419萬見人品：賣掉15年的宅基地要拆遷

素心

15年前一處價值16萬的房產，15年后拆遷獲補償419萬。沒想到，當年的賣家心理失衡了，找到買家索要賠償。這一樁跨越了15年的房產交易官司，法院該如何判決呢？

一場情義買賣：買家加價買下一套房

2003年7月18日，時年33歲的內蒙古自治區赤峰市下崗女工魏思麗，在報紙上看到一則賣房啟事：紅山區有一處房屋院落整體出售。當時魏思麗手上正好有些閑錢，就想把房子買下來，翻修后出租，自己也能有份收入，于是聯系到賣家王曉麗。

這套房子，是農村宅基地，院子占地547.6平方米，上有兩棟房子共146.15平方米。魏思麗一邊盤算如何擴建，一邊聽王曉麗講賣房的緣由。

47歲的王曉麗和丈夫都是當地農民，兩人育有兩個男孩。幾年前，丈夫的一場重病，王曉麗不僅花光了所有積蓄，還欠下一大筆外債。2003年，丈夫撒手人寰，大兒子24歲面臨結婚成家，小兒子正在讀大學，她要賺錢還債，還要供小兒子讀書，生活舉步維艱。面對天天登門的債主，無奈之下，王曉麗這才決定賣房還債。其中一棟是王曉麗和丈夫一磚一瓦建起來的，如果不是被債務所逼，誰會舍得賣房啊？

說到這里，王曉麗禁不住心酸落淚，魏思麗心里也很難過。當王曉麗報出15.5萬元的價格后，魏思麗不僅沒有還價，還主動給她增加5000元。

賣房遇到了善良人，王曉麗感激不已。簽合同時，因為房子還在丈夫的名下，為顯示誠意，王曉麗不但自己簽字畫押，還將丈夫和兩個兒子的名字也一塊兒簽了上去。

合同簽好，魏思麗很快付款。王曉麗還清欠款，用剩下的2萬多塊錢在自家承包地里蓋起了4間大棚房，一家人搬了進去，隨后又在旁邊建起蔬菜大棚，靠賣菜賺錢，日子越過越好。大兒子結婚成家，小兒子也研究生畢業，考上了公務員。

而另一邊，魏思麗買房后，找姐姐借了35萬，將兩棟房子擴建成了四棟，全部出租，每月的租金收益很可觀。此時，無論是買家還是賣家，日子都過得越來越好。正常情況下，買家賣家在各自的人生路上，就像兩條平行線，再不會有任何交集。但讓魏思麗沒想到的是，15年過后，王曉麗卻找上了門來。

15年后的反悔：賣家要分419萬拆遷款

魏思麗買房后十幾年，正是房地產業暴漲期。很多人說魏思麗買平房是一次失敗的投資，如果買樓房，至少要翻兩倍。魏思麗內心也倍感失落。

哪知，2017年10月，赤峰市開始棚戶區改造，這個院落正好處在改造之列，征收補償款加上30%的團簽獎，總計金額高達419萬！這個消息讓魏思麗無比振奮：這些年的投入終于看到回報了！可她剛高興沒幾天，兩個不速之客給了她當頭一棒。

原來，賣家王曉麗也聽到了這筆補償款的消息，直恨自己當年沒有守住。她和大兒子查閱了一些文件，得知1999年國務院曾發文，要求“農民住宅不得向城市居民出售，也不能批準城鎮居民占用農民集體土地建住宅”。按照這一文件，當初的買賣合同屬無效合同，王曉麗帶著兒子找到魏思麗商量，要求分得拆遷款中的200萬。

魏思麗覺得這簡直是強盜邏輯，當年公平交易，簽字付款，事過15年要來毀約？更何況，自己買房時還多給了她5000元，王曉麗不思感恩，見房子有高額補償就翻臉毀約，魏思麗堅決不能接受。后來王曉麗把索要金額降到150萬，她仍然一口回絕。協商未果，王曉麗把魏思麗告上了法庭。

2018年3月，魏思麗收到赤峰市紅山區人民法院的傳票，王曉麗要求法院判令房屋買賣無效，并依法對拆遷補償款項進行分割。

主審法官認為，這份合同，從合同的角度看沒有問題，但深究卻違反了國家政策。按照規定，魏思麗是城市戶口，而當年雙方交易房屋所占用的土地，恰恰就是農村宅基地。于是，紅山區法院對此案做出判決，確認買賣合同無效。因為補償金額沒有最后確定，法院駁回分割拆遷款的訴訟請求。

