關于東營市發展保障性租賃住房的思考

文／李策佳 山東建筑大學 山東濟南 250101

引言：

保障性租賃住房主要利用存量土地和房屋建設，堅持小戶型、低租金、職住平衡，由政府給政策，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，旨在有效緩解新市民、青年人等群體的階段性住房困難。黨的十九屆五中全會首次提出“保障性租賃住房”的概念，要求“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”。《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22 號）提出“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系”。本文以山東省東營市為例，嘗試對其保障性租賃住房的發展需求進行淺顯分析，以期對北方普通地級城市發展保障性租賃住房、完善住房保障體系有所啟發。

1、東營市概況

東營于1983年建市，轄東營、河口、墾利三區和廣饒、利津兩縣，面積8243 平方公里。東營位于山東省北部，地處環渤海經濟區和沿黃經濟帶交匯處，是我國第二大油田——勝利油田所在地，是孫武故里、呂劇之鄉。

1.1 自然資源豐富

東營市土地總面積1236.5 萬畝，人均土地面積居全省第1 位。其中：未利用地面積379 萬畝，占土地總面積的30.65%，高于全省21.6 個百分點，居全省第1 位。未利用地多為國有鹽堿荒地，是我國東部沿海后備土地資源最豐富、開發潛力最大的地區。作為勝利油田主產區，東營石油、天然氣、鹽鹵等資源富集，集中了勝利油田85%的產量和80%的石油地質儲量。萬里黃河在東營入海，賜予東營河海交匯、新生濕地、野生鳥類三大世界級旅游資源。全市濕地面積4580 平方公里，約占全省的1/4，濕地率41.58%，是首批“國際濕地城市”，入選2021 中國最具生態競爭力城市；1530 平方公里的黃河三角洲國家級自然保護區是我國暖溫帶最完整、最廣闊、最年輕的濕地生態系統，也是世界范圍內極具代表性的河口濕地，有“鳥類國際機場”的美譽。黃河口生態旅游區為國家5A 級景區。

1.2 工業基礎較好

東營是國家重要的能源基地，工業體系完備，制造業規模大。在聯合國產業分類目錄41 個工業大類中擁有35 個，是全國重要的橡膠輪胎生產基地、石油裝備制造基地、高端納米級電子陶瓷和碳纖維材料生產基地。國瓷公司為國內最大的功能陶瓷材料、納米級復合氧化鋯生產企業、全球第二家高端納米級鈦酸鋇生產企業。全市原油一次加工能力7220萬噸，約占全國的1/10、全省的1/3；橡膠子午胎產能1.94億條，約占全國的1/3、全省的1/2；石油裝備制造產值約占全國的1/3。第二產業在“三產”中占比56.3%，全省最高。

1.3 綜合實力雄厚

2020年，東營簽約項目323 個、總投資2667 億元，引進央企國企36 家、世界500 強16 家、中國500 強12 家，內資到位資金610.3 億元、比上年增長162.2%。固定資產投資增長8.9%，居全省第1 位。近年來，東營實施流程再造，優化便民服務，市與縣區、市屬開發區全部實現“同權審批”，在全省率先推出企業開辦“政府免單服務”，被列為全國工程建設項目審批制度改革樣本城市。2020年，東營人均GDP13.63 萬元，居全省第1 位；城鎮非私營在崗職工平均工資10.38 萬元，居民人均可支配收入4.22 萬元，居民人均消費支出2.6 萬元，均居全省第3 位，僅次于青島、濟南。2021年，中國石油大學勝利學院成功轉設為省市共建的省屬公辦普通本科學校——山東石油化工學院，中國石油大學研究生院落地東營，東營高等教育發展迎來了新的春天。

2、東營市人口狀況及引才成效

2.1 人口持續增加

常住人口方面，根據山東省第七次全國人口普查通報，2020年東營常住人口219.35 萬人，常住人口城鎮化率71.45%，占全省的比重由2010年的2.12%提升到2020年的2.16%。東營常住人口全省最少，但增速較快，與第六次人口普查相比增長7.77%，高出全省1.78個百分點，增速排全省第4 位。戶籍人口方面，2020年東營戶籍人口197.96 萬人，比2019年增加0.31萬人，戶籍人口城鎮化率58.58%。其中：0-17 歲人口38.08 萬人，18-59 歲人口116.25 萬人，60 歲及以上人口43.63 萬人。據全市第七次全國人口普查數據統計，東營人口十年間持續穩增，常住人口總量比十年前增加近16 萬人，大學文化程度人口所占比例位居全省第3位，流動人口規模增加明顯。

