上海歷史建筑存在的主要問題與保護(hù)利用策略研究

城市的生存與發(fā)展不僅需要經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐，而且需要?dú)v史文化的積淀與傳承。然而，我國(guó)歷史建筑的保護(hù)與利用經(jīng)歷了曲折的道路，留下了慘痛的教訓(xùn)[1]。隨著黨和國(guó)家對(duì)歷史文化越來(lái)越高的重視，人們也認(rèn)識(shí)到城市發(fā)展不能以歷史文脈的隔斷為代價(jià)，歷史建筑的殘余價(jià)值也得到越來(lái)越多的重視[2]。上海市城市更新和歷史建筑的保護(hù)工作方針已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，從“拆、改、留并舉，以拆為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲簟⒏摹⒉鸩⑴e，以保留保護(hù)為主”，對(duì)優(yōu)秀歷史建筑和歷史風(fēng)貌區(qū)提出“建立最嚴(yán)格的保護(hù)制度”。歷史建筑的保護(hù)工作不僅僅是保留保護(hù)歷史、藝術(shù)、科學(xué)、社會(huì)與文化價(jià)值突出的精品建筑，也是保留保護(hù)更加量大面廣地體現(xiàn)城市歷史文脈和發(fā)展變遷的歷史性建筑，更要?jiǎng)?chuàng)造“建筑可閱讀，城市有溫度”的上海[3]。

上海市高度重視歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑的保護(hù)，提出“實(shí)行最嚴(yán)格的保護(hù)制度”，上海各界逐步形成“保護(hù)為主，安全為重，以人為本”和“結(jié)合實(shí)際，合理利用，修舊如故”的保護(hù)理念共識(shí)[4]。上海在長(zhǎng)期以來(lái)的城市歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)工作中，逐步建立并完善了保護(hù)管理制度，形成了“點(diǎn)線面”相結(jié)合，市、區(qū)全覆蓋的保護(hù)管理體系[5]。然而，對(duì)于歷史建筑，究竟是保護(hù)還是利用，抑或是在兩者之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，一直是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)[6]。

本文針對(duì)上海市歷史建筑的保護(hù)與利用現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，總結(jié)歸納了所存在的共性問題，針對(duì)所存在的問題對(duì)上海市歷史建筑的保護(hù)與利用提出對(duì)策與建議。

1 歷史建筑保護(hù)利用存在的主要問題

1.1 保護(hù)和利用不平衡

目前，針對(duì)歷史建筑更多關(guān)注的是保護(hù)，開發(fā)與利用存在明顯不足。建筑的存在目的是使用與活化，不能像古董和珠寶一樣束之高閣。比如，石庫(kù)門里弄建筑的保護(hù)與利用，要對(duì)其空間布局和功能布局進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整以提高其適應(yīng)性與體驗(yàn)感，不能一味的“修舊如舊”，否則難以真正的改善民生。

1.2 城市的宏觀規(guī)劃與歷史建筑的保護(hù)缺少統(tǒng)籌

歷史建筑有自身難以突破的難題：如老房子功能空間格局、空間可利用規(guī)模、功能使用舒適度、建筑周邊空間壓迫、道路交通容量、停車問題、活化建筑的商業(yè)休閑配套等問題，都無(wú)法自身解決。而以往歷史建筑周邊地塊規(guī)劃與功能定位缺少宏觀系統(tǒng)性統(tǒng)籌（新、老房子開發(fā)缺少統(tǒng)籌規(guī)劃），往往忽視老房子自身存在難題的協(xié)同解決。

1.3 整體性面狀開發(fā)利用較少，點(diǎn)狀開發(fā)居多

受房屋產(chǎn)權(quán)、開發(fā)利用經(jīng)驗(yàn)、建筑分布等因素影響，目前開發(fā)以點(diǎn)狀居多，宏觀層面整體性開發(fā)利用情況偏少，特別是優(yōu)秀歷史建筑或文物建筑。點(diǎn)狀開發(fā)利用，往往很難使建筑具備持續(xù)性造血功能，合理的整體性面狀開發(fā)才是未來(lái)發(fā)展的主要趨勢(shì)。

