房地產測繪特點及相關技術研究

王 昕

（北京京密鴻圖測繪有限公司，北京 101500）

隨著我國市場經濟的繁榮發展，房地產行業也在逐漸興起，有助于保障經濟增長的穩定性，適應供給側結構性改革的要求。房地產測繪是項目實施中的主要工作內容，只有在保障測繪數據可靠性的前提下，才能為企業創造良好的利潤，同時維護消費者的合法權益。隨著城市化進程的加快，土地資源也更加緊張，只有促進土地資源利用率的提升，才能為城市的可持續發展創造良好的條件，從而解決傳統工作模式下的資源浪費和土地糾紛等問題，促進社會的和諧發展。應該對傳統測繪技術加以逐步完善和優化，使其更加適應目前房地產行業的發展需求及特點，做好內業和外業工作的有效對接。

1 房地產測繪概述

1.1 內容

針對房地產的相關信息實施全面采集，是房地產測繪的主要內容，可以為城鎮化建設、產權管理、項目開發和稅費征繳等提供可靠信息，滿足相關部門的行政管理需求。獲得更加全面和可靠的測繪結果，明確房地產的數量、位置和權屬等，不僅可以加快房地產交易活動的實施，而且有利于為政府部門的規劃工作提供支持，在全面了解本地區房地產信息的基礎上制定更加合理的規劃方案，提高社會公共服務能力與治理能力。房地產測繪工作內容十分繁雜，涉及平面控制測量、要素測量、測算、驗收等[1]。在全面了解房地產信息的基礎上完成分幅圖、分丘圖和分戶圖的編制，準確計算房地產的面積，以便在產權管理中獲得更加詳細的數據信息，防止造成矛盾問題。

1.2 作用

房地產管理部門需要以測繪結果為依托，在了解房屋位置、面積、用途等情況的基礎上實施科學化管理，滿足房地產權登記要求，更加準確地登記其界址、位置和面積等。特別是我國房地產行業進入到快速發展的階段，如何做好行業監管和項目開發與交易，成了當前面臨的主要問題。以相關量度信息為依據，可以滿足企業的生產經營需求，在了解房地產信息的前提下實施銷售與核算等，將更加詳細的信息提供給消費者，在經營決策中獲得支持。在我國的城鎮化建設進程中，需要協調好各個職能部門的關系，如稅收部門、司法部門、城建部門等，可以將房地產測繪信息作為憑據，制定更加科學合理的規劃與建設方案，提高現代化建設水平。

2 房地產測繪的特點

2.1 周期短

我國現代化建設速度逐漸加快，而且房屋和土地權益并非一成不變，需要結合當前工作需求及時進行重復測量工作，能夠確保各項數據的精確性及可靠性，避免對后續工作產生干擾，因此使得房地產測繪工作周期縮短，這也在一定程度上加大了測繪人員的負擔。在明確測量周期的基礎上，選擇更加合適的測繪時間，為重復測量提供保障，減少測繪數據中的誤差，滿足相關圖紙繪制和登記工作的要求。

2.2 比例尺大

除了在城市中實施測繪外，當前鄉鎮房地產測繪工作也在逐步開展，需要在圖紙中標注各類重要信息，包括了權屬界限等，在分幅圖的編制中會用到較大的比例尺[2]。1∶500和1∶1 000大比例尺在實踐中得到廣泛應用，而在繪制分戶圖和分丘圖時也應該適當增大比例尺，運用1∶50比例尺可以獲得詳細的信息，為使用人員提供更加精確的數據。

2.3 難度高

地質條件和工程數據等，是當前數據測量的基本內容，由于測繪工作的環境十分復雜，因此在一定程度上加大了測繪難度，這是造成數據誤差的主要原因。在不同區域內，房屋的面積、數量和工程位置等都存在一定的差異，需要在測繪工作中采取不同的技術方法，這也會給測繪人員帶來巨大挑戰。需要嚴格按照相關資料和文件開展測繪工作，一旦出現意外狀況則會導致數據精確度下降，測繪結果也難以反映房地產的真實狀況。在繪制地形圖時，對于點位中誤差的要求相對不高，一般在0.5~0.6 mm左右，可以達到城鎮規劃和建設標準。然而在房地產測繪工作中，精度要求較高，尤其是在界址點坐標計算和面積量算中需要開展全方位的實測工作，也加大了測繪的難度。

2.4 修測、補測和變更測量多

在一般地形圖測繪工作當中，復測周期相對較長，一般在5年以上。如前所述，房地產測繪工作的周期相對較短，因此會產生較多的修測、補測和變更測量工作。當前土地利用率逐漸提高，而且房屋建設速度加快，必須根據本地區的發展要求實施測算，以滿足當前工作需求，防止對社會發展造成限制。如果出現權屬變化，則應該根據相關要求實施變更，而在權屬變化中則應實施修測，確保測繪成果能夠更加真實、全面地反映房地產現狀。