2.2 引才成效明顯

人才是第一資源。近年來，東營深入實施人才強市戰略，實施“才聚東營”行動，推出“人才新政”，著力打造高水平創新創業載體，讓優秀人才引得來、用得好、留得住。2020年，東營市出臺“人才新政”23 條，組建人才發展集團，引進高層次創新創業人才（團隊）261 人（個），引進高校畢業生2.1 萬人，其中“雙一流”高校畢業生556 人。智聯招聘與任澤平“澤平宏觀”課題組專家團隊聯合發布的《中國城市人才吸引力排名：2021》顯示：東營入選“2020年最具人才吸引力城市100 強”榜單，全國排名第47 位，全省排名第5 位。

3、東營市新就業職工住房保障情況

3.1 新就業職工居住情況調查

據不完全統計，近三年首次來東營市就業并參加社會保險的人員約14-15 萬人。預估到2023年前后，這一新就業職工群體人員數量呈現較為穩定態勢。

經對全市近三年來在機關、企事業單位41947 名新就業職工居住情況進行調查了解，得出他們當前解決居住問題的方式及占比：

個人解決方式占51.4%（其中：購買商品住房占34%、租賃市場房源占17.4%）；

企業解決方式占36.5%（其中：住員工宿舍占35%、單位自建住房占1.5%）；

政府保障方式占7.3%（其中：租賃公租房占6.9%、領取城鎮住房保障家庭租賃補貼占0.2%、租賃人才住房占0.1%、領取人才生活補貼占0.1%）；與父母同住等其他方式占4.8%。見圖1。

圖1 東營市新就業職工解決居住問題方式及占比（抽樣）

從以上數據可看出：新就業職工主要通過購買商品住房（占34%）和住員工宿舍（占35%）兩種方式解決居住問題，這兩種方式合計占比達到69%，接近七成。其次是通過租賃市場住房和租賃公租房兩種方式，占比分別為17.4%和6.9%。

3.2 公租房保障情況

實物配租方面。目前，東營市共有政府投資建設的公租房8052 套，分配入住率常年保持在90%以上。同時，據統計，新就業無房職工租住政府投資公租房的比例約為公租房在租人員的50%左右。

城鎮住房保障家庭租賃補貼（俗稱“公租房租賃補貼”）方面。2019年，東營市將這一補貼范圍擴大到符合條件的原新就業無房職工（持有當地城鎮戶籍）和原城鎮穩定就業外來務工人員（持有當地合法有效居住證）。以前這兩類人群主要通過申請公租房解決住房困難問題。擴面后，符合條件的這兩類人群在市場租賃住房，可申請政府發放的住房租賃補貼，提高了他們在市場上租房的能力，也增加了租房選擇余地。目前，全市發放該補貼的數量保持在年均600 人以上。

3.3 新就業無房職工階段性住房租賃補貼發放情況

2021年，東營市建立新就業無房職工階段性住房租賃補貼制度，重新界定“新就業無房職工”的概念。凡是2021年1月1日以后，在東營市首次就業（須全職在東營市工作）并辦理就業登記、正常繳納社會保險和繳存住房公積金、在工作地城區內以家庭為單位無自有住房、通過租賃住房方式解決居住困難的人員，均為“新就業無房職工”。對此類人群，按照大專（高職）及以下300 元/月、本科350 元/月、碩士研究生400 元/月、博士研究生450 元/月的標準，發放累計不超過36 個月的住房租賃補貼。政策出臺當年全市即為幾十戶符合條件的此類人員發放了該補貼。考慮到政策延后效應、政策知曉率有待提升等因素，社會面對這一政策的反應是積極和有效的。

3.4 人才安居情況

政策方面，主要包括：一是人才購房補貼支持政策。對全職在東營市工作且在東營市購買首套商品住房（此前在東營市無購買商品住房記錄），經認定的A、B、C、D 類高層次人才，分別給予80 萬元、70 萬元、60 萬元、50 萬元一次性購房補貼；對全職在東營市行政區域內企業工作或自主創業，且在東營市購買首套商品住房（此前在東營市無購買商品住房記錄）的全日制博士研究生、碩士研究生和“雙一流”高校本科畢業生，分別給予20 萬元、10 萬元、5 萬元一次性購房補貼。二是住房公積金貸款支持政策。全職在東營市企業工作或自主創業的全日制博士研究生、碩士研究生在東營市首次購買商品住房申請使用住房公積金貸款時，單方繳存的，最高貸款額度提高至50 萬元；雙方繳存的，最高貸款額度提高至100 萬元。

