高層民用建筑火災危險性分析及物業管理對策

雷金全

摘要：高層民用建筑發生火災后火勢蔓延途徑多、速度快，人員疏散困難，救援難度大，近年來全國已發生多起高層民用建筑的重大、特別重大火災事故。在研究消防安全問題時，除了關注消防設施設備的研發、配備外，更應關注消防系統的管理和使用。文章著重討論物業服務企業面對日益突出的高層民用建筑消防安全問題可以發揮的作用和采取的對策。

關鍵詞：安全;消防;火災;物業;高層建筑

根據《建筑設計防火規范》中的定義，建筑高度大于27米的住宅及建筑高度大于24米的非單層公共建筑屬于高層民用建筑。近年來，全國高層建筑如雨后春筍般涌現出來，據不完全統計，全國已有高層建筑75.6萬棟，其中高層住宅30余萬棟，百米以上超高層建筑8000余棟，150米以上的建筑我國占了全球的四成以上。高層建筑樓層多、豎向管井密布、功能復雜、人員密集、火災負荷大，起火后會造成大面積充煙和立體燃燒，給火災防控和滅火救援工作帶來嚴峻挑戰，一旦發生火災將造成嚴重人員傷亡和經濟損失。

一、火災危險性分析

（一）火災負荷大、隱患多

第一，高層建筑房間多，建筑內部各房間裝修不統一，裝修材料多樣、成分復雜，地毯質量參差不齊，發生火災后會產生大量有毒煙氣。而其人流量大，打火機、煙頭等都可能成為引火源。

第二，電氣設備多，電氣火災隱患隱蔽，對排查人員專業能力要求高，排查難度大，且發生火災后易造成嚴重后果。從電氣火災的占比看，2020年全年因違反電氣安裝使用規定引發的火災共8.5萬起，占總數的33.6%，因目前還有1萬起火災原因尚未查明，預計后續該比重還將提高;其中，因電氣引發的較大火災36起，占較大火災總數的55.4%。從電氣火災的分類看，因短路、過負荷、接觸不良等線路問題引發的火災占總數的68.9%，因故障、使用不當等設備問題引發的火災占總數的26.2%，其他電氣原因引發的占4.9%。

第三，公共建筑多有配套的餐飲，因用油、用火、用氣不慎，經常引發火災事故。廚房的日常清潔更注意墻面、地面、灶臺等表面的油污清理，而油煙道的清洗一般要委托專業公司進行，成本較高，因此常常未按期清洗，成為隱患。住宅中，因烹飪過程中離人引起的火災較多。

第四，電動車違規上樓、不規范充電等易引起火災，且難以撲滅。2021年5月，成都某小區電動車在電梯中突然自燃，導致5人受傷的新聞引發全國對電動車安全的討論。電動車在室內、公共區域停放或充電危險大，一旦起火，燃燒速度快，升溫快，短時間毒煙彌漫。電動車自燃后30秒，火焰溫度升到310℃，室溫達到120℃，有毒氣體覆蓋整個房間;自燃后3分30秒，房間內溫度將超過660℃。高溫毒氣比明火更致命。

第五，外墻保溫材料在高層建筑中運用普遍，但若采用了易燃、可燃保溫材料，將極易造成火災的迅速蔓延。2009年，即將投入使用的中央電視臺某大樓被焰火點燃，最終犧牲一名消防救援人員，直接經濟損失1.6億。造成火災迅速蔓延的一大原因就是不合格的保溫材料。

第六，因建筑消防系統的施工質量問題以及維保不到位，很多建筑消防系統在使用數年后就故障頻出，甚至癱瘓。數據顯示，全國設有自動消防設施的高層建筑，平均完好率不足50%。消防主機故障，探測、報警、聯動設備故障，消防水泵、消防風機未在自動狀態，疏散指示標志、應急照明燈具故障等都是常見問題。

（二）火災傳播速度快

首先，高溫煙氣流動的方向是火災蔓延的主要方向，可燃物在遇到500℃以上熱煙就可能被引燃。煙氣擴散蔓延主要呈水平流動和垂直流動，而建筑的門窗、樓梯間、豎井管道、穿墻管線、悶頂等成為煙氣蔓延的主要途徑。

其次，高層建筑中，發生火災時由于室內外的溫度不同，將引發空氣浮力驅動的煙氣流動。建筑物越高，這種流動越強，而建筑內的樓梯間、豎井是發生這種現象的主要場合，這種現象被稱為煙囪效應。在火災過程中，煙囪效應是造成煙氣向上蔓延的主要因素，煙氣上升流動速度可達6～8m/s。

再次，房間起火后，溫度上升，氣體迅速膨脹，大量的煙火通過外墻窗口后，由室外向上蔓延，引燃上一層建筑;同時煙火內部蔓延，進入豎井后，會加強煙囪效應。這種“火風壓”會大大加強火災的蔓延。