2.5 人員素養要求高

房地產測繪工作呈現出復雜性、綜合性和專業性的特點，因此需要測繪人員具備較高的專業能力和素養，這是提高測繪效率與質量的關鍵。除了要了解測繪領域的相關知識和技術、設備操作方法外，還要了解房地產行業的相關信息和政策信息等，以確保測繪工作的順利推進[3]。尤其是在房屋面積的測算工作當中，應該始終保持認真嚴謹的態度，避免給企業或者消費者造成經濟損失。

3 房地產測繪技術的應用措施

3.1 全站儀

利用全站儀開展房地產測繪的方式已經十分普遍，也是一種成熟度較高的技術，可以提高測繪工作的效率，保障操作的便捷性和靈活性。但是，該測繪技術也存在一定的局限性，會受到諸多外在因素的干擾，包括自然環境因素和人為因素等，尤其是當外界環境發生變化或者在操作中出現失誤時，則會導致測繪精度下降，隨著誤差的累積會使得測繪結果的可靠性下降，無法體現房地產測繪工作的價值。在技術水平不斷提高的趨勢下，上述問題也得到了有效處理，全站儀的功能更加齊全，滿足了不同條件下房地產測繪的要求，更加快速地量測水平角和距離等信息，實現信息的高效化存儲與分析[4]。全站儀的自動化程度越來越高，減輕了工作人員的負擔與壓力，數據采集、計算和整理等都可以采用一體化操作的方式，防止在面積測算中出現較大偏差。

3.2 機助制圖技術

計算機已經成為社會生產生活中的常用工具，在房地產測繪中也可以發揮計算機的輔助性作用，得到更具代表性的數據。制圖系統也更加完善，具有便捷易操作的特點，尤其是AutoCAD軟件是當前測繪工作中不可或缺的重要工具，能夠滿足裝飾和修改工作的要求，提高房地產圖的成圖質量。做好相關數據的輸入后可以更加準確地呈現地物信息，確保其位置的精確性，提高了測繪工作的可視化程度，為工作人員創造更加便捷的操作環境。AutoCAD軟件的操作難度不高，因此降低了工作人員的負擔，具有很強的容錯功能，出現誤操作情況時也會最大限度確保系統運行的安全性，被廣泛應用于圖形編輯工作當中。

3.3 GIS技術

GIS技術即地理信息系統的簡稱，運用該技術可以更加高效地獲取測繪區域的地理信息，而且具有可視化和便捷性的優勢。地理空間數據的獲取和整合分析，都可以在地理信息系統中完成，為空間問題的處理提供了保障。對于地理空間形態進行轉換，使其呈現為實時信息數據，對于地理信息的變化情況監測更具動態性，在當前測繪工作中的應用效果較好。此外，該技術還呈現出動態性的特點，可以根據空間信息的變化情況及時調整測繪工作，與房地產行業發展和城鎮化建設保持協同。隨著網絡技術的逐漸普及和相關基礎設施的完善，GIS技術與多種技術實現密切融合，Web GIS技術的應用加快了信息傳遞的速度，有利于資源的實時化共享，同時確保各項測繪數據的安全性[5]。在3D GIS技術的支持下，通過構建三維立體模型的方式可以更加直觀地分析空間信息，避免在管理和決策中出現較大失誤。

3.4 GPS技術

GPS技術即全球定位系統，可以獲取更加精確的定位信息，降低測繪數據的誤差。在傳統測繪模式下，對于人工操作的依賴程度較高，而且在很多復雜區域的測繪中會出現死角和盲區，難以獲得完整的數據。而借助于GPS技術則實現了測繪領域的重大突破與革新，該系統主要包括了信號接收處理裝置、地面控制系統和衛星等，在獲取精確的地物坐標的同時，可以明確其距離信息和角度信息等，應用于房地產測繪工作中可以節省人力、物力和財力。在編制電子地圖時也可以運用GPS技術，其定位精度能夠達到厘米級，呈現出實時化動態控制的特點，有利于加快房地產測繪的進度，降低外界因素的干擾，切實保障測繪數據的質量。

3.5 RS技術

RS技術即遙感技術，相較于其他技術手段而言更具時效性，可以快速采集中小型規模的圖形數據，有效提高了全色光譜分辨率，得到更加清晰的影像。地物信息經過掃描和處理后，可以幫助工作人員更加真實地了解房地產的相關特征，包括了位置、面積和布局結構等等。遙感技術實現了多種先進技術的集成化處理，包括信息傳輸技術和測量技術、數據提取技術、物理場遙感技術、電磁波遙感技術和聲納遙感技術等等[6]。隨著生產制造工藝水平的提高，傳感器性能也逐步改善，包括HRV掃描儀、多光譜掃描儀、航攝儀等等，有利于提高RS技術在房地產測繪中的應用效果。