魏思麗不服，她覺得雖然合同和政策沖突，但如果非要說購房是錯，也應該是王曉麗錯賣在先，她錯買在后。更何況，她投入了35萬進行翻建、擴建。不然，原來的兩棟房怎么可能有400多萬補償？因此，她覺得拆遷款應該歸她所有。

魏思麗四處打聽，聽說奧德律師事務所的韓佳明律師打經濟合同官司比較有名，于是慕名找到了韓佳明。韓佳明了解情況后認為：合同簽訂后已經交付，購房人實際占有使用了十五年之久，從維護社會公平的角度講，買受人也有權利維護自己的合法權益。她欣然同意代理此案。

誰錯多就得少：契約精神受法律保護

拆遷辦將拆遷款的金額確定下來之后，魏思麗將王曉麗起訴至紅山區人民法院，請求法院確認拆遷補償款總計419萬元全部歸自己所有。

代理律師韓佳明認為，買房合同履行后，魏思麗一直占有使用至今，并出資對房屋進行翻建擴建。依據物權法規定，魏思麗因出資建設而取得房屋所有權的行為屬于原始取得。房屋產權證之所以仍在原產權人名下，是登記辦證的需要，雙方約定賣方協助辦理房屋產權過戶手續，后因為客觀原因一直未能履行，但這不影響魏思麗是房屋實際所有權人的法律事實。根據“誰出資誰受益”原則，房屋征收補償款自然應歸實際出資人所有。

王曉麗因經濟原因為了盡快將房屋變現而隱瞞了房屋性質，也未及時向魏思麗說明政策情況，導致合同因政策法規而無效，雖不是明顯故意，但存有重大過失，故合同無效之責應由被告承擔。

被告起訴確定房屋買賣合同無效的行為屬于濫鉆法律空子，浪費司法資源，擾亂經濟秩序，破壞社會誠信體系建設，應依法予以禁止。

法院受理后，本著慎重原則，對相關案件進行了研究。近幾年來，隨著城市棚戶改造和拆遷力度加大，很多原房主就以城市居民不得購買農村宅基地為由，要求撤銷當年的房屋買賣合同。法官劉洪軍認為，根據政策法規，法院只能判令合同無效。但這樣的判決顯然對買方不利，也違背誠實信用原則。可怎樣保護這種合同交易的契約精神，不讓賣房毀約者鉆空子，保護購買人的合法權利呢？

劉洪軍認為，在這起案件中，拆遷款總計419萬，分兩個部分：一個是王曉麗以前的房子146.15平方米，一個是魏思麗擴建的房屋284.81平方米。

魏思麗出資擴建的部分，王曉麗并未出一分錢，因此，這部分拆遷收益應該為魏思麗所得。原有的兩棟房子產生的拆遷收益，應該由雙方按過錯比例進行分割，即：錯得越多，就應該分得越少。

那么如何確定雙方的過錯呢？

在這樁房產交易中，雙方都違反了國家規定，把這房給轉賣（買）了，那么這時就要強調一個原則了，看誰錯得多。

王曉麗把房子賣給了魏思麗，15年后，她又以非法買賣為由，主張合同無效。房屋買賣合同是無效的，可上面的契約精神卻是有效的。從這個角度出發，王曉麗是主要過錯方。按照相應的過錯比例，各自的收益，應該是原告（魏思麗）占70%，被告（王曉麗）占30%份額。

2021年，央視將此案進行專題報道。這一判決結果，引起了社會各界的熱議，法學專家普遍認為，這一判決彰顯了合同交易的契約精神。

為了巨額的拆遷款，王曉麗母子撕毀了當年的合約，想用法律來維護自己的所謂“權益”，雖然“有法有據”，卻違反了公平公正的原則，踐踏了誠實守信的契約精神;而魏思麗在購房前，沒有弄清楚相關的法律法規，給自己留下隱患。

本案屬于法律規定的空白時期及歷史原因遺留的特殊情形，法律完善后，相關規定保護的是正當的合法權益，而不是鼓勵背信棄義，擅自毀約。

（文中王曉麗為化名。）

編輯/柴壽宇