租賃式住房核心筒設計研究

蔣佐倫

【摘要】近年來，伴隨著房地產行業增量開發面臨“天花板”，房地產調控長效機制的快速建立，住房市場的供給模式正逐漸從“以銷售為主”向“租售并重”轉變。特別是以“北、上、廣、深”等大城市為代表，健康、穩定、高效的租賃式住房，在解決住房問題中的作用日漸凸顯。核心筒是一棟建筑的豎向核心所在。核心筒設計不但影響到一棟樓的建筑品質，還與戶型布置、消防疏散、設備管線排布息息相關，對工程造價也有一定影響。文章依托若干上海市租賃住房項目實踐，針對租賃式住房核心筒設計進行深入探討，以追求在布局、空間、流線、造價等方面精益求精。

【關鍵詞】租賃式住房;核心筒;樓梯設計;電梯設計;管井設計

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.06.

引言：

隨著社會經濟的快速發展，在寸土寸金的上海，一套屬于自己的房子成為很多人遙不可及的夢想。自國家提出構建租購并舉的住房制度體系后，上海市政府為了響應國家號召，同時控制房價穩定、確保人民群眾的正常生活，最近幾年大力發展租賃式住房建設。租賃式住房在此背景下應運而生。

租賃式住房就是本市土地出讓合同明確要求房地產企業需要全部自持用于市場租賃的住房。區別于傳統住房它具有：自持、租賃、靈活性等特點。如果說一個科學的產品定位和合理高效的戶型設計是一個租賃式住房項目成敗的關鍵，那么一個好的核心筒設計就是租賃式住房設計的骨架和心臟。任何設計精良的戶型必須依托于一個高效、經濟、安全的核心筒，住房核心筒的設計必須良好地服務于戶型的設計。

本文以上海市若干租賃式住房工程為例，從研究租賃式住房核心筒的技術性、安全性、經濟性入手，探究租賃式住房核心筒設計要點，以及實際項目中遇到的困難和問題。

1、核心筒基本概念

核心筒就是在建筑公共區域部分，由樓梯、電梯、公共走道、設備管井、設備間、入戶門、候梯廳、采光窗等要素組成的豎向交通核。核心筒作為租賃住房標準層中的公區部分，也往往是空間布局最緊張，功能最龐雜的部分。其設備管井間涉及水、電、暖、燃氣等管線綜合布置、管理、查抄和檢修等多重問題，需要設計精確、高效及合理。因此，針對租賃式住房，如何能夠通過設計的合理優化，提高核心筒空間的使用效率，減少公攤，并在此基礎上兼顧舒適性，成為現階段相關設計者研究的重點。

2、核心筒布局

租賃式住房由于總圖布局密度較高、標準層戶型數量及戶型種類較多、布置靈活等特點，再加上地區差異和居住習慣，上海地區核心筒布局一般可分為集中式布置和分散式布置兩種常規模式。

2.1 集中式核心筒

集中式核心筒一般標準層面積相對較小，宜控制在300～600平方米左右。首層及地下室設置集中大堂、便于管理。樓層數一般控制在18層及以下、任意戶門到核心筒疏散樓梯間的行走距離一般控制在10米以內。此類核心筒的優點為：戶數較少、管線較少、便于管理、公攤面積小等。但在戶型設計上，往往無法做到戶戶南北通透，且南向面寬受限，有時需要通過增加上下貫穿的天井來解決中間套通風采光的問題（見表1）。

2.2 分散式核心筒

分散式核心筒標準層面積較集中式布局要大很多，戶數及管線數量也相對較多，一般在600平方米以上。單廊式+分散式核心筒是較為常見的租賃式住房布局模式。一般情況下分兩個或多個區域布置，因此可以有效地對入戶人流進行分流，降低了交通核使用高峰期擁堵的情況。首層及地下室設置雙大堂，對后期管理存在一定的要求。分散式核心筒適用于十二層至三十三層的高層住。行走距離較長，任意戶門到核心筒疏散樓梯間的行走距離一般控制在40米以內（見表2）。

