不良資產收購中的房地產評估

劉巧云 青島動車小鎮投資集團有限公司

引言

不良資產收購中，房地產的評估工作非常重要，是控制房地產收購風險的重要舉措，也是保證相關主體經濟利益的有效手段。房地產評估作為不良資產收購的一部分，需要相關人員做好此項工作，結合實際情況，做好房地產價值的調研，降低金融風險帶來的不良影響。

一、不良資產收購中房地產評估相關內容

在不良資產收購的過程中，評估工作是收購的前提，也是收購中非常重要的環節。隨著不良資產收購的發展，房地產評估工作越來越多，成為解決房地產資金問題的重要媒介。在不良資產收購中，需要了解房地產評估的特點、工作內容與實施原則，以此保證收購工作的科學性。

（一）不良資產收購中房地產評估的特點

第一，價值類型復雜特點。在不良資產收購中，房地產評估工作比較復雜，需要對房地產的市場價值、投資價值、清算價值、剩余價值等等進行多方面的分析，了解房地產的綜合價值。在實際評估工作中，立足評估對象，基于評估目的，確定房地產價值的類型，并對此進行具體的分析。一般來講，房地產不良資產收購房地產評估的過程中，需要確定兩個或者兩個以上的價值類型，將此提交給委派方，作為收購的依據。

第二，房地產類型豐富。不良資產收購中房地產評估工作的實施，不僅要對土地、已經建成的房產進行評估，同時還要對地上已建成的不在收購范圍內的建筑物、土附屬物等進行評估與分析。由于房地產類型比較豐富，且比較分散，因此房地產評估工作也出現分散性的特點。

第三，評估時間短。不良資產收購中房地產評估工作具有時間短的特點，需要相關人員在規定的期限內完成。在不良資產收購中，房地產評估工作是所有工作實施的前提。若是前期評估工作時間過長或者評估不準確，將會對后續工作的實施產生一些不良的影響，無法保證收購工作實施的有效性。因此，在不良資產收購的房地產評估中，應做好時間的控制，盡量縮短評估時間的同時，提升評估的精準度，為后續工作的實施提供基礎保障。

第四，不確定性。在不良資產收購中，由于委托方提供資料不全，所以評估機構無法在有限的時間內獲取完整的有效信息，為評估活動的實施帶來一定的難度。在不良資產收購的房地產評估的過程中，不確定性因素較多，為了保證評估工作的有效性，在實際工作中，需要做好相關信息資料的收集工作，將此作為房地產評估工作的開展的前提，促使不良資產收購工作有序進行。

（二）不良資產收購中房地產評估內容

在房地產評估中，需要從以下三個方面入手：第一，了解房地產的產權，對評估對象的產權風險情況進行詳細的說明。在房地產評估的過程中，需要評估機構人員進入基層，走訪自然資源局、房產局等部門，對房地產評估對象的相關內容進行實地調研，了解房地產的產權情況，并將此體現在估價報告中，使委托方可以更加清晰地了解項目的情況；第二，若是評估對象的產權不完善，則提出達到處置要求的操作建議，并分類出具處置意見。基于房地產評估對象所在區域政府部門的規定，對產權不完善的評估對象提出達到處置要求的操作建議，如變更用途、辦理相關的產權證書等等。在實際工作中，需要對評估對象的產權情況、房地產的用途、使用情況等進行分析，結合以往的工作經驗對評估對象分類，并對此提出科學的建議，滿足委托方的基本需求；第三，對評估對象的市場價格進行分析，并結合實際提出處置價格意見。分析房地產評估對象價格時，需要從以下兩個方面入手，一方面采用市場價值標準，對評估對象在完善產權且能夠正常使用的條件下的市場價值進行分析，為委托方提供客觀合理的價值意見。另一方面，根據委托方的要求，結合評估對象的特點，就其他因素對房地產處置價格的影響進行分析，并為委托方提供房地產處置價格參考意見。

（三）不良資產收購中房地產評估的原則

首先，堅持溝通原則。在不良資產房地產評估工作中，應堅持溝通的原則，通過與政府部門、委托方、被評估單位的溝通，了解房地產的實際情況，為后續收購工作的實施提供基礎工作。在溝通的過程中，應做好以下工作：第一，加強收購前的溝通與協調。不良資產收購前期，評估機構可以與被評估對象的項目經理、相關負責人進行多個內容的溝通，保證意見與想法的一致性，并共同制定一套可操作性的方案，將此作為評估工作開展的前提，為相關工作的實施打下堅實的基礎。第二，加強與各方的交流，了解不良資產收購中房地產的實際情況，為評估工作的開展提供基礎保障。

