加快發(fā)展保障性租賃住房發(fā)揮一舉多得積極效應(yīng)

文／王凌云

黨中央、國務(wù)院高度重視保障性租賃住房工作。2020年10月，黨的十九屆五中全會提出，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求，高度重視保障性租賃住房建設(shè)，2021年《政府工作報(bào)告》明確，切實(shí)增加保障性租賃住房等供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。2021年6月24日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號，以下簡稱《意見》），7月22日，國務(wù)院召開電視電話會議部署加快發(fā)展保障性租賃住房，韓正副總理出席并講話。一年多來，各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，城市人民政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起主體責(zé)任，省級人民政府負(fù)總責(zé)，把加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人住房困難問題擺上重要議事日程；通過舉辦新聞發(fā)布會、現(xiàn)場觀摩會、集中開工活動(dòng)、向社會公開征集項(xiàng)目等，加大政策宣傳，引導(dǎo)多主體積極發(fā)展保障性租賃住房，推動(dòng)惠民生、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)，取得一舉多得積極成效。

一、緩解新市民、青年人住房困難，推動(dòng)解決好大城市住房突出問題

保障性租賃住房以70平方米以下的小戶型為主，鼓勵(lì)建設(shè)“一張床”、“一間房”、“一小套房”，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，堅(jiān)持職住平衡，主要建在城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、交通便利區(qū)域等，不設(shè)收入線門檻，能夠精準(zhǔn)對接新市民、青年人的住房需求。

2021年，40個(gè)重點(diǎn)城市率先開工建設(shè)和籌集94.2萬套（間），可緩解300萬新市民、青年人住房困難問題。2022年，全國計(jì)劃開工建設(shè)和籌集保障性租賃住房240萬套（間），其中40個(gè)重點(diǎn)城市190萬套（間）。廣州市作為一個(gè)人口凈流入的大城市，堅(jiān)持將大力發(fā)展保障性租賃住房作為解決新市民、青年人住房困難問題的著力點(diǎn)主路徑，2021年已籌集17.1萬套（間），預(yù)計(jì)可解決40多萬新市民、青年人住房問題。杭州市已落實(shí)籌集保障性租賃住房9.4萬套（間），其中，藍(lán)領(lǐng)公寓4.2萬間，重點(diǎn)解決為城市提供基本服務(wù)的外來務(wù)工人員住房問題，人才專項(xiàng)租賃住房5.2萬套，重點(diǎn)解決大學(xué)以上青年人的住房問題，合計(jì)可解決20多萬人居住困難。

從各地已經(jīng)公布和正在制訂的“十四五”保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)看，新市民、青年人數(shù)量多的廣東省、浙江省“十四五”期間分別計(jì)劃新增保障性租賃住房129.7萬和120萬套（間），預(yù)計(jì)可分別解決近300萬人的住房困難。40個(gè)重點(diǎn)城市“十四五”期間初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預(yù)計(jì)可解決近2000萬人的住房困難。其中北京40萬套（間）、上海47萬套（間）、廣州60萬套（間）、深圳40萬套（間）、重慶40萬套（間）、杭州、成都、西安均在30萬套（間）。

二、調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)

長期以來，房地產(chǎn)市場“售賣一條腿長、租賃一條腿短”，發(fā)展租賃住房成本高、盈利難，租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，租賃關(guān)系不穩(wěn)定。保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等優(yōu)惠政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，有利于推進(jìn)住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，形成新的發(fā)展模式，加快建立租購并舉的住房制度，促進(jìn)穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)租金、穩(wěn)房價(jià)。

目前，重點(diǎn)城市都在通過大力發(fā)展保障性租賃住房，加快形成租購并舉的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。“十四五”期間，北京、上海、廣州、深圳新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例均45%左右；40個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)新增保障性租賃住房占合計(jì)新增住房供應(yīng)總量的比例約26%。

北京市通過利用集體土地、非居住用地、商品房配建、存量房轉(zhuǎn)化等方式，2022年計(jì)劃建設(shè)籌集15萬套（間）保障性租賃住房。豐臺區(qū)成壽寺、花鄉(xiāng)葆臺、朝陽區(qū)十八里店等項(xiàng)目先后投入運(yùn)營，有效彌補(bǔ)了住房租賃市場同類型房源短板，培育了專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，規(guī)范了住房租賃市場，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

