高層住宅和老舊小區 消防安全管理現狀及對策研究

黃兵

摘要：文章根據當前中國高層住宅和老舊小區火災事故多發的狀況，系統分析了中國高層住宅和老舊小區自動消防管理面臨的突出問題，并分析了問題形成的主要原因，同時給出了在法制保護、綜合防治、完善基礎設施、精細管理、共享共治等方面的標本兼治措施，以逐步降低中國高層住宅和老舊小區的消防安全風險，進一步完善和提高自主消防管理能力以及對抗火災事故的能力。

關鍵詞：高層住宅;老舊小區;火災事故;消防

高層住宅是建筑高度大于27m的建筑。老舊小區是指城市、縣城（城關鎮）建設于2000年之前，設施和服務設備嚴重老舊、不足，但房屋結構安全較好，不能整體拆遷或重建，居民改建愿望較強烈的居民小區。消防安全關乎城市運營管理的諸多方面，關乎人民群眾安居樂業和改革發展穩定大局，是社會各界所關心的熱門話題。但是，由于中國市場經濟的高速發展以及城市人口規模的不斷擴大，城市高層住宅數量迅速增加，老舊居民小區的電氣設備使用數量增多，由此所造成的火災事故頻繁發生，給廣大人民群眾的生命財產的安全造成了嚴重威脅。據統計，僅2019年一年中國國內發生的高層建筑火災事故6974起，同比上升10.6%，城鄉居民住宅火災共導致1045人傷亡，占全國火災事故遇難人員的78.3%，火災事故防治壓力進一步被加大。如何針對中高層住宅和老舊居民小區內消防安全面臨的突出問題，進一步完善城市消防安全責任體系，加大城市自動消防管理舉措的實施，以提高城市消防安全保障水平，有效預防和減少火災事故發生，已成為當前社會火災事故防治工作的關鍵目標和緊迫任務。

一、當前高層住宅和老舊小區消防安全管理工作面臨的最主要問題

（一）建筑消防設施器材不完備

高層建筑突發火災事故時，大多通過建筑物內部的室內消火栓系統、自動噴水滅火系統等固定消防裝置加以撲救。但是，目前我國很多高層住宅樓建筑物內尚未設有自動噴水滅火系統、消防排煙系統等自動消防裝置;已裝有自動消防裝置的高層建筑，由于維修保養工作并不嚴格，平均完好率低于50%。尤其是在建設年份較早的高樓大廈群和老舊居民小區中，由于消防設施器材和相關的聯動控制系統主機長期超期使用，火災事故發生率較高，由于長時間缺乏維修保養，電器線路嚴重老化、設施設備器材損毀情況嚴重，甚至會出現滅火供水管道無水﹑報警設備未通電、消防器材過期等嚴重問題所造成的癱瘓狀況。同時由于物業服務企業消防裝備的維護觀念不強、辦理程序繁瑣等因素，不愿承受消防設施較高的維修保養費用，更不愿提供住宅專項工作的維護資金或更換消防設施，從而造成消防設施的安全使用性能無法得到相應的保障。

（二）消防基礎設施工程歷史問題較多

隨著時代的發展和建筑業技術的進步，建筑防火標準越來越完善。然而，在發展的早期階段，自動滅火配置的技術標準相對較低。許多建筑本身的消防設施存在一些突出問題，如外墻使用易燃性建筑保溫材料、沒有設置環形消防車道、火災和救援現場沒有滅火器。一些老住宅區的建設未經消防施工設計檢查，施工初期存在防火間距不夠、無消防水源、消防設備不完善等“先天”火災隱患。在建設后期，管理混亂、長期漠視、不合理建設等問題日益突出。另外，居民家庭的電器產品市場日益擴大，多數居民小區的供電負荷急劇上升，電力線路老化、總容量超負荷等問題凸顯，居住環境面臨著巨大安全隱患。

（三）消防安全監督管理主體責任履行不足

《消防安全責任制實施辦法》要求市、縣（區）政府工作部門“管行業必須管安全、管業務必須管安全、管生產經營必須管安全”，在各自職責范圍內依法依規做好本行業、本系統的消防安全工作，但由于許多地方政府部門認識不到位、專業技術技能知識欠缺，同時存有畏難和僥幸的心理，未能根據行業監督管理工作要求把消防安全工作真正作為行業監督管理內容，使得高層住宅和老舊小區的消防安全管理始終無法形成監督合力。尤其是在一些質量問題嚴重、歷史欠賬較多而又沒有物業服務企業的居民小區，由于費用政策和人才分配不合理等諸多約束，居民小區消防安全工作的實效性正在逐漸下降。很多高層住宅和老舊小區在建設投入使用以及變更物業服務企業過程中，由于物業服務企業和建設單位、物業服務部門之間未能及時對消防安全工作做好清查盤點交接或交接不清，造成了物業服務企業的自動滅火責任、工作目標不清楚，許多物業服務企業還經常以無專項資金、無專門的工作人員或者精力不夠為由，拒不履行對公共消防設施的檢查維修工作。

（四）民眾消防安全意識有待提升

部分居民小區建設初期消防裝備配備較完善、功能齊全，但由于住戶的消防意識不強，一味追求美觀與舒適，有的在進行二次改造時敞開甬路將排煙陽臺封閉并改建為貯藏間、有人將防火門改為上下隔熱落地窗、有人將前門拆下更換為普通防火門、有人將設置在地面人行道上的消火栓內箱拆下變成鞋盒、有人拆除內部火災報警探測器、還有些人拆除或禁用位于廚房的第二個緊急出口，嚴重降低了房屋內的消防安全保障。電、氣、火管理不規范，未經允許將電線亂接亂拉到居民住房中。電動車的亂擺亂放不僅影響社區秩序還增加了火災風險，居民未經授權在燃氣管道中添加閥門和軟接頭也會增加天然氣泄漏的風險。在許多建筑物的疏散通道中，防火門設備嚴重短缺，并且在住宅區、陽臺和管道井中垃圾和各種易燃物品隨處可見，這些情況的存在都將嚴重阻礙火災中人員的逃生。

