產業地產運營及管理模式探討

摘要：近年來，在市場經濟快速發展背景下，產業地產運營及管理在第三產業的生產運營活動中所占比重逐步增大，然而，大多數產業地產企業的運營管理一直在摸索中前進。這一情況在很大程度上制約了產業地產企業的發展。因此，以華夏幸福為例，對其運營和管理現狀進行解讀，以期為創建產業地產運營及管理新模式貢獻一份思考，促進產業地產企業持續、穩定發展。

關鍵詞：產業地產;運營管理模式;資金鏈;數字化轉型

0 引言

產業地產是近年來新興的概念，業內對其并無清晰定義。產業地產包括3種行業形態：生產廠房、商務園區和倉儲物流配套區。廣義上的產業地產是一種新興地產發展模式，主要指房地產產業與當地的經濟、文化、旅游緊密結合。狹義的產業地產指依靠其中一個項目開發并利用土地，最終形成一種新型產業形式。產業地產一方面可以最大限度地實現產業群資源整合，并提高產業的經濟效率，形成新興產業模式;另一方面可以借助自身優勢實現城市資源優化管理，優化產業結構，助力產業升級及長效發展，從而使城市功能更加完善，實現城市與土地之間的互利共贏。

1 國內外研究進展

在國外，產業地產發展有著較為寬松的金融環境，企業可以利用的金融工具多種多樣，能夠在降低融資成本的同時拓寬融資渠道。Ellcn M.Bonn[1]指出，中國產業地產有多種形式，包括大學城、工業園、經濟開發區等。Ioannis Siskos和Luk N.Van Wassenhove[2]引入協同管理服務企業（SMSCO）模式，認為通過協同承包商和第三方融資的方式能夠有效促進房地產企業降低財務風險，持續助力產業園區發展 。

在國內，紀建悅等[3]分析了我國產業地產與發達國家的差距，認為造成差距的主要原因是我國金融市場機制還不夠成熟，無法為產業地產開發提供足夠的資金支持;房地產企業還面臨資金使用效率低下、融資渠道單一、融資成本高等問題;關于房地產行業的法律法規也不夠成熟，企業發展面臨一定阻礙。魏鵬舉[4]分析了我國產業地產開發過程中存在的問題，認為當前各類產業地產的資本投入機制還比較滯后，金融資本面臨的風險較高，再加上我國產業地產的開發還不夠成熟，開發商的開發經驗有限，風險管理能力不足，資金利用效率較低。

2 產業地產的管理模式及特點

2.1 房地產開發模式

房地產開發模式是產業地產四大模式之一，主要指房地產開發企業在規劃的土地上通過建設辦公大樓、商品房、科研大樓、倉庫宿舍等方式進行土地開發與利用，同時，利用租賃、出售、經營等方式進行管理，最后獲得相應利潤。但實際上，房地產開發企業與其開發的房地產經營項目關聯并不大。房地產經營項目主要為相關產業提供平臺，是產業地產的初級開發運營模式。

2.2 政府主導開發模式

政府主導開發模式是政府為實現城市功能而執行的一種模式。政府為了滿足城市綜合發展需要，結合本地區經濟發展情況，通過招商引資、土地出讓等方式實現對土地的開發，從而實現城市的價值。政府主導開發模式主要應用于產業園區開發，政府為產業的規劃與開發提供政策支持、稅收優惠等。該模式以政府為依托，具有較好的規劃性，同時權威性也較強。

2.3 主體企業引導模式

主體企業引導模式是以主體企業為主，在特定領域形成完善產業鏈的開發模式之一，主要指一些實力雄厚的企業利用自身取得的大規模自用土地建設的獨立于其他行業或產業的工業園。這些工業園的使用方式有2種：一種是企業自建自用;另一種是出租、出售。當然，企業在滿足自身使用需求后，也可以將閑置的區域用于出租或出售，以最大限度地利用工業園區。

2.4 綜合運作開發模式

綜合運作開發模式并不以某一單獨開發模式為主，而是綜合運用房地產、產業園、主體企業3種模式的一種開發模式。其優勢是可以整合各種模式的優點，既可以發揮政府的主導作用，又可以利用市場的靈活性優勢及主體企業的強大聚集能力，從而有序推進產業項目。

綜上所述，進行產業開發需要根據區域的具體情況，設計針對性的開發方案，靈活運用綜合開發模式。

3 產業地產的運營與管理存在的問題及分析

3.1 華夏幸福資金鏈案例分析

根據華夏幸福基業股份有限公司（以下簡稱“華夏幸福”）及其下屬子公司債務未能如期償還的公告，截至2021年7月31日，累計未能如期償還債務本息合計815.66億元。看到這個數字，很多人都會有這樣的疑問：華夏幸福怎么了？

