的重要支柱產業。由于房地產企業的經營活動涉及的收益和成本數額很大，涉及的稅種和金額也比較為復雜，尤其是在“營改增”之后，房地產企業的納稅情況就成了稅務部門和房地產企業進行稅務風險管理的一個重要監管點。稅務風險管理是指在企業內部進行納稅申報，由于企業的業務活動產生了這種納稅申報的行為，因此，必須對其進行稅務核算，簡而言之，稅務風險管理就是指企業對納稅征稅等有關稅務行為的管理。稅務風險，可能會讓一個企業破產，名聲掃地，嚴重的甚至會受到法律的懲罰，企業中最常見的稅務風險就是漏稅，給企業造成了高額的經濟損失，也會給企業造成巨大的社會效益的損失。因此，必須有效分析房地產企業稅務風險并進行科學、合理的管理。

一、房地產企業稅務風險分析

(一)房地產企業稅務風險內部因素

1.缺乏規范的稅務管理制度

房地產稅務管理是房地產企業管理工作的一個重要環節，其管理體系的建立必須科學、合理、規范、系統，否則將會產生與之相關的種種稅務問題。首先，由于房地產稅務政策關系到企業主和客戶的利益，因此，稅務管理工作也就變得比較復雜，在整個房地產經營活動中，稅務管理是貫穿整個業務過程的重要組成環節，而現在很多房地產企業僅僅將稅務管理等同于稅收繳納，因此，只擁有簡化的稅收繳納系統，而如何在短時間內獲取最新的稅務政策、如何優化稅務管理、規避或轉移稅務風險、提高稅務管理的效率等等都缺乏一定的制度基礎，但這些情況都會對稅務管理造成很多問題[1]。其次，缺乏有效的管理體系，造成這種情況的主要原因在于，目前的房地產企業并沒有專門的稅務管理機構，只是將稅務管理當作一種普通工作的管理來進行，導致稅務管理的作用越來越小，再加上管理人員的能力水平的限制，導致稅收繳納不及時、稅收管理效率低下。

2.缺乏一定的稅務籌劃能力

房地產企業的稅務管理在企業中具有舉足輕重的地位，但由于缺乏正確的政策解讀、不規范的制度管理等原因，也存在著由于缺乏稅務籌劃而導致的成本上升等問題。稅務籌劃是指房地產企業通過合理有效的稅務管理，在相關法律和法規的約束下，實現“節稅”，從而使房地產企業的運營成本最大化降低。但實際情況是，很多房地產企業的稅務籌劃工作都很薄弱。一方面，房地產企業的納稅情況比較復雜，包括房產稅、印花稅、營業稅、增值稅等，不同的納稅方式、計稅方法也不盡相同，要想弄明白這些稅種是非常困難的，更別提如何將其最大限度地優化，這就需要房地產企業的財務管理人具有較高的職業素質與專業水平[2]。另一方面，對稅務籌劃的誤解也會給企業帶來致命打擊，例如將稅務籌劃等同于逃稅、避稅，通過非法的、不合理的渠道或手段，表面上看，給企業提供了稅收上的便利，但最后還是難逃法律的懲罰。

3.財務核算水平不高

財務核算是企業在處理涉稅問題時的一個重要節點，其直接關系到企業的稅務狀況。房地產企業財務核算的基本數據對于整個企業的涉稅行為都起著舉足輕重的作用，許多稅務都要根據財務核算的基本數據來進行[3]。因此，房地產企業的財務核算水平直接影響到企業是否能夠正確處理稅務問題。

(二)房地產企業稅務風險外部因素

1.房地產企業的高稅負影響

房地產企業在進行經營活動時，所涉及的領域是多種多樣的，比如，前期的規劃設計、征地拆遷、房地產的中期施工、建筑的竣工、再到產品的銷售等，整個項目的工期都很長，投資主體以及資金來源也很復雜，所以使得房地產企業的成本相對較高。在這眾多的過程中，在建設項目的各個階段，房地產企業要面對的稅務種類也不盡相同，例如，取得土地的契稅、印花稅；建設過程中的土地使用稅；增值稅、所得稅等各種稅收。隨著“營改增”的實施，房地產企業表面上的納稅種類有所減少，但由于增值稅的范圍限制，房地產企業的綜合稅負比改革之前要高出許多[4]。高稅收負擔在企業的經營成本中占有很大的比重，尤其是在產品的銷售環節。房地產企業的稅費負擔很重，這就意味著企業面臨的風險越來越大，如果在納稅的時候，發生了稅務錯誤，就會造成被罰款、滯納金等現象，甚至不能享受到相應的稅收優惠，這都給企業帶來了巨大的經濟損失。

2.房地產稅收政策的復雜多變

稅收是我國宏觀調控的主要手段之一，有關房地產稅的法律、法規也在隨著時代的進步而不斷地更新和修改，這給房地產企業帶來了很大的挑戰，同時也帶來了一定的稅務風險。其原因一是沒有正確地理解房地產的稅收政策，因為稅收政策任何一次的出臺都意味著政府對房地產市場的調控，一旦不能正確地解讀新政策，很容易造成對房地產的稅務處理上的偏差，進而造成房地產企業的經濟損失。二是對房地產稅務的理解不夠及時，要解讀房地產稅，最主要的目的是要根據政策的變化適時調整自己的經營戰略，然而很多房地產企業由于缺乏對稅收政策的敏感度，對房地產的最新政策缺乏足夠的認識，尤其是在全國范圍內，政府會制定相應的政策和法規，如果不能及時地跟進和掌握相關的稅收政策，將會讓企業在激烈的市場競爭中失去良好的競爭機會。

