高層住宅工程造價影響因素與控制策略

陸蕓

【摘要】隨著社會經濟的發展，我國高層住宅建筑逐漸增多，成為解決城市住房需求的主要項目。現階段，人們對高層住宅的形式、品質等要求逐漸提高，高層住宅工程建設方也在思考如何在激烈的市場競爭環境中展現自身優勢，同時良好的投資回報比。基于此，本文對影響高層住宅工程造價影響因素進行分析，并提出針對性的高層住宅工程造價控制策略。

【關鍵詞】高層住宅工程;工程造價;影響因素;控制策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.002

引言：

市場經濟的健康、繁榮發展，人們的住房需求更加明顯，且更加注重住宅的居住舒適度和建設檔次。基于此，高層住宅項目建設方要順應時代發展趨勢，積極打造更高品質的高層住宅項目。由此，則需要使用大量品質更高的材料和更為先進的技術，而上述均會導致工程項目造價增加。如何平衡好高層住宅工程項目造價和質量等方面的效益，是當前高層住宅工程造價控制人員應重點研究的課題。

1、高層住宅工程造價影響因素

1.1 設計因素

工程項目正式施工建設需要設計方案作為支撐，由此可知，設計方案會對高層住宅工程項目的整體施工效益和經濟效益產生直接影響。當前，部分高層住宅工程項目的設計人員缺乏成本控制意識，在設計時，一味追求高品質和施工進度等，導致忽略工程質量、進度等效益與成本效益之間的平衡。且在設計時，缺乏對施工現場的充分勘察，對地質條件、周圍環境等不夠了解，且對施工需求不了解，導致不能合理分配工程資源，進而導致成本支出增加。再者，設計人員對限額設計理念貫徹落實不深入，且不能精細化的推廣限額設計，限額標準劃分不明確，不利于限額設計價值的發揮。

1.2 材料、設備因素

一是混凝土的價格以及使用數量。高層住宅工程項目的建設需要使用大量的混凝土材料，混凝土材料可以看作是其基礎施工材料，因而混凝土材料質量會對工程項目質量產生決定性的影響，同時也會對工程造價產生決定性的影響，必須格外關注混凝土造價。二是鋼筋的價格和數量。鋼筋材料在高層住宅工程項目中也是主要的施工材料之一，且鋼筋材料因其性能不同，在造價方面存在較大差異，另外若對鋼筋材料現場驗收不達標以及現場存放環境達不到要求等，將導致出現嚴重的材料損耗。三是模板的價格和數量。高層住宅工程項目建設對模板材料的需求量也較大，且由于模板材料一定程度上可回收再利用，因而在選擇模板材料時，多使用租賃的方式，以減少材料購置費用。再者，在高層住宅工程項目中還包括其他材料，如當下廣受關注的新型環保材料等，由于其造價較高，要平衡好環保材料投用和工程項目成本效益之間的關系，確保提高項目綜合建造效益。對于施工設備而言，材料是租賃還是采購，會產生較大的成本差異，同時設備維護保養費用等也是成本的重要構成部分。

1.3 招投標因素

工程項目招投標階段主要包括招標文件編制、投標價格控制、工程量清單編制以及合作單位的選擇等，其中任何一個環節出現問題，均將對工程造價控制產生不利影響。其中，招標文件的編制是否明確投標單位的資質以及投標控制價等，直接關系到項目建造的整體水平和成本支出情況。而工程量清單的編制則關系到是否能夠科學的編制投標控制價，為篩選投標單位提供科學參考。此外，在選擇投標單位時，是否綜合考量其資質和成本控制經驗，也會影響工程造價控制的整體效益。