3.1.1 主營業務造血能力不強

通過查閱華夏幸福的年度審計報告不難發現，經營性現金流方面，華夏幸福2017年、2018年、2019年、2020年經營性凈現金流量分別為-162億元、-74億元、-318億元、-232億元，且2021年經營活動產生的現金流量凈額依舊為負。連續5年為負的經營性現金流說明企業主營業務造血能力不足，資金狀況欠佳;投資活動現金流方面，華夏幸福投資活動現金流凈額由正轉負，說明企業又進行了投資;

籌資活動現金流方面，華夏幸福籌資活動產生的現金流量凈額為正，說明企業通過借錢和股權融資進行籌錢。總體來說，華夏幸福主營業務本身的造血能力嚴重不足，現金流的維持主要依靠投資及籌資活動，資金風險較大。

3.1.2 投資布局、管理與各區域發展不均衡

華夏幸福早期投資布局較多集中于北京周邊區域，自2017年環京市場實施限購政策后，公司調整布局，加大了對“長三角”、長江經濟帶、粵港澳大灣區等區域的投資力度。華夏幸福對多數環京以外區域布局較晚，仍處于前期投資階段，而較多資源被鎖定在環京區域，導致有限的資源難以滿足眾多產業新城的開發建設需要。華夏幸福的投資布局、管理與各區域發展的不均衡導致市場銷售及回款仍主要來自環京市場。受環京市場限購政策及2020年新冠肺炎疫情影響，環京住宅市場量價齊跌，不僅對公司環京區域的銷售與供給產生較大影響，造成公司房地產業務貨值嚴重不足，也嚴重影響了公司產業新城回款。

3.1.3 三道線處于紅色檔，債務壓力大且未來融資難度大

華夏幸福2020年“三道紅線”（即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比不小于1倍）中3項全踩，位于紅色檔。與2019年相比，公司2020年債務杠桿水平加重，剔除預收賬款后的資產負債率小幅下降至76.61%;凈負利率小幅下降至181.52%;但現金短債比下降到0.28倍，企業短期債務風險加大，未來融資難上加難[5]。

同時，通過對應收賬款相關數據的測算發現，在應收賬款周轉率方面，華夏幸福2016—2020年應收賬款周轉率呈持續下降趨勢，且2020年較2019年加速下跌;2020年房地產行業應收賬款周轉率中位數為21.87次，華夏幸福低于同行業多數企業。應收賬款周轉率連續5年下降導致華夏幸福的收款速度持續變慢，平均收賬期變長，這說明華夏幸福的壞賬風險提升、償債能力越來越弱。在應收賬款余額方面，華夏幸福2020年期末應收賬款賬面余額為648.84億元，占營業收入的64%，其中應收政府園區結算款640.94億元，主要由產業新城業務產生，大多數客戶為地方政府。從應收賬款賬齡管理角度看，華夏幸福1年以上應收賬款占比較大，且應收賬款主要來自產業新城業務，可預見的是賬款回收期也會較長，企業資金壓力較大[6]。

3.2 產業地產商業價值思考

從華夏幸福的案例可以看出，在我國產業地產發展過程中，對產業地產商業價值的認識還存在不足或偏差，需要進一步加以完善。

3.2.1 產業地產管理模式仍處于初級階段

第一，從國家對產業地產的政策支持方面看，地方經濟增長近六成是產業地產領域創造的業績，因此產業地產對地方經濟發展的作用不容小覷。自2008年國際金融危機以來，我國產業地產市場房價出現過快增長，且遠遠高于房產本身的市場價值。換言之，房價及房產的價值出現了嚴重偏離，這充分說明產業地產當前面臨十分嚴峻的形勢——開發項目周期長、不可控因素多、管理風險較大。

第二，通過對標國際產業地產開發商不難發現，當前我國產業地產的發展仍嚴重依賴物業銷售，物業銷售率普遍在七成以上（國際一般在二成或三成）。逐步降低銷售比例，提高租賃比例，有效提升產業地產的活力，才是未來發展的主流[7]。

3.2.2 對產業地產商業價值的認知過于淺顯

產業地產市場經歷過數十載的發展，對商業價值的追求早已深入骨髓。然而，房屋作為一種重資產，與其他金融產品相比，有著獨特的投資價值及升值空間，因此，在投資理財的選擇中，無疑成為大多數消費者的首選。房價的穩定能夠保證投資不虧損，尤其是熱點城市，房價剛性上漲，以致在全社會形成了一定程度的產業地產投資路徑依賴。