1.4 偏重文化遺產(chǎn)保護(hù)，缺少活化利用策略

歷史建筑數(shù)量繁多，在以往保護(hù)利用的嘗試與實(shí)踐中，大多是政府投資進(jìn)行修繕補(bǔ)強(qiáng)，在后續(xù)的保護(hù)與利用過(guò)程中將會(huì)有巨大的經(jīng)濟(jì)缺口，而活化建筑不僅可以更好保護(hù)歷史建筑，也可以減輕政府財(cái)政壓力。

1.5 保護(hù)主體單一，資金缺口巨大

目前歷史建筑保護(hù)主體主要是政府，保護(hù)主體單一且資金缺口巨大。單一的保護(hù)主體對(duì)建筑保護(hù)及時(shí)性、有效性、建筑活化是不利的，歷史建筑的保護(hù)利用可在政府監(jiān)管下充分引進(jìn)社會(huì)和民間力量或資本，并在合理的保護(hù)規(guī)則下允許適度商業(yè)化開發(fā)。

1.6 產(chǎn)權(quán)混亂，政府控制能力較弱

歷史建筑產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀較混亂，對(duì)于私人住宅等產(chǎn)權(quán)不在政府手中的房屋，缺少控制能力。同時(shí)，規(guī)劃性征收成本高，導(dǎo)致老房子保護(hù)利用實(shí)施性較差，長(zhǎng)期缺少管控或征收成本巨大將導(dǎo)致歷史建筑保護(hù)利用工作很難展開。

2 上海市歷史建筑保護(hù)利用對(duì)策與建議

2.1 系統(tǒng)性基礎(chǔ)工程的建設(shè)

（1）建立歷史建筑基礎(chǔ)檔案—全面推進(jìn)“一幢（點(diǎn)）一冊(cè)”普查工作。全面開展“一幢（點(diǎn)）一冊(cè)”普查工作，系統(tǒng)性梳理建筑人文歷史（包括建設(shè)背景、設(shè)計(jì)及施工機(jī)構(gòu)、相關(guān)歷史名人及重要?dú)v史事件等）、使用及修繕歷史、保護(hù)和使用現(xiàn)狀記錄及評(píng)估、圖紙檔案建立等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。完成落地上圖、歷史建筑保護(hù)系統(tǒng)信息錄入等工作，給每棟歷史建筑都建立一個(gè)“戶籍檔案系統(tǒng)”，便于后續(xù)歷史建筑保護(hù)和管理工作的開展。

（2）歷史建筑保護(hù)價(jià)值及要求系統(tǒng)性科學(xué)認(rèn)定。應(yīng)從保護(hù)完整性、建筑科學(xué)性、人文歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值及功能適應(yīng)性等角度對(duì)歷史建筑的保護(hù)價(jià)值進(jìn)行全面評(píng)估分析，制定合理的保護(hù)要求、確定建筑重點(diǎn)保護(hù)部位。同時(shí)，建立歷史建筑具體保護(hù)要求相關(guān)的搜索及查詢系統(tǒng)，鼓勵(lì)民間參考官方保護(hù)要求及內(nèi)容對(duì)歷史建筑的不合理使用進(jìn)行舉報(bào)。

（3）全面推進(jìn)并落實(shí)“保護(hù)銘牌”制度。部分歷史建筑保護(hù)銘牌已發(fā)生丟失、損毀現(xiàn)象，應(yīng)對(duì)歷史建筑全面摸排，及時(shí)補(bǔ)足歷史建筑保護(hù)銘牌。同時(shí)，保護(hù)銘牌內(nèi)容不能僅僅涉及建筑基本概況介紹，更應(yīng)該注明建筑的保護(hù)要求及重點(diǎn)保護(hù)部位，不僅要“立法”更要“釋法”，從而避免歷史建筑在使用或轉(zhuǎn)租過(guò)程中，使用人或轉(zhuǎn)租人因未明確建筑性質(zhì)而按照一般建筑裝修改造使用，造成歷史建筑不可逆性的損毀或局部破壞。

2.2 管理制度及體系優(yōu)化

（1）整合統(tǒng)籌各部門有效聯(lián)合管理。歷史建筑日常管理涉及區(qū)房管局、規(guī)土局、文化局、市場(chǎng)監(jiān)管局、綠化市容局和城管執(zhí)法局 6 個(gè)部門。各部門由于分別參照不同的上位法律法規(guī)管理，容易造成管理資源和權(quán)責(zé)不統(tǒng)一。建議將相關(guān)職能進(jìn)行統(tǒng)合，形成統(tǒng)一的保護(hù)體制和機(jī)制，使保護(hù)工作權(quán)責(zé)更加清晰。

