保障性租賃住房建設對房地產市場有沖擊嗎

洪建國 陶婷 陳峰

摘要：保障性租賃住房政策的構建和落地需要充分評估其對房地產市場的影響?；谏唐纷≌半p市場”均衡機制，研究泡沫化和單市場調控下保障性租賃住房建設對“雙市場”均衡的影響，為保障性租賃住房政策的落地提供建議。研究表明：短期保障性租賃住房政策會使租賃市場出現“量升價減”，銷售市場熱度降溫;長期當保障性租賃住房的供給量調整到“雙市場”均衡下的供給量時，租賃市場和銷售市場出現“量價趨穩”，且政策效果因住房需求群體和城市人口規模的不同而有所差異。未來在保障性租賃住房政策實施過程中，應在“以需定供”確定供應結構、落實地方政府責任和健全住房體系方面發力。

關鍵詞：保障性租賃住房;房地產市場;政策效果

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0047-09 收稿日期：2022-01-20

高房價、低保障是導致經濟發達城市人居民生水平較低的主要原因（魏銘材，2021）。為解決大中城市新市民、青年人住房困難問題，2021年7月國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號），文件指出，要擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足。

為響應政策，2021年7月以來上海、廣州、杭州、成都、武漢、濟南等16個城市公布了“十四五”時期保障性租賃住房的籌集計劃，總規模達363萬套（間），數據來源于中指研究院。從各試點城市公布的“十四五”住房規劃中可以看出，保障性租賃住房成為未來住房供應中的“重頭戲”。然而，如此大規模的保障性租賃住房進入市場是否會對房地產市場產生沖擊？保障性租賃住房的建設如何影響房地產市場？

從現有研究來看，關于保障房的供應對房地產市場產生的影響尚未達成共識。一種觀點認為保障房的建設會對房地產市場產生影響。如Seow-Eng Ong （2002）通過研究新加坡的住房市場，發現公共住房和私人住房市場之間存在價格互動機制，認為任何影響公共住房市場供應的政策也會影響私人住房市場。茅于軾（2008）認為，大規模建設經濟適用住房必然減少商品住房供給，從而助長商品房價格。王先柱（2009）利用簡單的供求模型分析了保障房對商品房價格的影響，發現保障房建設的推出不但提供了價格更低的房源， 同時也降低了商品房的價格。并且，部分研究發現保障房的影響與保障房的供給水平也存在關系。如Dipasquale （1996）指出，較高的保障房的供給會降低商品房市場的需求，使得在商品房市場中，計劃買房的比例相對減少。王永欽（2012）認為提供保障房可以增加住房市場的供給，從而使住房市場均衡價格或租金下降，且住房市場存在最優保障房供給水平，當政府提供保障房的成本越高或原先市場的供給彈性越大時，最優保障房供給水平就應該越低。另一種觀點認為保障房對房地產市場的影響有限。巴曙松（2011）表示，我國“市場歸市場、保障歸保障”的雙層住宅格局，僅僅使得有需求的低收入家庭流入保障房市場，對商品住房市場的沖擊作用有限。王曉芬（2016）認為，短期來看，保障房的推出不會對當前的地產開發市場造成過大的沖擊，長期其對房地產市場供求的影響要看保障房政策的實際執行情況。

研究結論的差異主要在于作用機制不同。部分研究認為，保障房建設通過分流商品房的需求和增加住房的有效供給，導致了房價的下降。如高波（2010）分析了住房保障對房價影響的傳導機制，認為住房保障可以通過分流市場中低收入居民對住房的需求，進而對房價過快上漲起到抑制作用，促使房價穩定。也有研究認為保障房建設對商品房供給的擠占效應大于需求的分流效應，導致保障房的供給會進一步推高房價。例如Lee （2007）利用韓國的經驗證據，發現公共住房供給與私人住房投資之間存在相互擠出效應。鄒旭（2021）認為保障房通過土地資源的競爭性配給擠出了商品住房供應，但在分割的住房市場中無法替代商品住房需求，因此最終導致商品房價格上漲。

