農村房地一體化項目確權登記問題與對策研究

文／宋其聰、楊海、李明君 青島市勘察測繪研究院 山東青島 266000

引言：

農村房地一體項目的管理是落實農村體制改革的重要工程，也是為農民提供良好生活環境以及未來發展條件的根本保障。但是和城市的不動產登記相比，農村的不動產確權登記還不夠成熟，存在著工作進度緩慢以及效率低下的問題。本文建立在理論分析法以及文獻研究法的基礎上，分析農村房地一體項目確權登記的相關問題，并且制定優化策略，這不僅能夠有效解決農村房地一體管理的相關難題，也可以為后續的城鄉一體化建設奠定良好基礎。

1、基礎理論分析

1.1 基礎概念及流程

農村房地一體確權登記工作，是建立在不動產資源管理以及空間分化的基礎上打造的綜合性工程。在實際落實的過程中，必須要遵循“權屬合法、界址清楚、面積準確”的原則，調查人員必須要與地方政府以及各村組的干部進行緊密配合，了解區域內的宗宅基地的權屬界限、權屬性質、位置、面積、用途、地表房屋等建筑物、構筑物的基本情況。具體的房地一體確權登記流程見圖1。

圖1 農村房地一體確權登記流程

從實際的執行角度來講，整體的調查工作涉及到了外業實地調查作業以及內業資料整理作業。首先從外業實地調查作業的角度來講，工作人員需要詳細地分析農村每一戶的實際房屋權利人、性質、坐落位置、建筑物類型、規劃用途、年份、共有情況、房屋參數等詳細的信息，利用設備測量以及拍照等方式進行記錄。內業資料整理作業主要涉及到將前期獲取到的相關圖片、文件、數據、信息進行整合，收集權利人的宅基地證書和相關土地證、當地政府審批文件、權利人居民身份證和戶口本等資料。然后結合收集到的相關數據和資料繪制地籍圖以及宗地圖，通過當前的現代化信息技術打造權限調查數據庫，針對調查的結果進行公示，依法頒發相關證書。

1.2 農村房地一體確權登記的特點

農村不動產確權登記對于農村的土地資源使用以及科學發展有極強的促進作用，當前深受社會各界的關注。與城市的不動產登記進行比較農村房地一體確權登記的流程以及項目更為復雜[1]。需要通過確權登記工作，了解具體的房屋以及宗地使用情況，分析權屬管理情況能夠進一步解決農村房屋管理的歷史遺留問題，同時也可以強化土地管理的規范化以及制度化。對于后期農村打造不動產登記制度以及一體化管理流程有極強的促進作用。

做好農村房地一體確權登記管控，能夠為后續的經濟發展以及鄉村建設奠定良好基礎。規范化且制度化的土地管理體系，可以為后續合理地進行土地價值開發奠定有效依據，也可以真正保護農民的合法權益，進一步縮小城鄉差距，是當前落實農村深化改革的重要工程。

2、農村房地一體確權登記工作存在的突出問題

2.1 管理體系以及實際環境存在的遺留問題

結合農村房地一體確權工作的實際開展情況進行分析，可以發現其中存在較為突出的主要問題是基層管理混亂。大部分農村的宅基地使用情況較為混亂復雜，一戶多宅以及面積超標現象較為普遍；由于建房審批以及相關管理存在不到位的情況，缺乏健全的政策體系以及法規制度進行約束，大部分農村農戶新建住宅之后并未拆除原有的住宅；從繼承關系角度上來講，祖輩房產加上自身的房產導致一戶多宅現象較為普遍。大部分農村的村民法律意識較為薄弱，購買、贈與等行為未能進行有效制約，這也導致了一戶多宅的出現。

此外，手續以及相關文件缺失。比如房主自行購買住宅的時間跨度較久，導致缺少相關變更協議或者買賣合同，無法確定具體的權屬關系。這為后世證件頒發工作造成了較大的阻礙[2]。

再者，隨著農村農民生活水平以及收入水平的不斷提升，住房需求也在顯著增加，這也就導致部分物權管理辦法以及土地管理辦法存在一定的滯后性，并未進行有效的完善和創新，大部分農村農民對原有的土地進行使用時，往往會存在占用耕地或者供應土地的現象，面積超標以及建筑超高問題較為嚴重。