3、核心筒樓梯設計

疏散樓梯是每棟建筑必不可少的組成部分，它是確保安全的重要設施之一，對疏散樓梯的研究主要從梯段凈寬、凈高，凈尺寸、扶手、裝配式梯段需控制吊重等方面入手。

梯段凈寬是指面墻面裝飾面至扶手中心之間的最小水平距離，樓梯凈寬需≥1100mm，樓梯間開間軸線尺寸計算公式W=墻厚（200）+墻面面層厚度*2（50）+梯段凈寬限值*2（2200）+扶手構造尺寸*2（150）+樓梯井（或者隔墻）（100）=2700mm。樓梯間進深尺寸控制，租賃式住房一般層高控制在2800mm～3000mm，踏步高度小于等于175mm，平臺尺寸≥1200mm;進深軸線控制尺寸S=A+B+NX260（A樓梯層間平臺尺寸，B樓梯半平臺尺寸、n梯段最多踏步數）（見表3）。

梯段及平臺處的凈高控制，根據《民用建筑設計標準》第6.7.5條規定，樓梯平臺上部及下步過道處凈高不應小于2米，梯段凈高不宜小于2.2米，跟凈高密切相關的設計參數為梯段梁及梯段板板厚，一般梯段梁高取值為樓梯開間的1/10～1/12，且不宜小于300mm，梯段板板厚跟梯段板的凈跨距相關，一般取值板凈跨/25，即100mm的梯段板可以實現2500mm的凈跨。

需要注意的是，在裝配式設計當中兩層及以上樓層的樓梯梯段會拆分成裝配式構件，在工廠生產之后搬運到現場吊裝。所以需要考慮每一個裝配式構件的自重不能大于塔吊的吊重。基于成本因素，施工塔吊吊重一般控制在4噸左右。剪刀樓梯建議在樓梯中部設置結構梁，將層間梯段拆分成四段，每個梯段重量控制在4噸以下。除此之外，梯段面層也是需要考慮的因素之一。裝配式梯段表面會比較光滑，無需考慮預留面層，待裝配式梯段吊裝完畢基層清理之后噴涂一層無機地坪漆即可。現澆混凝土梯段因表面比較毛糙需預留最小30厚的面層。

4.1 相關規范標準

根據相關調研和資料顯示，目前市場上的住宅電梯只有滿足相關安全技術規范的基本要求。如建筑行業標準《住宅電梯的配置與選擇》JGT5010-1992，就對住宅電梯的基本選型做出了明確的規定。但由于此本規范為推薦性標準，且年代久遠無法滿足現代社會的發展需求，因此該規范并未得到有效的執行。同時，有些開發商出于對成本造價的考量，對電梯基本參數的選擇也往往達不到標準要求，更加無法滿足現實情況的需求，因此也給居民的生活也帶來了許多不便。

針對上述情況，上海市相繼出臺了《關于本市加強電梯質量安全工作的實施方案》（滬府辦規[2018]22號）、團體標準T/SETA0001-2019《上海市住宅電梯配置和選型要求》、《上海市租賃住房建設導則》 ，對住宅、租賃式住房電梯的合理配置和選型提供了重要的依據。

其中《上海市住宅電梯配置和選型要求》適用于上海市建筑高度100 m及以下且每單元每層在8戶及以下的新建住宅中電梯的配置和選型，對既有住宅電梯的更新、改造可參照執行。根據上海市現狀調研發現，住宅電梯的額定載重量從630kg至1000kg不等。本團體標準，考慮到實際的電梯輸送效率、高峰時段等待時間、家具搬運、擔架及無障礙使用要求，提出了住宅電梯額定載重不低于800kg和額定速度不低于1m/s的具體要求。

《上海市租賃住房建設導則》提出電梯數量應綜合考慮建筑層數、服務戶數，電梯主要參數及使用者舒適等因素，租賃式住房每臺電梯服務套數不超過90戶，上下班高峰期電梯等候時間建議控制在60秒以內（見表4）。

