法治良方治“頑疾”《寧波市住宅小區物業管理條例》修訂實施

張逸龍

電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經常因為小區的物業問題得不到有效解決而煩惱。這些物業“頑疾”不僅影響著廣大人民群眾的生活品質，還影響著社會的和諧穩定。

4月1日起，新修訂的《寧波市住宅小區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）施行。該《條例》對物業管理范圍、業主自治規范、小區事務處理等做出了新的調整，重點明確了物業管理區域劃分、業主大會的召開、業主委員會的職責履行和小區物業資金使用管理、有關事務公開、矛盾糾紛處理和化解等內容，為寧波規范物業管理提供了有力保障，為破解物業“頑疾”開出了法治良方。

那么，原有《條例》為什么要修訂？新修訂的《條例》對群眾關注的熱點問題進行了怎樣的規定和明確？《條例》修訂后對物業行業有什么影響？相關部門將如何保障新修訂的《條例》正確、有效實施？……本刊邀請相關部門、行業協會、物業企業負責人就這些問題進行了解答。

記者：本次《條例》修訂有什么必要性？新修訂的《條例》又有什么亮點？

肖子策：寧波高度重視住宅小區物業管理的立法工作。早在1997年，寧波市人大常委會就審議通過了《寧波市住宅小區物業管理條例》，其后分別于2001年、2009年進行了修改、修訂。原有《條例》自2010年1月1日施行以來，對規范寧波住宅小區物業管理活動，維護業主和物業服務企業合法權益，改善住宅小區居住品質和生活環境發揮了重要作用。但物業管理工作中仍存在一些制約日常居住和生活環境質量進一步提升的現實問題，與人民群眾的愿望和要求還有不少差距，尤其是隨著城市化進程加快推進，物業服務涵蓋面不斷擴大，物業管理活動中產生了許多亟待解決的新情況和新問題。這些問題已經成為群眾、媒體普遍關注的焦點熱點。為了破解物業管理難題，提高業主自治能力，提升物業管理服務水平，建設和諧宜居住宅小區，有必要在總結提煉寧波物業管理實踐經驗的基礎上對《條例》進行修訂。

新修訂的《條例》堅持問題導向和需求導向，聚焦權益糾紛多、業主自治能力不強、物業服務不規范、專項維修資金籌集難、業主違法違約行為屢發、行政監管和行政執法不到位、部門協同不夠緊密、相關規定不夠具體和操作性不強等當前小區物業管理中矛盾最集中、社會關注度最高的問題，總結提煉寧波社會治理創新、加強住宅小區綜合治理等方面的探索實踐成果，圍繞“明確管理原則、明晰職責分工、劃定小區物業管理區域、完善業主組織建設和運行制度、規范前期物業管理及物業管理服務、加強專項維修資金續籌”等重點內容，對原有《條例》進行了調整、修改、補充和完善，較好回應了當前物業管理實踐中的難點痛點和社會期盼。

記者：新修訂的《條例》是如何規范物居業關系的？

肖子策：新修訂的《條例》在物業管理機制上，注重發揮社區黨組織在物業管理中的引領作用，進一步明確相關部門和單位的管理職責，力求形成黨建引領、業主自治、政府監管、各方參與的工作合力。

新修訂的《條例》明確，寧波要建立和完善社區黨組織領導下、多方參與的住宅小區基層治理體系，同時對社區黨組織參與籌備業主大會會議、協助審查業委會委員候選人資格、列席業委會會議等黨建引領的具體內容做了明確規定。針對不少涉及住宅小區物業管理的模糊地帶，新修訂的《條例》進一步明確了相關部門和單位的管理職責，規定住建部門負責物業管理活動的指導和監督管理工作，同時對有關部門加強執法進小區工作，及時、依法處置住宅小區內各類違法行為的職責做了明確規定，并強化屬地管理責任，明確了鎮鄉政府（街道辦事處）在指導和監督業主大會召開、業主委員會組建及其換屆改選和日常履職運作等方面的具體職責。