其次，規范性原則。在不良資產房地產收購工作中，需要根據《房地產估價規范》等相關文件要求進行操作，規范房地產操作流程，保證各項工作實施的效果，提升房地產評估工作的科學性。

最后，處置原則。在不良資產收購的過程中，應根據被收購對象的實際情況，選擇適合的收購處置方式，以此提升收購的價值。若是被收購對象變現價值所需時間較短，那么可以采用協商變賣或者訴訟處理的原則進行收購。若是被收購對象需要較長的時間才能實現變現，可以通過包裝再轉讓的方式進行處置。若是被收購對象難以轉讓或者變現，則選取自營或者出租的保守處置方式。不同房地產對象，有不同的處置方法。在實際工作中，需要對被收購對象情況進行綜合分析，將此作為處置工作開展的依據，以提升不良資產收購工作效果。

二、不良資產收購中房地產信息調研方法

在不良房地產收購工作中，工作人員需要掌握關于被收購對象的信息，將此作為評估工作開展的前提，為高效率管理工作的實施打下堅實的基礎。實際工作中，可以采用以下方式進行不良資產收購中房地產信息的調研。

（一） 檔案調研

在不良資產調研工作中，檔案發揮著重要的作用，是了解被收購對象綜合情況的有效媒介。通過檔案分析的方式，可以了解債務人的情況、擔保信息、資產抵押查封等基礎信息，對被收購對象的權屬進行劃分，為收購工作的實施提供基礎保障。在信息調研工作中，工作人員需要做好合同文書內容的分析工作，通過合同的分析，了解被收購對象的真實情況，將此作為房地產評估工作開展的依據。在檔案調研的過程中，應對金融系統的放貸情況進行收集與處理，了解債務人還款情況，做好相關信息的記錄與整合工作，為房地產評估工作的開展提供基礎保障。

（二）利用外圍調研的方式獲取信息

所謂的外圍調研，就是與房地產管理單位建立合作關系，通過與工商管理機構、房管機構、法院等政府單位的溝通，了解更多關于房地產的信息。首先，加強與工商管理機構的互動。通過與該組織機構的合作，了解房地產商存續和經營信息真偽，對債務人、擔保單位的登記信息進行有效核實，確定其存續狀態。其次與房管機構溝通，對房地產權屬信息進行溝通，保證檔案信息的真實性，避免對房地產評估、收購工作開展造成不良的影響。最后，與法院溝通。通過與法院的互動，了解房地產是否存在資產糾紛的問題，及時發現房地產企業經營中存在的問題，并做好信息的記錄與完善，為后續工作的開展提供便利。

（三）實地調研

實地調研的方式，能夠使相關單位獲得更多與房地產相關的信息，實現對檔案信息與外圍調研信息的補充。相關工作人員可以走進基層，與不良資產出讓方的代表、原貸款金融部門負責人、債務的擔保人等房地產項目有關工作人員進行溝通，從不同角度了解房地產項目的實際情況，完善被收購房地產相關的信息。

三、不良資產采購中房地產評估流程

在房地產評估中，需要根據一定的流程，結合需要開展工作，規范評估過程，保證信息分析的科學性與全面性，為收購工作的開展做好鋪墊。以某工業產業園區，因上市過程中遭遇金融危機及運營管理不當，致使資金鏈斷裂，最終因資不抵債從而停產為例。在該房地產評估的過程中，可以通過以下方式，了解房地產的產權與處置方法。

（一）對房地產的產權進行確認

當收購方與被收購方確定收購意向后，收購方可以委托房地產所在地區的自然資源部門、房產管理部門等相關組織機構，對將要收購的房地產產權進行核實，確定房地產的產權，為接下來評估工作的實施提供基礎保障。當收購方了解房地產的產權后，需要對房地產產權中潛在風險進行分析，避免在收購的過程中，因為產權風險影響不良資產的收購效果，影響收購方的經濟效益。需要注意的是，不良資產收購主體不同，關注點與利益需求也不同。以收購方為例，該主體更加關注當地的投資環境好壞以及風險是否可控；房地產的位置優勢、房屋的品質和定位是否符合并購方的投資偏好，希望通過收購獲得更高的投資回報率。為了防范風險及維護各方的利益，需要做好產權的確認與風險的分析工作，為接下來工作的實施奠定堅實的基礎。

