房地產(chǎn)商的財(cái)富秘訣與分配公平

潘澤清

如何才能成為有錢人，相信很多人都對此感興趣。但是，除了個(gè)別的明星大腕，廣大的薪資階層根本沒有這種可能性。因?yàn)椋劫Y再高，也是有限的。要想成為有錢人，必須能夠以錢生錢，或者說，必須要有資產(chǎn)收益，才能成為有錢人。

問題的關(guān)鍵是，怎么才能有資產(chǎn)收益。首先，你得有資產(chǎn)；其次，你得掌握財(cái)富秘訣，懂得創(chuàng)造財(cái)富的訣竅，創(chuàng)造財(cái)富主要依靠企業(yè)，存銀行基本上等于虧本；炒股、炒房也不太靠譜，一不小心，炒股炒成股東，炒房炒成房東。可見，掌握財(cái)富秘訣并不容易。

前幾年，有個(gè)著名的房地產(chǎn)商高薪聘請一名宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)任首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。當(dāng)時(shí)，筆者有些疑惑，房地產(chǎn)商請宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家干什么？像房地產(chǎn)公司這種經(jīng)營實(shí)體，要請也是請搞戰(zhàn)略管理或者風(fēng)險(xiǎn)管控的。最近，這名宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家從這家房地產(chǎn)公司辭職，中間好像還有些波折，也透露了一些背景信息。筆者從中進(jìn)一步透析了當(dāng)時(shí)這個(gè)房地產(chǎn)商的初衷。

企業(yè)的財(cái)富來自于資本收益率和資本成本的差距。相應(yīng)地，企業(yè)獲取財(cái)富也有兩種方式：一種是通過經(jīng)營創(chuàng)造財(cái)富，即經(jīng)營型方式；另一種是通過財(cái)務(wù)投資帶來財(cái)富，即財(cái)務(wù)型方式。筆者之前在分析房地產(chǎn)商的初衷時(shí)，眼界有限，主要是從經(jīng)營的角度考慮問題。其實(shí)，在中國，房地產(chǎn)公司除了是一個(gè)經(jīng)營實(shí)體，更多的是一個(gè)財(cái)務(wù)投資主體，主要依靠財(cái)務(wù)投資贏取財(cái)富。在過去中國特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，這種方式爆發(fā)出巨大威力，為房地產(chǎn)商帶來巨大的財(cái)富。根據(jù)胡潤百富榜，1999～2019年20年間，房地產(chǎn)行業(yè)上榜人數(shù)一直位居前兩名。

房地產(chǎn)的造富能力首先來自于高資本收益率。大家都知道，在這20年間，中國房價(jià)，特別是大城市的房價(jià)，以超乎人們想象的速度上漲。房價(jià)上漲主要借力于兩個(gè)因素：一是居民收入的增加，這與GDP的增速有關(guān)；二是城市化，城市化主要體現(xiàn)在人口的增長和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善上。除此之外，調(diào)控政策也起一些作用。這兩年房價(jià)上漲放緩，看似房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，實(shí)則不然，主要還是GDP增速下降與城市化腳步放緩的結(jié)果。

其次，房地產(chǎn)商還得益于中國超低的實(shí)際利率，甚至是負(fù)實(shí)際利率。實(shí)際利率=名義利益-通貨膨脹率。在衡量通貨膨脹時(shí)，很多人常用CPI，因?yàn)镃PI是關(guān)于消費(fèi)品的價(jià)格指數(shù)，人們感受最為直接。其實(shí)，最為標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)該是GDP平減指數(shù)。相較于GDP平減指數(shù)，CPI往往會(huì)“低估”通貨膨脹的程度，比如2021年，筆者根據(jù)實(shí)際GDP和名義GDP計(jì)算出來的GDP平減指數(shù)為4.57%，而國家統(tǒng)計(jì)局公布的CPI是0.9%。如下圖2003～2021年中國實(shí)際利率的變化情況。

由圖可知，在多數(shù)年份，實(shí)際存款利率為負(fù)值，因此，居民家庭在銀行存款，基本上是在補(bǔ)貼貸款人。接近半數(shù)年份的實(shí)際貸款利率在2%以下，其中有6年是負(fù)實(shí)際利率。負(fù)實(shí)際利率意味著，只要房價(jià)漲速不低于通貨膨脹，房地產(chǎn)商就可以坐等“飛機(jī)撒錢”，而且，房地產(chǎn)商欠債越多，賺取的財(cái)富也就越多。根據(jù)筆者的統(tǒng)計(jì)，從行業(yè)上看，房地產(chǎn)業(yè)是資產(chǎn)負(fù)債率最高的行業(yè)，許多企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過90%，都趕上銀行了。

說到這，讀者可能就知道，那個(gè)房地產(chǎn)商為什么要請首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家了。一是分析宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化走向，看宏觀大勢、城市化是否支持房價(jià)繼續(xù)向好；二是如果可能的話，營造一種降息的氛圍。拿人俸祿，替人說話，從該經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)布的一些高論，我們也可以窺見一二。筆者寫作此文時(shí)，隨便百度一下，出來的標(biāo)題就是，某某刷屏大呼：該降息了！央行為啥就是不動(dòng)？

但是，筆者作為業(yè)內(nèi)人士，深知這兩個(gè)任務(wù)之艱難。宏觀經(jīng)濟(jì)走向取決于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)在趨勢以及外生的隨機(jī)沖擊，技術(shù)高的話，可以把握內(nèi)在趨勢。但是，隨機(jī)沖擊就不是那么容易掌握的，否則就不叫“隨機(jī)”沖擊了。而營造氛圍，影響宏觀政策，基本上是癡人說夢。堂堂大國之宏觀政策，不是個(gè)別人所能影響的。所以，房地產(chǎn)商和經(jīng)濟(jì)學(xué)家終止合作，是一種必然結(jié)果。

房地產(chǎn)商與首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的這段“分合”過程，在一定程度上揭示了房地產(chǎn)商的財(cái)富秘訣。而這一秘訣對實(shí)現(xiàn)公平分配具有啟示作用。如果從資本的角度看，即要降低資本分配率。降低資本分配率的關(guān)鍵在于縮小資本收益率和資本成本的差距。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，房價(jià)主要取決于居民收入增加和城市化，調(diào)控在這方面作用有限。因此，降低資本分配率，著力點(diǎn)應(yīng)放在提高實(shí)際利率、提高資本成本上。中國居民家庭在銀行體系中屬于凈值存款者。負(fù)實(shí)際存款利率事實(shí)上給居民家庭帶來高隱性稅收，同時(shí)，負(fù)實(shí)際貸款利率事實(shí)上是在向房地產(chǎn)行業(yè)這類高負(fù)債或者高投資行業(yè)提供補(bǔ)貼。這相當(dāng)于窮人補(bǔ)貼富人，與分配公平的宗旨背道而馳。

實(shí)際利率包括兩個(gè)方面：一是名義利率，二是通貨膨脹率。目前，盡管中國經(jīng)過多年的利率市場化改革，但是，改革還在路上，在許多時(shí)候，還存在人為維持低利率的情況。因此，為了實(shí)現(xiàn)分配公平，必須加快利率市場化改革。另外，應(yīng)嚴(yán)格控制通貨膨脹，每次通貨膨脹都是對窮人的一次洗劫。目前，全球許多國家出現(xiàn)高通脹，中國似乎也很難獨(dú)善其身。切不可因?yàn)镃PI看似不高，就覺得高枕無憂了。因此，當(dāng)下，除了穩(wěn)增長還需防通脹。