樓市這10年，有興有衰

吳輝

2012年至2022年的這10年，作為國民經(jīng)濟支柱行業(yè)之一的房地產(chǎn)，發(fā)生了什么樣的變化？

10年來商品住宅銷售面積累計132.34億平方米

這10年，住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，是上一個10年的2.2倍。住房品質(zhì)逐步提升，新建住房質(zhì)量更高、配套設(shè)施更全、居住環(huán)境更優(yōu)美。

這10年，是我國歷史上保障性安居工程建設(shè)規(guī)模最大、投資最多的10年。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，10年來，我國累計完成投資14.8萬億元，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房5900多萬套，低保、低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應(yīng)保盡保，1.4億多群眾喜圓安居夢。

10年來全國累計提取住房公積金12.44萬億元

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍介紹，過去10年，公積金覆蓋面不斷擴大，資金規(guī)模持續(xù)增長。全國實繳人數(shù)從1.02億人增長至1.64億人，繳存總額從5萬億元增長到22.5萬億元，繳存余額從2.68萬億元增長到8.18萬億元。

過去10年，全國累計提取住房公積金12.44萬億元，發(fā)放住房公積金貸款10.28萬億元、2736萬筆，其中首套住房貸款筆數(shù)超過80%。

10年來人均住房建筑面積增加了10.7平方米

從量上看，我國居民人均住房面積明顯提高。10年來，全國家庭戶人均住房建筑面積由31.1平方米提升至41.8平方米，增加了10.7平方米。超八成的城市家庭人均住房面積超過20平方米。從城市口徑看，2020年全國人均住房建筑面積超過20平方米的家庭戶比重為82.6%，較2010年提升了14.4個百分點。

從2008年到2017年10年間，我國房地產(chǎn)投資從不足3萬億元猛增至11萬億元，2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.14萬億元，同比增長7%。行業(yè)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長在5%—10%之間屬于健康合理范圍。

10年來房價的變遷

這10年，各地房價的變遷，更像一個城市的發(fā)展縮影，有興有衰。

回顧這10年的房價，官方是這樣表述的：從整體趨勢來看，雖偶有2014年的小低谷，但商品房市場仍處于上升通道。相比2012年，2021年的商品房銷售面積增長了61.2%，銷售金額增長了182%。2012年商品房平均價格為5790.99元/平方米，2020年則為9860元/平方米。

近觀2021年至2022年這兩年房價，繼續(xù)大幅上漲的城市少，陰跌的城市多。平均來說，全國房價趨穩(wěn)。

這10年，中國樓市調(diào)控政策不斷。而這兩年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管細(xì)則，都是堅持“房住不炒”，穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期。

如果時光倒流回到2012年，你最想做的事是什么？是不是想抓住機會買套房上車呢？

筆者于2012年5月在老家城市郊區(qū)入手了一套新房，均價5200元/平方米，等到了2022年5月，均價也不超過1萬元/平方米，10年漲幅，不到100%。

但是換個城市買房就截然不一樣了。

以一線城市北京為例：2012年北京大興均價不到1.5萬元/平方米，等到了2022年，房價已經(jīng)漲至4萬元，10年漲幅翻倍。如果是北京三環(huán)內(nèi)，漲幅就不僅是翻倍了。

有數(shù)據(jù)顯示，2010年北京均價22612元/平方米，2020年就已經(jīng)達(dá)到64081元/平方米。2010年深圳房價17313元/平方米，2020年就已經(jīng)達(dá)到76720元/平方米。

以二線城市鄭州為例，2012年主城區(qū)商品住宅均價為7266元/平方米，2021年為15921元/平方米。2022年為12735.13元/平方米，不升反降。

以三線城市信陽為例，2012年信陽中心城區(qū)商品住宅均價3400元/平方米，2022年漲至7000多元/平方米。

2015年，樓市開始了全面寬松，金融發(fā)力，為此開啟了房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇。

放眼全國行情，2012年至2015年，房價是小幅上漲，而在2016年至2018年之間，許多城市房價都有過一大波漲幅。很多城市的房價，尤其是郊區(qū)房價，在2018年達(dá)到鼎盛之后就一直在走下坡路。如2018年鄭州中牟縣、新鄉(xiāng)平原新區(qū)等地樓盤每平方米已經(jīng)漲至八九千元，隨后房價便腰斬。2022年，新鄉(xiāng)平原新區(qū)的房價每平方米降至五六千元。

2020年至2022年，疫情來了。再疊加“三道紅線”的威力初顯，樓市開始急轉(zhuǎn)直下。降價促銷潮來襲，房企爆雷，爛尾樓遍地，斷貸停貸，法拍房數(shù)量居高不下。

10年來房貸利率變化

從2012年至2022年10年里，我們經(jīng)歷了多輪降準(zhǔn)周期，其中有4次為全面降準(zhǔn)，分別是2012年、2015年、2020年、2022年。關(guān)鍵的是，只要是全面降準(zhǔn)，5年期以上的房貸利率必定降息。

我國房貸利率近10年來整體呈現(xiàn)下降趨勢，數(shù)據(jù)顯示，2011年7月，我國房貸利率巔峰時期高達(dá)7.05%，2015年基準(zhǔn)利率降至4.9%，2019年9月我國房貸利率執(zhí)行LPR利率為4.85%，目前5年期以上LPR已經(jīng)從2020年的4.65%降至2022年的4.30%。就連公積金貸款利率也迎來了7年來的首次下調(diào)。

中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

10月1日起，各地陸續(xù)發(fā)文，積極落實這一政策。目前已有北京、杭州、無錫、鄭州、南寧、石家莊、天水、吉林、瀘州、襄陽、宜昌、濟南、淄博、棗莊、日照、濰坊、東莞等多個城市下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。

樓市迎來階段性利好政策

今年以來，樓市利好政策不斷。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

9月30日，財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

前有鄭州19條救市新政，后有全國2000億元保交樓紓困基金，再加上9月底出的利好政策，樓市是否會迎來回暖呢？讓時間來驗證。