論物業管理正確的法律關系和完善的管理制度

【摘要】物業管理是我國大力發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化而衍生的對住宅小區、大廈、購物中心、工（產）業園提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理的出現，在物業產權人、使用人與物業管理的受托管人之間產生了一種新型的民事法律糾紛迭起，它作為一種新類型案件，關乎老百姓民生問題，審理難度較大，加上現行法律、法規的滯后，且缺乏相應理論體系的支撐，在司法實踐中面臨許多問題。

【關鍵詞】物業管理;承接查驗;物業費; 管理規約

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.

引言：

隨著物業管理的迅猛發展，物業管理規模和覆蓋面的迅速擴增，廣大業主權利意識的覺醒，物業管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點、難點和實際問題，如現有法規的缺陷、業主的權利義務，業主、業主委員會與物業管理公司的法律地位和法律關系，新建住宅承接查驗衍生的工程遺留問題，物業管理費用標準的價值導向與收繳行為的法律效力等等，也已經開始浮現出來。這些復雜問題的解決，無疑最終都會歸結到物業管理理論研究以及立法對策上來。目前物業管理進入了高速整合的重要時期，關乎老百姓民生問題。如果我們不能從理論上科學認識和尋求出物業管理的內在的、必然的聯系，就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復雜問題，就可能使這些復雜問題成為物業管理繼續健康發展前進的羈絆，導致眾多的法律訴訟。

1、前期物業管理中的法律關系

在物業管理活動中之所以出現許多問題，一個主要原因是很多人對物業管理中的法律關系認識不清，錯誤的理解自己在物業管理中的法律地位。開發商開發一個物業區，通過市場銷售，將所建商品房部分或全部出售給購房人，即業主。開發商的法律地位逐漸從原來開發項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉移而不再擁有已售出部分商品房的所有權。由于一貫開發商開發一個項目一般都需要幾年，在這幾年中，開發商對該項目擁有所有權。但當該項目完成商品房售出后，雖然所有權已經發生了轉移，但大多數開發商在概念中認為其所建商品房的所有權仍未發生轉變。他們仍認為物業區是他們所建，當然物業管理由他們管，這種概念往往把物業管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著新的所有權人對其所擁有的財產的處置權、管理權。這一概念在物業管理中尤為重要，所以在物業管理中，都要以圍繞向產權所有人提供服務為中心進行活動。

產權所有人是物業區內的主人，由他們在適當的時候（入住達到法定比例），組織以產權人為主的業主委員會，代表全體業主的權益。業主委員會是物業區內的最高權利機構。業主委員會制定管委會章程。業主委員會決定選聘或續聘物業管理公司，并負責與物業管理公司簽訂委托管理合同。業主委員會和已簽約的物業管理公司，共同制定新的物業管理規約和新的物業管理收費標準，由已簽過委托合同的物業管理公司代表業主委員會，選聘其他專業服務公司向物業區內提供服務。

由于購房人是逐漸進入物業區內的，而且業主委員會是當業主入住率達到一定比例時才成立的。所以在物業區入住的前期，也即開發商仍擁有全部或大部分商品房的所有權時，對于未出售或者出售后未交付購房人的房產，房產的所有權尚屬開發商。按照《物業管理條例》對業主界定，此時的開發商仍然是業主，是業主就有交納物業費的義務，也包括這一時期的物業管理公司的選聘，管理公約的制定和物業管理收費標準，都只能暫由開發商依據法規來確定。但開發商應在管理公約中或收費通知中注明，此種安排是一種過渡性的安排，等業主委員會成立后，將由業主委員會再做調整。只有理順了物業管理中的法律關系，并讓物業管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業管理中的問題就容易得到解決。

2、開發商主導的承接查驗容易引發的法律問題

承接查驗不同于工程項目建設的竣工驗收，是在建設單位竣工的基礎上，對建設單位移交的物業資料，有關單項驗收報告，以及對共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施設備的相關合格證明材料，對物業公共部位配套功能設施是否按規劃設計要求建設完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設施設備進行調試和試運行，并督促建設單位及時解決發現問題。有很多項目的開發商就獨自承擔起物業管理的重任。這些開發商將物業管理公司視為其內部附設一個物業管理部門，自制管理規約，自己組織走過場式承接查驗。雖然住建部《物業承接查驗辦法》 早在2011年1月1日就開始施行，但真正落實到實際行動，認真按照物業承接查驗來做好設施設備交付使用前的承接查驗該項工作少之又少，大部分的地區在物業承接查驗方面仍舊存在一些問題：

