最終買受人能否取得房屋所有權

呂斌

現實生活中，房屋輾轉買賣常會出現過戶難問題。第一個買受人因存在違約行為，后又將房屋低價賣給他人，如此便會影響最終房屋買受人的利益。那么，最終買受人能否請求最初的出賣人直接將房屋過戶給自己呢？

王剛是某單位的職工，1995年，單位給他分了一套福利房。后來，單位將這套福利房出售給王剛，王剛支付了購房款。2007年4月，房屋產權管理部門向王剛發放了該房屋的所有權證。

在取得房屋所有權證之前，王剛的同事趙寧看中了這套房子。王剛和趙寧口頭約定將這套福利房賣給趙寧，房款為3萬元，趙寧分多次支付購房款。1998年10月，趙寧支付第一筆購房款后，一家人就搬進這套房子居住。之后趙寧又分別支付了第二筆、第三筆購房款，一共向王剛支付了2.75萬元，剩余2500元，雙方約定辦理房屋過戶手續時付清。

2000年，福利房過渡到商品房時，需要趙寧交納4244元的費用。趙寧不同意交納，認為這筆錢應該由王剛出，雙方發生爭議。趙寧甚至要求退房，解除合同關系，但之后這件事不了了之，福利房過渡到商品房的費用仍由王剛承擔。

2002年12月，趙寧與同事劉璐簽訂購房協議書，將這套從王剛手里“買”的房子以2.2萬元的價格賣給劉璐，雙方約定房款分三次付清。劉璐分兩次共支付了1.8萬元后，搬進了這套房子，居住使用至今。剩余房款4000元，雙方約定在辦理房屋過戶手續時由劉璐付清。

其間，王剛多次向趙寧索要當時沒有支付的購房款，都被趙寧拒絕。王剛后來輾轉打聽到趙寧已將房子低價賣給劉璐，氣不打一處來：“房子還沒有真正屬于她，在我不知道的情況下就將房子賣給他人?！蓖鮿傄髣㈣打v房。

劉璐則認為房子是自己出錢買的，堅決不搬出去，并以債權人代位權糾紛向法院起訴王剛，將趙寧列為第三人，主張自己是所有權人，請求王剛協助辦理房屋過戶手續。

王剛為了維護自己的合法權益，遂向律師尋求幫助。律師了解案情后，圍繞本案爭議的焦點“劉璐能否要求王剛直接將房屋過戶給自己”進行了分析。

律師認為，首先，劉璐的訴訟請求是要求法院判令被告王剛協助其到房管、國土部門辦理房屋過戶手續，但事實與理由部分主張的法律關系卻是債權人代位權。而房屋登記過戶制度是物權范疇，債權人代位權糾紛屬于債權范疇，我國合同法及相關司法解釋已明確將代位權客體限定為具有金錢給付內容的到期債權，由此已排除物權作為代位權客體的適用，劉璐關于代位行使物權的訴請缺乏法律依據。從另一層面來講，根據合同的相對性，王剛與第三人趙寧口頭約定房屋買賣協議，并未與劉璐有買賣房屋的約定，請求王剛協助辦理房屋過戶手續，只能由第三人趙寧行使，劉璐不是合同的相對人，無權請求王剛將房屋過戶到自己名下。

其次，本案訴爭的房產目前登記在王剛名下，所有權人仍然是王剛，劉璐不是所有權人。我國不動產實行統一登記制度，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記不發生效力。

再次，王剛與趙寧口頭約定房屋買賣協議，由于趙寧未付清房款，王剛享有先履行抗辯權，不具備雙方約定的關于房屋辦理過戶的條件。并且趙寧作為無權處分人，將該房產低于市場價賣給了劉璐，劉璐明知房屋權屬狀況仍然購買，劉璐不是善意取得。劉璐占有王剛的房屋侵害了王剛所享有的物權。

最后，由于劉璐的起訴無事實和法律依據，法院準許其撤回起訴，維護了王剛的合法權益。

【律師提醒】

此案的案由是債權人代位權糾紛，而本案辦理房屋過戶則是物權變更行為。處理債權人代位權糾紛的法律依據主要是《合同法》第七十三條、最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四部分關于代位權的規定等，將代位權客體限定為具有金錢給付內容的到期債權，已排除物權作為代位權客體的適用。劉璐關于代位行使物權的訴訟請求缺乏法律依據，無法將案件事實和法律適用結合起來，只能選擇撤訴處理。

律師提醒廣大市民，遇到房屋買賣糾紛，首先要了解房屋的產權歸屬。房改房可以分為完全產權和部分產權兩種，在購買之前一定要調查清楚，要確認原單位是否允許轉賣并了解房屋的性質。其次，要確認房屋登記的面積、使用期限。在房產證中，包括建筑面積、使用面積和戶內實際面積等信息。產權證上一般標明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補分攤。另外，土地出讓金也是房改房必須交付的一項相關費用，應由原業主支付。最后，房屋買賣合同上要約定明確的付款時間、房屋交付時間、違約金、過戶時間等內容，買房后要及時辦理房屋過戶手續。