（2）聯(lián)合執(zhí)法應(yīng)引入專業(yè)技術(shù)力量。風(fēng)貌歷史建筑違章搭建、室內(nèi)增設(shè)夾層、破壞立面風(fēng)貌、局部超負(fù)荷使用、私自裝修改造等情況較普遍，此類問題對(duì)建筑的保護(hù)不利且存在一定的安全隱患。目前聯(lián)合執(zhí)法人員多由于為政府辦公人員，在專業(yè)技術(shù)方面能力較弱，較難發(fā)現(xiàn)歷史建筑存在的問題。建議引入專業(yè)技術(shù)力量，將歷史建筑保護(hù)與利用中的技術(shù)問題交由專業(yè)單位處理。

（3）加大獎(jiǎng)懲力度、促進(jìn)保護(hù)行動(dòng)實(shí)施。在歷史建筑日常保護(hù)中，對(duì)于明確違反相關(guān)法規(guī)的行政處罰，存在缺乏處罰依據(jù)、缺乏處罰抓手、居民不配合等一系列問題。建議制定相關(guān)政策與法規(guī)，使歷史建筑產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)更加明確，一方面明確處罰措施、加強(qiáng)法律震懾力，另一方面制定獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)企業(yè)與居民的合理保護(hù)行為。

（4）制定合理的征收政策，增強(qiáng)政府對(duì)歷史建筑的控制力。目前歷史建筑產(chǎn)權(quán)較混亂，對(duì)于私人住宅等產(chǎn)權(quán)不在政府手中的房屋，缺少控制能力。同時(shí)規(guī)劃性征收成本高，導(dǎo)致老房子保護(hù)利用實(shí)施性較差。政府應(yīng)出臺(tái)詳細(xì)的征收政策，成立專業(yè)的征收公司，對(duì)出售或轉(zhuǎn)售老房子進(jìn)行征收管理。政府掌控房屋產(chǎn)權(quán)，會(huì)提高老房子有效管理、保養(yǎng)及開發(fā)利用等方面可實(shí)施性，也可降低經(jīng)濟(jì)成本。

（5）優(yōu)化產(chǎn)權(quán)制度，協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)利益關(guān)系。對(duì)于矛盾最突出的多元產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系的實(shí)質(zhì)是利益關(guān)系，推進(jìn)歷史建筑保護(hù)與可持續(xù)利用時(shí)需協(xié)調(diào)好整體與個(gè)人的利益關(guān)系。政府應(yīng)進(jìn)一步完善與優(yōu)化歷史建筑產(chǎn)權(quán)制度，在保障居民利益的前提下將歷史建筑產(chǎn)權(quán)收歸國(guó)有，并且要積極鼓勵(lì)原著居民繼續(xù)使用，以保護(hù)歷史建筑街區(qū)的完整性與延續(xù)性。

（6）健全歷史建筑相關(guān)政策與法規(guī)。法制建設(shè)是對(duì)歷史建筑保護(hù)的強(qiáng)制性保障，必須建立完善的法律體系，明確歷史建筑的保護(hù)過(guò)程和方法，使歷史建筑的調(diào)查評(píng)估與等級(jí)系統(tǒng)更加科學(xué)規(guī)范。此外，通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)以及政策的細(xì)化，明確針對(duì)歷史建筑的保護(hù)性修繕的有效措施及專業(yè)保護(hù)人員的選擇方法，使歷史建筑的保護(hù)與利用工作的相關(guān)各方的協(xié)調(diào)與配合更加方便與快捷。

2.3 信息化管理與預(yù)防性維護(hù)

