試論房產(chǎn)測繪過程中有效的質(zhì)量控制

戴楠楠

（蚌埠市勘測設(shè)計(jì)研究院，安徽蚌埠 233000）

0 引言

隨著城市化進(jìn)程不斷加快，人們對(duì)住房的需求在不斷增加。其中，商品房建設(shè)面積逐年增加，這表明房地產(chǎn)測繪研究和測繪方案設(shè)計(jì)具有很大潛力。測繪房地產(chǎn)面積的統(tǒng)計(jì)工作在房地產(chǎn)交易中十分重要，工作人員通過地理位置因素進(jìn)行制圖，為開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)預(yù)算提供基礎(chǔ)。因此，測繪單位必須加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制，要及時(shí)深入分析存在的問題，制定切實(shí)可行的解決方案，確保房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量。

1 房產(chǎn)測繪中質(zhì)量控制的作用

房地產(chǎn)測繪以城市房地產(chǎn)信息為基礎(chǔ)，對(duì)測繪人員使用的測繪工具和測繪方法有嚴(yán)格要求。在處理收集到的數(shù)據(jù)的過程中，測繪人員必須對(duì)該房屋及相關(guān)房地產(chǎn)要素進(jìn)行調(diào)查和分析，將分析好的數(shù)據(jù)作為測繪工作的結(jié)果。這些寶貴的數(shù)據(jù)將成為房地產(chǎn)管理的重要保障。由于房產(chǎn)測繪信息的高度專業(yè)化和精細(xì)化，可以為管理者在決策過程提供有效的信息，提高部門管理水平。除此之外，房地產(chǎn)管理登記部門必須逐項(xiàng)詳細(xì)記錄各種房地產(chǎn)信息，為人們提供房地產(chǎn)的可靠信息，并使其成為重要的法律依據(jù)。房地產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)開發(fā)的重要基礎(chǔ)。測繪信息不但反映了房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況，還為各種房地產(chǎn)交易和決策提供各種可靠的信息。房地產(chǎn)行業(yè)可以從房地產(chǎn)測繪中找到大量開發(fā)、運(yùn)營和交易方面的重要數(shù)據(jù)，不但使人們避免交易過程中因信息不對(duì)稱造成的交易損失，同時(shí)也要通過房地產(chǎn)市場的角度來看待其核心和本質(zhì)，并將房地產(chǎn)價(jià)值作為決策的重要依據(jù)[1]。

2 房產(chǎn)測繪過程中進(jìn)行有效質(zhì)量控制的建議

2.1 培養(yǎng)測繪人員的質(zhì)量意識(shí)

提高測繪人員的質(zhì)量控制意識(shí)是保障房地產(chǎn)測繪工作有效性的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)測繪人員包括管理崗位人員、內(nèi)部人員和外部人員，管理人員應(yīng)對(duì)測繪人員進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)。例如，在辦公室工作中，內(nèi)業(yè)測繪人員應(yīng)掌握不同類型和屬性的計(jì)算方法，要理解房產(chǎn)測繪圖紙并能夠熟練使用繪圖軟件。在外業(yè)工作中，測繪人員應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行實(shí)地測繪，并熟練使用普通和先進(jìn)的檢測和繪圖工具設(shè)備，盡量減少錯(cuò)誤的發(fā)生。對(duì)于管理人員來說，不僅要了解外部標(biāo)準(zhǔn)，還要了解內(nèi)部管理，更要有溝通和調(diào)解各方關(guān)系的能力。為大幅度提高測繪人員的業(yè)務(wù)能力，測繪單位必須嚴(yán)格制定年度上崗培訓(xùn)計(jì)劃和職業(yè)技能提升年度培訓(xùn)計(jì)劃。每個(gè)測繪團(tuán)隊(duì)必須定期提交技能培訓(xùn)的意向和需求，并將其納入年度培訓(xùn)計(jì)劃當(dāng)中。在培訓(xùn)過程中，應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行績效考核。對(duì)于不符合培訓(xùn)要求的工作人員不能讓其上崗，并將考核結(jié)果計(jì)入績效當(dāng)中。大力開展房地產(chǎn)測繪人員職業(yè)道德教育，不斷向測繪人員灌輸新知識(shí)、新技能。與此同時(shí)，管理人員要制定對(duì)違規(guī)小組的獎(jiǎng)懲措施，以提高員工的工作效率。

