關于住宅裝飾裝修管理若干問題的探討

徐靳文，鄧金銘

（湖北省宜昌市建筑裝飾裝修監督站，湖北 宜昌 443000）

0 引言

隨著房地產行業的調整，越來越多的老百姓對于買房持謹慎態度。為了改善居住環境，追求個性和實用的目的，更多的老百姓選擇了對既有住房進行裝飾裝修改造。就宜昌市來看，住宅裝飾裝修的個性化要求越來越高，為滿足老百姓日益提升的對住宅裝飾裝修品質的追求，裝飾裝修材料、工藝更新換代的速度也越來越快。這就給管理部門提出了更高的管理要求，如何才能在既保證老百姓滿足自身裝修需求的同時，保證建筑主體結構安全，完善住宅裝飾裝修管理，使老百姓能夠規范裝修、安全筑家，是擺在管理部門面前亟待解決的問題。現就宜昌市在住宅裝飾裝修過程中所出現的若干問題，結合現狀進行探討并提出相關建議。

1 現場管理層面存在的問題及處理建議

1.1 住宅裝飾裝修建設過程和監管體系現狀

就目前來看，住宅裝飾裝修設計單位在根據裝修人的裝修意愿前提下，所提出的設計方案中改變房屋主體和承重結構的情況時有發生。而部分住宅裝飾裝修企業沒有進入施工資質序列，就宜昌來看，也沒有相關的監理單位和管理部門對這種遍地開花的家庭裝飾裝修工程施工過程進行監管。特別是個人業主針對自有住宅的二次裝飾裝修，由于業主專業知識的不足、住宅裝飾裝修市場的混亂、各層級各部門間監管責任的缺失，造成了諸多的盲區和難點，無法保證各方的合法權益以及工程本身的質量安全。

1）住宅裝修與結構設計脫節。住宅裝飾裝修公司根本就不具備出具改變房屋主體和承重結構情況下的設計方案。所謂無知者無畏，很多情況下都是盲目設計、盲目拆改結構、野蠻施工，這造成了諸多的安全隱患。

2）住宅裝修施工與企業資質不匹配。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第 110 號）規定：“裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構的，必須委托具有相應資質的裝飾裝修企業承擔”。在施工過程中，較多的住宅裝飾裝修公司根本不具備裝飾裝修專業承包資質，更不具備承擔改變房屋主體和承重結構的施工資質。

3）住宅裝修無第三方機構把關。《建設工程質量管理條例》（國務院令第 279 號）規定：“工程監理單位應當依照法律、法規以及有關技術標準、設計文件和建設工程承包合同，代表建設單位對施工質量實施監理，并對施工質量承擔監理責任”。在這類裝飾裝修工程施工過程中，正是因為施工主體資質的缺失，導致了在工程實施過程中，基本沒有相關的第三方機構對施工質量進行把控，沒有過程監理、沒有檢測數據，無法保證涉及主體和承重結構改變后的房屋安全。

4）住宅裝修驗收環節薄弱。施工完畢后沒有專業的監管部門對房屋結構安全和使用功能進行驗收，完全由裝修公司和并沒有多少結構施工經驗的裝修人說了算。這無形中給房屋埋下了不可預知的安全隱患。

5）目前住宅裝飾裝修相關規定。就目前正在執行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第 110 號）的相關規定，“直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作”“裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業或者房屋管理機構（以下簡稱‘物業管理單位’）申報登記”，但多數裝修人和物業單位對這一規定置若罔聞，或者流于形式。

筆者認為，目前針對住宅裝飾裝修過程監督管理和違法違規行為處理的法律體系亟需完善，特別是需要明確針對可能出現的各種情況的處理辦法和責任部門。

1.2 解決住宅裝修現場問題的建議

1）加強對物業單位的管理和過程監督。物業單位應時刻加強對小區業主裝修行為的監控，督促業主對裝飾裝修行為進行申報。同時，行業主管部門在加強對物業公司宣傳教育的同時，在過程中物業公司對本小區內裝飾裝修管理情況也應加強過程監督。

2）應加強對裝飾裝修設計方案的審查。重點針對改變房屋主體和承重結構的審查，必要時建議由房屋管理和建設行政主管部門聯合指導建立類比圖紙審查機構的第三方服務機構對裝修方案進行專業審查，確保設計方案不影響既有建筑主體和承重結構安全及使用功能。

3）著力培育針對住宅裝飾裝修行業的第三方服務機構。鼓勵建立針對住宅裝飾裝修工程的第三方專業監理企業和檢測機構，確保施工過程中的質量安全可控；最后，應結合各地開展的質量提升行動，建議把范圍向住宅裝飾裝修項目延伸，制定完善的質保和售后服務體系。

