聰明城市 活力金鼎（一）

【摘要】本文通過上海金鼎項目的開發建設過程，試圖追溯城市型TOD社區的本源，延伸其概念，探索其發展，勇于嘗試，大膽創新，使之在區域性整體開發模式背景下，煥發光彩激發活力，以人為本，更好的服務于城市，服務于人民。

【關鍵詞】TOD;互聯互通;四位一體;產業;聰明城市

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.

引言：

為了打造世界級的產城融合示范區以及科技創新標桿區，金橋集團以“金色中環發展帶”為重要依托，金橋的五朵金花——上海金鼎、上海金環、上海金灘、上海金灣、上海金谷，以及臨港的上海金港，建設全面提速，始終堅持以“工匠精神”打造“匠心獨具”的高品質生活。

上海金鼎作為“金色中環發展帶”的首發項目，集商業、辦公、文化、酒店、住宅等多功能業態為一體，始終堅持高品質建設標準，提升整體區域價值。采用數字化賦能智慧城市，讓街道有活力、交通有效率、空間有魅力，著力打造一個有溫度的城市、一個有故事的社區，在數字化管理中，自然生長成一座可閱讀的聰明城市，努力讓人民群眾有更多的獲得感、幸福感、安全感。

上海金鼎項目包含商辦、住宅、產業三大組團板塊，總占地面積約2平方公里。總建設規模達270萬平方米以上，其中包含75萬平方米的住宅，7萬平方米的配套設施，38萬平方米的商業、100萬平方米的辦公，以及50萬已建成運行的生產研發（即：凱迪拉克工廠和泛亞研發中心）。金橋集團將重點聚焦“未來車”、“智能造”、“大視訊”三大產業集群，推動“5G+超高清視頻產業帶”和“未來汽車研發基地”兩條產業軸線，完成“產業業態+城市形態+服務生態”的全面轉型，打造產城融合新高地。

TOD是“以公共交通為導向”的開發模式，使公共交通使用最大化的一種的規劃設計方式。主要分為三大類型：區域型TOD、城市型TOD和社區型TOD。

“城市型TOD”是以多條地鐵、輕軌和地面公共交通的換乘樞紐為中心，構建節點性商圈。以1.5公里、15分鐘步行路程為半徑建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的多功能復合城區，實現各個城市組團緊湊型開發的有機協調模式。非常適合金橋集團對上海金鼎項目的區域性開發模式，營造精品城市型TOD社區。

1、多功能多業態環繞布局

依托3條地鐵軌道交通和3條線路的公交樞紐，上海金鼎以300m為服務半徑，建立超大型商辦綜合體核心，業態包括總部辦公、商業餐飲、娛樂文化、奢華酒店等，充分發揮公共交通引流優勢，著力打造TOD第一層中央商務核心圈。以600米為服務半徑，在核心圈周邊環繞孵化辦公、共享辦公、長租公寓、酒店式公寓、精品酒店、教育綜合體等服務產業，建立TOD第二層配套服務產業圈，并與核心圈共同形成上海金鼎九宮格戰略格局，總建筑規模達145萬平方米。TOD第三層社區居住生態圈位于軻橋路以北，靜雅閑怡的品質居住區、自然生態的城市景觀公園、清新和諧的河濱康養綠地，與軌道交通和公交樞紐形成1.5公里便民生活圈，鼓勵城市公共交通綠色出行。

2、全方位立體式互聯互通

上海金鼎九宮格項目基于TOD高效模式理念開發，積極倡導綠色出行，從前期規劃階段就確定了地下、地面、地上全方位多層次立體式的互聯互通方案，以確保九塊地間的無障礙無阻隔聯系，通過城市步行系統，市民可以快速便捷的通達地鐵軌交站和公交樞紐站。

2.1地上——城市高架步道環廊

金鼎九宮格全面建設二層高架步道系統，步道距地面高約6米，并結合步道設置綠化景觀和屋頂花園，充分考慮兩側建筑尺度，空間開合有序、閑趣宜人，將地面行人自然而然地引入二層步道，“逢山開路，遇水搭橋”，穿梭在建筑和綠林之間，橫跨西裙河，24小時全時段開放，不必考慮機動車輛和紅綠燈的攪擾，為晨跑、漫步、休閑、以及快速聯系城市公共交通提供最適宜的空間場所。

九宮格15地塊為教育綜合體項目，其集中封閉管理的功能屬性決定了無法為公眾提供24小時的開放聯通空間，曾一度阻礙九宮格高架步道的延展和貫通。經多輪分析和研究，最終決策確定：“高架步道系統服務于公眾市民，必須環通。”15地塊教育綜合體在二層西南角專為步道設置了24小時開放景觀平臺，西連14地塊，南通18地塊，保證高架人行步道延續，環廊體系完整。