3.6 數字成圖技術

測繪房地產的表面信息后可以為權屬信息的構建提供支持，在計算機系統中完成房地產測繪信息的錄入，明確不同房地產各棟及各戶的對應信息。數字成圖技術為房地產測繪的高效化開展奠定了保障，可以將每一棟房地產作為一個基本單位，實現了基礎測繪內容和棟號的有效對應，有利于后期制圖工作的規范化實施。測繪人員需要有效轉換預處理的房地產地形圖，得到對應的圖形，實現可視化分析，更加詳細地了解房地產信息，明確周圍環境狀況[7]。

3.7 HZCORS技術

HZCORS技術即連續運作衛星定位綜合服務測繪技術，該系統的基本組成包括了參考站網、用戶端、通信網絡和數據處理模塊等等，在通信技術和網絡信息技術的支持下，實現多個模塊的集成化運行，確保系統功能得到實現。在房地產測繪中應用HZCORS技術，可以充分發揮計算機網絡技術、移動通信技術和全球導航衛星系統的作用，同時在虛擬參考站技術的作用下，利用連續GNSS參考站構建完善的測量測繪系統，有效提高了房地產測繪的精度和效率。隨著我國房地產規模的不斷擴增，在開發過程中也會產生海量化的數據，如何在高效化處理的同時，確保數據的精度，成了目前實踐工作中面臨的主要難題[8]。在傳統測繪模式下，CORS-RTK技術的應用較多，但是無法確保測量結果的精度，而運用HZCORS技術則能夠有效控制末級平面控制網相鄰控制點的相對點誤差，確保其不超過0.05 m，而且設備使用量更少，解決了傳統工作的繁瑣性問題，有利于控制房地產測繪的成本。在房地產測繪中應用HZCORS技術，可以實現相鄰控制點的同步觀測，精度控制效果更好。

3.8 三維激光掃描技術

在房地產測繪工作中也可以運用三維激光掃描技術，通過掃描的方式快速獲取測繪區域內的房地產信息，該系統包括了數據處理模塊、數碼相機、三維激光掃描儀、旋轉平臺和軟件控制系統等等，在空間信息采集中可以發揮關鍵作用。以激光脈沖為媒介，可以快速獲取目標區域的相關信息，因此對于三維激光掃描儀的性能要求較高，獲得更加準確的激光往返時間和脈沖角度，為三維模型的構建提供依據。在計算機軟件的輔助作用下，可以實現測量數據的高效整理，滿足模型構建要求。在確定掃描位置時，應該避免出現遮擋的情況，提高測繪踏勘工作效率，避免造成遺漏和盲區的情況。運用標靶形式完成坐標系的建設，省去了定向處理的環節，具有良好的自動化優勢。

3.9 3S技術

3S技術即GPS技術、GIS技術和RS技術的融合，真正體現了三項技術的不同優勢，改善房地產測繪工作成效。GIS技術和GPS技術的融合可以構建電子導航系統，GIS技術和RS技術的融合可以確保在圖像處理中獲取更加精確的數據，有利于圖像分辨率的提高，在解譯工作中更加精確，三項技術的融合真正提高了房地產測繪工作的智能化水平，實現信息采集、整理和更新的一體化操作，為決策工作提供可靠的輔助信息[9]。GPS技術測繪的內容主要包括了控制資料整理、平面控制測量和房地產圖繪制；RS技術調查主要獲取遙感圖像的幾何形態和干涉雷達運動規律等，運用GIS系統實施整理后得到可靠的測繪成果。在應用3S技術布設平面控制網點時，應該嚴格遵循《房地產測量規范》中的相關要求，提高已有控制點成果的利用率，為聯測工作奠定保障。如果測繪區域的建筑物較少，則可以將控制點的間距設置為200 m，如果建筑物較多則應該適當縮短間距，一般在100 m左右。導線測量、三角測量、GPS定位測量和三邊測量等，在平面控制測量中的應用較多。在繪制分戶圖時，應該明確層次名稱、外走道和陽臺位置等信息并加以標注，在此基礎上完成分戶圖的繪制，分清權利界線[10]。同時，在房地產面積計算中也可以使用3S技術，可以確保計算結果的精確性。

4 結束語

房地產測繪工作的全面開展，可以為項目開發和土地管理提供可靠支持，促進城鎮化建設進程的快速推進，滿足人們的生產生活需求。由于該項工作呈現出周期短、比例尺大、難度高、修測、補測和變更測量多及人員素養要求高等特點，因此在測繪作業中面臨諸多挑戰。當前測繪技術類型較多，包括了全站儀、機助制圖技術、GIS技術、GPS技術、RS技術、數字成圖技術、HZCORS技術、三維激光掃描技術和3S技術等，應該結合房地產測繪的具體內容及要求，選擇合理的技術措施，以獲得更加可靠的測繪結果，增強其實用價值。