拓展BIM技術運用，提高醫院建筑物業運維水平
——《醫院建筑BIM版物業運維指南編制技術導則》解讀

文|李磊

2021年9月26日，山東省住房和城鄉建設廳印發《醫院建筑BIM 版物業運維指南編制技術導則》（以下簡稱《導則》），旨在樹立建筑全生命周期理念，通過拓展BIM 技術的使用范圍，搭建智慧物業、智慧醫院框架，提高醫院建筑物業運維水平。

一、《導則》起草的背景和意義

1.推動BIM 技術發展應用的需要。以往研究BIM 的數字化應用，大都是片段式、局部的、單個專業的，在建筑設計、施工和裝飾裝修階段，各單位各自為政，造成BIM 數據 混亂、丟失嚴重。全過程、全生命周期、多專業數據連接和協同做得不夠。當前，既要著力解決BIM 自身的問題，把設計、施工、裝修等階段形成的海量信息集成起來，實現協同管理、互聯共享，又要推動BIM 向建筑運維環節延伸，真正實現建筑全生命周期的覆蓋，使其發揮更大的作用。現在看來，BIM 不僅僅是軟件、模型、三維視圖，它更是新的技術、理念、變革，是一種新的協同方式、工作模式。但是，從建筑全生命周期的視角來看，不向建筑的物業運維方向發展，BIM 就永遠是個“中間產品”。只有真正落實到建筑的運維環節，BIM 才能真正體現其自身價值。

2.物業行業快速發展的需要。現在物業行業的服務范圍已經從最初的“四保”（保修、保潔、保綠、保安），拓展到更大的領域，提升到更高水平。物業管理必須借助互聯網、大數據，走“智慧物業”的路子。但現在很多標榜為智慧物業的平臺，大多是局限在繳費、監控、報修等，是表面化的。必須把建筑基礎數據作為智慧物業的最基礎環節，以此為起點搭建智慧物業框架。醫院建筑的設施設備、管道線路、空間組織等異常復雜，現行的物業管理方式存在效率低、不精準等問題，必須借助BIM 來建設智慧物業、智慧醫院。可以說，智慧物業應當是在CIM（城市信息模型）的基礎之上，以海量數據信息為支撐，借助BIM 技術搭建核心骨架，滿足社區治理、物業服務、行業監管等多方面需要的智慧平臺。也應當看到，建筑運維不把BIM 系統承接過來、運用起來，智慧物業就是“無根之木”。

3.提高醫院建筑運維水平的需要。借助BIM 平臺協調整個建筑運維階段的工作，有利于提高運維管理的管理質量和決策效率。另外，依據BIM 中的設備設施數據、監控數據和維護保養記錄，可有效制定前瞻性維護保養計劃，提高設備設施的可靠性，為保障醫療安全提供重要基礎。結合當前疫情防控形勢要求，在全社會都高度關注醫療衛生行業發展的新階段，推動醫院建筑物業管理智慧化、數字化發展，提升醫院運維水平是我們相關行業的“必答之題”。

基于以上背景，編制《導則》的基本思路就是，推動醫院建筑信息模型（BIM）從設計、施工、裝修階段向建筑運維、物業管理延伸，規范相關環節模型和數據內容、格式、責任，編制規范、準確的醫院建筑BIM 版物業運維指南，為建設智慧物業、智慧醫院提供支撐。

二、《導則》的主要內容

《導則》分為7 章、93 小節，除了常規的術語、基本原則、一般規定等基本內容之外，主要由建筑竣工模型基礎上疊加的建筑基本信息和使用說明、BIM 版物業運維指南數據技術要求、BIM 版物業運維指南功能核驗和BIM 版物業運維指南數據責任四大板塊組成。

1.建筑基本信息和使用說明：主要包括內容界定、建筑基本信息、圖紙文檔資料、建筑使用說明和注意事項這4 個方面。這些內容是要在建筑竣工模型基礎上疊加上去的，是建筑運維的最基本的內容。這一部分突出一個“交”字，就是說這些內容主要是從前面環節移交過來的，是按程序、多環節的技術交底形成的內容。

2.BIM 版物業運維指南數據技術要求：主要包括一般規定、數據格式、數據命名、數據分類與編碼、數據交付、運維模型使用說明和數據集成管理這7 個方面。這里突出一個“統”字，數據的技術要求要統一，各方面的數據要統籌，在一個平臺、一個模型中把前后數據貫通，并且集成起來。

3.BIM 版物業運維指南功能核驗：主要包括設備運行管理、安全管理、能耗管理、環境管理、醫療輔助管理、建筑檢修和優化醫療流程這7 個方面。這里突出一個“用”字，核驗就是試用，看看是不是好用；檢驗出問題，再進行完善，一切為了運維過程中的使用。

4.BIM 版物業運維指南數據責任：主要從醫院（運行方）、物業服務方（含專業分包單位）和其他相關單位這三方來闡述運維指南所需數據責任。這里突出一個“責”字，分清數據責任，各就各位，分頭落實各自的任務。物業服務合同是厘清責任的依據，是多方協同的基礎。

