未成年人能否獨立申請登記取得不動產所有權

徐映雪

案? ?例

案例1：張三今年15歲，父母離異，張三由父親撫養(yǎng)。張三的爺爺全額出資為其購買了一套商品房，想把產權登記在張三名下。張三能否獨立申請不動產登記，是否必須由張三的全部監(jiān)護人代為申請？

案例2：李四今年15歲，父母離異，李四由父親撫養(yǎng)。李四的爺爺以自己的名義購買了一套商品房，現在想無條件贈與李四。李四能否獨立申請不動產登記，是否必須由李四的全部監(jiān)護人代為申請？

分? ?析

有觀點認為，雖然《不動產登記暫行條例實施細則》第十一條第一款規(guī)定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監(jiān)護人代為申請。”但根據《民法典》第十九條規(guī)定：“八周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認;但是，可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應的民事法律行為。”《民法典》第一百四十五條第一款規(guī)定：“限制民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為有效。”案例1和案例2雖不能判定申請不動產登記的行為是否與張三、李四的年齡、智力、精神健康狀況相適應，但屬于“純獲利益的民事法律行為”，故可以獨立申請不動產登記，無需監(jiān)護人代為申請。

目前，在不動產登記實務中，對處分未成年人的不動產由其全部監(jiān)護人代為申請，各地登記機構已形成一般共識。但未成年人以權利人身份取得不動產所有權的，是否能獨立申請登記，尚存在一定爭議，各地認為可獨立申請的不在少數，筆者不贊同此觀點，理由主要有以下幾點。

第一，純獲利益的民事法律行為指無需支付對價、未附加任何義務而獲得利益的民事法律行為，比如，接受獎勵、接受報酬、接受無條件贈與等。案例1中張三取得的房屋所有權實際上是爺爺替張三出資購買的，已支付了對價，是一個有償的民事法律行為，而非純獲利益。案例2中李四在接受爺爺的無條件贈與時，是純獲利益的民事法律行為。但值得注意的是，這里純獲利益的行為是指李四接受無條件贈與、在贈與合同上簽字的行為，而非李四申請不動產登記的行為。

第二，申請不動產登記并非一項民事法律行為。《民法典》第一百三十

三條規(guī)定：“民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。”其中的民事法律關系是平等的民事主體之間發(fā)生的民事權利義務關系，符合民事法律規(guī)范，是民法對平等民事主體的人身和財產關系加以調整的結果。由此可知，符合民事法律行為的特征是主體之間的平等民事法律關系，并適用于民法調整。

在申請人申請不動產登記時，申請人和登記機構之間并非平等的民事主體，兩者之間的關系并不適用于民法調整，而是以行政法來調整。在申請人提出登記申請時，應按要求提交相應材料、接受詢問、必要時還需做出相應承諾，因此申請登記并非民事法律行為，而是民事主體實施的一項啟動不動產登記行政程序的行為。

第三，未成年人取得不動產所有權的可由其任一監(jiān)護人代為申請。未成年人的父親或母親都是未成年人的監(jiān)護人。《民法典》第二十三條及第三十四條規(guī)定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護人是其法定代理人。《民法典》第三十五條第一款規(guī)定：“監(jiān)護人應當按照最有利于被監(jiān)護人的原則履行監(jiān)護職責。監(jiān)護人除為維護被監(jiān)護人利益外，不得處分被監(jiān)護人的財產。”在實踐中，對未成年人不動產的處分，從考慮不動產的巨大價值和保護未成年人合法權益的慎重原則出發(fā)，一般對監(jiān)護人的權限從嚴要求，由全體監(jiān)護人代為申請登記，且還需提交確系為維護被監(jiān)護人利益而處分不動產的書面保證。而對于未成年人取得不動產所有權的情形，如沒有任何利益損害，則代為申請人是其監(jiān)護人即可，無需要求全部監(jiān)護人共同申請。上述案例中，可由張三的父親和李四的父親作為法定監(jiān)護人代為申請。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）