中國(guó)房地產(chǎn)質(zhì)量安全的籬笆越扎越緊

3·15期間，媒體曝出陜西寶雞“千余份工程質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告造假”的新聞，假報(bào)告涉及的建筑材料包括鋼筋、混凝土、外墻保溫材料等，波及學(xué)校、體育館18所，醫(yī)院3所，居民住宅樓53棟。

觸目驚心，細(xì)思極恐。

假報(bào)告在掩蓋什么？

這樣的造假現(xiàn)象會(huì)是行業(yè)的潛規(guī)則嗎？

曾有建筑業(yè)資深人士坦言：只要主體工程不出問(wèn)題，建筑質(zhì)量就沒(méi)有大問(wèn)題。

何其諷刺。

從微觀角度看，現(xiàn)實(shí)中，“搶工程”“攬活干”是有一定代表性的現(xiàn)象。“搶”和“攬”的背后自然是彈性較大的利潤(rùn)空間。彈性來(lái)自哪里？

當(dāng)然有管理啦，成本啦多種因素，但毋庸諱言，主要是：偷工減料。

于是，“收房就像開(kāi)盲盒”，“交付即維權(quán)”等現(xiàn)象一度頻頻出現(xiàn)。

有人說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)質(zhì)量的墮落是和中國(guó)房地產(chǎn)的高速發(fā)展相伴而生的。眾所周知，利潤(rùn)的驅(qū)使下，“高周轉(zhuǎn)”一度被房地產(chǎn)界奉為黃金法則。而高周轉(zhuǎn)和建筑質(zhì)量的高要求是必然矛盾的。

在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代，很多房地產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題在房?jī)r(jià)高企中被掩蓋，但伴隨政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代乃至當(dāng)下的黑鐵時(shí)代，這些問(wèn)題越來(lái)越多地浮出了水面，也成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾說(shuō)：高質(zhì)量對(duì)房企不是苛求，而是最基礎(chǔ)的要求。

野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代已然過(guò)去。

現(xiàn)實(shí)的情況是，在一系列綜治措施下，中國(guó)房地產(chǎn)質(zhì)量安全的籬笆正在越扎越緊。

房地產(chǎn)業(yè)高發(fā)的事故和投訴

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代是從1990年代開(kāi)啟的。這一年，中國(guó)建造的房子僅僅1000萬(wàn)平方米。10年后的2000年，中國(guó)一年建造的商品房面積就達(dá)到了1億平方米。而到了2010年，中國(guó)的商品房建設(shè)面積達(dá)到了10億平方米。2017年中國(guó)商品房建設(shè)面積達(dá)到17億平方米的高峰，至今穩(wěn)中略降。

30年間，中國(guó)房地產(chǎn)界催生了9萬(wàn)家有獨(dú)立法人的房地產(chǎn)企業(yè)，按我國(guó)9億城市人口計(jì)算，平均一萬(wàn)人一個(gè)房地產(chǎn)公司。這一數(shù)量是什么概念呢？超過(guò)了全世界房地產(chǎn)企業(yè)的總數(shù)量。比如美國(guó)，其獨(dú)立法人的房地產(chǎn)企業(yè)不超過(guò)500個(gè)。

這些大大小小、良莠不齊的房地產(chǎn)企業(yè)，一方面為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，但也引發(fā)了不少重大質(zhì)量事故和常態(tài)化的質(zhì)量投訴。

比如轟動(dòng)一時(shí)的“樓倒倒”“樓降降”“樓歪歪”事件。常規(guī)化的業(yè)主維權(quán)投訴則涵蓋了幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)，包括龍頭企業(yè)如萬(wàn)科、恒大、碧桂園、龍湖、綠城等。

出現(xiàn)問(wèn)題的原因是多種多樣的，有設(shè)計(jì)問(wèn)題，有施工問(wèn)題，有管理問(wèn)題，有原材料質(zhì)量問(wèn)題。嚴(yán)重的甚至返工重建。如2020年的重慶金科聯(lián)發(fā)東悅府項(xiàng)目，在其洋房地基出現(xiàn)沉降現(xiàn)象后，最終拆除重建。

