代持還是贈予？一對父子的天價四合院歸屬紛爭

楊先生曾在北京南鑼鼓巷區域買了一套400多平方米的四合院。當初買下四合院時，楊先生全款出資，之后登記在大兒子小楊名下。可在2021年6月父子對賣房產生分歧后，小楊開始拒絕承認父親是這處院子的主人。一怒之下，楊先生一紙訴狀把親生兒子告上法庭，要求判令雙方的借名買房合同有效，確認房屋歸自己所有。小楊則稱，父親已經把四合院贈予自己，雙方不存在借名買房關系。這對父子，為何會產生如此紛爭？在借名買房問題中，又該如何判斷是否存在借名買房的合意？

“最美四合院”

今年70多歲的楊先生，曾在北京南鑼鼓巷區域買了3處院子。其中一套400多平方米的四合院，他曾親自重新設計、裝修，并居住了10多年。

這里曾是清朝施姓中堂的宅院，一度成了大雜院。學油畫出身的楊先生買下后，幾度翻修，用盡巧思，把這座院子變成了自己的作品，曾被譽為“最美四合院”。

10年前，楊先生曾在院子里宴請各方來賓。這處四合院曾被多家媒體報道，當時的報道中均稱楊先生為主人。如今，楊先生沒有想到，這套四合院卻成了他和大兒子小楊之間產生巨大隔閡的導火索。

當初買下四合院時，楊先生全款出資，之后登記在小楊名下。可在去年6月父子對賣房產生分歧后，小楊開始拒絕承認父親是這處院子的主人。

“當時我對他非常信任，便讓他代持房產。可沒想到，10多年間，他把當初我國內外買的別墅、公寓全賣了。”楊先生說。

2021年9月，楊先生一紙訴狀把親生兒子告上法庭，要求判令雙方的借名買房合同有效，確認房屋歸自己所有，并判令兒子協助自己辦理所有權過戶手續。小楊則通過代理律師在法庭上稱，父親已經把四合院贈予自己，雙方不存在借名買房關系。

自從楊先生和小楊打起了這場官司，父子倆就幾乎再未見面。

父子分歧

楊先生早年經商，在北京投資實業。在小楊不滿9歲時，楊先生與妻子離婚，并獨自將小楊撫養長大。

2002年，楊先生看中了位于北京南鑼鼓巷區域一套400余平米的大四合院。因外地戶籍限制購買四合院，楊先生以公司的名義買下。這家公司專為購買四合院設立，由于當時公司法尚不允許設立一人公司，所以名義上楊先生父子各占股一半，但實際由楊先生全額出資并設立。

買下四合院后，楊先生被女友告知懷孕。楊先生稱，他當時不同意，但女友堅持把孩子生下來。

2003年，楊先生的小兒子出生。此后6年，小兒子一直隨母親生活。楊先生稱，因為這個原因，故他當時考慮把房產放到大兒子小楊名下。2004年八九月間，公司簽訂了與小楊的買賣合同，并完成了過戶。但小楊并未實際支付款項。

那時，北京市相關政策也發生了變動，放開了非京籍購買四合院。2004年底至2005年，楊先生以小楊的名義又購買了南鑼鼓巷區域的兩處平房小院。楊先生表示，手續全部是自己辦理的，只有其中一次是小楊親筆簽字。

為了維持家用，2018年6月，楊先生決定將大四合院出租，自己借住到郊區一套小產權別墅。

搬出四合院后，楊先生感覺自己正失去對3處院子的控制。楊先生回憶，2019年2月，他草擬了一份代持協議讓小楊簽署，但小楊始終沒有簽。

2021年6月，四合院3年租期到期，矛盾爆發。楊先生想將其出售，買家出價過億，但小楊反對，父子兩人發生嚴重分歧。楊先生讓大兒子見面商量，卻遭到拒絕。

同年7月，讓楊先生始料未及的事情發生了。他突然接到中介的電話，說四合院的門禁密碼被換掉，無法進入。楊先生打電話給小楊，發現已被兒子拉黑。同年8月，小楊將四合院出租后，將部分房租以生活費的名義打給楊先生。

楊先生認為這是自己的“奇恥大辱”。他說：“現在我名下已無任何其他房產，本指望靠這3處院子養老，我現在借住的小產權房一旦拆掉就無家可歸了，而我大兒子還持有其他房產。我起訴后，他甚至經人轉告，先是說今后生活費也不給了，后又改口為按一個月5000元的標準給贍養費。”