2.2 完善內(nèi)部管控機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)測繪工作來說，建立健全內(nèi)部管控機(jī)制是十分重要的。①改進(jìn)檢測過程。房地產(chǎn)測繪前，項(xiàng)目管理人員應(yīng)認(rèn)真審核委托人提交的各項(xiàng)申請(qǐng)材料，然后再按照材料設(shè)計(jì)測繪圖紙。作為實(shí)際檢測測繪工作的一部分，測繪人員應(yīng)審查相關(guān)檢測測繪細(xì)節(jié)，尤其是某些不符合申請(qǐng)材料的內(nèi)容和規(guī)劃。檢測測繪人員必須嚴(yán)格按照房地產(chǎn)計(jì)量規(guī)范和法律法規(guī)的要求，認(rèn)真錄入和處理相關(guān)數(shù)據(jù)內(nèi)容，計(jì)算房屋共有面積，以保障房地產(chǎn)測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性。②加大對(duì)工作人員的培訓(xùn)力度。在日常工作中，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)測繪人員的培訓(xùn)和管理工作，提高他們的綜合素質(zhì)，以充分保證房地產(chǎn)測繪工作的效率和質(zhì)量。與此同時(shí)，要提高測繪人員的職業(yè)道德意識(shí)，樹立起全心全意為人民服務(wù)的觀念，嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和測繪規(guī)范來進(jìn)行房地產(chǎn)測繪。除此之外，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重測繪工作的公平公正，以促進(jìn)房地產(chǎn)測繪市場的健康穩(wěn)定發(fā)展[2]。

為完善內(nèi)部管控機(jī)制，就要嚴(yán)格執(zhí)行兩級(jí)檢查制度。房產(chǎn)測繪工作應(yīng)按照相應(yīng)的勘察成果編制技術(shù)勘察報(bào)告，履行驗(yàn)收程序（圖1和圖2所示）。企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)檢驗(yàn)制度，即測繪公司作業(yè)人員的自檢制度。自檢是保證測繪質(zhì)量的第一級(jí)檢驗(yàn)。在測繪人員收集數(shù)據(jù)后，檢測人員應(yīng)首先對(duì)收集數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查，核實(shí)數(shù)據(jù)是否完整，是否滿足“多方位觀測”的需要（圖3和圖4所示）。再看房屋切割墻的結(jié)構(gòu)是否與設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)一致，房屋的結(jié)構(gòu)、標(biāo)高和功能是否與設(shè)計(jì)相符。如果發(fā)現(xiàn)任何遺漏或錯(cuò)誤，檢測操作員必須立即糾正。爭取在自查中消除錯(cuò)誤，并在提交結(jié)果之前再一次進(jìn)行全面檢查。互檢也屬于自檢，是一級(jí)檢查的一種，是指測繪作業(yè)人員在組內(nèi)相互檢查。在進(jìn)行充分自查的基礎(chǔ)上，現(xiàn)場參與者應(yīng)整理檢測現(xiàn)場，并收集測繪成果數(shù)據(jù)，驗(yàn)證繪圖結(jié)果是否科學(xué)合理，并將檢查結(jié)果傳送給參與該項(xiàng)工作的人員，以供其修改和優(yōu)化。相互檢查不僅可以檢查出自查中不易發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，還可以讓員工相互學(xué)習(xí)，提高其業(yè)務(wù)水平，以減少專職質(zhì)檢員二次檢驗(yàn)的工作量，進(jìn)一步提高工作效率，縮短測繪時(shí)間。測繪工作人員在進(jìn)行自查和互查后，將一檢合格的產(chǎn)品交給專職檢測人員進(jìn)行更加專業(yè)細(xì)致的二級(jí)產(chǎn)品檢測。專職質(zhì)檢員應(yīng)檢測所收集的現(xiàn)場測繪數(shù)據(jù)是否完整、分配是否合理、使用功能的定義是否正確，并形成相關(guān)的書面檢驗(yàn)報(bào)告，然后進(jìn)行存檔反饋。技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)測繪產(chǎn)品進(jìn)行最終的檢查。最終審查主要關(guān)注結(jié)果與竣工圖的設(shè)計(jì)圖紙和竣工驗(yàn)證條件的測量報(bào)告的是否一致，資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)果的設(shè)計(jì)圖紙與微機(jī)預(yù)定位比率的是否一致，并進(jìn)行驗(yàn)證。如果通用配置組合報(bào)告的描述完整且準(zhǔn)確，則應(yīng)驗(yàn)證檢測測繪產(chǎn)品的格式是否符合相關(guān)部門的認(rèn)證要求，并對(duì)測繪產(chǎn)品進(jìn)行最終技術(shù)總結(jié)。

圖1 房產(chǎn)測繪檢查工作

圖2 房產(chǎn)測繪檢查流程

圖3 測繪設(shè)備

圖4 房產(chǎn)測繪儀器結(jié)構(gòu)

2.3 加大測繪監(jiān)管力度

為加強(qiáng)測繪監(jiān)督管理工作的透明度和公平性，在地產(chǎn)測繪和監(jiān)督管理的具體過程中，主管監(jiān)督管理員要積極接受社會(huì)監(jiān)督，鞏固和完善監(jiān)督管理范圍檢測測繪流程。這樣做是為了使監(jiān)督工作更加方便，保監(jiān)督和管理的每個(gè)環(huán)節(jié)和階段都沒有錯(cuò)誤。在房產(chǎn)測繪監(jiān)督管理的具體過程中，有必要對(duì)測繪記錄行調(diào)查研究。①嚴(yán)格審查測繪機(jī)構(gòu)資質(zhì)，主要包括核 房人和確地進(jìn)實(shí)測繪機(jī)構(gòu)是否具備測繪資質(zhì)等級(jí)，以防止某些不合格的經(jīng)營者進(jìn)行相關(guān)的檢測和測繪活動(dòng)。②應(yīng)重點(diǎn)審查測繪工作的相關(guān)數(shù)據(jù)，以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確率，并核實(shí)測繪數(shù)據(jù)是否與實(shí)際情況一致。