而且，伴隨樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題暴露得愈加充分。中國(guó)消協(xié)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)質(zhì)量安全方面的投訴，多年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，2017年后更是急劇增長(zhǎng)。如2018年，房屋建材類(lèi)的投訴有27916件，比2017年增加30%;房屋裝修及物業(yè)服務(wù)類(lèi)的投訴有17352件，比2017年增加100%。

這一背景下，2017年和2018年，住建部連續(xù)兩年發(fā)文，要求嚴(yán)格落實(shí)各方主體責(zé)任，強(qiáng)化建設(shè)單位首要責(zé)任，全面落實(shí)質(zhì)量終身責(zé)任制。

2020年，住建部又舉辦全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)“質(zhì)量月”活動(dòng)，再次強(qiáng)調(diào)建設(shè)質(zhì)量強(qiáng)國(guó)、提升建筑品質(zhì)。

制度籬笆的縫隙成為“痛點(diǎn)”

事實(shí)上，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)過(guò)程中，相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管與制度約束不斷完善。早在2014年，住建部就推出了“建筑工程五方責(zé)任主體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究”制度，以保障房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)質(zhì)量。

其中，建筑工程五方責(zé)任主體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是指：承擔(dān)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、勘察單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師。質(zhì)量終身責(zé)任，則是指參與新建、擴(kuò)建、改建的建筑工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按照國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，在工程設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)對(duì)工程質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2019年，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)住建部“關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知”強(qiáng)調(diào)，突出建設(shè)單位首要責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)全過(guò)程的質(zhì)量管理，嚴(yán)格履行法定程序和質(zhì)量責(zé)任，建設(shè)單位應(yīng)切實(shí)落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制，建立工程質(zhì)量信息公示制度，主動(dòng)公開(kāi)工程竣工驗(yàn)收等信息，接受社會(huì)監(jiān)督。

2020年，住建部發(fā)文，要求各地深入推進(jìn)貫徹建筑工程品質(zhì)提升指導(dǎo)意見(jiàn)。“建筑工程質(zhì)量事關(guān)人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，事關(guān)城市未來(lái)和傳承，事關(guān)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。”

“政府不斷發(fā)文，一方面體現(xiàn)了對(duì)建筑工程質(zhì)量的重視，一方面也體現(xiàn)了建筑工程質(zhì)量的現(xiàn)狀與高質(zhì)量發(fā)展的要求還有差距。”中房商學(xué)院相關(guān)專(zhuān)家分析，再?lài)?yán)密的籬笆，也會(huì)有疏漏的縫隙。“五方責(zé)任主體”追責(zé)制度，較大程度上有效避免了諸多重特大質(zhì)量安全事故。但由于房地產(chǎn)建筑工程本身是系統(tǒng)性的綜合工程，涉及設(shè)計(jì)、施工、管理、原材料等多方面問(wèn)題，同時(shí)又有著開(kāi)發(fā)商“高周轉(zhuǎn)”的壓力，所以在開(kāi)發(fā)商明許或暗許下，因?yàn)橥倒p料或是搶工期、管理松懈等原因，而導(dǎo)致出現(xiàn)了混凝土通病、鋼筋工程通病、房屋滲漏通病、保溫工程通病等所謂的“行業(yè)通病”。這些通病，反映到房屋質(zhì)量上，最終成為了廣大業(yè)主的“痛點(diǎn)”。

讓“鉆空子”者無(wú)處藏身

不過(guò)，現(xiàn)實(shí)中的新情況是，制度的籬笆正在不斷扎緊。

3月初，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《關(guān)于2021年第四季度全省建筑工程質(zhì)量安全暨建筑管理工作督查的通報(bào)》。