2.2地面——“兩軸一環”體系

金鼎九宮格在前期規劃階段就確定了地面人行交通的“兩軸一環”體系。

（1）“兩軸”

西群河生態軸：河道兩側的濱河綠地和步道形成整個九宮格的生態休閑主軸，是區域生態休閑景觀活動中心。整體布局形式結合周邊地塊內配套景觀一體化設計，模糊地塊邊界，自然導流，使活動市民體驗感更為順暢、舒適。

“地鐵站——西群河”城市步行景觀軸：是本次規劃著力打造的區域休閑走廊，將地鐵站出來的人流導入西群河生態休閑區，具有交通、休閑、景觀等多重功能，配合中心區特色業態，強化TOD引導效應，活躍離地鐵較遠地塊的商業氛圍。

（2）“一環”

“環”由九宮格外圍地塊的步行公共通道構成，為市民提供一條暢通的步行休閑空間，同時也將地塊內部的一些公共空間、商業空間有機的聯系起來，并能高效的連接西群河生態走廊和公交樞紐等使用功能核心。

2.3地下——“核心整體聯通+外圍聯通道”組合出擊

大城市快速增長已經引起交通堵塞、管理困難、鄰里緊張等諸多社會問題，上海金鼎項目倡導采用創新技術，綜合利用地下空間，用全面整合的設計理念來考慮九宮格地下城建設，助力完成“九個地塊一座城”的規劃設想。

在前期規劃階段就已經確定了軌道交通周邊地下空間需開發公共服務功能，并以地下聯通道的形式貫通連接九個地塊的基本原則。在項目的具體開發實施階段，為了進一步強化地下城建設的根本理念，鼓勵地下空間的整體協同開發，集團結合日本在地下空間綜合利用方面的先進經驗，決心把臨近地鐵軌交的核心四地塊做整體大開挖式的地下全面聯通，而周邊五地塊仍維持原有聯通道的連接形式，最終形成“核心整體聯通+外圍聯通道”的地下空間總格局，實現地下商業一體化、地下車庫全貫通的設計運營理念。

由于城市路網已竣工，市政管線敷設已完成，核心四地塊整體聯通的設想遇到前所未有的阻力。在政府相關部門和設計公司、機電顧問公司的大力支持下，調整原有市政管線及雨污水排放綜合規劃，全面破除掉金鼎九宮格2/3的已建成道路，做整體的市政管線改造，并創新優化市政雨污水排放形式，以避開核心四地塊整體聯通區域。目前此規劃改造方案正在進一步深化完善中。

3、四位一體超大型商業綜合體

在不斷創新的“商業+”模式中，TOD項目以可持續發展能力的優勢成為商業綜合體的重要熱點之一，國內不少地產開發商相繼涌入，造就了TOD的開發高峰。特別是一二線城市，單個TOD商業項目連片，形成多點布局的戰略模式，構建“TOD網絡”，激發出一片新的商業發展藍海。

上海金鼎項目16、17、19、20四地塊是九宮格中最重要的門戶板塊，被稱為“核心四地塊”，承擔整個區域最大的建設容量和商業量，和地鐵、公交樞紐的關系也最為密切。已運營線路12號線和在建線路崇明線從巨峰路和申江路通過并設站點，規劃公交樞紐站位于16地塊靠申江路一側，形成系統化的“TOD換乘網絡”。為獲得最大化TOD商業利益，強勢引流遠端冷區地塊，金橋集團決心將核心四地塊的地上地下商業作為一個整體交由一家商業管理公司進行統一經營管理。為達到建筑整體性的設計效果，四地塊前期設計方案和施工圖深化由國際著名建筑設計事務所Gensler和華東建筑設計有限公司強強聯合，作為一個超大型商業綜合體進行整體化設計;同時邀請DPH公司作為商業顧問，參與梳理商業功能流線和空間節點設計，并為整體商業公共區域提供二次精裝修設計服務。四地塊商業業態功能完整，步行商業動線順暢通達，地塊間的連廊部分也盡量保證了商業界面的延續，建筑形象和材質也做到盡可能的協調一致。借助地上地下區域性互聯互通，使四個地塊的商業設計突破用地界線相互助力，形成21萬平方米的四位一體的超大型商業綜合體，引入豐富的特色業態和主題業態，建設上海少有的一站式綜合服務商業體驗中心。核心四地塊商業依托于TOD強大的交通網落，同時反哺TOD，共同打造社區生活生態圈，構建強大的城市生活“聚能環”。

4、“TOD +”模式新探索

在當前經濟形勢下，不能簡單地把TOD模式理解成房地產開發，更重要的是要借助軌道交通發展的機會，主動引領區域產業發展和創新生活方式，讓更多、更新、更綠色的產業能與軌道交通站點的影響范圍復合，打造“TOD +”的城市發展模式。

