“雙輪雙核”顯成效大悅城控股“輕資產模式”構筑穿越周期新法則

邵川

房地產行業風向逆勢巨變的2021年，大悅城控股（000031.SZ）保持了難能可貴的戰略定力。4月11日，大悅城控股披露2021年年度報告，公司全年實現營業收入426.14億元，同比增長10.84%;實現歸母凈利潤1.08億元，同比增長127.79%，較上年扭虧為盈。公司全年銷售型業務完成簽約金額727億元，同比增長5%。

穩健發展的背后，大悅城控股近年主導的“雙輪雙核”發展模式顯然為其提供了內生動力——以產品加服務為“雙核”，以銷售型業務與持有型業務構成雙輪驅動，大悅城控股在2021年進一步呈現出多業態協同、商業經營領先及融資渠道拓寬等核心優勢。

商業地產版圖加速拓展輕資產管理夯實穩健運營

奉行“輕重并舉”拓展模式的大悅城控股，各大業務板塊在2021年呈現了可觀的業績指標。

從銷售型業務看，第一時間發布“加速銷售回款專項措施指引”的大悅城控股，綜合回款率創新高。報告期內公司完成簽約金額727億元，同比增長5%。此外，公司全口徑結算金額815億元，結算面積347萬平方米，已售未結算的合同面積372萬平方米，全年去化率良好。

另據年報，大悅城控股在產業地產、酒店、長租公寓等多元化業務協同發展的同時，商業地產運營水平明顯提升。2021年公司在南京、紹興、天津、無錫等城市獲取6個商業項目，包括重資產項目1個、輕資產項目5個。

而截至報告期末，公司商業標準產品線已開業18家（含輕資產）購物中心，包括15個大悅城購物中心、3個大悅春風里項目，累計總建筑面積410.1萬平方米、商業面積272.8萬平方米、可出租面積137.8萬平方米，平均出租率94.3%。公司旗下購物中心全年緊盯業績目標，形成“2+1+1”原創IP營銷矩陣，助推客流業績提升。2021年19家大悅城、春風里及祥云小鎮在營項目累計銷售額259.9億元，同比增長40%。

事實上，在房地產行業流動性緊張的背景下，輕資產模式正成為商業地產穩健運營的“新法則”。其避免資金沉淀、加快周轉、提升凈資產收益率等特質，既有利于企業輕量化經營，也是對企業運營能力的考驗。

于大悅城控股而言，2021年顯然成為其全力推動商業輕資產管理輸出落地的階段。據了解，通過組織建設及投資研究等多方面發力，公司全年落地7個輕資產合作項目。

與商業地產領域的品牌影響力相對應，大悅城控股獲得了“2021年中國商業地產運營十強企業”“2021年品牌價值典范企業”等榮譽。而根據其“十四五”規劃，公司將堅持“輕重并舉”商業拓展模式，以輕資產項目發展為戰略方向，以一、二線與強三線城市為核心，加速輕資產商業項目擴張。

財務結構優化深耕“城市運營與美好生活服務商”戰略定位

伴隨“穩健”“平衡”逐漸成為衡量企業發展的關鍵詞，大悅城控股在優化融資結構、提升安全邊際等層面同樣呈現出良好的運營底色。

從財務指標來看，報告期末大悅城貨幣資金余額248.86億元，現金短債比1.44，短期償債能力較強;在融資層面，大悅城控股融資成本降低，長短期融資結構得到合理匹配并不斷優化。報告期末大悅城控股平均融資成本較年初下降0.19個百分點至4.91%，處于行業較低水平。與此同時，公司不斷創新融資模式，報告期內大悅城發行了20億元購房尾款ABS、35.2億元中期票據;同時積極探索商業物業資產證券化，成功發行規模為18.01億元的沈陽大悅城CMBS等。

基于財務狀況的不斷優化，誠信國際信用評級有限公司、中證鵬元資信評估股份有限公司維持公司AAA主體信用評級。

注重流動性安全的同時，大悅城控股并未擱置貨值儲備與地產開發。據年報，2021年公司獲取16個項目，新增土地面積147萬平方米，新增土儲計容建筑面積327萬平方米;截至報告期末，公司土地儲備可售貨值約2230億元。這批位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心城市的優質土儲，將積極作用于大悅城控股“城市運營商與美好生活服務商”的戰略定位。而在多數房企對銷售目標避而不談的2022年，大悅城控股還公示了銷售計劃。據介紹，2022年公司計劃新開工項目19個，新開工面積303萬平方米。

面向未來，秉持“穩中求進”的總基調，堅守“雙輪雙核”戰略定力，堅持重型持有類項目和輕資產輸出項目同時發力，大悅城控股將鞏固其商業引領地位。