對簿公堂

2021年9月30日，楊先生把小楊告上法庭。楊先生認為，只要證明房子是自己出資買的，且自己長期使用、管理、維護，就能把房子所有權重新拿回自己手里。對于借名買房的原因，楊先生稱自己當時單身，是出于保護婚前財產的考慮。

正式開庭時，楊先生也沒有看到小楊，是其代理律師出庭。法官詢問是否調解時，楊先生表示愿意，但小楊卻拒絕了。

庭審中，小楊的代理律師向法院表示，楊先生因與妻子離婚，以及有一非婚生子，出于愧疚及疼愛將院子贈予小楊。十幾年來，楊先生從未向小楊主張過雙方系借名買房關系。小楊主動將租金轉給父親，是出于孝心，感謝父親的贈予，他有權隨時停止轉賬。

代理律師還在庭審上表示，楊先生提起訴訟系受他人蠱惑，意圖惡意侵占小楊財產。

對此，楊先生表示，2002年購買四合院時，他并未通知小楊，直到2004年由公司過戶到小楊名下時，小楊才知道。但那時小楊仍不清楚自己是公司的另一股東。

庭審中，小楊的代理律師提交了3處院子的房產證原件。代理律師認為，小楊現在收回了院子并收取租金，以實際行動行使了所有人權利。楊先生則表示，房產證、購房合同、契稅發票原件原由自己保管，不知何時由小楊未經同意從家取走，起訴時才發現已不在保險柜里。

法院審理后認為，院子雖由楊先生出資購買，但作為房屋所有權公示憑證的產權證由小楊持有;鑒于雙方父子關系，實際居住使用以及收取租金尚不能證明系楊先生實際控制并所有。因此，難以認可雙方的借名買房關系，或認可楊先生才是享有所有權的人。

法院還認為，既然楊先生當時尚未再婚，房產就已是婚前財產，保護婚前財產的考慮有悖常理。而且由于當年大四合院是公司轉讓給小楊的，楊先生僅以出資行為無法主張權利。

2022年1月，這起父告子的房屋產權糾紛案宣判。法院表示，根據現有證據，無法證明雙方存在借名買房的合意，因此駁回了楊先生的全部訴訟請求。

楊先生對一審判決不服，目前已向北京市第二中級人民法院提起上訴。

這對父子，為何會產生如此紛爭？

小楊表示，與弟弟相認后，父親的情感天平傾向了弟弟。這都是弟弟母親的問題，她一直慫恿父親賣掉院子。因此，他堅決不同意賣房。“賣了后家就散了，錢肯定會全部被他們忽悠去，父親的晚年生活怎么辦”？

小楊表示是弟弟母子導致了他和父親不睦，而他一直在默默忍受。

本是血濃于水的親生父子，如今卻被這起天價四合院歸屬紛爭隔閡了原本的親密情感。而如何修復，尚不得知。

律師：舉證難

北京冠領律師事務所執行主任任戰敏認為，在借名買房問題中，判斷是否存在借名買房的合意，最直接明了的證據是書面協議。如果沒有協議，可以從以下幾方面證明合意的存在。

第一，可以證明在購買房屋時，借名人參與了購房的過程。比如，借名人和出借人或中介關于選房、購房、簽約的聊天記錄、電話錄音等。第二，可以證明借名人實際支付了房屋的相關費用，包括購房款、中介費、契稅等。第三，可以證明借名人占有、使用、管理房屋，比如借名人實際居住或實際收取租金。第四，可以證明借名人保管購房合同、不動產權證等。

關于證明借名買房的必要性，要從主觀上證明借名買房的動機。家庭中其他知曉相關事實的親屬也可以作為證人予以證明。此外，任戰敏還介紹，也可以通過聊天記錄、證人證言結合債務情況、婚姻財產狀況予以證明。

代理過大量借名買房官司的北京市東元律師事務所孔磊律師表示，近親屬借名買房是借名買房官司中最難打的一種。近親屬之間，關系往往過于密切，沒有書面協議，所以借名買房難以證明。經常出現父母用孩子的名字買房后，難以拿回來的情況。非親屬如果占有使用他人名下的房屋，法院反而好下判斷。法院在審理此類案件時，也需要周密認定事實，遵循公平及不違背公序良俗原則，做到法律效果與社會效果的統一。

（《成都商報》2022.4.2）