4.1 “TOD + 產業活力城”

上海金鼎在整體項目規劃初期就委托專業策劃咨詢公司，針對區位、交通、對標案例、市場機會等深入研究分析，確定最適合金鼎發展的產業定位和產業愿景，致力將金鼎打造成為智慧汽車產業園的開拓者和5G視訊產業的領導者，進而確定金鼎高階城市愿景，未來升級進化成為區域產城融合的引領者。

（1）產業布局總體規劃

如何依托軌道交通和公交樞紐形成產業與空間的整體合理布局，建立辦公、展示、生活服務多層級產業體系？如何延伸金鼎產業鏈，完成深度內嵌？是打造“TOD + 產業活力城”過程中的核心問題。

上海金鼎通過項目整體產業定位和問題梳理，開展產業與空間的思考，深入研究了“布魯克林Navy Yard工業產業園”、“波士頓Kendall Square肯德爾廣場”、“瓦倫西亞藝術科學城”等國際優秀對標案例，首先確定以12號線和崇明線的軌交換乘點作為軸心，以巨峰路和申江路作為主軸，分別向東向西延伸生成“未來車智聯產業生態軸”和“5G+高清視訊產業產業軸”;環抱式建立“地標外置—產業鏈深度內嵌—產服融合—人景互動”的產業規劃格局;利用“L”型水系景觀，創建文化展示軸;最后在末端15號地塊布局無邊界教育綜合體，延伸共享教育服務，輻射金鼎九宮格及北部住宅板塊。在此，軌交、產業、生活相互融合，相互激發活力，合力共建“TOD + 產業活力城”。

（2）產業招商+特色業態導入

依據精細化的產業系統和規劃布局，上海金鼎將招商工作前置，在建筑概念方案階段就開展招商策劃和談判，精準鎖定目標客戶，開放合作模式，從輕資產運營管理到重資產股份經營，共享優惠政策，租售結合，創建優質且有秩序的營商環境。定期開展針對目標客戶的溝通會，相互加深了解，表達合作誠意。同時了解未來的使用功能和需求，開展定制化設計，把產業規劃和客戶需求完美融合于建筑設計之中，力爭“開工完成招商，竣工拎包入住”。

強調特色業態導入，打造網紅金橋品牌。上海金鼎特色業態招商主要依托文化展示軸，活躍開放的沿河景觀帶為特色文化休閑設施提供了天然的基礎資源，目前已完成金鼎特色業態核心布局。14地塊招商完成SMG文廣傳媒，1000平方米和400平方米雙廳布局，超2000平方米的河濱演藝廣場，音樂互動燈光秀，揭開金鼎文化娛樂新篇章;17地塊招商鎖定美國AEG娛樂，為其量身定制3500座的多功能綜合演藝中心，同時斥巨資打造國際級深潛中心，潛水深度達到40米以上，以20米寬的規劃斜軸通道和軌交換乘站點建立便捷聯系，燃爆西群河生態軸核心區。18地塊河濱兩側設置高品質酒店式行政公寓和車主題特色酒店，目前招商鎖定萬豪集團整體運營，一體化的酒店式運營管理促進沿河景觀帶共享綜合利用，建立平和自然的空間秩序。

整個特色業態文化展示軸，“規劃有秩，招商有序，起于激昂，歸于平靜”，體現出上海金鼎“TOD + 產業活力城”區別于其他普通產城融合項目的核心競爭力。

4.2 “TOD + 聰明城市”

上海金鼎致力打造城市數字化先導區，體現上海城市品格，聚焦金橋產業優勢，不忘初心，構建“地上一座城、地下一座城、云端一座城”。

（1）“BIM”—“CIM”—“CIMAI”

BIM（Building Information Modeling），全稱建筑信息模型，是指基于最先進的三維數字設計和工程軟件所構建的“可視化”的數字建筑模型，提供“模擬和分析”的科學協作平臺，并利用三維數字模型對項目進行設計、建造及運營管理。其最終目的是使整個工程項目在設計、施工和使用等各個階段都能夠有效地實現建立資源計劃、控制資金風險、節省能源、節約成本、降低污染和提高效率，從真正意義上實現工程項目的全生命周期管理。 從上世紀九十年開展基礎性研究至今，BIM技術日趨成熟，相關法律法規日趨完善。就上海而言，目前BIM技術已在絕大多數建設項目的設計階段全面應用，但施工階段和運維階段的應用還相對較少。