保障性租賃住房作為新的住房保障品類，具有保障房的共性，同時也具備自身的特征。研究保障性租賃住房的建設對房地產市場的影響，應在研究保障房的基礎上，結合其特點進行分析。第一，保障性租賃住房區別于傳統的保障房，其更傾向于發揮市場機制作用。因此，研究保障性租賃住房建設的沖擊應考慮房地產市場運行的價格機制和供求機制。第二，保障性租賃住房也區別于傳統出租型的保障房（公租房、廉租房），其保障范圍進一步擴大。傳統出租型的保障房由于總量規模較小，建設區位較偏僻，對房地產市場的沖擊較小，已有研究未考慮其對商品房租賃市場的影響。因此，研究保障性租賃住房對房地產市場的沖擊也應加入商品房租賃市場進行分析。

基于此，本文利用商品住宅“雙市場”均衡機制，在分析商品住宅銷售市場與租賃市場均衡發展機制的基礎上，研究保障性租賃住房的建設如何對住宅銷售市場和租賃市場產生影響，并對保障性租賃住房政策實施效果進行探討。

1 無保障性租賃住房的“雙市場”系統

商品住宅“雙市場”均衡機制是學者剛健華（2019）提出的，他將商品住宅銷售和租賃市場看作一個系統，研究系統內的互動機制，分析商品住宅銷售市場和租賃市場的動態均衡。本文利用“雙市場”均衡機制，分析了無保障性租賃住房時，不同市場環境下“雙市場”的均衡狀態。

1.1 無泡沫、無外生沖擊下的商品住宅市場

在無泡沫和外生沖擊的情況下，商品住宅銷售市場中人們意愿且有能力購買的總需求D包括對應住宅居住屬性的剛性需求L和對應住宅的投資品屬性的投資需求I兩部分。通常來說，剛性需求不易改變，投資需求取決于投資收益。住宅銷售市場的總供給為S，銷售市場價格P可以反映銷售市場的供需關系。

商品住宅租賃市場同樣分為供給部分和需求部分。就供給方而言，假設所有進行購房投資者持有的房屋都進行出租（即空置為零），此時，租賃市場的供給S = I。租賃需求方包括兩類，一類為沒有能力進入住宅銷售市場而不得不租房的剛性租賃需求L和有能力購房但愿意租房的應然性租賃需求M。租賃市場價格R反映租賃市場的供求關系?！半p市場”系統結構如圖1所示。

商品住宅“雙市場”均衡機制假設短期內 （通常指一年內）系統無外生沖擊，即短期內住宅銷售市場總供給規模和租賃市場總需求規模不受系統外因素的影響。在住宅銷售市場，短期內銷售供給S不變，相對剛性，則銷售市場的價格波動完全取決于投資需求的大小。而投資需求規模受投資回報率的影響，租售比指標可以作為相對投資回報率水平。因此“雙市場”的均衡過程為銷售市場的投資需求拉動租賃市場供給的動態均衡過程如圖2所示，租售比指標反映了“雙市場”的供求關系。

商品住宅“雙市場一般均衡”的前提條件為“雙市場、雙均衡”，即住宅銷售市場和住宅租賃市場均達到均衡狀態。當“雙市場”系統達到一般均衡時，商品住宅銷售市場和租賃市場可以通過住宅價格（銷售價格和租賃價格）聯動，實現供給和需求再平衡。圖3為商品住宅銷售市場和租賃市場的均衡價格決定。

1.2 泡沫化的商品住宅市場

在泡沫化的市場中，持續的價格上漲預期使系統內產生了新的購房需求ΔK，即除了銷售市場上真實的居住需求外，市場中資金充裕方原本的投資需求部分轉變為了投機需求ΔK。一方面，由于投機需求只受價格上漲所帶來的資本利得的影響，只要投機者資金充裕，不論住宅銷售價格多高或租金價格多低，投機者都會選擇在銷售市場買入商品房且持有。因此銷售市場的需求價格彈性減少，需求曲線的斜率會發生變化，銷售市場的需求曲線扭轉到虛線位置如圖4 （a）。另一方面，當住宅銷售價格不斷上漲，基于價格上漲的預期，租賃市場中資金充足的應然性承租人由租賃市場轉向銷售市場，購房總需求增大，銷售市場的需求曲線進一步向右上方移動，最終形成新的均衡點（Q，P）。