4 改善產業地產運營模式的基本路徑

4.1 提升產業地產資金利用效率

產業地產面臨的最主要問題是資金利用效率不高。要提升產業地產應收賬款周轉率，可以從以下3個方面著手：第一，加強產業地產的收賬催款工作，實行“誰主辦、誰負責、誰催討”，將催債責任落實到個人;第二，建立催款訴訟制度，對“老賴”可提起訴訟，同時做好證據的收集和保證工作，為后期法庭判決提供有利依據;第三，完善考核和激勵制度，如可以給賬款催收人員設置一定資金獎勵，調動其積極性，提高賬款的回收效率，從而提高企業的賬款周轉率。

4.2 優化產業地產戰略投資布局

優化產業地產的戰略投資布局，放開投資眼界，不再局限于某一特定市場，而是站在宏觀角度進行投資，如投資一些新興城市。隨著互聯網和大數據技術的快速發展，西部大開發成為當下區域經濟發展聚焦的熱點，企業可以考慮對其進行戰略投資布局。此外，隨著我國棚戶區改造政策的逐步落實，三、四線城市周邊的農村居民對商業住宅的需求受到沖擊，這些區域商品住宅成交量和價格下跌在所難免，所以應適當減少對三、四線城市土地的持有量，減少相關領域的資金投入，降低風險[8]。

4.3 提升產業地產品牌價值

互聯網已經滲透人們生產生活的方方面面，產業地產可以通過數字化賦能，挖掘新的品牌價值。一方面，可運用數字化技術，依據消費者需求打造個性化產品，如可根據消費者的喜好打造更具特色的房型;另一方面，可以加強房地產末端服務，如通過物聯網、云平臺等技術手段形成智能化家居、智慧社區和智慧服務體驗，不斷提升品牌價值。

5 產業地產未來發展趨勢與展望

展望未來，產業地產領域會有哪些新機遇和挑戰？

首先，經歷過新冠肺炎疫情的“洗禮”及2021年年底行業回暖，預測未來產業地產會面臨諸多新機遇，如政府提供政策支持、市場內需拉動、海外需求旺盛等。而與機遇相伴隨的可能還有挑戰，如原材料成本上漲、運營成本上升、融資困難等，都將是產業地產所要面對的難題，需要提前做好準備。

其次，產業地產運營企業升級運營服務水平有助于效率的提高、核心優勢的打造，形成各方資源的協同合作，國內產業發展形勢成為產業地產更新升級的風向標。隨著產業的轉型升級，產業地產運營商聯合政企、金融與科研機構，多方協同，深化合作，全面提升產業園區運營能力;持續深化產城融合，打造一站式、生態閉環的產業集群，助推產業地產升級。

最后，產業地產數字化轉型是趨勢。隨著產業地產數字經濟的進一步發展，全球67%的1 000強企業和中國50%的1 000強企業都已將數字化轉型作為戰略核心。在數字化轉型深入推進的背景下，不少產業地產發展集團運營的園區開始引入大數據、云計算、人工智能等技術，構建智慧園區，通過對基礎資源與數據的共享，提升企業運營效率，降低成本。

6 結語

綜上所述，產業地產行業需要按照國家的相關規定，嚴格落實長效管理機制，而不能以房價作為調節產業地產經濟的“藥方”。要通過定制化精準招商和核心資產證券化緩解現金流壓力，以開拓園區運營與服務業務、提升股權投資與中小企業孵化能力，以及重視輕資產管理輸出模式等措施，加速產業地產行業的發展，進而持續推動地方經濟的快速發展。

參考文獻

[1]BONN E M.Postreform new town development in China[J].Critical Insight，2013（4）：67.

[2]SISKOS I，WASSENHOVE L N V.Synergy management services companies： a new business model for industrial park operators[J].Journal of Industrial Ecology，2017（3）：802814.

[3]紀建悅，魯志水，燕欣春.我國文化產業融資機制問題的探討[J].金融理論與教學，2006（12）：13.

[4]魏鵬舉.我國文化產業的融資環境與模式分析[J].同濟大學學報，2010（10）：4551.

[5]湯海妹.產業地產項目全生命周期運營及盈利模式研究[J].企業改革與管理，2021（10）：1819.

[6]艾麗鳳.不確定性環境下中小產業地產企業現金流管理[J].商訊，2020（24）：109110.

[7]王珺.產業地產融資現存問題及對策研究[J].中國管理信息化，2020，23（14）：5556.

[8]袁美華.產業地產項目開發與運營的投資風險及管理優化研究[J].中國產經，2021（8）：159160.

收稿日期：20211117

作者簡介：

張倩，女，1988年生，本科，會計師，主要研究方向：產業地產運營及管理。