買賣不破租賃

劉興偉

如果上述事實都有證據(jù)證明的話，這個案子并不難裁判。李健應當向房東支付租金每年4萬元，姜奇應當向李健支付租金5萬元。現(xiàn)在姜奇成了房東，李健應該給房東王瀟的租金變成了支付給姜奇，兩相折抵，每年姜奇還需要向李健支付租金1萬元。

但是，為什么總感覺這樣的結論有什么地方不對勁？因為很多人可能會轉不過來彎：房東都變了，之前的租賃合同還有效嗎？

這里面涉及一個比較反直覺的民法重要制度，叫做“買賣不破租賃”。如果沒有這個概念，很多涉及租賃和物權變動的案件都容易被繞蒙。

《民法典》第七百二十五條進行了規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”從法條的表述來看，不僅是買賣不破租賃，這里面的“買賣”還是擴大解釋，也包括贈與、出資等其他的所有權變動形式。

買賣不破租賃的原則不是一直都有的，可以說，它是社會發(fā)展到一定階段的特定產物。最早的羅馬法還是采取“買賣破除租賃”的規(guī)則，18世紀時開始不斷受到一些法學家的質疑。受到質疑的主要理由是“居住是人生存的基本需求，然而房屋價格太過高昂，承租者大多屬于經(jīng)濟上的弱者，如若買賣破除租賃很容易出現(xiàn)房東以產權轉讓為由頭隨意驅逐承租者的情況，不利于保護弱勢群體的基本生存需求”。事實上，在我國房價增長過快的時期和地區(qū)，也曾出現(xiàn)過承租者的利益難以保障、漂泊在外的年輕人半夜被驅逐出房屋的情形。在18世紀歐洲，類似的情況比我們現(xiàn)在可要嚴重得多，民怨可想而知。

當然，也有不少法學家是力挺“買賣破除租賃”的，主要理由是物權在法理中的級別比較高，物權優(yōu)先于債權更加符合法律理性。大哲學家康德就是“破除論”的辯護者，他提出“對于作為財產的一個物件的全部權利超過所有的對人權”。后來德國在制定德國民法典的時候，第一草案確定的還是“買賣破除租賃”的原則，在當時引發(fā)了一系列公眾抗議事件。在第二草案指定的時候，立法者迫于社會輿論的壓力最終采取了“買賣不破租賃”的原則。從此，“買賣不破租賃”成為一項重要的民法制度被延續(xù)下來。

回到這個案件中，姜奇出于直覺，覺得購買了房子就購買了全部權利。但是，在法律上房屋所有權構成比較復雜，并不是簡單一把鑰匙那么簡單，比如說是否存在抵押權人、是否附加有未到期的租賃合同，如果存在這些情況，那姜奇所購買的就不是完整的房屋產權。這個案件中，姜奇所購買的就是存在未到期租賃合同而限制使用權的房屋，自然就會引發(fā)這一糾紛。

就像前文康德所說“對于作為財產的一個物件的全部權利超過所有的對人權”的法律理性，顯然更符合人們的直覺。但法律最終要放到百姓的生活中去，它既要保護百姓的基本產權，也要保障弱者的基本生存需求。正因如此，法律才會變得比較復雜，這種復雜有時也恰是立法者的人文關懷。