大型商業綜合體“得鋪率”的影響因素及其提升方法初探
——以寧波世茂廣場建筑設計為例

鄧若地

上海世茂荃晟商業經營管理有限公司 上海 200120

引言

近年來，隨著我國整體經濟結構逐步展現出的轉型策略，房地產開發的利潤空間出現逐年壓縮的勢態，對商業綜合體項目來說，不斷出臺的地產行業管控政策及整體經濟形式，使依靠房產增值帶來的收益愈發難以保證，而租金收入因其充分反映市場供需關系的特點，保持了基本穩定的增長。因此，如何提升租金回報是商業綜合體項目重點關注的工作，而得鋪率的提升是租金提升最直接的手段之一[1]。因此，如何通過對建筑設計策略的精細化把控，提升項目整體得鋪率，是從設計端口挖掘產品價值的核心任務之一。本文以寧波在建大型商業綜合體世茂廣場為案例，對該類項目得鋪率提升方法進行初步研究和總結，以利未來項目的設計實踐。

1 得鋪率的概念和意義

商業綜合體在進行投資回報測算時，通常會使用“可租賃面積”指標進行租金測算，該指標受到規劃條件、設計規范、租戶需求、商業運營等多方面因素限制，最終通過設計在一定的范圍內實現。為了表現某一具體項目可租賃面積的實現度，業內通常用“得鋪率”進行衡量：

得鋪率反映項目設計是否充分實現了項目的商業價值，可作為重要的經濟指標在各設計階段進行動態監控，為進一步做出設計決策提供輔助。值得提出，得鋪率的測算方法并非房地產或建筑設計行業的官方標準，因而會存在測算口徑和執行標準的差異，因此該指標的應用重點在于同一項目指標的動態管理。本文以寧波世茂廣場項目為例，在相關測算口徑前后一致的前提下進行優化研究。

2 影響商業綜合體得鋪率的外部因素

建筑設計因地制宜，各項目外部基礎條件均有不同，得鋪率會受到各種外部因素的影響和限制，如初始的規劃條件、項目定位、總圖布局，相關影響很難通過設計手段和方法進行消解。設計中應了解此類影響，合理制定得鋪率的優化目標。應當理解，雖然得鋪率直接影響租金收入，但并非越高越好。

2.1 產品定位

不同的商業項目會根據其地理區位及目標客群、招商環境等確定其定位，對應不同的成本投入和回報預期，也對應不同的設計策略。如一二線城市與三四線城市的項目定位存在差異，城市核心與遠郊項目定位也有所不同。本項目地處新一線城市寧波的主要城區，周邊租金水平普遍較高，可吸引承租能力較高的品牌入駐，因而定位為中高端商業，也就是說產品定位與租金單價通常正相關。該定位使項目設計可以考慮降低得鋪率的要求，釋放更多的建筑面積打造公區設計，以更具吸引力的空間體驗，提升競爭力。本項目設計中已適當考慮增加公區面積，適當降低得鋪率。

2.2 建筑進深

通常商業綜合體平面的整體進深包含三個功能組成，從外向內依次是：后勤及疏散、店鋪、公區。

2.2.1 后勤及疏散：依據消防規范及后勤功能需求，一般通道尺度在1.8m～2m之間（根據消防模式及當地審圖規定不同）；樓梯間與設備機房成組設計；總體尺度較為固定。

2.2.2 公區：通常需保證一定人流通行需求，并考慮行人視野，單側走道的寬度常見為4m左右（在本案為3.6m）；中庭挑空除局部主要節點放大處理外，常規段落常設計為8m左右（本案為6m～8m）。其尺度范圍有一定規律。