對應的，由于銷售市場的投資需求也在減小，租賃市場的流量供給減少;租賃市場應然性承租人的撤出，租賃需求減少。租賃市場的需求和供給同時減少，租賃市場發生萎縮。從圖4 （b）可以看到，租賃市場需求曲線向左下方移動，租賃供給曲線向左上方扭轉，均衡點移動到（Q，P）。若泡沫化的市場長期持續，租賃市場供應方會持續萎縮，導致租賃市場供給流量不能滿足固定的承租需求，最終造成租賃市場的需求方嚴重高于租賃的供給方，租金價格持續上漲。

在泡沫化的“雙市場”系統中，如果沒有外生因素對市場進行干預，會導致：銷售市場均衡價格提高，且銷售市場需求對當期價格剛性;租賃市場短期需求和供給同時萎縮，長期租賃供給無法滿足租賃需求，租金價格上漲。

1.3 單市場調控下的商品住宅市場

當前為抑制商品住宅價格的持續上漲，政府采取了一系列控制價格和數量的政策給住房銷售市場降溫。例如2010年9月出臺的“新國五條”和2011年出臺的“新國八條”，都要求房價過高、上漲過快的城市限定居民購房套數。一方面，對商品住宅銷售市場的調控政策打破了購房投機者對銷售價格的普遍看漲預期，因此銷售市場投機需求會減小，圖5 （a）中表現為銷售市場總需求曲線從D位置移動到無泡沫的均衡位置D。另一方面，部分持有住房的投機者受政策影響會選擇將住房在銷售市場拋售或轉而進入租賃市場進行價值投資（將持有住房轉為出租），因此，銷售市場的供給也會有所增大，總供給曲線由S右移到S。

從租賃市場來看，由于政策調控人為地降低了銷售市場總需求，租賃需求會相應變大，同時，受城市化進程的影響，租賃市場的租賃需求進一步膨脹，租賃需求曲線會右移到D位置如圖5 （b）所示。租賃供給方面，受政策調控影響銷售市場的部分投機需求轉變為價值投資形成了租賃市場供給，使租賃供給增大，租賃供給曲線移動到S。由于投機需求所持有住房轉出租需要高成本，短期內銷售市場單市場調控對租賃市場供給的正向作用可能不能完全對沖租賃需求的增長，總體租賃市場價格會上升。

1.4 無保障性租賃住房的“雙市場”系統存在的問題

基于“雙市場”均衡機制對不同市場環境的分析，當前泡沫化和單市場調控下的房地產市場存在如下問題：一方面，由于泡沫和單一市場調控的存在，部分購房需求得不到滿足轉而進入租賃市場，承租方需求持續膨脹，造成租賃市場供給與租賃需求的缺口變大，租賃市場的租金價格上漲。另一方面，租賃供給的不足又迫使城市居民只能通過傾其積蓄（或幾代人的積蓄）購房來獲取居住權，持續推高銷售市場價格。

若長期不對租賃市場采取調控措施，當房地產市場年度平均價格的上漲速率大于全社會普遍資本紅利的上漲速率時，大量的投機資本會涌入房地產市場，通過“雙市場”均衡機制同時對商品房銷售市場和租賃市場產生沖擊，最終會造成租賃市場萎縮、銷售市場和租賃市場價格“雙高”、城市普通居民“買不起，租不到”房子的局面。

2 保障性租賃住房建設對“雙市場”系統的影響分析

2.1 保障性租賃住房建設的短期影響分析

保障性租賃住房建設首先對租賃市場產生影響。一方面，保障性租賃住房進入住房租賃市場，增加了租賃市場的供給，可以對沖由于房價泡沫和銷售市場單市場調控導致的租賃市場萎縮。另一方面，保障性租賃住房的租金價格要低于市場租金價格，保障性租賃住房投入市場短期會直接導致租賃市場租金價格的下降。同時租賃供給的擴大，使部分因城市化進程等因素產生的租賃需求得到了滿足，租賃市場的壓力有所緩解，短期內租金價格也相應下降。假設保障性租賃住房的建設量為ΔH，租賃市場供給量擴大ΔH，租賃供給曲線由S平移到虛線處。由于租賃價格的下降，提供租賃供給的投資性購房需求I4a減少，租賃供給曲線對房地產市場價格的敏感程度降低，供給曲線又從虛線位置扭轉到新的位置S。與此同時，租賃供給的擴大和租金價格的下降可以滿足和吸納更多的租賃需求，使總租賃需求擴大，租賃需求曲線由D移動到D，如圖6 （b）所示。最終租賃市場新的均衡點為（Q，P）。住房租賃市場總規模擴大，租金價格下降。

