新建幼兒園項目決策階段成本控制分析

霍曉凡

(上海市地下空間設計研究總院有限公司,上海 200125)

1 研究背景

1.1 幼兒園需求現狀

根據全國教育事業統計數據顯示，全國幼兒園教育機構共有28.12萬所，入園兒童1 688.23萬人，適齡兒童入園率只能達到80%左右。近年來我國經濟不斷發展，城鎮化建設需求增長較快，部分新建大居社區配套基礎設施仍有待開發建設。以上海為例，截止到2019年底，上海市常住人口2 128.14萬人，幼兒園共有1 670所，入園兒童有57.13萬人。根據現有幼兒園建設規范，每1萬人口 的住宅小區應配建15班規模的幼兒園一所，按照15班幼兒園390名幼兒的標準計算，上海市共需要82.99萬名幼兒園亟需解決入園需求，上海市入園率嚴重不足。

隨著2015年全面放開二孩政策后，目前國內正面臨著不斷增長的適齡兒童的入園需求壓力，且根據最新確定的幼兒園遠期發展服務范疇定位為300 m～500 m，原有規范規定的社區服務人口對應的幼兒園建設規模已不能滿足現有社會人口結構的入園需求。今年全面放開三胎政策后，對國內學前教育又帶來了更大的需求壓力。

1.2 工程造價控制的意義

由于我國經濟發展相對較晚，為適應快速發展的經濟水平，最初的工程建設多采用粗放型的管理模式，從施工技術、施工人員整體水平、管理人員自身素質均處于較低水平。隨著工程建設制度的進一步完善，項目全過程造價控制、全過程工程咨詢等概念開始被提出，并逐漸被大眾所關注。項目成本控制從原來獨立的、分階段控制，調整為事前、事中和事后三階段協調統一控制[1-2]。根據近年來項目經驗總結，項目決策設計階段費用雖然只占總工程投資的1%左右，卻決定了整個項目75%以上的工程投資方案。因此，項目決策設計階段的投資控制成為了工程建設全過程投資控制的首要任務。

工程項目策劃、投資、建設過程中，項目決策及投資策劃階段非常重要，通過投資機會研究、項目規劃、項目建議書(以下簡稱“項建書”)、可行性研究報告(或項目申請報告)(以下簡稱“工可”)、資金申請報告等的編制和評估，可以提高項目決策的正確性、科學性和經濟性，以保障項目建成投入使用后的社會效益和經濟效益[3-5]。

為保障人民的基礎設施供應，公共設施服務水平不斷提升。在過去的40 a里，每年國家財政投入到工程建設中的預算不斷增加，基礎教育設施又尚在不斷完善階段，為充分利用有限財政資金，最大限度完善基礎教育設施，土建投資成本控制成為了項目把控的重中之重。

2 前期階段成本控制現有問題

新建公辦幼兒園等政府財政投資項目，根據使用政府財政資金投資項目審批流程規定，項目一般采用審批制。項目前期審批流程：“項建書”“工可”、初步設計概算等。“項建書”“工可”階段均為投資估算，原則上“項建書”投資估算控制在10%、“工可”投資估算控制在5%，且項目施工結算不能超出概算批復金額。但在項目實際操作過程中，項目工程指標沒有參照標準，項目投資難以把控。

項目建設過程中，即使相同城市不同區域的項目審批投資金額也差距較大，相似背景的工程項目建筑安裝工程各項指標也沒有統一標準。工程建設過程中也經常會出現由于工程變更增加投資，最終造成項目結算金額遠超項目概算批復金額，導致項目重新調整概算，造成人力和資金的浪費。

近年來隨著財政投資項目的縮緊，嚴格控制項目投資，如何更合理、高效地利用有限的財政資金，最大限度的完善城市基礎設施，成為了工程造價行業面臨的主要問題。

3 工程案例分析

即使相同城市，不同區域的幼兒園項目投資指標把控仍有一定的差距。以上海地區為例，相同城市不同區的2個新建幼兒園建設投資進行對比分析如下。

3.1 案例一

3.1.1 項目建議書階段

上海市某區某新建幼兒園工程“項建書”階段，根據項目地塊選址、項目所在區域規劃規定的項目用地面積、容積率、計容建筑面積、建筑高度等要求，暫定項目總平面布置方案和建設技術經濟指標(見圖1)。根據設計方案，“項建書”階段估算項目總投資3 750.36萬元人民幣，其中土建安裝工程費2 907.43萬元(以下簡稱“建安費”)、工程建設其他費565.13萬元(以下簡稱“二類費”)、預備費227.80萬元(按5%計取)。

圖1 總體技術經濟指標匯總表(項建書)

根據分析，項目“總投資”單位面積經濟指標6 197.92元/m2，其中“建安費”單位面積指標4 804.87元/m2。

3.1.2 工可(擴初深度)階段

隨著項目資料的補充，地勘、物探的明確、項目方案進一步深化、項目功能面積細化，項目總用地面積不變，總建筑面積增加(見圖2)。

圖2 總體技術經濟指標匯總表(工可)