3.稅務機關的自由裁量權

作為我國稅務法律中的一項重要內容，政府與納稅人之間存在著一種管理者與被管理者之間的關系，但其權利與義務并不對等[5]。由于當前法律環境惡劣，加之文化傳統等因素的影響，使得房地產企業作為納稅人在這段關系中往往處于相對弱勢的地位。同時，也存在著稅務部門執法不規范、自由裁量權濫用、裁量不當等問題。比如，部分省級稅務機關將其能夠正常申報并能夠支付的稅收推遲至下一年。這反映出稅務部門在稅法上的濫用職權，往往會對納稅人的利益造成傷害，給房地產企業帶來更多的不確定性，增加了房地產企業的稅務風險。

二、房地產企業稅務風險管理策略

(一)建立健全企業稅務管理制度

為有效控制稅務風險，減少房地產企業的經濟損失，需要對其管理制度進行持續改進，建立健全稅務風險管理體系。首先，房地產企業應充分考慮各種因素，包括社會、經濟、市場、經營狀況等，據此制定出一套科學、合理的防范措施，房地產企業應把稅務風險管理作為企業的核心發展戰略規劃，必須不斷強化稅務風險管理。其次，在房地產企業設立稅務風險管理崗位時，要確保崗位的科學性、合理性，并依照管理制度確定其崗位職責，選擇具備專業知識技能的人才，稅務管理人員要嚴格按照國家稅法法律法規對房地產企業進行稅務風險管理，把每個工作環節都做得明晰規范[6]。另外，當房地產企業出現稅務風險時，要全面考慮和分析稅務風險管理工作中的許多因素，建立起一套完善的稅務風險管理體系，并對其進行有效的內部控制，以減少稅務風險給房地產企業帶來的損失，保障房地產企業的安全、穩定發展。最后，房地產企業的納稅申報要嚴格按照國家稅法法律法規的規定時限進行申報，并且要對所需要支付的稅費進行預先的預測和審查，避免申報的延誤和納稅錯誤現象的發生，而發票的管理也是企業納稅申報的一個關鍵環節，所以在發票的購買、開票、發放等環節都要嚴格地規范，并且要將稅務報表和資料及時地整理并保存好，以備日后查詢。

(二)構建企業稅務風險預警體系

房地產企業要通過建立一個科學、合理的稅務風險預警體系，幫助自身從過去的經驗和信息中有效地防范和規避稅務風險。首先，要構建與企業發展相適應的稅務風險評價體系。它的基本原則是沃爾評分法，并對房地產企業的重要部門和人員進行評估，根據房地產企業的具體情況，對其風險進行評估[7]。其次，要準確預測房地產企業的納稅情況，強化企業的日常稅務監管。

(三)加強對稅務風險管理的認識

房地產企業的稅務風險管理工作是一項十分復雜的工作，不但要有會計人員和納稅申報人員的專業知識，還要對整個房地產企業的人員進行全面的培訓。因此，房地產企業必須對稅務風險有一個準確的認識，在納稅申報和納稅時要承擔相應的責任。同時，要及時掌握有關稅收優惠的政策，不但可以使企業更好地理解和掌握新的稅收法律、法規，更好地預防和化解企業的稅務風險，還能更好地維護企業自身的合法權益，提高經濟效益和社會效益[8]。另外，房地產企業的管理和財務人員應該及時地了解和學習房地產企業在經營的各個環節所涉的稅費，并且對房地產企業的稅務機關重點審核的事項進行重點防范，只要及時發現和化解房地產企業可能存在的稅務隱患，就可以有效地降低房地產企業的稅務風險。

(四)做好稅務籌劃工作

房地產企業稅務籌劃不僅是提高企業財務管理水平的有效途徑，也是企業降低經營成本、優化稅務管理、降低稅務風險的一個重要環節。首先，要嚴格遵守法律規定，在合法的條件下進行房地產稅務籌劃。這就需要對房地產企業具備正確的稅務籌劃認知。稅務籌劃與稅務欺詐是不同的，盡管其目的是追求企業的利潤，但是卻沒有超出法律的界限，相反，還可以為房地產的稅收政策和法規制定提供借鑒[9]。其次，要有一個明確的稅務籌劃計劃。房地產企業應對其所涉的稅收進行全面的梳理，并逐項分析，明確其納稅申報、納稅時間、納稅金融等基本要素，深入剖析，從而實現涉稅零風險，同時最大限度地降低企業和客戶的納稅金額。最后，房地產企業的稅務籌劃要與整個企業的發展戰略緊密聯系在一起，從長期來看，要根據最新的法律、法規和市場的發展趨勢來進行管理，因此，在進行稅務籌劃時，要充分考慮到未來和可持續發展的需要，不能因為一時的收益而影響到企業的長期發展。

(五)與稅務部門建立良好關系

房地產企業應該與地方稅務部門建立良好的聯系，通過溝通，了解稅務部門對當前稅收法規的變化，從而制定相應的管理對策，以更好地避免未來稅法變更所造成的損失以及因無法及時處理而產生的稅收問題[10]。此外，地方稅務部門還要具有對現有稅收法律的補充和解釋權力，因此，促使房地產企業在與地方稅務部門的交流中可以更好地理解地方性稅收制度，從而提高稅務風險防范和控制的能力。

三、結語

綜上所述，房地產企業的稅務風險是客觀存在的，也是不可避免的。因此，房地產企業的稅務風險管理應著重于防范風險的發生，從制度上構建起一套有效的識別、預防和控制風險的制度，從而促進房地產企業的健康發展。此外，房地產企業面對各種風險，必須建立有效的防范機制，才能在激烈的市場競爭中取得有利地位。