CIM（City Information Modeling），全稱城市信息模型，是以城市信息數據為基數，建立起三維城市空間模型和城市信息的有機綜合體。從范圍上講是大場景的GIS數據+小場景的BIM數據+物聯網的有機結合。與傳統基于GIS 的數字城市相比，CIM 將數據顆粒度細化到城市單體建筑物內部的一個機電配件、一扇門，將傳統靜態的數字城市升級為可感知、動態在線、虛實交互的數字孿生城市，為城市敏捷管理和精細化治理提供了數據基礎。2010年吳志強院士在世博會期間提出了CIM概念，城市信息化也由“數字城市”向“智慧城市”升級，城市的空間表達由二維向三維化升級，通過 3DGIS 展現城市立體全貌，支撐多行業綜合應用，時空信息云平臺成為城市建設的新熱點和新方向。

2020年，借助人工智能AI技術的蓬勃發展浪潮，吳志強院士又進一步提出CIMAI概念，即CIM（城市智慧平臺）+AI（人工智能推演）構架，完成數字城市生命體自學習、自生長的過程。

上海金鼎立志開創以“CIMAI”理念為基礎的聰明城市，建立上海最先成型的區域級數字底板，在底圖上打造“規劃設計、建設、招商、運營”四大強智能平臺，并通過CIMAI運維平臺，可視化進入每一條街道，每一個房間。高自主體行為模擬，在設計階段找出建筑空間的人流密集點、疫情擴散點，優化流線配置預案;建設總控駕駛艙，讓建設管理者在平臺上一覽建設實時狀況，把控重要核心數據，把握真實施工進度;多維數據預判，智能定價，智能繳租續租。通過對“CIMAI”技術的全面開發和運用，把握歷史機遇，打造“聰明城市”全球樣板。

（2）智慧化平臺頂層規劃和深化實施

上海金鼎項目將數字化理念貫穿于建筑設計和建設的全過程，構建數字世界的一磚一瓦、一路一橋，與未來的城市形成“物理-數字”對應，為川流不息的宏大數據流提供“河道和堤壩”。通過“技術+生態”的雙輪驅動，賦能金鼎聰明城市建設，依托阿里云物聯網平臺、多年沉淀的大數據能力、雙碳監管平臺、產業大腦平臺，上海金鼎正在探索與實踐數字城市新基建，打造上海城市數字化轉型先導區標桿。各類AI示范場景在上海金鼎落地，建設包括無人駕駛物流、數字商圈商街、數字科創生態、智能綜合服務設備等創新應用，充分體現上海城市品格，落實“人民城市為人民”理念，聰明城市，智享生活。

上海金鼎邀請了吳志強院士指導，同濟與阿里云技術團隊協同工作，運用“數字孿生”和“智慧賦能”理念，依托BIM、CIM技術搭建上海金鼎全區域數字底板，建立區域級一體化管理平臺。通過數字賦能，上海金鼎將實現貫穿城市建設全生命周期的精細化管理，關注人民日常生活需求的應用場景，更好地服務人民城市，助力上海建設“國際數字之都”。

（3）智慧交通&無人駕駛

通過激光雷達、毫米波雷達等泛感知設施，上海金鼎規劃將交通要素全面數字化，實現可感知、可分析、可推演、可控制。建設動靜協同、立體彈性的交通系統，實現“地上—地下”立體協同化，停車庫道閘和地面信號燈聯動控制，并進行路徑誘導，停車智能分配，實現區域交通高效的智慧組織和全民共享，助力TOD，強化交通服務人文關懷。

吳志強院士建議在金鼎建立“最后一公里”無人駕駛系統，著力打造TOD+B2層自動駕駛無縫交通體系，創建首個地下自動駕駛微循環的商用場景，使用泊車機器人自動代客泊車，實現“車到人走、人到車來”的聰明城市停車新模式。

結語：

與其說上海金鼎是一個項目，不如說它是生長在城市軌道交通上的具有生命力的微型城市。從車站出現，打破城市邊界的TOD1.0，到集聚簡單商業系統“站樓一體化”的TOD2.0，再到依托垂直交通聚合的“站城一體化”的TOD3.0，最終到達TOD4.0--“站城人一體化”，理念發生了質的飛躍。以“人”的需求為驅動，在滿足軌道交通、公共服務、物質消費的基礎上，將當地的自然景觀、藝術氛圍結合城市個性融入，創造出富有獨特魅力的“站城商居一體化”場所，構建以TOD為基礎的立體微城市。

這，才是城市TOD應有的開發邏輯。

參考文獻：

[1]《上海市浦東新區金橋汽車產業制造、研發、配套單元（Y000701）重點地區附加圖則文本》

[2]《金橋集團金鼎天地項目整體功能定位報告》

[3]《上海浦東新區金橋通用汽車備用地四城市設計和導則研究》

作者簡介：

陳楠（1981-），男，陜西西安，漢族，上海金橋（集團）有限公司，高級工程師、國家一級注冊建筑師，工學學士，區域規劃和建筑設計研究。