基于商品住宅“雙市場”均衡機制，保障性租賃住房通過“雙市場”系統內價格傳導機制對銷售市場產生間接影響。當租賃市場的租金價格下降，租售比指標相應變小，也意味著銷售市場投資需求的投資回報率出現了萎縮，購房投資需求將大幅減少，造成銷售市場總需求減少。短期內當銷售市場總供給規模無波動時，需求減少，住宅銷售價格下降。銷售市場由于投資性購房需求I4a的減少，銷售總需求也減少，銷售總需求曲線由D扭轉到D。當銷售市場總供給曲線不變時，新的均衡點為（Q，P）。住房銷售市場總規模略有減少，價格有所下降如圖6 （a）所示。

2.2 保障性租賃住房建設的長期影響分析

由于保障性租賃住房的建設工作是循序推進的，長期系統外新生租賃需求也是動態變化的，可將二者對“雙市場”均衡影響動態過程分為兩個階段：第一階段，新增保障性租賃住房供給量小于“雙市場”均衡時保障性租賃住房的供給量（ΔH≤ΔH，S = I +ΔH* = D）。第二階段，新增保障性租賃住房供給量大于“雙市場”均衡時保障性租賃住房的供給量（ΔH>ΔH）。

在第一階段，新增保障性租賃住房供給量要小于“雙市場”均衡時保障性租賃住房的供給量，租賃市場處于承壓狀態，仍存在租賃需求未得到滿足。為實現住有所居目標，各城市政府根據自身新增租賃需求規模對保障性租賃住房的供給規模進行調整，租賃市場需求與供給之間的缺口逐漸縮小。最終，當新增保障性租賃住房規模恰好能使“雙市場”系統達到均衡（即ΔH>ΔH）時，此時系統內的價格水平也達到相對平穩的狀態，即住宅租賃市場價格和銷售市場價格都趨于平穩。

處于第二階段時，新增保障性租賃住房供給量大于“雙市場”均衡時保障性租賃住房的供給量，租賃市場供大于求，租金價格下降明顯。租金價格下降使市場性租賃供給方的投資回報率大幅降低，市場性租賃供給方撤出租賃市場，最終導致租賃市場的“市場性”下降，租賃供給主體積極性下降，租賃市場的價格機制失靈。同時由于投資需求的大幅下降，總購房需求下降，銷售市場也將出現萎縮。

3 保障性租賃住房建設影響的差異性分析

3.1 針對不同需求人群影響程度不同

國辦發〔2021〕22號文件明確指出，“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題”。城市新市民、青年人由于新進入勞動力市場，自身財富積累有限，購房難度較大，且由于戶籍和收入等原因限制沒有申請城市提供的其他保障房的資格，因此只能進入城市住房租賃市場，成為城市固定租賃需求的一部分。保障性租賃住房進入租賃市場后可直接把這部分租賃需求納入住房保障，對城市新市民、青年人影響顯著。此外由于保障性租賃住房會導致租賃市場租金價格的降低，從而也會對租賃市場上非保障性租賃住房的目標需求人群產生影響，使應然性租賃需求和其他固定租賃需求增大，但影響程度小于對新市民、青年人租賃需求的影響如圖7所示。

同時，租金價格的下降導致租售比指標降低，保障性租賃住房建設的影響會傳導到住房銷售市場，影響銷售市場中資金充裕方的購房需求，即保障性租賃住房的建設通過價格機制影響銷售市場的購房投資需求和投機需求。通常來說，間接影響的作用效果低于直接影響，且影響的反應時間較長。