（1）一網(wǎng)通辦、一網(wǎng)統(tǒng)管，上海城市綜合管理平臺(tái)。“一網(wǎng)統(tǒng)管”精細(xì)化理念下，系統(tǒng)整合接入了包括公共安全、住建交通、應(yīng)急民防、氣象衛(wèi)健等數(shù)十個(gè)單位系統(tǒng)，利用人工數(shù)據(jù)、云計(jì)算和大數(shù)據(jù)等信息化手段，達(dá)到數(shù)據(jù)共享和歸集的目的。歷史建筑保護(hù)監(jiān)管應(yīng)用場(chǎng)景在上海城市網(wǎng)格化綜合管理平臺(tái)已經(jīng)上線，針對(duì)風(fēng)貌區(qū)優(yōu)秀歷史建筑建立了“一幢一冊(cè)”信息庫(kù)，對(duì)于存在的違法違規(guī)行為可以快速發(fā)現(xiàn)并處理，綜合運(yùn)用信用、巡查、執(zhí)法等方式和手段，最終形成統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的聯(lián)動(dòng)平臺(tái)。

（2）結(jié)合各類信息技術(shù)與運(yùn)維平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)智能管控。基于物聯(lián)網(wǎng)+建筑信息模型（Building Information Modeling,BIM）+地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System,GIS）技術(shù)的應(yīng)用，建立歷史建筑智能化信息管理平臺(tái)。其中，GIS 系統(tǒng)可給所有歷史建筑提供空間地理位置信息平臺(tái)；BIM 系統(tǒng)承載單個(gè)建筑所有基礎(chǔ)信息，包括建筑三維模型及詳細(xì)構(gòu)件信息、使用運(yùn)維信息、健康監(jiān)測(cè)信息（包括沉降、裂縫、傾斜等監(jiān)測(cè)）、歷史修繕及改造信息、重點(diǎn)關(guān)注安全隱患點(diǎn)維護(hù)信息等；物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)則扮演建筑實(shí)體信息傳遞更新到由 GIS 及 BIM 構(gòu)建的運(yùn)維信息平臺(tái)上的角色。

“物聯(lián)網(wǎng)+BIM+GIS 信息系統(tǒng)”既能管理基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)，也可對(duì)建筑進(jìn)行有效監(jiān)測(cè)，有助于加強(qiáng)對(duì)歷史建筑的日常管理，實(shí)現(xiàn)管理實(shí)時(shí)性、可視化、信息化，全面提升管理效率和質(zhì)量，做到突發(fā)事件及時(shí)上報(bào)、及時(shí)處理和獎(jiǎng)懲有據(jù)。“物聯(lián)網(wǎng)+BIM+GIS 信息系統(tǒng)”與線下巡查結(jié)合，基本可實(shí)現(xiàn)管理無(wú)死角。

（3）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)源管控，建立嚴(yán)格維修養(yǎng)護(hù)制度。歷史建筑特別是里弄建筑的消防、結(jié)構(gòu)等安全隱患突出，如存在火災(zāi)源頭（電線老化或凌亂鋪設(shè)等）、疏散樓梯堆物、局部超負(fù)荷使用、亂搭亂建等，必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)源管控，提出風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法和等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)歷史建筑的風(fēng)險(xiǎn)快速評(píng)估與隱患處理。

針對(duì)歷史建筑外墻磚塊與特色浮雕老化、混凝土構(gòu)件碳化銹脹等問題，確立嚴(yán)格維修養(yǎng)護(hù)制度，保障老建筑的“延年益壽”。此外，歷史建筑保護(hù)性維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)分批次進(jìn)行、定期開展，并需統(tǒng)籌資源，強(qiáng)化傳統(tǒng)技術(shù)和工藝工法的學(xué)習(xí)，加快專業(yè)隊(duì)伍和技能工匠的培養(yǎng)。