2 行業管理層面存在的問題及處理建議

2.1 部門設置和職責分工存在的問題

1）管理機構缺失。目前在宜昌市負責處理住宅裝飾裝修投訴的機構首當其沖是市住建局下屬的建筑裝飾裝修監督站（以下簡稱“裝飾站”），但省一級沒有裝飾站的指導部門，而在各縣市區，有的地方在住建局設有裝飾站，但基本都是與其他站辦合署辦公、多站辦合一，而有的地方根本就沒有裝飾站這一部門，其職能由質安站或其他站辦承擔，甚至個別地方在住建局和房管局都設置了裝飾辦（站），職責不清。湖北省各地市州的情況也不盡相同，沒有統一的規定。

2）部門職責劃分不清。從目前所執行的住宅裝飾裝修相關法律法規來看，同一起違規案件，可能涉及規劃、城管、房管、住建、消防等多個部門，存在多頭執法，職責劃分不清的問題。

2.2 投訴處理存在的問題

1）質量問題和合同糾紛的處理。由于目前宜昌市的住宅裝飾裝修工程沒有納入監管體系，因此，在裝修完畢后的施工質量問題投訴和合同糾紛投訴一般都是建議雙方協商解決，無法協商解決的建議通過仲裁和起訴解決。無論是協商還是走司法途徑，前提是要對施工質量和所造成的損失進行確認，并形成有法律效力的鑒定文件，但宜昌市裝飾站并不具備進行損失原因和造價等鑒定的資格，宜昌市針對裝飾裝修方面的檢測和鑒定機構還基本出于空白階段，這就導致了很多投訴雙方的矛盾激化。

2）擅自拆改結構的處理。針對擅自拆改結構的投訴，特別是在許多老舊雜居小區，由于房屋年代久遠，原設計單位和設計圖紙根本無從查詢，但拆改結構的情況已經發生，這種情況下出于應急考慮，只能先行要求被投訴人對已拆改的部位進行緊急加固，再要求對其房屋進行安全鑒定，根據鑒定結果聘請有資質的設計單位出具處理方案并由具有相應資質的單位進行施工。首先，針對拆改的嚴重程度的判斷沒有權威認定，是否需要緊急疏散本棟樓的住戶；緊急加固方案是否滿足結構要求；一般這類房屋中的住戶經濟條件并不優越，而采取這一系列的措施所產生的費用較大，目前并沒有相應的強制手段，若被投訴人遲遲不予響應怎么辦？雖然宜昌市出臺了城區房屋安全管理辦法，但在執行過程中由于涉及多個部門、并且也沒有對其違法違規行為的處理方式予以明確，這也導致了很多這類投訴處理手段的缺乏，很大程度上只能是依賴向被投訴人做思想工作來解決，沒有強有力并且快捷有效的處理手段。

3）處理結果難以落地。目前就本地來看，處理的多起住宅裝飾裝修違法違規行為中，作為行業主管部門，存在手段不足、難以落地的困惑。在處理這些案件的過程中，處罰對象基本上是業主（自然人）、沒有專業承包資質僅有工商營業住宅的住宅裝飾裝修企業或者是沒有任何證照的個體裝飾裝修施工隊。針對現行的法律法規處罰程序過于復雜、涉及多個部門共同管轄、交叉執法的矛盾，實施過程中也不便操作、難以落地。

2.3 問題的處理建議

1）要依法治理各種裝飾裝修亂象，有法必依，執法必嚴。同時要加快推進裝飾裝修領域的立法工作，查缺補漏，從源頭上堵住違法違規的口子。

2）要進一步建立健全組織機構，明確責任分工，確保有明確的部門來處理群眾的裝飾裝修投訴。

3）要進一步開放宜昌市的建筑市場，優化營商環境，吸引外地相關建筑企業、機構來宜發展，此舉既能填補當下宜昌市裝飾裝修檢測、鑒定機構的空白，還能長久推動宜昌市建筑行業和城市建設高質量發展。

4）要進一步加強行業管理和引導，設置住宅裝飾裝修市場準入制度，各裝飾裝修企業應在具備相應資格的前提下承接業務并接受主管部門和市場的監督；要聯合公眾傳媒加大對優良裝飾裝修企業的宣傳，正確引導消費者。

5）要利用好老舊小區改造這一契機，對全市因裝修擅自拆改結構成“危”的住宅進行摸排，根據危房級別，統一由專業的施工單位進行相應的改造、加固。

3 對規范裝修行為的嘗試

為進一步規范宜昌市住宅裝修行為，促進建筑裝飾裝修市場健康發展，宜昌市多措并舉，從完善管理辦法及管理制度、加強市區縣管理聯動、建立跨部門聯合執法機制、加大社會輿論宣傳、擴充一線管理隊伍等多方面采取了實際舉措，取得了初步成效。筆者還對如何通過社會誠信體系、社會保險機制對住宅違規裝修行為進行約束的問題，進行了初步探討。