3.2 針對不同城市影響效果不同

房地產發展“長期看人口”，第七次人口普查數據顯示，相比2010年，深圳、廣州、成都等15個城市常住人口增量超過200萬，廣州、鄭州、北京等8個城市2020年高等教育畢業生人數也超過20萬，而部分城市如廈門、青島、濟南等常住人口增量相比較小，低于200萬人。城市間人口規模的差異將從兩個方面影響保障性租賃住房建設的政策效果。一方面，常住人口增量大、畢業生人數眾多的城市，其新市民、青年人的租賃需求較大從圖8 （b）中可以顯示。常住人口增量大的城市租賃市場的需求曲線位于更高的位置Dbigb，當同樣規模的保障性租賃住房進入房地產市場時，人口增量小的城市租賃市場價格下降得更多。另一方面，人口規模越大的城市，住房供給彈性越低，其房價增速往往越快（Edward L. Glaeser 2006，劉修巖2019），相應的其房價上漲預期也較高，房地產市場的投機需求也更旺盛。人口規模大的城市由于投機需求旺盛，價格對房地產市場的調節作用較弱，其購房需求曲線也就越陡峭，因此短期保障性租賃住房建設引起銷售需求曲線的變動對銷售市場價格和規模的影響更小如圖8 （a）所示。

從城市間的人口差異來看，保障性租賃住房政策對人口規模大的城市影響更小，而對人口規模較小的城市影響更大。

4 結論與政策建議

本文基于商品住宅“雙市場”均衡機制，從理論上分析了保障性租賃住房政策對住房市場的影響。分析結果表明大規模的保障性租賃住房進入住房市場會從商品住宅市場價格和商品住宅市場規模兩方面對房地產市場產生沖擊，具體影響表現為：

短期，保障性租賃住房進入住房市場會使租賃市場“量升價減”，銷售市場熱度降溫。長期，當新增保障性租賃住房的供給量調整到“雙市場”均衡下的供給量時，租賃市場和銷售市場處于“量價趨穩”的狀態。保障性租賃住房政策效果的差異性分析表明，除了對住房需求群體的影響差異外，保障性租賃住房政策效果還受城市人口規模的影響，人口規模小的城市對應的租賃需求較小、房價上漲預期較低，保障性租賃住房政策對其房地產市場的影響也更大。

為確保保障性租賃住房政策平穩落地，對房地產市場運行起到良性效果，在政策實施的過程中應在以下三個方面發力：

第一，“以需定供”原則確定保障性租賃住房供應結構。從保障性租賃住房政策效果分析來看，相比于租賃市場“量升價減”，政策制定者和租賃市場的參與者更希望租金價格回落到一個合理水平后保持穩定，而租賃市場由“量升價減”轉變到“量升價穩”的關鍵在于如何制定和調整新增租賃供給，實現住房市場的動態均衡。利用“以需定供”原則來確定保障性租賃住房供應結構，一方面，各城市可使用宏觀統計數據對城市的租賃需求進行科學預測，實現保障性租賃住房供給與新增租賃需求的數量匹配;另一方面，城市政府通過產業、企業的微觀數據對租賃需求的區位進行分析，實現保障性租賃住房建設與新增租賃需求的結構匹配，也有助于“產城人融合，人房地聯動”的實現。

第二，深刻認識政策影響差異，充分落實地方政府責任。保障性租賃住房建設影響的差異性決定了政策效果的差異性，各地方政府應結合自身城市房地產市場發展狀況，對本地區發展保障性租賃住房工作負總責。為確保保障性租賃住房政策精準實施，滿足城市新市民、青年人的租賃需求，各城市應首先明確新市民、青年人的準入標準。其次，受城市規模、經濟發展狀況、財政稅收等差異的影響，部分城市保障性租賃住房建設能力有限，建議加強落實土地、財稅、金融等方面的支持政策，以保障性租賃住房的發展作為帶動，完善住房租賃市場的建設，借助市場力量來解決更多新市民、青年人的租房需求。

第三，重視政策的平衡性，著力健全住房體系。房地產市場是一個系統的整體，通過系統內部的價格機制和供求機制等相互聯系、相互影響，僅對單個市場進行的調控政策可能會打破整個市場的均衡。建立完善的住房體系，可以明晰“市場與保障”、“保障與保障”之間的邊界，有利于梳理住房市場的內在聯系機制，從而促進住房市場各項政策的實施和配合。

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作者簡介：洪建國，博士，華中師范大學城市經濟系講師。

陶婷，華中師范大學經濟與工商管理學院碩士研究生。

陳峰，通訊作者，華中師范大學經濟與工商管理學院副教授。

基金項目：教育部哲學社會科學研究重大課題攻關項目“建立健全住房基礎性制度和房地產市場平穩健康發展長效機制研究”（19JZD012）。