房地產市場投資與經濟增長關系分析

付夢嫻

（云南城投中民昆建科技有限公司，云南 昆明 650200）

房地產市場經濟的發展與市場經濟的總體發展聯系密切，從前向關聯產業以及后向聯動企業的角度來看，房地產市場的投資趨勢與多個企業的發展均有不同程度的影響。房地產市場投資與經濟增長之間的四種主要關系、與產業發展間的四種基本關系、結合我國新形勢下的經濟發展現狀總體狀況來看，房地產市場投資應與市場經濟發展相平衡，方可不斷推進我國的可持續發展進程。

1 房地產投資與經濟增長之間的關系

房地產市場投資和經濟增長之間主要存在以下四種主要關系。第一，房地產市場投資對于經濟全面增長的貢獻率要高于其他產業，房地產市場投資對經濟增長的初始效應同樣相對較高[1]。第二，由于房地產相關部門通過增加投資能夠帶動的內部產業收入增加并不大，而地產相關部門受益回報率的增長往往較為分散且滯后，因此，房地產市場投資對其直接的影響作用相對也不大。第三，房地產市場投資對于經濟增長產生的初始效應以及直接效應之間的總和都要小于間接效應，因此，我們可以認為房地產市場投資對經濟增長的間接效應有很大程度的影響。第四，一旦房地產市場投資在經濟市場發展中的總投資占比較大，那么勢必會影響其對于經濟增長的起到的積極促進作用，正因如此，在市場總投資一定的前提下，應當將房地產市場投資的占比進行科學規劃，來全方位促進我國經濟的總體向好發展。

2 房地產投資與產業發展之間的關系

房地產投資與產業發展之間的關系往往有以下四種關聯。就我國房地產市場投資的聯動產業來看，可分為前向關聯產業以及后向關聯產業。首先，從前向關聯產業的角度來看，房地產市場投資往往和商務服務業、金融業、文化、體育和娛樂業、住宿和餐飲業，居民服務等服務行業；郵政業，金屬制品業，石油加工業、煉焦核燃料加工業、儀器儀表及文化辦公用機械制造業，信息傳輸、計算機服務和軟件業，電氣機械及器材制造業，綜合技術服務業，造紙印刷及文教體育用品制造業等多項制造業具有一定的關聯程度。其次，就后向關聯產業來講，房地產市場投資還與居民服務和其他服務業、金融業、批發和零售業、信息傳輸、計算機服務和軟件業、文化、體育和娛樂業、住宿和餐飲業、租賃和商務服務業、郵政業、綜合技術服務業、房地產業、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業、工藝品及其他制造業和教育等行業具有一定的聯動性。再次，對于聯動部門來講，房地產市場投資對其在投資以及產出方面起到的作用十分顯著，也就是說當房地產業的相關需求項目，例如：消費與投資，一旦社會需求也就是某一個單位的投資進行增加，那么其相關聯動生產額就會出現增加現象。最后，房地產投資對于第二產業有著極高的誘發程度，尤其對于加工業、專業設備的制造業等第二產業來講，房地產行業是存在一定放大效應的。

3 2021 年房地產市場投資現狀

當前我國政府對于房地產行業的宏觀調控正不斷加強，對于相關熱點城市的調控力度也不斷加大，不過房住不炒依然是2021 年地產行業的主旋律。在2021年下半年主要以收緊房產相關政策為準，國家的宏觀調控導致當前我國樓市價格處于橫盤狀態。在《中國住房發展報告（2020-2021）》中明確指出：首先，2021 年全國總體放假較之前漲幅為5%；其次，商品房的銷售面積維持正增長且相較于之前處于新高狀態；另外，2021 年的房地產市場投資速度有所減緩并呈現下降態勢，其值處于7%上下；最后，較為發達的中心城市地段會出現房地產市場投資相對其他地區比較興盛，甚至發生投資過熱的現象，而其他城市在后疫情時代下，由于受到疫情因素影響，始終處于復蘇較慢的態勢，甚至于某些城市在房地產投資方向一度陷入了負增長階段，二者間的分化正逐步拉大。當前就我國的房地產市場投資外部環境來看，盡管市場風險在一定程度上有所下降，政府相關部門也出臺了相應的調控政策，當前房地產市場投資處于較為平穩的狀態，不過仍舊不能保證市場完全不會出現大起大落風險的狀況。我國的中國社科院預計十四五時期為住房拐點，盡管當前房產投資的總量相比較之前有所回落，不過由于其基數比較大，因此，房地產的住房供給、居民的住房需求以及房地產市場投資的總體存量仍舊比較大[2]。