（1）建設行政主管部門管理力度不夠。作為房地產開發建設一項重要的工作，物業承接查驗關系到各方利益，尤其是購置房產的業主的切身利益。缺少建設行政主管部門的指導與監督，物業承接查驗工作很難實施。開發商與物業公司在法律主體上開發商明顯處于強勢地位，開發商往往會凌駕于物業公司之上，強壓并將不完備的設施設備要求物業公司接收。沒有房地產行政主管部門的介入與監督，很難落實好承接查驗。留下了大量不符合要的物業設備設施問題，埋下了物業公司與小區業主矛盾的禍根。

（2）查驗流域形式，走走過場，仍然停留在文本上，形成了為了備案而備案的現象。時至今日仍然有大量開發商不按要求履行承接查驗義務，不按相關程序辦理移交，強制將帶有缺陷或不完整的工程配套設施設備移交給物業公司。

（3）誰來承擔查驗費用開支，尚未明確界定。按常理，開發商作為建設主體理應負責承接查驗的費用開支，物業公司出人、出力，開發商出錢共同完成公共部位、公共設備、公共設施的承接查驗顯然不無道理。

（4）缺乏有效的現場監督，落實上形同虛設。從物業管理實踐來看，由于沒有第三方非利害關系人進行監督，查驗無法真正得到落實，延誤或推遲查驗的工程遺留問題，往往會使物業公司陷入十分被動的深淵，小區的公共配套和設施設備無法正常運行而被業主詬病。

相關資料顯示：物業事務糾紛、矛盾80%以上與房屋工程質量或小區公共設備設施存在問題相關聯。承接查驗在物業管理中地位特殊、角色重要，但從目前的物業承接查驗來看，讓物業服務企業無辜扮演“背鍋俠”和“冤大頭”的角色，也為后期業主入住后工程遺留問題頻頻爆雷而引發矛盾和法律訴訟。

為了改變目前承接查驗流于形式的現狀，建議行政主管部門出臺相應的實施細則，細化查驗條款，使承接查驗有法可依，同時加強物業承接查驗的監管。適時建立第三方查驗專家庫，采用隨機抽選方式指派專家，對物業承接查驗進行驗收與把關。而開發建設單位與物業公司應負起社會責任，以對業主高度負責的態度來做好物業承接查驗，使小區的設備設施得到良好的運行，以減少業主與開發建設單位、物業公司的糾紛。

3、物業管理費定價機制導致的問題

許多實踐證明一個物業區管理的好壞，與該物業區的物業費高低和收費率有著直接的聯系。以業主承受能力為借口，導致的物業管理服務收費標準偏低，是制約物業管理健康發展乃至生存的一個重要原因。多數物業管理企業疲于生計，必須靠其他經營收入才能維持收支平衡，這種普遍現象說明現行物業管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經濟的客觀規律，物業管理服務收費也應遵循市場規律，應由當事人按照市場規律的客觀要求自行協商確定價格。已成立業主委員會的，物業管理服務價格應由業主大會授權的業主委員會與物業管理企業雙方協商議定，可以通過物業管理招標投標的形式確定，在物業管理服務合同中應明確物業管理服務價格。確定物業管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及與物業管理服務水平相適應的原則。

過低或過高的收費，都會導致許多業主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，開發商或物業管理公司對業主施行停水停電，不讓業主的汽車進物業區，停止通信或停電話，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負作用，直接增加了物業管理的風險性。

鑒于物業管理費定價中存在的問題以及現階段房地產產權呈多元的特地，對物業管理費定價應根據產權類型和物業管理不同階段采取不同策略。如國有企業職工住房轉型社會化物業管理，宜采用指導價與市場調節價相結合的方式進行，差額部分由政府和關聯國企設置過渡期進行補貼，以保證國有企業“三供一業”分離得開，移交得了，物業運行得下去。前期物業管理由開發商負責選聘物業管理公司并承擔物業管理費（含未售空置房屋物業費），正常物業管理期間，物業管理定價實行市場調節價。在經歷了前期物業管理階段后，業主已感受了所物業管理公司提供的物業服務，也了解了物業管理費用基本構成，在此基礎上由業主和物業管理公司根據服務內容和服務標準自主商定物業管理費的單價，政府相關部門不再給予指導性的價格對物業管理費定價進行干預，完全遵循社會主義市場經濟規律，實行市場調節價，但行業主管部門要加強宏觀調控和市場監督。