二、完善高層住宅和老舊小區消防安全管理工作的措施

（一）建規立制，構建長效保障體系

地方政府要把高層住宅樓和舊住宅小區的消防管理作為“百城興市”“為民辦實事”的重點工程，城市舊住宅小區的改造工程必須認真加強組織治理，完善防控體系和管理措施。消防管理部門必須促進高層住宅樓和老舊住宅區自動消防管理系統的更新和改進規范的引入，明確市政當局、監管機構、建筑單位、業主在地方消防安全責任、安全監督管理、消防防控和法律方面的責任。房地產公司消防設備的維護、消防巡邏、消防廣告和教育、應急培訓等工作可以委托給消防單位和獨立的消防機構，消防部門也應增加物業服務企業落實消防監督管理工作情況在評星等級內容中的評分比例，并對長期不合規范的單位進行市場強制淘汰，逐步確定高層住宅和老舊小區安裝消防裝備及日常運營和維護改造更新費用的來源，進一步建立健全消防裝備監督維護的管理措施，從設備損壞率、修繕額度等方面確定使用標準，合理劃分使用區域，并確保其功能的正常運行。

（二）齊抓共管，發揮部門監管合力

地方政府應在城市治理、危機管理、公共安全、教育、民政、文化、衛生、交通、消防和能源供應等方面研究出詳細的綜合管理措施，建立和完善可持續發展的聯動機制，實時交流信息，有效改進聯合行政控制力量。要與住房和城鄉建設部、發展和改革委、財稅等有關部門合作設立專項資金，重點扶持老舊居民區一般住房基礎設施的更新改造。加強對消防設備長期損壞或失效，長期封鎖和占用消防通道、逃生通道和緊急出口，長期非法改裝電動自行車等違法行為的查處，依法采取行政措施;對于難以修復且嚴重威脅公民生命和財產安全的具有嚴重火災風險的建筑物，提請地方相關部門制定消防管理清單并對其進行有效監督。同時，應支持建立消防誠信機制的“黑名單”，并與交通、金融和電信等監管部門合作加大對不誠實行為的處罰力度。

（三）完善基礎工程建設，提高綜合防治水平

對于消防設施不足的舊住宅區，應根據標準建筑條件和慣例不斷改進和加設適當的設備。如果滅火系統嚴重損壞，應要求負責維護管理的人員定期提供技術服務，及時進行維修，以確保設備的完好和有效：提倡居民家庭購買急救設備、疏散和救生緩降設備;引入獨立的無線煙霧報警器，以便于火災的預警和人員的及時逃生;利用管網信息系統，如城市供水管道和消火栓系統，改造或增加簡單的灑水裝置，以提高火災初期的滅火能力;修復改造社區內的自動消防設備，增建內外輔助消防栓、給水設備等設施：舊電線和儀表箱及時維修更新;指導家庭安裝用于氣體計量監測的無線電氣火災監控系統;禁止居民隨意占用消防通道。

（四）群防群治，及時消除安全隱患

在中高層住宅樓和舊住宅區實施“樓主”責任制，確定專業人員組織指導、監督和領導居民積極開展消防工作，及時制止妨礙消防安全的活動。對于大型住宅建筑和配備消防控制室的舊住宅空間，應改進消防控制室的建設，嚴格執行24小時工作機制，熟悉消防控制室的應急程序，全面維護建筑物內消防設備的完好無損，有效保證建筑物內消防設備的正常運行和使用。街道、村（居）民委員會、物業服務企業、公安派出所將住宅樓、老住宅小區的消防管理納入所轄網絡管控平臺，動員并聯系社區巡邏隊，每天進行檢查和巡邏，重點對用戶用電用氣量進行現場檢查，并處理非法占用消防通道、非法停放電動車以及非法放置爆炸物和易燃材料的行為，督促居民在出行前關閉窗戶、電源和燃氣，消除潛在安全威脅。高標準住宅建筑和大型舊住宅區應設立志愿消防社區和微型消防站，并組織工作人員實施責任分擔制度，提高預防和撲滅初期火災事故的能力。

（五）加強宣傳教育，提高普通民眾的安全意識

廣泛使用新媒體，如交通背板，外部LED屏幕，窗口、戶外廣告牌和“村對村”揚聲器，建立全媒體傳播體系，引導公民遵守《住宅物業管理公約》，加強居民的消防安全意識，提高居民的避難和逃生能力。將高層住宅和老舊住宅區的典型火災事件制作成警示片、掛圖和廣告，在社區內進行展示。強調使用易燃和可燃建筑材料時必須進行立面保溫，對非法占用消防通道、非法停放電動車輛、未經允許在陽臺和公共區域儲存易燃廢物的各類行為進行曝光。充分利用手機短信、微博、微信等新媒體，對物業服務總監、社區網絡管理員等重要目標群體進行定期的消防安全知識宣傳。房地產公司、巡邏隊、社區大使和消防志愿者應積極展開相關工作，引導市民自發識別和消除周圍的火災隱患，以減少火災事故的發生。

三、結語

加強高層住宅和老舊居民區的消防安全管理，消除潛在的安全隱患，既是一項緊迫的任務，也是一項長期的系統工程。文章通過研究高層住宅和老舊小區的消防安全管理工作現狀，并探討相應對策，以期有效降低火災風險，不斷提高相關部門應對火災事故的能力，為維護人民生命財產安全和城市安全發展奠定堅實基礎。

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