2.4 加強(qiáng)測量精度控制

假如房地產(chǎn)區(qū)域的檢測測量精度存在問題，那么必然會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域的檢測和測繪出現(xiàn)誤差。所以，工作人員還必須嚴(yán)格控制區(qū)域測繪的準(zhǔn)確性。通常情況下來講，房產(chǎn)測繪誤差必須把控在0.05m以內(nèi)。同時(shí)，在監(jiān)測和測繪過程中，工作人員應(yīng)減少極限點(diǎn)和房角點(diǎn)測繪的錯(cuò)誤率，建立高精度的檢測測繪監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，確保監(jiān)測測繪工作的高質(zhì)量。除此之外，中國也有關(guān)于繪制相鄰房地產(chǎn)平面圖相對(duì)點(diǎn)的相關(guān)規(guī)定，并應(yīng)確保測繪誤差在0.025m范圍內(nèi)。在房地產(chǎn)區(qū)域的實(shí)際測繪過程中，應(yīng)滿足上述測量精度要求。

2.5 完善市場制度

房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制可以通過完善市場制度來進(jìn)行把控，分為政府把控和企業(yè)把控。應(yīng)先進(jìn)行企業(yè)制度的初步審查，然后政府再進(jìn)行最終審查，形成雙重審查，從而達(dá)到了高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量控制。除此之外，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格管理工作人員，不能讓未取得國家有關(guān)資質(zhì)和測繪證書的人員進(jìn)行測繪工作。相關(guān)部門應(yīng)對(duì)測繪資格考試嚴(yán)格把關(guān)，企業(yè)應(yīng)對(duì)人員的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，通過資質(zhì)篩查來控制專業(yè)人員的工作能力。此外，政府主管部門應(yīng)發(fā)揮其在市場中的監(jiān)管作用。市場制度間接影響測繪行業(yè)的測繪質(zhì)量，對(duì)促進(jìn)測繪行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。政府有關(guān)部門對(duì)測繪行業(yè)的指導(dǎo)和支持推動(dòng)了測繪行業(yè)向好發(fā)展。

2.6 提高對(duì)圖紙及資料的審查質(zhì)量

對(duì)檢測測繪前期收到的圖紙和數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂，是確保檢測測繪順利開展并提高檢測測繪效率的重要前提。①確保提供審查的信息符合要求。對(duì)于客戶提供的施工圖，工作人員應(yīng)進(jìn)行細(xì)致的質(zhì)量審查，以確保施工圖符合主管規(guī)劃部門的批準(zhǔn)要求。②要保證審計(jì)數(shù)據(jù)的完整性。③確保特殊數(shù)據(jù)得到審查。由于建筑中存在一些在圖紙中無法看清的內(nèi)容，如房屋建筑中的陽臺(tái)、屋頂?shù)取Ｋ裕ぷ魅藛T應(yīng)對(duì)這部分特殊數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)地審查，否則很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題[3]。

2.7 完善房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)

房地產(chǎn)協(xié)會(huì)是一種中介機(jī)構(gòu)，其具有監(jiān)督職能、調(diào)解職能和保護(hù)職能。它不但能夠提高內(nèi)部控制力度，還能節(jié)省時(shí)間，其作用優(yōu)于其他機(jī)構(gòu)。建立和完善房地產(chǎn)區(qū)域探測非常重要，我國需要加強(qiáng)對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)的支持，這將使產(chǎn)業(yè)集群在測繪規(guī)劃中發(fā)揮出更重要的作用。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)監(jiān)督企業(yè)按時(shí)更新測繪相關(guān)設(shè)備，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)力度。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)還應(yīng)及時(shí)提出企業(yè)中存在的問題，并督促企業(yè)采取措施解決當(dāng)前問題。房產(chǎn)協(xié)會(huì)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)地更新測繪相關(guān)法律法規(guī)，以提高同行業(yè)測繪單位問題處理方法的一致性。要消除市場上的不正當(dāng)競爭，協(xié)調(diào)檢測測繪單位與監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系。

3 結(jié)語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，測繪技術(shù)也應(yīng)跟上時(shí)代的步伐。工作人員對(duì)房地產(chǎn)檢測測繪技術(shù)和質(zhì)量控制提出了新的要求，并且越來越重視房地產(chǎn)檢測測繪工作。房地產(chǎn)測繪單位要了解測繪行業(yè)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展，落實(shí)具體工作，加大對(duì)測繪工作質(zhì)量的檢測力度。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)測繪單位要嚴(yán)格監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)和測繪圖紙的質(zhì)量，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。