1.4 施工因素

高層住宅工程項目的造價影響因素是多個方面的，其中施工階段對造價水平的影響最為關鍵，此階段存在較多影響工程造價的要素，包括施工材料、設備、技術以及人工等，還包括工程變更、現場簽證管理等。其中任何一個要素出現問題，都將影響工程整體造價水平。且施工人員因素對工程造價影響也很大，其操作若出現失誤，將導致出現返工，增加項目支出。若技能不熟練，施工進度慢，將增加人工成本和時間成本。此外，從施工因素的角度來看，工程變更時其中最為關鍵的部分，工程變更會導致材料、技術、人工等出現一系列調整，再加上市場變動的影響，將導致造價水平出現較大變動，難以保持在可控范圍內，從而增加造價風險。

1.5 管理因素

是否采取科學的造價管理模式，會影響高層住宅工程的成本控制水平。現階段，我國在對高層住宅工程項目造價進行管控時，大部分人員在管理理念方面還相對落后，和國外先進的管理理念相比，還需持續更新與改進。此外，管理技術手段落后等也是影響工程造價管控水平的關鍵要素。雖然我國在高層住宅工程項目造價管控過程中，已經推廣應用BIM技術等先進的管理技術，但部分人員對此項技術掌握的熟練程度不夠，導致應用成效低，不利于高層住宅工程項目造價控制水平的提升。

2、高層住宅工程造價控制

2.1 不斷優化工程設計方案

隨著建筑行業法律法規的完善，在設計方面，也有了相應的參照標準。工程造價管控人員要介入設計階段，加強與設計人員的溝通聯系，對設計方案加強審核，同時進行設計概算管理。首先，在設計施工方案時，保證設計人員做好充分的前期勘察，掌握工程項目基本情況，據此科學開展設計，并做好市場調研，選擇性價比較高的施工材料，并對各種資源如施工材料、設備、技術和人力等進行合理配置。具體可采用限額設計方法，明確各施工要素的限額，對于重點工程項目，如鋼筋混凝土工程等，要進一步細化項目支出限額，盡可能從設計階段出發實現對項目支出的有效控制。其次，在設計階段應注重科學進行設計概算方案的編制，同時借助信息化的技術手段，對施工方案進行模擬，重點模擬管線碰撞等可能引起設計變更的部分，減少設計變更產生的概率，保持較好的設計造價控制效益。

2.2 合理控制施工材料價格

施工材料成本控制人員不僅要具備過硬的專業知識，同時要能夠敏銳的感受到材料市場的變化，從而能夠結合市場材料價格的變化及時調整價格預案。從當前實際情況分析，許多房地產開發商為了提高效率，往往傾向于采取集中采購的方式進行供貨，尤其是大型房地產開發商，這種方式雖然能夠達到統一控制產品質量以及降低施工成本的目的，但也對開發商提出了更高的要求，要強化對材料的供貨和結算管理，按照正常流程，首先施工單位對需要使用到的材料進行申報，然后進行統一采買和運送，加大對施工項目材料采購的審核力度，避免出現上述情況，從而降低施工成本，實現對工程造價預算的有效控制，在實施過程中，業主可通過制定相關材料采購和結算規章制度，并以此為基礎上，和施工單位簽訂施工合同，申明采購的相關要求，從而實現對采購數量的有效控制，在結算環節，也要將采購申請與實際到貨的數量進行比對，如果出現超出數量的情況，要按照管理規定對施工方進行處罰，以維護良好的施工材料管理秩序。