2.2 確權登記工作管理體系不夠完善

從具體的工作流程角度來講，在給居民登記并且發證之前，需要針對基層的委員會以及村民做好最基礎的宣傳工作，有效提升農戶的不動產管理認知，同時要增強其科學利用土地的相關意識。但是當前大部分的前期準備工作不夠完善，未能針對一系列的細節進行管控，部分村民由于管理認知不強，導致紙質材料以及相關信息遺漏甚至丟失；村干部以及相關引導人員素質參差不齊，缺乏對調查工作的深入了解，資料提交不及時，甚至存在工作積極性不高等現象；受到利益等相關因素的影響，部分人員針對面積超占以及一戶多宅等問題存在處理不積極的現象，甚至抵觸對農村房屋的調查。這些問題的出現，不僅阻礙了房地一體調查工作的開展，也直接影響了部分簽字環節的落實，不僅拖延了調查進度，也為后續的農村不動產管理帶來了較多的阻礙。

2.3 工作量較大且人員隊伍綜合能力較差

由于我國農村分布得較為分散且地域差異性較大，受到不同區域復雜環境的影響，在落實不動產統一登記工作的過程中，往往涉及到了大量復雜信息的整合以及處理，整體的業務模式較為繁復，工作量較大，信息較多，這也就導致工作壓力較大，所耗費的資金成本以及人力物力更多；另外由于房地一體確權登記管理涉及到了大量數據信息的分類及處理，對于人員的專業性要求較高，但是結合當前部分政府部門或者村委會工作人員的綜合能力來看，其專業性不強，缺乏現代化技術以及專業軟件的使用能力，這就導致工作進度較為緩慢，甚至存在疏漏問題；除此之外，相關部門未能打造具有針對性的激勵制度以及績效考核制度，這也就導致工作人員自身的積極性不高，相關行為和工作狀態較為松懈，這也影響了具體的工作質量。

2.4 鄉村房屋建設監管不嚴

大部分農村住房在建設以及規劃的過程中缺乏有效的管理體系，經過調查可以發現大部分農民自建房的主觀意愿較強，而集體負責人缺少長遠規劃的認知，在房屋建設以及農村土地規劃的過程中不夠合理，整體的規模較為混亂，空間布局分化雜亂無章。另外相關部門監督力度不夠，違建現象整改不夠透徹，這也加大了房地一體確權登記的難度[3]。

在當前農村深化改革的過程中，進一步加強資金的投入力度，落實好專項技術的創新是重點，但是基層政府的管控力度存在偏重現象，往往將重點放置在經濟發展方面，這也就導致了房地一體確權登記缺乏合理的監管機制。

3、農村房地一體確權登記優化策略分析

3.1 打造規范性的基層管理方案

確權登記部門在落實房地一體調查管理的過程中，要嚴格結合當前的相關政策，進行工作方法以及工作內容的優化，尤其是要針對其中含糊不清的問題進行嚴格的核查以及登記處理。結合農戶的實際使用面積進行細節劃分，嚴格地落實好產權登記，并且頒發相關證書，在這個過程中要收集所有相關數據與信息，最終進行系統存檔。

針對一戶多宅中的沒有建房審批的相關建筑，必須要進行材料補辦，若不符合相關規定，需要按照規定進行歸還，或者依法進行拆除。由于繼承或者贈與等關系導致的多套住宅或者一戶多宅等問題，需要結合當前的土地管理辦法以及物權法等相關規定進行針對性調整。必須要確定權利人的實際所屬關系，按照具體的管理規定進行相關權利人登記，杜絕同等情況不同處理辦法等矛盾問題的出現。

對于占地面積較大的建筑來講，需要引導權利人及時的補辦相關手續，重新進行登記，合理合法的處理相關問題，這樣不僅可以維護農民住房的實際合法權益，也可以為農村不動產管理的后續發展奠定良好基礎。

3.2 強化宣傳工作的開展力度，做好前期統籌

農村的房地一體確權管理工作與農民自身的切身利益有直接關系，同時也關系到農村未來的發展建設質量，因此在進行房地一體確權調查以及登記之前，必須要明確主體責任，落實好宣傳工作的創新。