近年來，東營市通過政府建設籌集、企業建設籌集等方式，發展了一批租賃型人才公寓，較好滿足了人才居住需求。下一步，將根據人才需求和人才引進計劃，分期分批籌集建設5000 套左右人才住房，多渠道、多方式滿足人才多樣化、差異化住房需求。

3.5 教育系統、衛生系統新就業職工居住情況抽樣調查

教育系統情況。經與東營市教育部門及山東石油化工學院、東營職業學院、東營市技師學院、市一中、市二中、市實驗中學等學校負責人員座談了解，各學校普遍表示利用校園居民樓、閑置房屋、專門宿舍樓、租社會房源等方式，基本能解決新就業職工居住問題，一般3-5年內新就業職工購買自有新房后騰退單位住房，房源循環周轉使用，基本能達到職住平衡，有的學校房源還略有剩余。各學校房租基本作為新就業職工福利的一部分，實行免費，水費、電費、天然氣費、采暖費、物業費實行減免或有較大優惠；個別學校收取一定的房租，如：800 元/年·床位、1800/年·間、4000-5000 元/年·套。這個租金水平（4000-5000 元/年·套）至少比市場同類房源租金平均水平便宜一半以上。

衛生系統情況。東營市某縣對衛生系統的新就業職工居住情況進行了調研，該縣中心醫院新院區已于2019年開工建設，目前主體已完工，計劃2023年上半年投用。新院區附近建有職工宿舍和專家公寓90 套，啟用后可入住職工360 人，能滿足本單位大部分新入職人員的階段性居住需求。

4、保障性租賃住房現行政策及發展意向調查

《山東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（魯政辦發〔2021〕17 號）指出：發展保障性租賃住房要堅持實事求是、因城施策，注重住房需求、存量土地和房屋等摸底調查，充分尊重各類主體意見，加強市場分析研判，科學確定發展方式和規模。該意見將全省16 個地級及以上城市分為三類，有區別地發展保障性租賃住房。東營市屬于其中的第三類，以新就業無房職工、公共服務人員為重點，以租賃補貼為主，盤活市場存量住房，利用非居住存量閑置房屋改建方式，發展保障性租賃住房；對需要利用國辦發〔2021〕22 號文件中土地支持政策的（通過閑置和低效利用的非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的政策除外），應逐級報請省政府同意，列為省政府確定的城市后，享受相關土地支持政策。

2021年12月，東營市有關部門開展了針對全市50 個企事業單位的發展保障性租賃住房初步意向摸底調查，發現有意向把閑置房屋或非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的項目有1 個，有意向利用自有閑置土地、產業園區配套用地等建設保障性租賃住房的項目有5 個。

結語：

從以上分析可以看出：當前，東營市對發展保障性租賃住房“有需求、不迫切”。應根據形勢發展需要，加強跟蹤研判，結合實際適時適量發展。

（1）及時跟蹤掌握新市民居住情況

對新市民及青年人，東營市政府有關部門應密切協作，會同就業單位全面掌握其流動情況、居住情況、工作情況，因地制宜，精準施策、精準保障，妥善解決其居住問題，以安居促樂業。

（2）加大各類補貼政策宣傳和落實力度

作為現階段主要以租賃補貼方式發展保障性租賃住房的城市，東營市應進一步加大公租房補貼、新就業無房職工階段性住房租賃補貼、人才購房補貼等各類補貼政策宣傳力度；同時，充分運用信息化手段，進一步簡化程序，確保在審核到位的前提下進一步提高發放效率。

（3）建立保障性租賃住房項目儲備庫

定期開展發展保障性租賃住房意向（需求）調研，在全面及時了解企業意愿的同時，建立項目儲備庫；根據形勢發展需要，積極向上匯報對接，適時適量發展保障性租賃住房，充實完善住房保障體系，為實施黃河流域生態保護和高質量發展國家戰略、促進高水平現代化強市建設提供有力支持。