CIM平臺賦能城市更新的探索與實踐

文/廣州珠江實業集團有限公司 吳翔 答恒誠 吳家友 張娜 陸昕 傅曉靜

引言

2020 年，我國城鎮化率達到63.89%，城鎮化已進入以“高質量發展”為核心的后半場，城市建設也從快速規模擴張轉向存量提質改造和增量結構調整并重的模式。

這一年，城市更新首次上升為國家戰略。黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出，實施城市更新行動。時任住房和城鄉建設部部長王蒙徽在撰寫的《實施城市更新行動》解讀文章中提出，要推進新型城市基礎設施建設，加快推進基于信息化、數字化、智能化的新型城市基礎設施建設和改造。

2021 年《廣州市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》將人工智能與數字經濟、城市更新作為城市發展的“雙引擎”，進行具體安排和部署。2021 年7 月28 日，廣 州 作 為 首 批C I M 建設試點城市，發布了全國首個城市信息模型（CIM）基礎平臺。

作為廣州市屬國企中唯一城市建設運營全產業鏈企業，珠實集團全面參與推進廣州城市更新建設，在環市東商圈項目建設中，創新搭建了賦能城市更新全周期的C I M 數字化管理平臺，形成領先城市更新的“珠實經驗”。

賦能商圈有機更新

2020 年，珠實集團根據廣州市重點工作部署要求，積極推動環市東商圈更新項目。

環市東商圈位于廣州市越秀區，是20 世紀70 年代開始建設的廣州首個商務區，區域南至東風東路、西至小北路及越秀北路、東至先烈南路、北至廣州東站-廣州火車站聯絡鐵路，面積約225 公頃。其中，環市路（地鐵5 號線）、東風路（地鐵13 號線） 均為城市“大動脈”。商圈內不僅有省市機關單位，還有大型公立三甲醫院、花園酒店、白云賓館、地鐵換乘樞紐等城市重大基礎設施和民生公共服務設施，是廣州公共服務最集中、國際貿易最活躍的區域之一。

近年來，隨著珠江新城C B D 崛起，廣州城市空間格局由單一強中心向復合多中心發展，環市東商圈產業遷出、人口老化、城市建筑及配套標準過低、人居環境惡化等問題開始日益凸顯，亟需調整城市功能定位，建設高質量空間載體，引入高價值產業，吸引高素質人群，來全面提升片區活力。

城市現狀基礎數據調查是實施城市更新行動的重要工作之一，主要涉及土地、房屋、人口、經濟、產業、文化遺存、古樹名木、公建配套及市政設施等現狀，基礎數據的準確性和有效性是城市更新項目開展的基本前提。

為確保環市東商圈更新項目基礎數據齊全、完整、準確，組織專業測繪單位進行了基礎數據調查。在此基礎上，珠實集團旗下廣州城市更新集團有限公司攜手廣州珠江外資建筑設計院有限公司創新開發了片區C I M 數字化管理平臺（簡稱“C I M 平臺”），進一步提高了基礎數據調查水平。

此外，通過C I M 平臺，環市東商圈更新項目實現了支撐片區改造成本核算、居民改造意愿征詢、拆補方案可視化、安置房智慧設計和項目檔案數字化“五位一體”信息化、數字化和智能化管理，有力支撐了廣州城市重點功能區有機更新。

“五位一體”管理創新

一、基礎數據全覆蓋及智能輔助校核，支撐片區改造成本核算

根據《基礎數據調查和管理辦法》的要求，環市東商圈C I M 平臺通過進行物業權屬查冊、現場測繪、權屬人訪談等多種途徑基礎數據調查，實現了環市東商圈東啟動區所有居民，以及片區市政基礎設施和公共服務設施的建筑情況、權屬情況、拆遷安置意愿等多個維度的信息全覆蓋。

環市東商圈C I M 平臺還可以對不同來源、不同時間、不同版本的數據誤差進行識別、提示、記錄，大幅提高了項目組基礎數據校核的工作效率，最大化保障了基礎數據的準確性。經第三方數據核查，項目基礎數據誤差＜2%，優于《基礎數據調查和管理辦法》的審批要求。