此外，新修訂的《條例》還對物業服務企業應當履行的職責做了具體規定，對建立物業服務質量評價制度、物業管理星級評定等激勵機制做了明確規定。同時，結合實際情況對物業管理區域劃分和調整的條件、程序等做了明確規定，對建設單位出售、出租車位、車庫和公布車位、車庫處分情況以及道路停車？白位的設置、人民防空工程平時用于停車的管理等做了具體規定。

記者：對物業服務“質價不符”、物業相關資金賬戶開設和資金使用比較隨意、物業管理中資金收支不透明等問題的解決.新修訂的《條例》做了哪些規定？

肖子策：一方面，新修訂的《條例》規定，前期物業服務費應當符合前期物業服務標準和服務水平，實行政府指導價的，價格主管部門應當制定和動態調整相應的基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布。此外，修訂后的《條例》還對前期物業服務合同的訂立、前期物業服務企業的職責、物業交付的承接查驗和資料移交、物業保修責任等內容做了規定。

另一方面，新修訂的《條例》加強了業主大會、業主委員會對物業共有資金的規范化管理。修訂后的《條例》對業委會開設基本賬戶和探索實行業主大會統一社會信用代碼證管理制度等做了具體規定，對專項維修資金的設立、管理、交存、使用和應急備用金、日常小額維修資金的設立、使用、監督等做了規定;對各類物業服務收費的內容、收費的方式、物業相關費用收支明細情況的公布、物業費收支的異議處理、監督管理、投訴舉報等做了全面規定;對物業共用部位、共用設施設備產生收益的界定、用途、業主權利歸屬和保障等做了規定。

記者：新修訂的《條例》對物業行業有什么影響？

郭玲燕：小物業牽動大民生。隨著城市化進程的加快，物業服務涵蓋面不斷擴大，傳統的物業管理滿足不了當下業主多元化、多樣化的服務需求，物業管理活動中矛盾糾紛頻出。作為衡量城市管理水平的重要標志，物業管理的好壞直接影響市民的獲得感、幸福感和安全感。新修訂的《條例》為規范物業管理提供了有力保障，為破解物業“頑疾”開出了法治良方。

居委會、業委會、物業服務企業三方，是小區治理中舉足輕重的“三駕馬車”，如何實現物業管理和社區治理的同頻共振，是眼下行業正在探索的課題。新修訂的《條例》提出的“建立和完善社區黨組織領導下、多方參與的住宅小區基層治理體系”，符合新時代要求。而且，新修訂的《條例》找準了小區矛盾的深層次癥結所在，對物業管理中的“錢袋子”問題進行了相應的明確，并對物業服務的質量進行監督和管控，有利于構建“質價相符”的物業服務機制，不斷推進寧波物業服務品質的提升。BCE97B8B-D03B-49D7-9DDE-27BDD90CC011

記者：寧波市住建局作為全市物業主管部門.下一步在《條例》的實施過程中，將會有哪些具體舉措來確保新老《條例》政策的平穩銜接和過渡？

黃毓琳：立法的生命在于實施。為確保新修訂的《條例》落地落實、無縫銜接，下一步，寧波市住建局將根據《條例》中有關授權規定，圍繞目前全市物業管理實際工作需要和廣大業主的訴求，起草并出臺一系列配套政策和保障措施，為物業管理實際操作提供確切合法的政策依據和支撐。

在有效化解業委會成立難、履職難、監管難等方面，寧波市住建局將制定《業主大會議事規則》《業主管理規約》等市級示范文本，健全和規范業主大會、業主委員會運行制度機制。同時，根據新修訂《條例》有關創新性、探索性條款的規定，會同發改、民政、司法、稅務等部門，對物業管理委員會組建運行制度、業主大會統一社會信用代碼證管理制度等創新配套制度進行探索研究，為物業管理逐步融入社會基層治理構筑有法可依、有章可循的政策制度體系。

在解決物業維修資金籌集難、使用難等問題方面，寧波市住建局正同步修訂《寧波市物業專項維修資金管理辦法》，起草制定《寧波市住宅物業保修金管理辦法》，以切實有效解決物業維修和質量保修資金保障使用方面的一系列問題。

在規范和提升物業企業服務能力方面，寧波市住建局將制定《物業服務合同（示范文本）》《物業服務項目內容和標準指引》等政策文件，對物業服務企業的權責做進一步規范，強化對物業服務行業的監督、指導，確保物業服務費用收支的陽光、公開、透明，保障業主和物業服務企業雙方的合法權益。