三、《導則》的主要亮點

1.堅持正向設計、逐層疊加的技術路徑。通過集成設計、施工、裝修階段疊加形成的建筑竣工BIM 模型，著眼建筑運維需要，再疊加建筑使用說明、注意事項，以及消防設施運行維護、環境衛生與園林綠化維護、建筑能耗管理、安保安防管理、日常維保管理、資產管理、物流管理等運維方面的業務內容，形成BIM 版運維指南。《導則》首先是“全”，它集成了建筑全生命周期內結構、設備等全部相關信息；二是“正”，它的路徑是正向的，是從設計、施工、安裝、裝修這個工程建設順序一步一步延續過來的，工作的方向是正向的；三是“疊”，與建筑相關信息是逐層疊加的，最終形成BIM 版運維管理系統。在逐層疊加中，我們將原本分散、孤立的各種類型的信息進行匯總處理，消除信息孤島，并在此基礎上形成一個封閉的信息管理鏈條，從事件的發生、處理、監督、結果反饋到維修措施。運維指南提供的BIM 技術的最大價值就是全生命期的信息傳遞與共享，可以將設計、施工和裝修階段的信息完整的傳遞到運維階段，并以真實的模型形象展示給管理者。

2.突出好用實用、面向運維的基本原則。運維指南面向物業企業和運維一線，不是理論研究，也不是科研成果，而是實踐中的基本工具，要實用、好用。《導則》確定的原則是將BIM 技術應用于醫院建筑運維管理，實現建筑運維管理的可視、信息集成和設備集中管控，提升建筑乃至醫院運維管理的可視化、信息化和智能化水平。比如，解決醫院建筑運維的“可視化”問題。通過BIM 模型優秀的可視化展示功能，可為醫院管理人員提供直觀的空間信息，提供醫院布局優化快速決策的平臺；也可提供設施、設備的三維空間位置，對于故障位置可快速定位，縮短維修周期。再如，解決醫院建筑運維的信息化問題。BIM 模型平臺上所存儲的建筑信息不僅包括建筑物的幾何結構信息，還包括海量的建筑性能信息、設施維修保養信息，如設備型號、數量、維修期、維修記錄等。在施工階段、招標階段可以不斷地補充、完善數據，保證設備、設施信息的完整性。在后臺數據庫中，可以通過專門的處理，得到各類的報表，實現數據的共享、集成與融合，對醫院建筑全生命周期管理提供了技術基礎。還有，推動醫院建筑運維的智能化，通過BIM+手持設備的手段，可以實時更新數據并且避免人工導致的錯誤或遺漏。將三維模型引入手持設備，安排現場工作人員在日常檢查中，隨時在手持設備可視化模型上進行簡單的標注和記錄，再上傳至運維系統的后臺中。通過BIM 系統的歸類處理和保存功能，能夠保證數據庫中的數據與實際現場設備的安裝情況相符。

3.強化功能核驗、數據補充的保障措施。已交付的 BIM 模型及數據是否準確、好用，應由牽頭的醫院方、使用的物業方參與進行功能核驗、測試。在核驗的內容上，《導則》明確重點關注但不限于：建筑空間的使用和改造管理，設施設備的監控和維護管理，建筑檢修輔助和應急管理，醫療護理和就診及陪護人員的持續服務管理，醫療服務流程優化管理。在核驗的重點內容、具體方法上，《導則》提出了常見的7 個方面。即：設備運行管理、安全管理、能耗管理、環境管理、醫療輔助管理、建筑檢修、優化醫療流程。功能核驗就是對照這些方面的具體目標要求，逐項逐條地核對是否能夠真正實現，并在實際運維中能夠落實到位。功能核驗和數據補充功能是《導則》關注的重點環節，是保障模型好用、管用的基礎。

4.構建任務明確、工作協同的責任機制。BIM 技術的最大價值就是全生命周期的信息傳遞與共享，一是將建筑設計、施工、裝修、設備材料等方面的信息完整地傳遞到運維階段；二是在建筑運維過程中，不斷積累、更新運維階段的信息，并以真實的模型形象展示給管理者。前者主要集中體現在竣工模型階段，《導則》主要是明確運維階段的數據責任。這里的相關方主要是醫院（運行方）、物業服務方（含專業分包單位）、其他相關單位。對醫院方來說，主要的責任有三條，一是牽頭做好模型移交、核驗和數據補充等工作，確保模型從竣工驗收轉向運維階段；二是牽頭搭建建筑信息集成管理平臺，就是建筑使用后增加的一些內容，要疊加進來，在統一的平臺上協同運行；三是協調物業服務方、其他參與方的需求對接，保證建筑運維的順利實施。對物業服務方來說，主要責任有三條，一是參加功能核驗、模型移交，對照物業服務合同確定的業務內容，看能否滿足需求、看是否好用，有問題的及時提出來，該補充的補充、該疊加的疊加；二是生成自己使用的移動端、視頻文件等工具，便于日常使用；三是將日常完成的維修信息及時在平臺上更新，確保系統的一致性、完整性。其他參與單位的責任也是主要圍繞“開始提出需求、平時及時更新”來落實。