同時，環市東商圈改造涉及復雜的基礎數據細分和成本計算，C I M 平臺將地籍、戶籍、用途、空間位置、評估價格、市場價格等數據關聯至不同層級的模型，實現了數模聯動，大大提高了片區改造成本計算的準確性和公平性，大幅降低了政府決策難度和風險。

二、進度實時反饋和綜合分析，推動大片區改造意愿征詢順利完成

環市東商圈東啟動區約涉及5300 戶居民，意愿征詢工作既要確保入戶率（投票率），還要有效減少擾民。要保證意愿征詢工作順利開展，就必須要有嚴密的工作組織機制和高效的執行力。

項目單位通過制定標準化表格，提前開發出對應的C I M 平臺功能模塊。在意愿征詢期間，每天上傳意愿征詢表格資料，實時動態更新工作進度和成果，并對每天工作中產生的問題、發現的風險進行及時排查、預警，最終實現改造意愿征詢入戶率99%，同意率93%，保證了項目有序推進。

（一）工作進展直觀呈現，輔助進度管理。管理者通過對意愿征詢工作期間實時數據的錄入與更新，可在C I M 平臺上準確直觀地查看每個小組工作完成情況，形成每周計劃與完成量、各組間工作進度的對比，實現對各組工作情況的有效監督，并助力現場管理人員加強督辦及整改，提高工作效率。

（二）建立三層管理數據，支撐目標管理。根據收集到的居民改造意愿、安置傾向、教育情況以及土地出讓金歷史繳納情況等數據，C I M平臺以“達到供地條件”的目標為導向，按規劃用地邊界進行智能統計和分析，實現了“地塊-樓棟-戶”三個層次敏感項、風險項、決策項排查，為后續項目拆除范圍劃定、方案編制、戶型設計、項目實施、建設時序提供依據。

三、規劃方案與現狀信息可視化對比，高效支撐拆補工作

環市東商圈改造項目已完成改造意愿征詢、基礎數據調查和片區策劃方案審批工作，目前尚未進入實施階段。C I M 平臺已預留規劃方案與現狀信息的對照功能，高效支撐改造方案推演，實現征拆需求與安置方案的動態平衡。同時，可根據政府批復的拆遷補償標準和物業具體情況，實現“法定數據-法定標準-法定權益”的直觀可視化，大幅提高動遷工作溝通效率。

四、聯動智慧設計和建造，提高安置戶滿意度和幸福感

環市東商圈更新改造涉及居民戶數較多，經過摸查，僅2%居民愿意接受貨幣補償，其余居民均有安置需求。由于現狀物業、權屬情況各異，安置補償具有一定調節空間，因此，最終安置戶型并非單一選項。

為了更直觀、更清晰、更精確地做好動遷工作，保障居民權益，C I M 平臺預留了“現狀物業-安置標準-安置戶型選址-安置房搖號系統”功能模塊，為項目實施提供支撐。

另外，C I M 平臺的現狀物業情況和權屬人安置傾向等數據可以與相關設計單位共享。通過珠實集團內部聯動，做好安置戶型的精細化、個性化設計，為后續智慧設計、智慧建造奠定基礎，進一步提高安置戶型的匹配度和均好性，保障居民的合法權益和項目整體公平性。

五、全過程電子檔案管理，保障項目過程可追溯

環市東商圈改造C I M 平臺實現了城市更新項目全流程的基礎數據、補償標準、證件資料、談判記錄等電子檔案的歸檔和數據關聯。核心材料缺失可自動預警，且無法進入下一環節工作，最大程度保障了項目資料的完整性、流程合規性、數據準確性和過程可追溯。

結語

綜上所述，珠實集團通過在環市東商圈更新項目中開發C I M 數字化管理平臺，為構建城市更新項目全周期智能化管理平臺奠定了基礎，促進了城市更新項目的轉化落地。

未來,珠實集團將繼續探索新時期城市有機更新模式，通過“新城建”技術手段賦能智慧城市建設運營，努力成為中國領先的智慧城市綜合運營商，為廣州實現老城市新活力和“四個出新出彩”貢獻力量！