根據2018年12月上海市政府發布的《政府投資房屋建筑工程項目可行性研究報告(初步設計深度)編制指南》，為貫徹落實國務院“放管服”改革，針對上海市行政區域內政府投資的所有新建、改建、擴建的房屋建筑工程項目，“工可”深化到“初步設計深度”。

因此，根據設計提供的初步設計方案、圖紙、上海市現行概算定額及計費依據(如：《上海市建筑和裝飾工程預算定額(2016)》《上海市安裝工程預算定額(2016)》《上海市市政工程預算定額(2016)》等)以及現行國家和地區的二類費計費依據，投資編制深度從估算深化到項目投資概算，并結合相似工程的經驗，調整項目計費依據、零星工程費率等，最終項目總投資3 566.71 萬元，其中：“建安費”2 869.74萬元、“二類費”527.13萬元、預備費169.84萬元。

根據分析，項目總體控制單位面積經濟指標5 822.25元/m2，其中建安費單位面積指標4 684.52元/m2。較“項建書”階段，項目總投資減少183.65萬元，單位面積指標下降375.67元/m2；建安費減少37.69萬元，單位面積指標下降120.35元/m2。建安費指標明細詳見表1。

3.2 案例二

3.2.1 項目建議書階段

上海市其他區某新建幼兒園工程“項建書”階段，根據項目用地塊選址、項目所在區域規劃規定的項目用地面積、容積率、計容建筑面積、建筑高度等要求，暫定項目總平面布置方案和建設技術經濟指標。根據暫定設計方案，項目投資估算總投資5 345.08萬元，其中“建安費”4 224.04萬元、“二類費”504.64萬元、預備費378.30萬元(按5%計取)，建設用地費238.10萬元。

根據分析，項目“總投資”單位面積經濟指標7 860.41元/m2，其中“建安費”單位面積指標6 211.82元/m2。

3.2.2 可行性研究報告階段

隨著項目資料的補充，項目用地預審、地勘、物探的明確，項目方案進一步深化，項目功能面積細化。最新土地測繪數據項目總用地面積6 871.50 m2，總建筑面積調整為6 163.21 m2(均為地上建筑面積)，建筑密度33.48%，容積率0.897，綠化率26.44%，機動車停車位12輛，非機動車停車位31輛。

根據原有政府投資項目審批流程，本項目按照：“項建書”“工可”、初步設計概算分別報批評審。最終“工可”批復項目總投資4 504.16萬元，其中“建安費”3 362.33萬元，“二類費”675.76萬元，預備費201.90萬元，地塊內架空管線搬遷費26.07萬元，建設用地費238.10萬元。

根據分析，項目“總投資”單位面積經濟指標7 308.14元/m2，其中“建安費”單位面積指標5 455.49元/m2。較“項建書”階段，項目總投資減少840.92萬元，單位面積指標下降552.27元/m2；“建安費”減少861.71萬元，單位面積指標下降745.33元/m2。

3.3 成本分析

由于不同項目選址環境不同、周邊建筑物、地下管線影響范圍不同，導致項目前期配套費、土地費等具有個體差異性，且二類費明細均為根據現行標準及市場價計取，故本文只針對項目建安費中通用項目指標進行對比分析，詳見表1。

表1 建安費對比表

續表

綜合以上2個幼兒園前期立項造價成本數據，從開始的“項建書”立項到“工可”、初步設計概算深度，項目投資不斷核減，單位建筑面積投資指標不斷降低。由于政府批復投資是指導項目建設的基礎文件，所以項目前期合理把控項目成本在滿足項目建設需求的基礎上不至于造成政府投資浪費成為了成本控制的重中之重。

根據以上建安費通用指標對比分析，項目主控指標為樁基工程、建筑工程、結構工程、室內外裝修工程、強電工程、弱電工程、給排水工程、通風工程、消防工程等，其中：“結構工程”“裝飾裝修”“給排水工程”“弱電工程”指標的差值率均超過40%，項目主控指標沒有統一的可參照標準，且差值較大。2個新建幼兒園案例建設規模接近，但項目建安費單位面積指標4 684.52元/m2(方案一)、5 455.00元/m2(方案二)，單位面積指標相差近14%。

4 思考與結論

根據以上2個案例數據分析可知，即使同一個城市，不同區域的類似項目投資審批指標仍有較大差異，沒有參考性較強的通用項目統一的官方指導單價，且不同咨詢單位技術能力水平參差不齊，導致項目審批過程中投資控制仍存在一定的提升空間。

新建工程項目的策劃、設計、施工都是由淺入深的過程，隨著設計方案的進一步深化，項目投資明細不斷精細化管理，項目投資監控指標更進一步接近項目實際工程投資。為了更好的監控項目投資指標，建議項目實施過程中應動態、信息化管理，在工程施工計劃內動態調控指標，并形成反饋機制，在總結過去的類似項目的投資管理經驗的前提下，形成不同類型項目成本控制數據庫。建議每個城市總結相關項目工程投資指標經驗數據，匯總成為具有可查詢的市場通用指導指標， 為項目前期審批提供較可靠的參考依據，使項目投資更加接近項目招投標和施工建設的控制標準。為后期施工階段投資監理動態把控項目建設投資提供有效的依據。