4 房地產投資對經濟的影響分析

4.1 高房價致使房價收入比過高

就目前我國國民經濟總體發展現狀來看，盡管自2021 年末以來，房價的增速已經放緩，然而就我國的社平工資來看，是無法覆蓋房價增速的。由于某些原因例如剛需等因素會直接促使人民發出購房的舉動，購房人數的增多就會在一段時間內出現購房熱的現象，房產的數量是一定的，因此，房產的價格就會隨之上漲，房價的上漲又會引發人民的購買，長此以往，等到房產交易的價值交換無法繼續進行支撐的情況，于是總的經濟體系就會被拖垮。一部分專家就曾指出，當代年輕人一旦不能解決其本身的住房問題，那么對于城市來講，其主要吸引力就會減弱，年輕人復合型人才就會出現流失的情況，于是直接降低了該城市的綜合競爭力[3]。由于近年來我國房地產價格的持續走高直接導致了我國的房價和其他生存物質基礎相比成本過高，其他行業的發展以及收入根本無法覆蓋房地產行業的發展，長此以往，房地產行業價格的走高還會對社會中其他產業結構的發展起到反作用，對于人才結構的布局起到一定的決定作用，不利于留住人才，更不利于城市的總體均衡發展[4]。

4.2 商業銀行的金融風險上漲

房地產市場投資與商業銀行之間存在著緊密聯系，自2012 年至今的十年來，我國因住房貸的個人貸款數量以及貸款金額增長了十倍有余。與此同時，商業銀行的杠桿率也隨之進行上漲，另外商業銀行的不良資產率在這十年間同樣上漲了將近一個百分比，貸款比例的增大無疑為商業銀行的金融風險起到了催化作用，也就意味著房地產行業發展得越興盛，進行房產交易，尤其是通過貸款來實現房產交易的人越多，那么商業銀行的金融風險隨之就會增大。

4.3 產業結構發展失衡

就近幾年的總體投資形勢來看，投資房地產行業達到的回報比相較于其他行業的不確定性而言，明顯極具投資優勢，在不考慮其他因素的前提下，進行房地產市場投資屬于進行金融投資的一種絕佳投資途徑[5]。然而，一旦房產投資的回報率比較高，此時多數企業就會將投資重點向房產行業進行轉移，而忽視生產性投資，由于生產效率不高的實體企業往往不能承擔日漸升高的生產要素，因此往往會處于轉行抑或是逐漸被市場淘汰，于是能留下繼續發展的就是效率比較高的生產者，這就是由篩選效應造成的房價擠出生產，市場中的產業結構就是這樣在不知不覺中出現不平衡發展的。

5 平衡房地產市場投資與經濟增長的主要措施

受到政府以及相關部門對于房地產行業在宏觀經濟層面的調節與控制，我們不難看出，在未來房產將主要以滿足人民剛需作為主導，房屋將更加恢復到本身居住的基本屬性，通過投資房地產而實現高收益的時代將逐漸遠去，因此，房地產行業在主導產業中的地位將逐步弱化，盡管其仍舊屬于剛需經濟，然而其流動性會逐漸降低，一旦在房地產市場的投資過大，勢必會對其他行業的投資發展造成一定的影響[6]。而政府出臺的相關政策明顯都在對炒房以及房產投資行為進行了一定限制，當住房回歸其居住屬性，地產行業投資的熱效應受到一定沖擊，那么資金就會朝向其他行業進行流入，毫無疑問貨幣的流通率更高了，因此將進一步刺激市場經濟的全面發展，而將房地產投資與經濟增長之間做好平衡則可以通過以下措施來進行有效平衡。