2.3 加強招投標控制

招標方式包括固定總價和固定單價兩種，對于固定總價合同來說，這種合同總價往往是固定不變的，按照施工圖紙、工程量和完成時限等內容，計算施工價格，同時，也會將業主的相關要求和條件標記清楚，以打包的方式統一包給施工方，而固定單價合同則是根據最后結算的工程量來計算價格，結合施工圖紙、招標文件、技術資料等對單價進行固定，與固定總價合同具有明顯的區別，為了能選擇合適的招標方式，需要結合施工項目的實際情況和具體要求進行選擇，要辯證的看待固定總價和固定單價合同，選擇出對施工單位更有利的招標方式。在此過程中，財務管理人員和工程造價管理人員要履行好工作職責，對招投標報價進行合理規劃，首先，財務管理人員要從業主要求、材料價格和人員成本等多種因素出發，對工程造價進行初步估算，然后根據估算結果制定合理的建設方案，確保施工方案能夠達到降低施工成本、提高施工質量和施工效率的目的，其次，在簽訂合同之前，要選用專業法律人員對施工合同條款進行梳理，實現合同的精細化管理，尤其是要明確合同承包范圍、施工結算方式以及驗收標準、施工周期等內容，避免出現因合同規定不明確而產生的施工成本風險，從而使合同在簽訂及發生法律效力之后能夠真正達到約束和保護的效果，從而降低成本風險。最后，在正式開工建設之前，要安排工程造價處理人員對施工成本進行預算，明確實際成本和預估成本之間的差距，并針對漏項的目標成本，及時進行規劃和處理，確保能夠真正應用于管理活動過程中。

2.4 加強工程變更和現場簽證管理

2.4.1 嚴格控制設計變更

在對高層住宅項目進行安裝時，常常會出現變更設計的情況，為了能有效管控設計變更，需要在保證施工質量的基礎上，優化整個項目的設計環節，從而減少施工環節，嚴格控制工程造價，為了能達到目的，可從以下幾個方面著手：第一，要優化施工圖紙的設計，在設計環節時，要明確項目的造型、方位和材料的型號、風格等，不能一味的滿足業主的需求而追趕設計進度，從而使住宅建筑設計缺乏深度，也會導致實際造價和預估造價之間存在明顯偏差。第二，要做好精裝修設計、前期設計之間的契合度，按照高層住宅精裝修設計交房的標準，對沒有安裝的設備及時規劃、安裝，尤其是對于前期設計中沒有進行安裝的部位，要及時調整，包括機電設計等方面。第三，要按照既定要求和流程對工程進行變更，不能隨意進行調整，在對樣板房進行施工時，如果僅僅按照業主的喜惡進行頻繁更換，會出現反復施工的情況，不僅會導致工程造價的增加，也會給建筑工程本身造成壓力。第四，如果臨時需要更換部分材料，要在做好市場調研和測算的基礎上進行調整，明確造價的實際情況，然后再決定是否需要進行設計變更，設計人員不僅僅要對工程設計進行優化，而且要對設計變更進行考慮，明確出現設計變更對工程造價造成的影響，確保在不出現質量問題或者違反操作規范的基礎上，再考慮采用業主的意見建議，從而使工程造價能夠控制在合理范圍之內。

2.4.2 科學把控簽證事項

在施工過程中，常常會出現簽證變更的情況，這主要是由于出現設計、材料等情況變更的情況，才會使高層住宅建筑安裝過程中出現簽證事項，如果發生簽證事項時，要進行嚴格把關，避免出現亂簽證的情況，明確簽證所包含的施工風險以及根源，要進一步確認簽證可以計價的情況，避免出現因實際發生就進行簽證的情況。如果是由于業主設計變更頻繁的原因，導致可能出現簽證的情況，要進行深入調查，明確變更設計的根源，如果是由于施工者內部管理混亂，變更圖紙的間隔時間較短，造成在出現圖紙變更時，沒有及時交給施工者進行變更，從而導致實際施工過程中與新的施工圖紙不相匹配的情況，需要進行拆裝變更簽證，此時要與監理單位進行確認，明確圖紙簽收的日期以及在出現二次設計變更時已經完成的施工內容，確保將相關資料留存完整，從而在明確掌握現場施工條件的情況下，確保現場簽證能夠及時、準確的進行變更和調整。

