該如何流轉土地經營權？如何續租？

一年來“農林22條措施”讓很多臺胞臺企從中受益， 其中，土地問題是他們比較關注的，到大陸發展能否獲得土地經營權？流轉土地的合同怎么簽？土地流轉到期后又該如何續租？農業農村部政策與改革司副司長王平、廣西兩岸紅現代農業開發有限公司負責人莊久毅為臺胞臺企答疑解惑。

臺胞臺企能否獲得土地經營權？

問：很多臺胞臺企來到大陸發展農林產業，他們最關心的就是能否獲得土地經營權。在這方面，我們有什么樣的政策規定呢？

王平：第一，我們從政策上是支持農村土地經營權流轉的，一是引導和鼓勵他們流轉土地，二是要有序流轉，尤其是在去年發布的“農林22條措施”里面，第一條就規定了臺胞和臺資企業在大陸，通過流轉取得的土地經營權受國家法律保護。第二，在大陸流轉農村土地經營權，所得到的相關權益是受國家法律保護的。所以請臺胞臺企放心，在大陸通過合規、合法、有序的方式來流轉農村土地經營權，是受國家法律保護的。

怎樣獲得土地經營權？

問：是不是所有的企業和個人都可以流轉土地？有什么條件限制嗎？

王平：有一定的條件限制，因為農村的土地尤其是耕地，是國家糧食安全的命脈，所以對流轉農村土地經營權的，尤其是耕地經營權的，會有一定的審查、審核和風險防范要求。第一，有沒有經營農業相關產業的資質。第二，流轉土地經營權要開展的農業項目是不是符合當地的產業發展規劃，要進行項目審核。第三，在流轉土地過程中，相關的矛盾糾紛、利益分享、到期履約，以及后續監管過程中可能還有這樣那樣的問題，我們要有一系列的風險防范制度，要實行全過程的監管。

在這方面，今年中央一號文件作出了明確要求，要落實工商資本流轉農村土地的審查、審核和風險防范制度。近期，我們也在安排部署這方面的工作，這中間也包括臺胞臺企。

問：由什么部門來進行審核呢？

王平：由農業農村部門牽頭，相關部門配合，因為還涉及資質審查、市場監管、信用審查等，所以還可能需要相關的征信管理部門配合。

流轉土地的合同怎么簽？

問：在黑龍江佳木斯創業的臺胞謝江德提出了他的問題。他想了解一下，可以用什么方式長期租賃一塊地來開展農業生產？怎么樣才能簽一個穩定的合同來長期發展？

王平：這個方面我國的法律法規和相關政策規定也很明確。第一，農村土地經營權的流轉不能超過土地承包期的剩余期，所以流轉時間不能簽太長。第二，這位臺胞所反映的問題，可能涉及他們合同履行過程中的一些短期利益行為在里面，所以要簽好合同。標準的合同可以約定，比如說到期優先續簽、續租，以及土地投入的補償等，都可以在合同里面明確規定。在大陸，堅持農村土地的集體所有權，穩定農村土地的承包權，放活土地的經營權，當然也要保護土地的經營權，所以合同很關鍵。在簽合同的時候，包括到期續租、投入的補償等，都要在合同里一并清楚地寫上，合規合法地約定。

問：如果臺胞想簽一個比較穩定的、相對來說長期一點的合同，但是村民跟他簽的時候沒有協商好，或者簽的時候不太合乎規范，這個時候該怎么辦呢？

王平：各級的農業農村部門、政府部門都有調解仲裁體系，有什么糾紛可以在調解仲裁體系里申請調解仲裁。如果仲裁還解決不了的，可以走法律程序，到法院起訴。但是，合同一定是要規范的，所以抓住合同這個關鍵，我認為就可以在一定程度上解決臺胞所關心的問題。

問：規范的合同文本可以從哪里獲得呢？

王平：去年，農業農村部與國家市場監督管理總局等幾個部門已經推出了農村土地出租合同的示范文本和農村土地入股合同的示范文本，這些都可以在農業農村部和其他相關的網站上、微信公眾號上查到。今年，我們也準備大力推廣這方面的示范文本。部分地方在使用過程中，也會根據本地區實際，在標準示范文本的基礎上，添加了一些符合當地情況的條款。這些標準的示范文本，我們都是與相關部門，包括法律專家進行多次深入研究、仔細論證過的，可以很好地保障流入方和流出方的權利和義務。

以土地入股方式獲得土地經營權

莊久毅2014年從越南回到祖國創業，目前種了5000多畝辣椒，而且規模越來越大。

問：你的土地問題是怎么解決的呢？

莊久毅：我是用土地租金作價入股的，每個農戶既是土地的擁有者又是分紅的股東，他們還可以到基地打工。

因為村民多，所以我就從村小組、村委會開始談，由他們村合作社去處理土地流轉問題。然后，村里的合作經濟體再來跟我的公司對接簽訂合同。就這樣一村一村簽下來，每個村、每個小組全部要參加在里面，所有村民一起參加，一戶都沒有漏掉。現在在廣西賀州已經有三個村、一共2200多戶參加了。