2.4 分類保護(hù)與利用

（1）歷史建筑民生型可持續(xù)利用。根據(jù)群眾的現(xiàn)代生活需求，在傳承保護(hù)的基礎(chǔ)上對(duì)需要延續(xù)其居住功能的歷史建筑進(jìn)行合理改造，平衡歷史建筑的保護(hù)與使用之間的矛盾。① 建筑功能及性能有效提升：在保護(hù)里弄建筑歷史風(fēng)貌、保持城市脈理、保留原生態(tài)原住民的基礎(chǔ)上，對(duì)各類里弄房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)與布局進(jìn)行合理調(diào)整，實(shí)現(xiàn)里弄建筑成套獨(dú)用，完善廚房、衛(wèi)生間等居住功能。② 合理降低居住人口密度：居住人口密度過(guò)大既降低居住質(zhì)量，也對(duì)歷史建筑使用形成較大的壓力。對(duì)于難以進(jìn)行布局調(diào)整的房屋，通過(guò)協(xié)議置換的方法進(jìn)行抽戶，完善其他保留房屋的居住功能，降低居住人口密度，實(shí)現(xiàn)成套獨(dú)用，提高居住質(zhì)量。③ 更新保護(hù)價(jià)值偏低建筑：在保持原始建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，對(duì)無(wú)改造價(jià)值的里弄房屋進(jìn)行局部拆除重建，以改善居民居住條件、環(huán)境和質(zhì)量。④ 創(chuàng)造和諧宜居的配套環(huán)境：在保持小區(qū)原有道路尺度與原生態(tài)的前提下，完善小區(qū)公共服務(wù)基本配套，采用節(jié)能改造、管線入地、適老性改造、興建地下車庫(kù)和立體車庫(kù)等技術(shù)提升居住環(huán)境和基礎(chǔ)功能需求。

（2）歷史建筑經(jīng)濟(jì)型可持續(xù)利用。在現(xiàn)行法律法規(guī)的框架下，對(duì)擬用于商業(yè)用途的歷史建筑進(jìn)行適宜性改造，充分發(fā)揮使用功能與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)歷史建筑的活化利用。① 成立保護(hù)開發(fā)企業(yè)，建立合理征收體系：成立隸屬于區(qū)國(guó)資委的股份制公司并對(duì)歷史文化建筑進(jìn)行選擇性地征收和保護(hù)利用，一方面以國(guó)資為主，吸入民營(yíng)資本，實(shí)現(xiàn)政府主導(dǎo)下的多元化保護(hù)開發(fā)；另一方面控制產(chǎn)權(quán)，出讓使用權(quán)，便于根據(jù)規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化所屬區(qū)域功能。② 整體性面狀統(tǒng)籌開發(fā)，提升建筑活化與造血功能：改變過(guò)去點(diǎn)狀開發(fā)為主的模式，推廣整體性面狀開發(fā)。歷史建筑經(jīng)濟(jì)型活化利用宜形成一定的規(guī)模，規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)有利于吸引客源、聚集人氣。同時(shí)解決好配套餐飲、停車等迫切問題，商業(yè)配套整體功能定位應(yīng)由政府整體統(tǒng)籌。③ 建筑活化應(yīng)與輻射圈內(nèi)消費(fèi)需求相統(tǒng)一：歷史建筑經(jīng)濟(jì)型活化利用不應(yīng)千篇一律，應(yīng)根據(jù)建筑特點(diǎn)和輻射圈內(nèi)的消費(fèi)需求統(tǒng)籌建筑功能，如文化市場(chǎng)、商鋪、藝術(shù)品商店、咖啡館、美術(shù)館、小吃店等統(tǒng)一合理布局，實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值和持續(xù)性造血功能。

（3）歷史建筑公益型可持續(xù)利用。對(duì)于具有較重要的政治、歷史和人文價(jià)值且擬用于公益用途的歷史建筑，應(yīng)當(dāng)在政府主導(dǎo)下進(jìn)行保護(hù)性利用。① 加大宣傳力度，爭(zhēng)取社會(huì)資金的捐贈(zèng)：公益型歷史建筑往往本身不具有造血功能，單純依靠市區(qū)財(cái)政投入仍有較大缺口，因此應(yīng)進(jìn)一步加大宣傳力度，爭(zhēng)取有志于保護(hù)歷史建筑的企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行專項(xiàng)捐贈(zèng)，彌補(bǔ)公益型歷史建筑維修保護(hù)資金的不足。② 建筑周邊合理規(guī)劃布局：公益型歷史建筑往往有較大的客流量，有一定的潛在消費(fèi)能力，以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)的方式進(jìn)行周邊商業(yè)的合理規(guī)劃布局，有助于帶動(dòng)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

3 結(jié) 語(yǔ)

面對(duì)歷史建筑，需要懷以尊重之心、敬畏之情和責(zé)任之感對(duì)其加以保護(hù)與利用。在對(duì)歷史建筑進(jìn)行妥善保留保護(hù)的同時(shí)，探索多元化模式的活化利用方法，激活歷史建筑的活力，提升城市的歷史與人文魅力。