完善土地收購儲備制度的建議和思考

焦贈月

摘要：土地儲備制度的主要目的是規范土地市場的運作，加強政府對土地的控制，促進土地資源的節約和集約利用，從而提高建設用地的保護能力。通過不斷完善和完善經營機制，建立更加公平的收入分配和收購補償機制，進一步增強政府對土地市場的壟斷能力。

關鍵詞：完善土地收購儲備制度的建議和思考

引言：我國土地儲備收購制度經過四個階段的發展已經日漸成熟和完善，在我國土地市場調控方面發揮了重要作用，提高土地利用效率，統一了土地供應渠道，更好地發揮了土地的功能，促進我國經濟持續快速健康發展。面對當前土地儲備收購制度存在的不足之處，需要進一步完善，不斷加強土地儲備收購方面的立法，確保土地儲備收購行為有法可循、有法可依，進而加大對土地儲備收購行為的法律約束，防止地方政府通過土地儲備收購謀取暴利現象的出現，促進我國土地市場健康發展。

1土地收購儲備制度產生的原因及意義

1.1產生土地收購儲備制度的原因

1.1.1市場機制優化配置催生了土地收購儲備制度的建設

我國城市土地歸國家所有，隨著國家經濟體制改革的進行，經營性用地得到改善，實行的土地有償有期限使用制度，在一定程度上解決了土地產權不明晰、制度不完善等缺點。但是，在有償使用土地供應制度出臺后，政府因常采用協議出讓土地方式致使土地出讓價格偏低。因此，為規范和有效管理土地市場，就需要實行土地儲備制度。

1.1.2嚴格保護耕地政策促進了土地收購儲備制度的建設

國家發展階段大量耕地被占用，農業生產受到影響，國家出臺的《土地管理法》對保護耕地有嚴格的政策，因此城市建設土地從主要來自農地轉為主要來自城市閑置土地和其他存量土地。利用存量土地涉及到眾多土地使用人的重大利益調整，必須將行政手段和市場手段結合才能解決問題，因而促進了土地收購儲備制度建設。

1.1.3城市處置閑置土地推動了土地收購儲備制度的發展

一些企業搬遷改造，或是破產倒閉，就出現了城市的閑置用地。土地收購儲備制度為處置這些企業留下的土地提出了可行的解決方案，可以盤活企業存量土地，有效避免土地閑置及土地資源浪費。

2我國土地收購儲備制度發展現狀

我國土地儲備收購制度經過起步階段、推廣階段、全面發展階段和成熟階段的發展已經日漸成熟，并且逐步完善。土地收購儲備制度的建立和完善不僅協調了存量土地與增量土地的關系，提高了土地使用效率。而且有效推動了建設用地供應方式的轉變，統一了土地供應渠道，土地儲備收購制度沒有制定之前土地利用效率低下、單位土地產出率低下、土地出讓權力濫用等問題得到了有效解決，促進了我國房地產市場的健康發展。但是現行土地收購儲備制度還存在一些不完善之處，雖然政府可以直接通過土地儲備收購制度直接調控一級房地產市場，但是儲備土地的范圍僅限于經營性用地，像重大基礎設施建設用地、工業用地和公益用地等沒有包括在內;地方政府為了賺取超額利益，可能肆意提高土地出讓價格，導致房價提高。這些問題需要逐步解決，才能夠促進我國土地儲備收購制度不斷完善。

3完善土地儲備制度的方法及對策

3.1完善土地收購儲備管理制度

在土地收購儲備規范化管理工作過程中，國家及相應單位應不斷完善土地收購儲備管理制度。第一，應完善土地收購制度。在土地收購儲備規范化管理過程中，如果土地收購制度不完善，沒有切實保障土地合法所有者或使用者的權利和利益，就會導致土地收購糾紛的發生，影響土地收購儲備規范化管理進程。所以在土地收購過程中，應完善相應收制度，維護土地所有者或使用者的合法權益。第二，做好土地儲備工作。對于那些凡需盤活的存量土地以及新征集土地，應做好相應的儲備工作。除了一些土地需要特殊處理外，應將其納入政府儲備庫，成為國有土地儲備資源，從而形成“先儲備、后出讓或出租”的土地供應機制，從而強化政府對土地一級市場的控制。