4.2 設計要點

電梯是核心筒最重要的組成部分之一，它是高層建筑重要的垂直交通系統，關系到整棟大樓的客運、貨運及消防等功能。

4.2.1 布置原則

4.2.1.1

電梯應考慮集中布置，形成獨立的候梯廳，流線設計應合理、高效，并且應盡可能選擇寬轎廂電梯，提升乘梯的舒適度。電梯避免貼臨居室布置，如果轎廂貼臨廚房，衛生間等，尚需考慮隔聲減震處理，建議在電梯井道內側粘貼50厚巖棉，同時要考慮防止巖棉掉落的措施。

4.2.1.2

電梯常見布置形式有單臺單側布置、多臺雙側布置等。這里需注意，電梯應避免轉角貼臨布置，主要原因是電梯相互侵占各自候梯空間，不方便使用。

值得一提的是，在電梯候梯廳兼顧樓梯前室或者合用前室的情況下，合用前室的面積應≥10平方米，且需考慮前室短邊≥2.4米的要求，樓梯前室面積應≥4.5平方米。前室消火栓的布置不應影響前室短邊最小凈距要求。

4.2.2 消防電梯與普通電梯合并設置

超過12層的租賃式住房需要設置至少兩部電梯，當建筑高度超過33米，還需要一部消防電梯。因此，當消防電梯與普通電梯組合在一起設置時，普通電梯梯門可以開向消防電梯前室，但應在每層電梯門上采用醒目標志注明消防電梯和普通電梯。同時，消防電梯與普通電梯的井道之間應采用耐火極限不低于2h的防火隔墻進行分隔，電梯層門耐火極限不應低于1.0小時，并應符合現行國家標準《電梯層門耐火試驗完整性、隔熱性和熱通量測定法》GB/T27903的規定的完整性和隔熱性要求;消防電梯應滿足《消防電梯制造與安裝安全規范》GB26465-2011的相關內容與要求。電梯門門坎應高出電梯廳裝修地面10-20mm左右，同時做2%的反坡，避免電梯井道進水。電梯門洞高度應為H（電梯門洞尺寸）+D（10-20mm）;

電梯的裝修應采用A級不燃裝修材料，普通電梯的防火性能應符合相關規范關于消防電梯的要求，但供電、火災聯動控制等可按非消防電梯設計。

4.2.3 電梯廳設計

電梯廳為租賃式住房重要的公共空間節點，首層電梯廳往往結合租賃式住房門廳一起布置，為租客提供等候電梯及短暫休息及交流的空間。電梯廳的設置一般要考慮布局方正，盡可能考慮最大限度的自然通風和采光，并應有良好的景觀朝向。結合精裝修設計，應注意電梯廳內消火栓的隱藏設計，同時需要注意消火栓門不應有其他材料包裹，或者需要在消火栓門上貼有發光字體等。

5、核心筒管井設計

5.1 布置原則

租賃式住房的設備管井相對普通商品住宅較簡單，主要有水管井、強電管井、弱電管井等，標準層各設置一個管井即可，如果通廊式住房中間設置有變形縫，管井需考慮分兩組布置，這樣既能避免管線穿越變形縫，又能提升走道凈高，提高居住品質。

5.2需注意問題

5.2.1電管井不應貼臨布置，水管井跟弱電管井不宜貼臨布置;

5.2.2邊應跟管井出線墻面垂直布置;

5.2.3置不低于150mm防水門檻，管井門如果設置在前室應為乙級防火門，如果設置在 公共走道等其他公區應為丙級防火門。另外為方便檢修防火門寬度應盡量滿足跟管井長邊同寬。

結語：

隨著我國租賃式住房的深入推進和政策的不斷完善，設計良好品質、高效經濟、安全舒適的租賃式住房，對設計師提出的要求將會更高。從原有的粗放式、批量式生產向如今的精細化、人性化、可持續性設計轉變的大背景下，設計師更應該從整體上把握，同時做好設計的各個環節，精益求精，在經濟性、舒適性和安全性之間找到平衡，從而為租賃式住房帶來更好的居住體驗。

本文僅針對上海市租賃住房的實際工程經驗進行了闡述，并沒有涵蓋到所有方面。希望可以通過對常見問題的探討，拋磚引玉，引起大家對于租賃式住房的關注，投入更多的時間精力優化設計，相信一定可以為租賃式住房帶來新的生機。

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