廈門市將保障性租賃住房作為“穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期”的重要抓手，2021年已籌集保障性租賃住房項(xiàng)目73個(gè)、約9.2萬套（間），有效平抑了市場租金水平。其中，支持萬科利用其持有的一宗閑置物流倉儲用地建設(shè)保障性租賃住房，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，規(guī)劃建設(shè)7600間，首批4011間房源近期即將竣工交付，可有效滿足周邊園區(qū)和機(jī)場北片區(qū)企業(yè)職工的租住需求。

三、為吸引人才和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供支撐，促進(jìn)穩(wěn)增長

加快發(fā)展保障性租賃住房，幫助新市民、青年人等群體緩解階段性住房困難，為他們在城市安居樂業(yè)提供基本住房保障，有利于提高城市競爭力和可持續(xù)發(fā)展，有利于促進(jìn)“十四五”時(shí)期新型城鎮(zhèn)化更高質(zhì)量發(fā)展。

上海市2022年計(jì)劃建設(shè)籌集17.3萬套（間）保障性租賃住房。堅(jiān)持職住平衡，保障性租賃住房布局向新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點(diǎn)周邊和人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域聚焦，特別是將新城軌交站點(diǎn)600米范圍內(nèi)70%以上新增住宅用地用于保障性租賃住房，為新城吸引人才和產(chǎn)業(yè)布局提供有力支撐。

西安市圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展科學(xué)布局保障性租賃住房。2021年開工建設(shè)的2.2萬套保障性租賃住房，主要分布在“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶”、“先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)帶”、“物流大通道”“長安大學(xué)城”等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，包括比亞迪汽車產(chǎn)業(yè)園、吉利產(chǎn)業(yè)園、西咸新區(qū)空港新城等。企業(yè)普遍反映，保障性租賃住房政策是“及時(shí)雨”，項(xiàng)目的實(shí)施滿足了企業(yè)解決職工居住問題的迫切需要，也帶動(dòng)更多品牌企業(yè)到西安投資，助力西安工業(yè)快速發(fā)展。

各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房的信貸支持力度。截至2021年底，開發(fā)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)發(fā)行合計(jì)向539個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目授信1717億元，發(fā)放貸款559億元。近期，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，明確保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，必將調(diào)動(dòng)起更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展保障性租賃住房的積極性，也將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將資金用于支持發(fā)展保障性租賃住房，對于金融防風(fēng)險(xiǎn)具有重要作用。

下一步，為更好發(fā)揮保障性租賃住房惠民生、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)的積極效應(yīng)，重點(diǎn)需要從以下幾個(gè)方面發(fā)力：

一是還要充分發(fā)動(dòng)多主體供給。總體看，各地比較重視利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)、存量閑置房屋改建、軌道交通站點(diǎn)周邊新建等方式籌集保障性租賃住房，但利用企事業(yè)單位自有閑置土地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)在大多數(shù)城市還是短板；比較重視發(fā)揮國有企業(yè)作用，在引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展保障性租賃住房方面還不夠有力。特別是國資、教育、衛(wèi)健、國防科工等有關(guān)部門所屬系統(tǒng)單位對保障性租賃住房需求大，存量土地和房屋資源潛力也大，但目前落實(shí)的項(xiàng)目還比較少，還需要進(jìn)一步加強(qiáng)引導(dǎo)和支持。

二是加快推動(dòng)出臺租購?fù)瑱?quán)政策。目前，各地基本還沒有明確租住保障性租賃住房在享受義務(wù)教育等公共服務(wù)上，與購買商品住房具有同等權(quán)利。

三是加快項(xiàng)目建設(shè)籌集。目前籌集的保障性租賃住房，相當(dāng)一部分還處于建設(shè)過程中，尚未投入使用，還需加快形成供應(yīng)，盡快為新市民和青年人帶來實(shí)實(shí)在在的獲得感。