4、物業管理規約應在什么時間簽署，由誰來制定

物業管理規約是約束業主和物業公司行為規范的法律文件，這是物業管理活動中的一個非常重要的法律文件。這個文件體現的法律關系比較復雜，他不僅體現了所有者與被聘用者之間的聯系，也體現了管理者與被管理者之間的法律關系。在這個文件里業主從所有者到被管理者，物業公司從聘用者到管理者，雙方在發生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權利交給物業公司來行使，所以物業管理規約是物業管理中的最終要的法律文件。由于在物業管理立法中沒有明確確立物業管理規約的法律地位，無論是業主、業主委員會，還是物業管理公司對于物業管理規約的法律地位和作用沒有一個正確地充分認識，沒有充分認識和發揮物業管理規約的真正作用，對于物業管理規約的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中，部分法官往往并沒有將物業管理規約作為基于私法自治原則而衍生的物業管理的最高自治規則來對待，也沒有把物業管理規約看成為物業管理的基礎和準則，使得物業管理規約缺乏應有的法律約束力。

在物業管理的初期，由于開發建設單位擁有大部分產權，所以開發建設單位在物業管理中的作用比較大，又因為是建設單位首先聘用了物業公司，所以最初的物業管理規約是由開發商來制定的。我們知道現在有關政府部門也印制了物業管理規約的范本，但那僅是一個簡單的范本而已，很多內容還需要實際管理者進行適應性調整。比較好的辦法是建設單位應與物業管理公司在物業行政主管部門指導與監督下，共同制定物業管理規約。但這時的管理公約里一定要規定有效期限，比如規定當業主委員會成立后，其有效期截止。

隨著房屋的銷售，產權逐步從開發商手里轉移到了新的業主手中，開發商原來在物業區域的位置由業主們代替，原來開發商在物業管理規約中的權利和義務也要相應做些調整。同樣廣大業主的權利和義務也應該在公約中得到充分體現，所以修改物業管理規約就勢在必然。如果業主委員會成立后，決定選聘新的物業管理公司，當然就更應該制訂新的物業管理規約了。不論是修改原來的物業管理規約還是制訂新的版本，都應由業主委員會主要負責，并會同物業管理公司一起根據物業區的實際情況制定出切實可行的公約來。在物業管理實踐中經常遇到業主擔心侵害自己合法權益，而不愿意簽訂物業管理規約的情況，這也是物業管理規約作用得不到充分體現和發揮的一個普遍原因。因此，物業管理規約的作用要能夠真正體現和發揮，一個非常重要的因素就是要確實保證物業管理規約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業管理實踐中，的確有一些開發建設單位或物業管理公司利用自己有權起草和擬訂物業管理規約的途徑，在物業管理規約的強制性或禁止性內容上，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業主合法權益的公約條款，這就背離了物業管理規約應體現的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。

5、正確的法律關系和完善的管理制度是物業管理經營活動的基礎

物業管理工作既煩瑣，又復雜，既辛苦，又不容易搞好。有關物業管理方面的法規目前還不太完善，所以由于物業管理不善造成的法律問題越來越多，而且這些問題又極不容易得到圓滿解決，這就是我們目前物業管理所面臨的現實問題。要想避免物業管理方面出現的問題，減少物業管理方面的風險，除了國家應頒布更詳盡的法規和制定有關政策外，完善物業管理中的法律關系，是使物業管理工作走上規范化的前提。否則，法律關系不正確，導致以后一系列的工作都會出現問題。

在目前要求所有的開發商和物業管理公司都正確理解物業管理中的法律關系，并用正確的法律文件來確定這些法律關系也是不現實的。業主委員會或是物業管理公司可以聘請精通房地產法律方面的律師提供法律服務，例如制作委托管理合同，物業管理規約等。律師還可以提供有關解決物業管理糾紛的法律咨詢服務。同時還可以幫助開發建設單位和物業管理公司制定其他一系列相關物業管理的規定，物業管理應該有法可依，有章可循。

應該指出目前在物業管理活動中所涉及到的物業管理法律問題遠遠不止上述這些，諸如物業管理的監督、開發建設單位在物業管理活動中的地位和權利義務、規范物業管理市場競爭、政府在物業管理活動中的地位與作用等等隨著物業管理的深入發展和規模的不斷擴大，人們的對物業管理的法律意識的不斷提高，深入研究和探索思考物業管理的法律問題，強化物業管理理論研究，用所有權構筑起物業管理理論體系，從立法對策上構筑物業管理生存和發展的法制基礎，是我們從事物業管理行業的每一個業內人士應盡的職責和義務，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能實現筑夢幸福家園，服務美好生活。

作者簡介：

陳杰（1983-），男，湖北楚天都市物業有限公司，總經理。