買房公攤面積的坑有多深，你需要了解下！

姜兆華

EFP金融管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師

買房公攤面積的坑有多深，你需要了解下！

取消公攤面積這件事早有提議，也爭議了很多年。最近內蒙古建委將取消公攤面積作為立法建議提案，再次引發熱議。買房承擔公攤面積大家都覺得政策不合理，但真要問到底哪兒不合理，大家還真不一定都能說出個子午卯酉來。

大家都知道，開發商賣房子的“面積”涉及三個概念：一是房屋銷售面積，二是套內建筑面積，三是應分攤的公用建筑面積。三者之間關系很簡單：房屋銷售面積=套內建筑面積+公攤面積。套內建筑面積是業主實際使用的面積，分攤公用建筑面積則為維護物業運轉公共使用面積，包括走廊、過道、電梯井、消防通道、機電配電室、物業用房等。其中，對分攤公用面積的確認與取費標準等問題的質疑一直不絕于耳。

質疑之一：公攤面積是否精準？

購房者明明買到80幾平米的房子，卻要按100平米甚至更多面積成交，這其中差額部分就是所謂的公攤面積。關于公攤面積分攤規則，建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》有明確要求，但具體項目差異性較大，有15%、20%，甚至30%。但哪些建筑屬于公攤面積，哪些建筑不屬于公攤面積？公攤面積究竟怎么得出來的，是否經過了公證，這其中到底有沒有“貓膩”？絕大多數購房者對此一無所知。

質疑之二：公攤收費是否合理？

細心的購房者會發現，房產證上一般都會標明房產性質，住宅還是商住，建筑面積XXX平米，套內面積XXX平米。需要注意的是：購房者買房價款是按“建筑面積x每平米單價”計算成交的，而不是按套內面積計算成交。這就意味著，房款實際已經包含了電梯井、隔墻等這些公攤面積的價款，而且公攤面積和房子使用面積是一個價。姑且不論公攤面積是否該計入房價，即使應該計入房價，二者同價銷售又是否合理呢？居住面積的使用價值顯然高于機房、電梯井、隔墻等公共設施的使用價值。把公攤面積等同套內面積合并銷售，這是房地產銷售的第一個”坑”。

假如購房者買到的是精裝房，購房者還要承擔相應的裝修費用，而裝修費用也是按房屋建筑面積來計算的。也就是說，房子套內面積和公攤面積是按同等裝修水準、同等裝修價格取費的。而實際情況是隔墻、電梯井、機房等公共場所幾乎不用裝修，即使裝修也只是簡裝而已。把公攤面積等同套內面積裝修收費，這是購房者看不見、摸不著的第二個“坑”。

房子交付使用后，購房者還要支付物業費、取暖費、電梯費、垃圾清理費等各種維護費用，這些費用也都毫無例外地要按建筑面積收費，甚至房子未來轉賣交易稅也要按建筑面積計費。比如，業主取暖費按建筑面積收取，而實際上公攤面積很少需要統一供暖。從法理上看，按建筑面積收費模式顯然有失公允，這是公攤面積的第三個“坑”。

譚雅玲

中國外匯投資研究院院長，獨立經濟學家

隨從美元突出 貶值效應深化

上周外匯市場美元指數實現貶值收官，匯率從109.8011點下至109.0197點，貶值0.71%；區間跨度位于110.7956點和108.3511點，振幅2.20%。由此，主要籃子貨幣圍繞美元調節隨從，歐元升值1.00美元，英鎊穩定1.15美元，瑞郎升值0.95瑞郎，日元升值142日元，加元維持1.30加元，澳元上至0.68美元，新西蘭元升值0.61美元。我國人民幣升值收官，一周極端貶值收斂明顯，兩地走勢從6.91元開盤同步至收官呈現6.92元（在岸）和6.93元（離岸）差異性水平，尤其區間貶值離岸臨近7元關口，但最終并未突破，極致水平為6.9971元。

外匯市場目前依然是美元貶值阻力為主，進而之前已經早有準備的組合技術性發揮起到重要作用，包括股市、商品協從性并舉，美元貶值似乎開啟新階段走勢，但阻力與障礙較大。

1、股指配合發揮策略助推貶值。美指下行幅度不大，但在比較復雜與有利局面之下股市配合性凸顯，美股熊市不攻自破，美股并無大礙，技術性修正主動和防御配合性才是關鍵與重點。上周美國三大股指收官上漲與我預期一致，道指重回32000點，納指上至12112點，標普報4067點。上周美國三大股指漲幅分別為2.66%、3.65%和4.14%。此外美國債市收益率上升顯著，2-30年期限收益率均在3.5%以上，美國市場組合拳以國內投資收益保護為主，這是值得關注的動向。雖然市場輿論有跡象顯示，投資者撤離美國股市或有可能，或因經濟衰退風險大增的影響。有信息顯示，截至9月7日一周美國股票基金出現109億美元的資金流出，這是11周以來最大的資金流出，科技股的資金流出最嚴重。然而，此時美國國債收益率上行凸顯，資金流的異常性或配合美元為主值得關注。

2、美聯儲加息堅定需要美元貶值。目前美聯儲加息確定性凸顯，既使下周美國通脹下行，但估計8%左右的通脹指數依然顯示美國高通脹局面，美聯儲加息不會被干擾。美國經濟數據依然穩定，美聯儲加息時機的緊迫性更突出，抓緊時機是美聯儲考量加息的重點時段。尤其面對即將來臨的財年決算，美元貶值對美聯儲例會和財年收官都十分重要。因此，美聯儲預測接下來美聯儲加息不會休止，預計9月例會加息75點基本明朗，11月例會加息25-50點依舊繼續，12月例會加息50點以上毫無問題。預計此輪美聯儲加息周期的美元基準利率的上限或為4%左右，這不僅是一個利率水平的簡單權衡，而是利率全球高度與制衡考量的重點，這是美元貨幣特性必然的目標與戰略選擇重點。

3、經濟分化差異將是匯率焦灼難點。上周四歐央行加息75點是歐元歷史之最，之所以如此力度調控利率是基于歐元區通脹參數的壓力，但是考量歐元利率比較性，歐元依然比較被動或外圍風險難以消失。因為歐元區通脹是外力輸入型通脹，進而被美元化是歐元區尷尬局面。尤其目前歐元區經濟衰退預期有所上升，歐元區被動能源緊缺和商品成本壓力是歐元區通脹特性與背景受制主因。