5.1 改善房地產市場投資傳導機制

為全面促進經濟增長方式的向好轉變，通過對房地產市場的投資傳導機制進行改善十分必要。由于市場經濟體制運行以來，我國的經濟增長模式與以往計劃經濟體制下采取的增長模式就有了一定程度的變化，針對全世界能源的有限性來講，國內經濟增長由以往的固定資產投資以及出口拉動經濟增長為主導而轉變為消費驅動為導向的經濟增長模式。在此基礎之上，房地產市場的投資傳導機制發展理應做出轉變，大量商品房的投資由于商品房本身的高價而在無形中加重了居民的購買負擔，居民在購買力減弱的情況下，消費力往往不夠，于是造成了對投資帶動經濟增長新模式轉型的阻礙[7]。

正因如此，在接下來經濟增長方式轉型的發展階段，針對房地產市場的投資應當采取一定辦法以及措施，轉變投資商品房帶動緊急增長的投資思路十分重要，應鼓勵其向社會保障性住房進行投資，實現資金的流入，以此來將居民的消費潛力在一定程度上進行釋放，擴大內需，提高居民的消費意愿以及消費力，借此來促進市場經濟的增長。

5.2 調節房地產投資規模

近期受到政府宏觀層面的調控，房地產投資規模在一定程度上得到了制約，盡管如此，房地產投資的規模由于其基數過大，因此與經濟增長之間仍舊存在不平衡發展的現象，因此，憑借對于當前我國房地產投資規模的適當調節來對經濟增長的魔洞進行平衡以及抑制是一項十分重要的經濟調控手段。

據調查研究顯示，房地產的投資對于國民經濟的波動起到了重要作用，過度投資以及抑制投資對于經濟增長均有不利影響，一旦房地產投資出現劇烈變動那么勢必會刺激到市場經濟引發一定波動[8]。

為平衡房地產投資與市場經濟之間的關系：首先，應當通過對房地產投資的規模進行調控；其次，根據對于房地產投資對經濟以及產業的具體傳導途徑和影響力來對其原因以及影響因素進行客觀斷定，借此來決定對于房地產調控的具體方式；最后，國家以及相關部門應對房地產投資規模出面進行宏觀調控，在必要的情況之下進行干預。

5.3 完善房地產投資統計指標體系

為促進我國經濟實現良性增長，通過對于房地產投資統計指標體系的進一步優化和完善，不僅能夠對市場經濟宏觀走勢和發展進行更加精準的反應和判斷，而且基于此還能對經濟的正向發展起到一定的促進作用，因此，對于我國房地產投資統計指標體系的完善和優化十分重要。

一方面，在當前的房地產投資統計當中，針對企業經營情況來進行的反應指標并不多，這一現象對我國在總體的房地產規模經營發展來講并不利，因此，應當對這一指標進行完善。

另一方面，針對二級房地產市場以及三級房地產市場的相關統計指標不夠完善，在當前主要的房地產投資指標體系的搭建過程中，由于市場經濟條件中的經濟成分以及相關結構隨著我國經濟增長其復雜性與日俱增，因此往往存在投資主體與多元化的經濟主要不符的現狀，于是造成了二、三級市場投資行為的不足，就進一步增加了這一指標的缺失，完善這一指標是當前建立房地產投資指標體系的重要項目，應當予以重視。

除此之外，一些被低估的判定指標在房地產投資體系建立與完善的過程中應當同樣進行顯示與完善，比方說在房地產投資行業的不斷增速以及經濟不斷增長的過程中，土地價值以及資產效應正逐年增長等指標明沒有在統計中被明確顯示，因此對于宏觀經濟的整體走勢來講，就存在一定缺失，為避免整體經濟局勢的動蕩，應當建立起完善的相關指標體系。

6 結論

在對房地產投資以及經濟增長之間的聯系進行分析過后，我們可以發現房地產市場投資不僅能夠帶動房地產行業的總體發展，而且還能起到基本的決策作用，經濟增長與此有著緊密聯系，不僅能夠由房地產投資的權重決定經濟增長的方向，而且就我國總體產業發展結構來看，房地產投資的規模、比重均能對經濟的平衡發展起到決定性作用，因此，只有不斷提升并完善我國的房地產投資，才能促進我國經濟的平穩增長。