通報(bào)指出，吉首市碧桂園四期項(xiàng)目、永州的拓興陽(yáng)光美城有4棟樓及地下室項(xiàng)目、岳陽(yáng)的君山三角坪綜合開(kāi)發(fā)二期項(xiàng)目和水岸花城項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目，分別在工程質(zhì)量控制、建筑施工安全、文明施工等方面存在較為嚴(yán)重的問(wèn)題，須全面停工整改。

通報(bào)還特別指出，部分地區(qū)混凝土施工質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)整治落實(shí)不到位，部分項(xiàng)目存在局部混凝土實(shí)體強(qiáng)度低于設(shè)計(jì)強(qiáng)度的現(xiàn)象。衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、郴州、永州、懷化、婁底等市抽查項(xiàng)目中均存在個(gè)別節(jié)點(diǎn)區(qū)域混凝土強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)問(wèn)題。

此前的2019年，長(zhǎng)沙新城國(guó)際花都開(kāi)發(fā)商公開(kāi)給業(yè)主發(fā)出了《告知函》，決定對(duì)C10棟12-27層進(jìn)行返工重建。重建的原因同樣是：混凝土抗壓強(qiáng)度低于設(shè)計(jì)強(qiáng)度等級(jí)。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家介紹，砂石骨料作為建筑材料混凝土的主要構(gòu)成部分，砂石骨料的質(zhì)量對(duì)混凝土的質(zhì)量影響頗為關(guān)鍵。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)建筑質(zhì)量屢屢出現(xiàn)問(wèn)題，不少與此相關(guān)。

顯然，監(jiān)管層也注意到了這一問(wèn)題，2021年12月16日，住建部組織起草了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《混凝土和砂漿用再生細(xì)骨料（征求意見(jiàn)稿）》，對(duì)相關(guān)技術(shù)要求進(jìn)行了細(xì)化與完善。

除了國(guó)家層面的快速應(yīng)對(duì)，各地的細(xì)化制度舉措也在不斷地落實(shí)夯實(shí)。

3月7日，寧波市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干措施》。

《措施》提出，嚴(yán)禁盲目趕工期、搶進(jìn)度;現(xiàn)澆混凝土主體結(jié)構(gòu)施工周期不得少于5天/層，地下室結(jié)構(gòu)的施工周期不得少于12天/層。同時(shí)，將加強(qiáng)外墻外窗滲漏治理，強(qiáng)化外墻外保溫脫落防范，強(qiáng)化預(yù)拌混凝土質(zhì)量控制。

另外，寧波還將推行質(zhì)量信息公示制度，在項(xiàng)目竣工前，將組織分戶(hù)驗(yàn)收，未組織分戶(hù)驗(yàn)收或分戶(hù)驗(yàn)收不合格的，不得組織竣工驗(yàn)收;出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，直接暫停樓盤(pán)預(yù)售。

《產(chǎn)品可靠性報(bào)告》梳理發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，山東、河南、四川、浙江、江蘇、廣東等國(guó)內(nèi)大部分省份都推出了房地產(chǎn)及住宅工程“高質(zhì)量發(fā)展”的實(shí)施意見(jiàn)，關(guān)鍵詞是：推動(dòng)行業(yè)綠色低碳發(fā)展，推動(dòng)行業(yè)迭代升級(jí)高質(zhì)量發(fā)展。而各地市也大都配套出臺(tái)了類(lèi)似寧波市的一些頗具針對(duì)性的管理細(xì)則。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)專(zhuān)家表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)盡管目前處境相對(duì)艱難，但這也正是轉(zhuǎn)型升級(jí)的良好契機(jī)。未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的是，房地產(chǎn)質(zhì)量安全領(lǐng)域，監(jiān)管將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)，制度將會(huì)越來(lái)越細(xì)，妄圖鉆空子者將無(wú)處藏身。

時(shí)代在前進(jìn)，大環(huán)境在改變。粗放式的野蠻生長(zhǎng)時(shí)代已成為過(guò)去，一切都在向規(guī)范化、集約化、低碳化、智能化的方向前進(jìn)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然不應(yīng)該例外。