3.2拓寬土地收儲融資渠道，調整土地收購儲備權益分配

對于融資渠道，可以每年將一定比例的土地出讓資金收益轉入土地收購儲備基金賬戶，專門用于土地收購儲備。或設立土地收購儲備基金，以探討利用市場運作向社會籌集資金。但是，在任何一種模式中，都應重新界定土地儲備資金的分配，以便能夠獲得土地，并改進土地紅利和補償機制。由于征地的基本特征是強制性的，且收購價是以補償為基礎的，因此有必要充分考慮土地開發權所帶來的土地增值。收購應保證充分的公民平等，并在自愿的基礎上進行。此外，還應廣泛征求群眾的賠償和拆遷意見，認真梳理，使賠償方案能夠充分反映人民群眾的情況，均衡分享多種利益。有效實施“開放制度”。賠償標準和安置政策應當公開，賠償金額應當公開，并接受被收購土地的審計監督。制定合理的補償價格。按照“既保證無地人民不因失去土地而影響原有的生活水平，又符合當地經濟發展水平的市場經濟規律”的原則，土地購買者將從經濟中獲得充分的經濟補償。

3.3嚴格控制土地收購儲備范圍

土地收購儲備的實施是政府將土地作為市場流通的商品。因此，土地價值最大化是土地收購儲備的核心目標。因此，土地的使用是集中的，產生了最大的效益，避免了大規模土地采伐產生的浪費和閑置問題。加強集體土地建設征地，比如一些閑置土地。政府可以統一收購土地作為投資促進的需求，為人民謀利益。

3.4建立風險約束管理機制

在強化土地收購儲備規范化管理工作的同時，還應建立相應的風險約束管理機制。具體可以從以下一方面進行：第一，規范土地市場，從而為土地收購儲備工作的開展創造良好的環境。相關部門應強化對土地市場的管理，合理改革土地使用制度，優化土地資源利用效率。第二，加強各個部門之間的協調合作。土地收購儲備管理工作具有一定的復雜性，需要涉及到多個部門的工作。因此在工作過程中，應強化各個部門之間的溝通協作，從而提高工作質量和效率，促進土地收購儲備工作的有序展開。第三，建立合理的價格補償機制。在土地收購儲備工作過程中，應明確土地價格及其內涵，并合理進行土地價格評估，合理分配土地收益。

3.5拓寬土地收購儲備資金的渠道，健全完善風險防范機制

當前土地收購儲備工作中資金來源較為單一，多依賴于銀行貸款，這必然會增加土地收購儲備的融資風險。因此需要進一步建立健全土地收購儲備資金籌措機制，拓寬土地收購儲備資金渠道，可以建立土地投資基金、政府土地基金、發生債券及推行“換地權益書”等，拓寬資金業源，在融資過程中盡量將風險降至最低，有效的提主土地收購儲備的經濟效益。

3.6拓寬融資渠道、加強風險管控

在土地儲備運作集資的過程當中，一些國家選擇通過設立土地基金、實施土地債券化等做法吸納社會資金，分散土地儲備的風險，實施土地儲備運作。這樣做的優點是可以保證政府在土地盤活的過程當中取得合理的收益，同時有效地調動和吸取社會資金，因此可以極大程度地分擔風險;也可以通過重大事項聽證方式，減少行政干預和人為因素的干擾，切實維護投資人的利益。

結束語：隨著我國城鎮化規模的不斷增大，越來越多的城市周邊土地被政府收購，用作城市的儲備土地，但是，我國在這方面的制度比較欠缺。自從土地收購興起以后，土地糾紛案件絡繹不絕，雖然國家及時發現了這個問題，并采取了一定的解決措施，有些地方政府也制定了相關制度，但從整體上，我國目前的土地收購儲備制度實施中仍存在諸多問題，需要不斷完善。

參考文獻：

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