在強化基層矛盾化解能力方面，寧波市住建局將配合寧波市司法局，會同多部門建立健全物業管理區域內相關部門執法責任清單制度，協同建立住宅小區物業管理綜合協調和目標責任機制，及時依法處置住宅小區內各類違法行為。

下一步，寧波市住建局還將結合數字化改革專項行動，研發全市物業管理綜合信息平臺并投入使用。

新修訂的《條例》加強了寧波市物業管理工作的制度保障，但由于基層一線還存在著種種復雜問題，物業管理工作離人民群眾對美好生活的向往和日益提升的居住環境需求還有一定差距。下一步，寧波市住建局將進一步強化黨建引領，加大《條例》宣傳，提升行業認知，引導全民參與，提升自治水平，加強全程監管，提升服務能力，在政府和社會各界的共同努力下，為寧波發展再添磚加瓦。

記者：新修訂的《條例》施行后.為保證法規能夠得到全面實施，寧波市司法局將做好哪些工作？

毛利奇：一是配合寧波市人大有關工委、寧波市住建局等部門做好法規及其相關配套制度的宣傳與解讀工作，提高法規及其相關配套制度的社會知曉率，將《條例》的宣傳納入市和區（縣、市）年度普法宣傳工作范圍，督促相關單位把《條例》的宣傳教育融入法治實踐全過程。二是會同寧波市住建局等部門做好配套文件的擬定和相關政策規定審查清理等工作，做好立法的“后半篇”工作，確保法規所確立的各項制度可執行、好執行。三是積極開展法治督察和行政執法監督工作，對有關行政管理部門貫徹實施法規的情況適時進行監督檢查，及時糾正行政機關工作人員違法或不當的行政行為，督促市和區（縣、市）各相關行政執法部門上下聯動，發揮合力，落實相關保障措施，保障法規有效施行。同時，我們還將把法規的貫徹實施作為法治政府建設工作的重要內容，隨時關注法規實施中遇到的各種問題，及時做好溝通協調工作，共同推動法規各項規定真正落實到位。

記者：寧波市人大常委會將如何跟蹤和監督新修訂《條例》的施行工作，推動《條例》實施取得更好的成效？

梁成初：新修訂的《條例》施行后，寧波市人大常委會將持續關注《條例》貫徹執行情況，積極做好三項工作。一是做好《條例》解讀宣傳工作。為切實推動法規貫徹實施，便于大家研讀理解、掌握運用，寧波市人大常委會法工委對《條例》相關重點條款進行了詳細解讀，盡可能準確、清晰地反映立法背景、依據和條款含義。二是對《條例》執行情況開展監督調研。寧波市人大常委會將按照相關工作要求，定期聽取《條例》主要實施單位關于施行情況及法規配套文件制定情況的匯報，全面了解掌握《條例》的施行情況，及時提出相關意見建議。將適時組織開展專題視察或執法檢查，堅持問題導向，圍繞業主自治能力提升、物業專項維修資金管理使用等重點問題持續開展視察調研，督促《條例》更好地貫徹實施。三是持續推進法規完善，適時開展立法后評估。總結《條例》實施中好的經驗做法，查找存在的問題，廣泛聽取實施單位、各方利益關系人和社會公眾的意見，為今后進一步修改完善《條例》打下堅實基礎。

記者：新修訂的《條例》施行后，物業服務企業是如何貫徹執行的？

朱偉達：新修訂的《條例》出臺后，為了能更深入準確理解和掌握《條例》核心要義，我們公司組織高層領導、區域負責人及總部所有人員開展了專題直播培訓會，通過專家解讀比較新老《條例》的差異。之后，我們將新修訂《條例》解讀專題講座視頻課件發至各團隊區域項目中，讓項目骨干及基層員工熟悉了解新修訂《條例》的相關內容。下一步，我們將根據新修訂《條例》的實施情況，結合后期相關配套政策，在公司內部進行系統全面的培訓，使政策切實落實到每個物業工作者身上，讓他們把新《條例》與實際工作結合起來。BCE97B8B-D03B-49D7-9DDE-27BDD90CC011