以村為單位進行宣傳動員，可以充分利用當前的村廣播、融媒體、地方公眾號等相關方式進行宣傳。強調房地一體調查以及確權登記的重要性，分析具體的利弊關系，主要引導村民養成正確的房地產認知以及土地使用意識。針對外出務工無法及時提供相關資料的，可以采取電話錄音等方式進行委托辦理。

針對不配合以及不理解的農戶，必須要有耐心地做好相關講解工作，充分認識到房地一體確權登記的重要性，同時可以自主地尋找相關部門進行主動登記，全面提升農民群眾的配合程度，這樣不僅可以為后續房地一體不動產登記工作的順利開展奠定良好基礎，也可以為農村土地以及使用營造良好的環境。

3.3 強化人員團隊和綜合能力

農村房地一體確權登記工作本身具有一定的專業性，因此進一步強化登記人員以及調查人員的綜合素養，落實好職能認知以及權責分化，這樣可以為工作的高效開展提供有效動力。

首先從人員招聘角度來講提升招聘門檻，進一步吸收高素質高質量的專業性人才；其次加強對在職人員的培訓以及教育，要學習當前先進的經驗、辦法、管理模式，結合區域發展的差異性，打造具有針對性的人員培訓方案以及培訓途徑；再次打造明確的制度體系，落實好績效考核制度以及獎懲制度的創新，樹立典型的員工標桿，營造良好的競爭環境，這樣才可以促使人員團隊具備向心力，也可以積極地提升綜合能力[4]。

3.4 構建現代化房地一體確權登記管理體系

由于傳統的登記模式以及調查模式較為落后，因此可以借助信息技術打造現代化房地一體確權登記管理體系，全面開發互聯網以及信息技術的優勢，讓村民足不出戶便可以完成辦理以及登記業務，也能夠讓相關調查人員通過網絡進行數據和資料的整合收集。如圖2所示，便是線上不動產調查登記的相關流程。

圖2 房地產確權登記網上辦理平臺流程

農戶可以直接向村委會提出相關申請，在平臺上完善自身的基礎信息，提交相關文獻材料。工作人員在網站進行初步審核無異議之后，將其提交到相關的監管部門，由監管部門進行二次審核，針對其中有爭議的問題，需要安排專員進行一線核實調查處理。通過審核之后，需要在村委會網站以及相關平臺進行公告，同時利用互聯網或者紙質文件的方式，給農戶發送預登記結果。

有了信息化登記平臺以及管理體系，還需要強化信息平臺建設維護力度。因此可以打造如圖3所示的基礎平臺維護系統。用戶可以直接通過手機終端APP獲取材料，這其中手機終端與服務器之間會建立SSL通道，結合用戶的個人認證以及相關信息，會生成SDK證書，這一證書能夠有效保障數據安全性，確保用戶的信息準確無誤[5]。證書中的私鑰會直接對用戶所提交的材料進行簽名，打造電子簽名體系。簽名數據可以直接通過后端接口保存到數據庫中，隨時等待進行簽名驗收。在驗收之前，所有的數據都不會被額外進行篡改，這樣能夠有效提升數據的安全性和穩定性，如果最終的審核不通過，會及時地告知用戶終止流程，所有的數據會重新返還之前一環節。

圖3 信息平臺監護體系

在此基礎上，還需要進一步提升監管力度，可以設立專門的監管機構，針對農村房地一體確權登記的流程進行細節監督以及全過程管理，明確各方主體的實際責任，落實好過程細節的控制，利用相關政策以及規范條例進行約束，這樣可以為后續工作的落實提供有效保障，也可以確保信息具有針對性和安全性。

結語：

綜上所述，在當前農村房地一體確權登記工作開展的過程中，必須要針對其中存在的突出問題進行合理分析，要了解農村房地調查以及登記的特殊性和復雜性，打造最有針對性的應對策略，提升人員團隊的綜合能力，落實好制度體系創新，強化信息技術的使用質量，打造便捷的現代化登記及調查流程。這不僅可以實現農民利益的維護，也可以進一步提升農村深化改革力度。