3.1 政策文件出臺

1）出臺《宜昌市小散工程和零星作業安全生產管控暫行辦法》（宜府辦發〔2019〕29 號）。吸取深圳市的先進經驗做法，2019 年市政府出臺了《宜昌市小散工程和零星作業安全生產管控暫行辦法》（宜府辦發〔2019〕29 號），將住宅裝飾裝修等無需或者無法辦理施工許可證的小型建設工程納入小散工程，由屬地人民政府統一管理。這一措施填補了此類小型工程和零星作業，特別是既有住宅二次裝修的安全監管盲區。

2）2020 年 10 月，宜昌市住房和城鄉建設局出臺了《關于加強宜昌市新建商品住宅精裝修管理的通知》；2021 年 9 月出臺了《關于加強裝配式建筑商品住宅全裝修管理工作的通知》。在規范既有住宅二次裝修行為的同時，針對采取精裝修、全裝修交付的新建住宅，宜昌市結合省內武漢、襄陽以及外省同等城市洛陽的先進經驗，相繼出臺了《關于加強宜昌市新建商品住宅精裝修管理的通知》《關于加強裝配式建筑商品住宅全裝修管理工作的通知》，進一步規范了此類新建商品住宅批量裝修交付的建設要求，將一體建設的裝修后交付的商品住宅，一并納入基本建設程序管轄范圍，與主體施工同步立項、招投標、辦理施工許可證、過程監督、竣工驗收，從而填補了商品住宅主體竣工到交付使用之間的裝修盲區。

3.2 針對裝飾裝修領域投訴處理的建議

筆者認為，有必要將違規裝修的案件處理與社會誠信體系相結合，將住宅裝飾裝修違規行為納入社會誠信體系建設，作為社會誠信評價的一部分，對違法違規行為人做出切合實際的懲戒和約束。運用社會誠信體系來約束住宅裝飾裝修行為就目前來看是比較合理的管理手段，如何更好的將住宅裝飾裝修同社會誠信評價有機結合，對管理部門來講，是值得深入研究的問題。同時，加大對住宅裝飾裝修企業的資質檢查力度，要求從事住宅裝飾裝修企業在進行住宅裝修時，必須具備相關施工資質等級。

1）通過各部門整合資源加速立法進程。通過政府層面立法，出臺更高層次的法律文件，協調規劃、城管、住建（房管）、法院、公安等多部門形成合力，制定針對本部門管轄權限內的約束條款和懲戒機制，將住宅裝飾裝修違法違規行為作為社會誠信體系中失信的情況予以明確。

2）建立住宅安全檔案。在住宅裝飾裝修過程中所出現的違法違規行為計入房屋安全檔案，在該房屋進行交易時予以顯示。

3）引入社會保險機制保證裝修安全。建立住宅裝飾裝修保險機制，對房屋安全裝修進行保護、對房屋違規裝修進行懲處。

4）管理職能與社區結合。通過前期的嘗試，按照《宜昌市小散工程和零星作業安全生產管控暫行辦法》（宜府辦發〔2019〕29 號）的相關要求，宜昌市已將住宅裝飾裝修納入屬地管理，由各區街道、社區安排專門的工作人員，通過事前備案、事中巡查的方式，將住宅裝飾裝修納入日常管理。

5）區級協調，聯合處置，市級指導。在日常管理中，建立區級協調，聯合處置，市級指導的工作模式，一般項目由街道一級負責管理，難度較大或施工過程涉及安全隱患較多的項目，通過上報的方式，由各區級住建等部門聯合處置。市級住建部門負責業務指導及考核檢查工作。

6）加強培訓，不斷擴大專業管理隊伍。不斷開展針對街道、社區工作等一線監管人員的培訓教育，使其不斷加深對建設領域相關法律法規、行業標準及規范性文件的理解，不斷強化其業務素質和監管水平，提升監管效果。

7）加強宣傳和輿論引導。出于事前控制的考慮，市裝飾站也在不遺余力地通過各種媒體向廣大老百姓宣傳規范裝修的相關要求，也相繼出臺了《裝飾裝修燃氣安全使用告知書》《宜昌市房屋裝修導則》等，希望能夠使更多的裝修人和管理者在裝修前充分了解違法違規裝修的危害，避免因違法違規的裝修行為而給自己、給他人所帶來的不可挽回的惡果。這項工作我們也將一如既往地繼續開展下去。

4 結語

隨著宜昌市城市化進程的日益加速和老百姓對生活品質要求的提升，在裝飾裝修活動中所出現的問題越來越多，矛盾越來越突出。規范裝修、安全筑家已經成為全社會的普遍需求。以上是筆者就宜昌市目前住宅裝飾裝修管理方面所存在的主要問題分析，以及就上述問題解決辦法的探索嘗試。目前，住宅裝飾裝修的管理工作還在不斷完善之中，面對新形勢和新變化，仍在不斷探索，不當之處，歡迎批評指正。Q