最后，外界風會影響建筑物的煙氣流動，并且其影響超過其他驅動煙氣運動的力。風速增大，勢必會加速火勢的蔓延擴大，因而更加難以控制火勢和迅速有效滅火。

（三）疏散、救援難

近幾年，多有私家車堵塞消防通道延誤滅火救援時機的新聞，消防車道被私家車占用、堵塞問題普遍存在。另外，樓梯間被雜物堵塞，防火門常開或被鎖閉等都會影響救援和疏散。

高層建筑面積大，特別是高層公共建筑很多是多功能組合建筑，結構復雜，外來人員不熟悉建筑結構和安全出口，影響逃生。另外，高層建筑內部疏散走道沒有對外的窗口，在火災發生后，消防主機將切斷正常照明，如果應急照明燈具和疏散指示標志存在故障或亮度不夠，在滾滾濃煙下人員難以第一時間找到安全出口和樓梯間。

由于火災發生后乘坐電梯有風險，因此根據規范要求，電梯會聯動迫降到1樓，非消防電梯不能使用，人員疏散只能通過樓梯間。人員在恐慌、擁擠的情況下很容易造成踩踏事件，并且20～30層樓的疏散距離，對人的生理和心理都是嚴峻考驗。

消防云梯是消防人員進行滅火及營救被困人員的一大工具，但普通云梯最大工作高度僅為53米，針對目前的高層建筑、超高層建筑，滅火和營救極其困難。

當消防人員從建筑內部進入，若遇到消防電梯在火災中出現故障，消防電源故障，發電機未能及時啟動等情況，消防人員需要背負裝備攀爬數十層樓梯，并且由下往上遭遇恐慌逃生人群的碰撞，會極大延遲滅火和營救時間。

二、物業管理對策

（一）建立機制，責任落實到位

物業服務行業發展多年，但對安全的重視程度還有待提升。物業服務企業要形成切實有效的消防和安全管理機制，建立并完善危險源識別、風險評價、事故報告等制度，并形成PDCA閉環。責任要落實到位，形成明確、清晰的“橫向到邊、縱向到底、責任到人”的安全責任清單。

（二）利用資源，創新管理手段

建筑安全的日常管理工作和責任主要在物業服務企業，需充分利用資源，發揮好業主的作用。在住宅中，業主來自各行各業，有的業主有從事安全管理、安全技術工作的經驗，可以利用這一資源，邀請其參加小區、樓棟的安全管理工作，建立安全樓長制度。可以每棟或每個單元設置1～3名安全樓長，可以由有經驗的物業人員、業主代表擔任，也可以邀請社區網格員參加，負責安全檢查、隱患排查、安全宣傳教育等安全管理工作。

高層公共建筑往往有多個使用單位，各單位對安全的重視程度、管理標準及其自身安全專業能力不同，單靠物業服務企業進行安全管理難度較大。因此可以由物業服務企業及使用單位成立樓棟安全管理委員會，由物業人員、使用單位人員共同擔任安全管理人，組織開展建筑的安全管理工作。

（三）成立專管部門，配備專業人員

隨著國家、社會對安全的愈加重視，發生安全、火災事故后工傷成本、信用成本的不斷增加，成立專職、專業的安全管理部門，配備專業的安全管理人員勢在必行。特別是消防安全重點單位、超高層建筑等發生火災易造成重大人員傷亡和財產經濟損失，應優先配備注冊消防工程師、注冊安全工程師等專業人員。現在各地做出相關要求的文件、規定正在逐步出臺。

（四）開展安全文化、安全標準建設

安全標準化是通過建立安全生產制度、安全管理制度、安全操作規程等，使企業的安全生產趨于標準化、科學化、規范化，使人、物、環、管各項安全因素數量化。安全文化是企業及其全員安全意識、觀念、態度以及知識和能力的綜合。目前，安全標準化、安全文化建設都有相應的國家和地方的評定規范，物業服務企業可以通過創建和參評，以此助推企業實現安全發展，提升安全形象，提高安全經濟效益。

（五）簡化應急預案，深化應急演練

物業服務企業的各類應急預案種類繁多，內容冗長，程序復雜，結果是突發事件發生時人員不熟悉預案，不清楚崗位職責。因此，應該對各類預案歸類、梳理，使程序更合理，內容更簡化，具備實操性。預案的演練要避免走過場，應模擬真實場景進行演練，可以采取雙盲演練、夜間演練等形式。

（六）加強日常管理

首先，梳理安全重點部位，對高層建筑內的廚房、倉庫、設備用房、管道井、避難層、消防車通道、登高操作面、疏散通道、安全出口等進行重點關注和巡查，加強管理，嚴抓不懈。

其次，明確日常安全巡查、消防專項檢查、安全隱患排查的頻次和具體內容，定期開展由項目經理帶隊的各部門聯合檢查，并建立安全隱患臺賬，對隱患實行銷項管理。

再次，嚴格用火、用電、用氣管理。實行動火作業票，實行現場監護制度，嚴格執行動火作業審批流程;根據建筑的特點，劃定禁煙區域、禁火區域。

最后，定期對消防控制室值班人員進行實操培訓和考核，進行法律法規、火災案例培訓教育。加強對消防維保單位的考勤管理和維保效果的查驗。

三、結語

物業服務企業對建筑物的安全，特別是對消防設施設備的完整性、運行有效性及對火災的預防、初期撲救發揮著重要作用。結構復雜的高層建筑，每棟建筑的火災危險性都不同，物業人員需要對每棟建筑的火災危險性有清晰的認識，建立安全管理機制，完善安全管理制度，創新安全管理手段，排查治理隱患，才能有效預防火災、控制火情，實現建筑物的安全運行。

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