問：那么，村民入股的這種方式具體是怎么運作的？村民都有哪些收入呢？

莊久毅：我把純收益的15%給這些村民分紅，另外村集體管理收入要給他們5%，就是等于我所賺的錢中，拿出20%給村民跟村集體。他們除了分紅以外，每戶還可以出一個人到基地來打工，每天80元錢。

問：用付地租的方式與采取入股的方式進行對比，前者會不會方式更簡單一點，成本更低一點呢？

莊久毅：用流轉的方式跟土地入股合作的方式來對比，支出大概是1∶2到1∶3。過去用流轉的方式，第一個是土地取得不容易，公司要每個村去找地，很不容易。第二個是整個土地在灌溉用水方面，他們要用水，我也要用水。第三個最嚴重的就是勞動力問題，我在收莊稼的時候，剛好農戶自己的莊稼也在收，所以會造成勞動力不足，這樣就會有影響。最后一個就是我沒有辦法連片地去流轉，所以成本就提高了。現在通過土地入股合作的方式，這個問題就解決了，我一計算，雖然表面上看起來付出更多給他們，實際上現在這個模式支出的錢不會比流轉的多。

問：如果遇到一些極端天氣的影響，莊稼受災了，這個時候老百姓的收入怎么保障？

莊久毅：我們在合同里面規定得很清楚，如果因為天氣或者其他特殊狀況沒有辦法達到分紅程度的時候，或者分紅少于他們地租的時候，企業必須負責保障他們一畝地取得多少錢的地租。我們采取的不是一年算一次，是一季度算一次。

土地入股方式注意“兩個防范”

問：莊久毅的這種土地流轉模式是一種三方共贏的模式，但這種運營模式需要注意些什么呢？

王平：土地入股也是取得土地經營權的一種方式，從莊久毅這個模式來看，實際上是整村、整組的土地以土地入股的方式取得的土地經營權。這種方式也是市場行為，但是從政策角度看，重在“兩個防范”。第一個“防范”就是大面積的土地入股要符合土地的用途，尤其是耕地要防止“非農化”，基本農田要防止“非糧化”，因為它的面積比較大。第二個“防范”就是防止侵害農民利益，農民在土地入股過程中是弱勢群體。農民遇到災害怎么辦？莊久毅的做法還是比較不錯的，最起碼能夠保證農民的基本收益。我們鼓勵土地入股，以土地入股的方式取得土地經營權，但是也要求建立風險防范機制。比如說履約風險，可以先租后股，先以出租的方式保證地租收入，再以入股的方式進行合作經營。同時，我們還鼓勵或者要求有些地方根據實際情況，可以搞農民的優先股。所謂優先股，就是農戶沒有經營決策權，但是有優先收益分配權。同時，我們也可以考慮各種因素，入股的股份合作社、股份農業公司，如果將來經營遇到風險的時候，我們也要求有合同約定，或者地方政府要協調入股的農戶，能夠以某種方式優先贖回經營權，穩定農村的社會經濟發展。

土地流轉到期后如何續租？

問：賴光毅是做設施農業的，他流轉了30畝土地，想要簽20年租約，可是當地村委會只愿意給他簽6年，想要長期簽約，就要等到新的村委會再給他續簽。賴光毅擔心的是，如果新的村委會不跟他續簽了怎么辦？有什么辦法能夠讓租約再延長一點呢？

王平：從法理上講，他的這個擔心是沒有必要的。第一，因為我們國家實行的是農村土地集體所有制，村委會在某些地方、某些時候只是代行集體所有的權利而已，所以真正的出租方是農村村集體而不是村委會。

第二，我不知道他租的土地是什么性質的土地，如果是耕地承包地，村委會的做法是對的。因為到明年、后年，有相當一部分地區可能會出現二輪承包到期要進一步延包的問題。我們土地承包法也明確規定，土地經營權的流轉不能超過承包期的剩余期。第三，續簽的問題，完全可以在合同中作明確規定。可能臺胞朋友在流轉了土地以后，會做一些投入，簽合同的時候要明確，其一要有優先的續租權；其二如果不續租的話，要有明確的補償標準。

對于那些違反土地用途搞耕地“非農化”的，我們的法律和政策是不支持的。對拖欠農民地租、侵害農民權益、破壞農業的綜合生產能力和農業生態環境的，我們的法律也是不支持的。

土地流轉的價格怎么定？

問：在租期之內，土地流轉的價格可以隨意漲嗎？在續簽之后，價格又該怎么定呢？

王平：首先，農村土地經營權流轉的基本原則就六個字，依法、自愿、有償。依法就是經營權的流轉受法律保護，取得經營權以后，經營權的權益也受到法律保護。自愿就是雙方是一個市場行為，任何主體、單位和個人不得干預，不得強迫命令。有償就是雙方來協商到底什么樣的價格來進行流轉，每個地區這幾年的地租都有一個大概行情，也有上漲趨勢。是否在經營期內調整地租，那就由雙方合同來約定了。所以，合同還是很關鍵，比如說在合同里可以體現出經營期內多少錢就是多少錢，或者說每年上漲多少，有個上漲幅度，或者按照一定的指標來調整或再協商等等，都可以在合同里約定。

問：有哪些渠道可以了解到土地使用方面的政策信息呢？

王平：農業農村部官方網站都可以看得到，臺胞朋友們多關注就可以。

（來源：農視網）