2.5 采用科學管理模式

2.5.1 推廣應用先進的造價管理技術

現階段，科技的發展必然帶來工程造價管理技術的更新換代，施工現場的管理方式和水平也有了極大的提升，更加注重管理工作的科學性和合理性，尤其對于高層建筑施工來說，更是出現了質的飛躍和變化。在建設高水平和高要求的工程項目時，常常會應用到信息管理平臺，通過對信息平臺的引用，能夠提高工程建設效率，主要有以下兩方面的優勢，第一，能夠加大信息披露的范圍，完善企業數據庫建設，使信用網絡監控體系更加完善，從而便于實現對施工企業資質的查詢和記錄。第二，能夠最大程度的保證市場競爭的公平，將企業信用信息通過管理平臺進行統一管理，能夠避免出現道德風險問題。第三，打造更高水平的“互聯網+”項目，借助信息網絡技術，實現工程進度和施工狀態的共享，打通部門之間的信息渠道，從而實現資源共享，更加準確和完整的掌握工程建設的實際情況，從而達到交換信息、解決問題的效果，以確保高層建筑工程項目能夠順利完成。

2.5.2 明確施工界面

在對高層住宅工程進行劃定施工界面時，要秉持公平合理的管理原則，充分考慮到高層住宅土建工程設計的專業較多，如果對不同專業之間界定不清晰，會造成造價高、經濟效益好的專業爭搶著去干，而對于造價低、經濟效益差的部分則無人問津，為了能避免出現這種情況，需要在招標階段就對各自的施工界面進行明確，防止對后期施工造成不必要的問題。以建設安裝工程為例，要著重從以下幾個方面對施工界面進行合理劃分：第一，對于高層住宅電氣、弱電及給排水等配套設施進行劃定施工界面時，要做好與高層建筑配套公司的溝通協調工作，明確施工和供貨界面，尤其是對于低壓配電柜的基礎、低壓配電室接地線的鋪設以及電表的提供、表箱的安裝、預分支電纜的安裝等，要做到明確、清晰。第二，對于精裝修工程的安裝界面，要明確精裝修施工單位的職責范圍，明確是否需要在戶內安裝配電箱，要與總包安裝單位之間劃定職責范圍，尤其是涉及公共部位的精裝修，或者明確配電箱是分別安裝等情況，再如對給排水進戶長度進行劃分時，要明確是否需要留有閥門以及弱電是否需要安裝智能箱等情況，這些細節都需要在安裝正式施工之前劃定清楚，防止出現推諉扯皮的情況，或者造成重復計價的問題。第三，對于電梯工程，要明確其與安裝、裝修工程之間存在的交叉點，在招標階段，就需要明確細節之處，包括電梯門套是否有安裝需求，以及電梯調試時安裝臨時電纜的職責，或者在電梯調試完成之后，電纜的回收和存放等情況。第四，對于甲供料時的界面，要明確甲供料的裝卸、保管職責，掌握施工單位和供貨商之間的交接點，確保由甲供設備的，設備的調試職責則由誰負責。

2.5.3 精準進行工程項目成本核算

某地區一普通高層住宅建筑在控制工程成本時，將工程成本分為直接費用和間接費用兩部分，且具體對清包工勞務成本和擴大勞務分包成本進行了全面分析。一是清包工勞務成本，其中，鋼筋工程人工費用為600元/噸，散拼造價為28元/m2，綜合造價為25元/m2，建筑面積單價為70～75m3。混凝土工程人工費用為40元/m3，建筑面積人工單價為18元/m2等，最終清包工綜合承包單價在200元/m2。二是擴大勞務分包成本，主要包括鋼模板費用、木模板費用、木方費用、塔吊費用等。本工程共需要配板1260m2，鋼模板大模板租賃費用為1.2元/m2，從10月份起租，折合建筑面積單價15元/m3。對擴大勞務分包成本進行全面分析后，得出擴大勞務分包工程承包單價在430元/m2。

結語：

高層住宅工程項目的造價從多個方面進行分析，其組成要素較多，在對其進行造價管理時，必須掌握影響高層住宅工程項目造價的因素，并分析不同因素對工程造價的影響機理，據此制定針對性的高層住宅工程項目造價控制方案。在具體對高層住宅工程造價進行控制時，要推行全過程和精細化的控制理念，并采用先進的管理技術手段，掌握成本變化規律，真正做好成本預測與控制，保持良好的投資回報率。

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