基于城市軌道交通的土地定向儲備模式探析

楊娟娟

摘 要：隨著社會經濟的不斷發展和城市化進程的不斷加快，城市中的軌道交通也獲得了有效的發展，基于城市軌道交通建設中融資的土地定向儲備模式而言，是針對軌道交通建設項目的融資問題、針對土地價值捕獲理論和項目現狀和針對城市軌道交通項目利用土地融資的途徑進行的思考。在有效對城市軌道交通聯合開發模式和土地定向儲備模式進行分析后，能夠提出有效的土地儲備成本控制激勵制度，以促進土地定向儲備模式的順利開展。為此，本文會先闡述土地定向儲備目標，并分析基于城市軌道交通利用土地儲備融資的可行性，最后討論土地定向儲備模式的運作機制和跟聯合開發模式的對比，以期望可以完成對土地定向儲備模式的探索。

關鍵詞：城市軌道交通;土地定向儲備模式;探索分析

針對城市軌道交通而言，屬于公共品或者準公共品，有著較強的正外部性。一般而言，軌道交通在建設中，其周邊的土地和房地產價格會上升，這也是社會公共產品帶來的土地增值優勢，為了解決公共產品建設資金短缺的問題，需要對這種土地增值進行回收。在實際落實中，很多國家和地區會預先對地鐵規劃線路沿線的土地進行儲備和開發，這樣在土地提高價值時，幫助城市軌道交通假設項目完成更好的融資工作，滿足建設上的最近需要。目前，我國城市軌道交通發展上也在積極嘗試地鐵加土地的融資模式，不過受到多方面的影響，并不能滿足軌道施工的需要。為此，還需要對基于城市軌道交通的土地定向儲備模式進行探析，實現對投融資模式的改革創新。

1、土地定向儲備目標

在基于城市軌道交通的土地定向儲備模式中，其目標是為了解決軌道交通建設初期的融資問題，所以政府和軌道交通建設單位有著一定的共同目標，具體包括融資成功、獲得建設資金和項目建設成功等。不過在土地定向儲存模式下，土地儲備在完成上市交易后需要將收益首先返還儲備成本，并且剩余資金在軌道交通項目中定向使用，而政府會結合花多少返多少的原則對定向儲備成本進行成本撥付，所以政府會和軌道交通建設單位存在目標上的差異性。具體而言，政府希望可以降低儲備成本，盡早保證融資目標的實現，滿足自身的發展需要。而軌道交通建設單位則想盡快完成儲備，在目標上更傾向于對儲備成本的控制。所以，在基于城市軌道交通的土地定向儲備模式中，加強儲備成本的控制就尤為重要，需要政府制定一定的激勵和約束機制，保證融資目標的落實。

2、基于城市軌道交通利用土地儲備融資的可行性

在以往的軌道交通建設運營中，軌道交通帶來的外部效益是無法被政府和建設單位獲得，一般都由軌道建設周邊的房地使用者無償獲得，這不僅無法降低軌道交通建設方面的資金壓力，也不能提高投資者在軌道交通建設中的實際收益，所以不利于提高各城市在軌道交通建設上的投資興致。因此，城市政府通過某種途徑獲取軌道交通建設帶來周圍土地增值，借此解決軌道交通建設中的融資問題就很有必要且具有可行性。

這種由城市政府等特殊主體通過適當途徑獲取因建設軌道等公共產品而帶來的土地增值的做法稱之為土地價值捕獲。結合土地價值捕獲理論為引導，在世界范圍內對軌道交通融資模式的探索實踐中，漸漸形成了以日美和香港為代表的聯合開發模式，通過對軌道交通沿線土地進行房產物業開發的利用，并將其獲得的收益以某種形式支持軌道交通的建設運營。結合我國的高速發展現狀和聯合開發模式在國外取得的成功，當前我國一些城市也針對軌道建設進行了積極的探索。

3、土地定向儲備模式的運作機制和跟聯合開發模式的對比

3.1土地定向儲備模式的運作機制

為了更好地解決城市軌道交通融資問題，尤其是針對建設中各種資金的需求，很多城市為了實現軌道交通的良好建設，便將土地儲備和具體施工項目進行掛鉤，在針對特定的土地獲得可觀的收益后，可以定向補充軌道交通所需要的施工資金。簡單而言，就是通過此模式為軌道交通建設提供資金支持，并且此模式定義為土地定向儲備模式。土地定向儲存模式區別與傳統的政府土地儲備模式，該該模式可以將城市重大基礎建設項目和土地一級市場的整理儲備進行結合，以土地的儲備獲得重大項目周邊的土地開發經濟收益，能實現基礎設施建設外部的效益收貨，并將此資金用于重大項目的成本支出。

土地定向儲備模式的運作機制具體如下，土地儲備中心會授權給軌道交通建設單位，建設單位會以土地儲備中心分支的名義完成對土地的一級開發處理，在完成土地的儲備工作后，需要將土地移交給土地交易中心進行拍賣，獲得收益后，將收益進行劃分，一部分給軌道交通單位用于儲備成本，另一部分用于軌道交通建設的平衡資金返還給建設單位。土地定向儲存模式是一個可以進行資金循環和平衡的模式，且具有可持續性的特點，在進行土地定向儲備時有以下五個關鍵步驟，需要軌道交通建設單位做好重視。第一，要確定擬儲備地塊;第二，要在市土地儲備中心授權軌道交通公司完成土地儲備;第三，軌道交通公司需要實施土地儲備并加以重視;第四，在土地交易中心完成地塊的交;第五，在政府部門將土地出讓費用扣除之前的定向儲備成本后，要將剩余返還給軌道交通建設公司，用于施工需要。

3.2土地定向儲備模式與聯合開發模式的對比

在聯合開發模式里，軌道交通建設單位具有法人資格，可以獨立進行土地的開發和經營，具體包括土地的一級和二級開發權。而我國軌道交通的沿線土地開發屬于經營性質，所以一般要通過招拍掛的方式進行出讓，不能直接由政府協議出讓或劃撥取得建設用地，這便使聯合開發模式在落實應用上存在一定的障礙。

4、結語

綜上所述，當前我國的城市軌道交通建設項目越來越多，處于發展的黃金時期，不過在城市軌道建設中資金始終是第一大問題，在建設主要依靠城市財政撥款和間接融資的背景中，給地方政府帶來了很大壓力，為了彌補資金不足，便出現了“地鐵+土地”的土地定向儲備模式。不夠這種模式還處于發展階段，需要對土地儲備成本這一關鍵環節進行控制，在有效的儲備成本監督和管理下，促使軌道交通建設公司對土地儲備成本進行有效地控制，從而確保軌道交通的投融資目標得以實現。

參考文獻：

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