（二）加強對不完善房地產產權的管理

在不良資產收購的中，若是被收購對象的產權不完善，那么評估機構需要針對此進行評估與分析，結合國土部門與房產管理單位提供的建議與想法，采用科學有效的措施對房地產的產權進行完善與整改，使房地產的產權完善化，為收購工作的開展提供基礎保障。不完善的房地產產權，會應影響收購的過程，也會對被收購方的經濟效益產生不良影響，無法保證雙方的權益。這一環節工作十分重要，是保證雙方權益，提升不良房地產資產收購效益的前提。實際工作中，對房地產特點進行分析，采用多種不同的方式轉化房地產的產權或者使用情況，提升不良資產管理工作效果，促使后續工作的順利實施。

（三）出具評估結果

在房地產評估結束后，需要評估機構出示相關的結果，使委托方與不良資產出讓方對此形成明確的認識，為接下來工作的實施提供基礎保障。對于出讓條件充足、沒有潛在產權風險的不良房地產，評估機構需要在規定的時間內出示評估結果，將房地產的市場價格、處置價格呈現給委托方，使其對此產生初步的認識。在實際工作中，需要對市場價格的標準進行確定，針對房地產實際情況，制定相關的標準，據此進行房地產的評估，保證市場價格評估的科學性與合理性，確定評估結果后，將委托方的具體要求作為評估的依據，從多個不同的方面考慮房地產價格，并為委托方提供處置建議。如在該項目中，形成了租金評估報告。

四、不良資產收購中房地產評估中應注意的問題

在不良資產房地產評估工作中，需要做好前期的準備工作，通過科學有效的管理措施，提升評估工作的學科性，為收購工作開展打下堅實的基礎。在這一工作中，應注意以下問題：

第一，重視交流與互動。溝通是解決問題，獲取信息的重要途徑。若是不良房地產評估機構忽略與各個部門、人員的互動與交流，那么不僅影響評估工作的科學性，也會對委托方的收購工作開展產生影響。因此，在評估工作中，需要做好相關的溝通工作，與委托方、被收購方、相關的政府部門與房地產項目的負責人等進行全面的交流，獲取更多與房地產項目相關的信息，將此作為評估工作實施的媒介，為相關工作的開展打下堅實的基礎。

第二，做好房地產評估工作的流程設計。在房地產評估前，工作人員需要做好相關的準備工作，了解房地產的分布情況，明確各個單位的位置與工作時間，為評估工作的實施提供基礎保障。由于房地產評估工作的時間比較緊張，前期的準備工作，可以避免出現時間浪費的情況，同時能夠使工作人員在有限時間內獲得更多的信息，提升評估工作的有效性。

第三，加強資產處置方案的設計。不同類型的資產有不同的處置方法。評估機構為委托方提供處置方案前，需要做好相關的工作，了解不良房地產的綜合情況，結合委托方的需求與實際情況，提出適合的建議，以此保證不良房地產資源處置的合理性。當前管理不良資產收購中房地產的處置方式主要有：盤活不良資產、債權轉讓、司法拍賣、債務重組、不良資產證券化、呆賬核銷、破產重整、銀行減免貸款利息等方式。委托方可以根據結合實際，選擇科學的處置方法，以此提升房地產處置的合理性。

第四，立足實際，確定評估方法。對不良資產收購的房地產評估時，應以委托方的需求、房地產的真實情況為基礎，結合房地產的價值進行資產評估，將此作為評估方法運用的基礎，保證評估工作的科學性。評估方法的選擇非常重要，是提升評估效果與房地產處置的關鍵。通過前期的準備，可以為評估方法的選擇提供基礎保障，能夠促使不良房地產收購工作的順利實施。

五、結語

總而言之，不良資產收購已經成為當前比較普遍的經濟行為。房地產是不良資產收購的重要組成部分，通過對房地產的評估與分析，可以了解房地產的價值，為收購工作開展提供基礎保障。實際工作中，確定房地產評估內容與原則，根據相關的程序進行評估工作，以此保證評估工作的科學性與合理性，為不良資產收購工作開展打下堅實的基礎。