2.2.3 店鋪：后勤和公區設計尺度均有一定范式和范圍，因此當總建筑進深越大時，其中店鋪進深也越大，得鋪率就越高（因店鋪面積增加導致的疏散寬度增加忽略不計）。

建筑總進深的尺度對得鋪率影響較顯著，應在設計前期予以重視。本項目建筑進深過小，平均值約為58m，優化后得鋪率53.84%，同期類似設計的山東某項目平均進深約70m，優化后得鋪率57.09%，兩者得鋪率數據差異較大，主要原因即為進深影響，且后期優化提升也因此受限。此影響應在土地獲取前進行綜合評估，已開始設計的項目，則應關注在現有條件下如何優化。考慮到店鋪進深還應與商鋪實際需求相匹配，根據經驗通常總進深約在70m～75m之間較為高效。

2.3 動線形態

商業綜合體根據不同的基地形狀和總圖規劃，通常有L形動線（圖1）、一字形動線和環形動線（圖2）三大類平面布局，L形及一字形動線盡端設置大進深商鋪的位置，在環形動線中為公區，即環形動線布局中公區面積占比較高，得鋪率較低。本項目為L形動線（圖1），效率較高。

圖1 本項目L形動線平面，盡端為租戶

圖2 某環形動線平面，缺少端鋪，公區面積更多

2.4 建筑高度

本項目設計為局部七層，建筑高度41m，根據現行《建筑設計防火規范》（2018版）規定[2]，一類高層公共建筑應采用防煙樓梯間，各層前室占用更多建筑面積，得鋪率有所下降。

3 影響商業綜合體得鋪率的內部因素及其優化方法

外部因素會影響得鋪率指標上限，而在外部因素確定后，設計過程中一些具體的內部方案措施也會直接影響該指標，可進行針對性的優化提升。

3.1 整體店鋪進深控制

如前文所述，整體進深對得鋪率的影響作用于店鋪進深，本案整體進深小，店鋪進深因而偏小，在具體的平面設計中我們對后勤通道及公區進行精細化處理，進一步挖掘得鋪率。

3.1.1 后勤及疏散通道控制：本項目采用“大中庭”消防模式[3]，消防卷簾設置于店鋪面，鋪內人流通過后走道疏散至樓梯。經與當地圖審溝通，確定后走道疏散寬度不小于最大樓梯疏散門寬即可，本案最窄處為1.9m（不同地方圖審要求存在差異），后續設計中針對后走道寬度進行精細把控，避免走道寬度浪費。

3.1.2 公區尺度控制：控制主中庭開洞形狀，避免洞口擠壓周圍商鋪；連接段中庭開洞最窄處調整至6m；公區走道寬度整體壓縮，控制瓶頸處3.6m（含500mm鋪前卷簾柱），集約公區面積。

3.1.3 端頭鋪進深增加：考慮適當調整動線端頭中庭開洞的位置，在盡端設置進深較大的商鋪（通常招商也有一定大進深租戶需求），增加商鋪面積。

與此同時，商鋪深度的提升應充分考慮經營邏輯，大量過深的店鋪不利于實際招商出租，將造成得鋪率虛高，因此當項目整體建筑進深過大，如已遠超75m時，則不宜一味加深店鋪，反而需評估是否應增加次動線或設置環形動線將店鋪進深控制在合理范圍內。

3.2 局部店鋪面積增加

建筑平立面造型設計的一些局部做法也會影響相應店鋪面積，可進行優化。

3.2.1 減少造型進退：本案立面設計考慮建筑輪廓盡量貼緊建筑退界線，并減少各類造型進退對主體進深產生擠壓。如控制退臺數量（僅一個）和尺寸，采用外檢修廣告燈箱設計（進深約400mm），規避內檢修設計（進深約900mm）擠壓主體進深。

3.2.2 首層店鋪線外擴：本項目首層主動線公區未開洞，在保證尺度宜人的前提下，將首層店鋪線向中庭外擴。因公區吊頂空間減小，部分公區機電管線需進入商鋪檢修，目前市場上中、高、低端項目均有采用此手法（圖3、圖4），可提前與招商及物業充分溝通后落實。

圖3 杭州永旺百貨首層

3.2.3 衛生間優化：本項目標準層設置2處衛生間，為平衡運營需求與得鋪率指標，僅在B1超市層、L3兒童層、L6、L7餐飲層設母嬰室，同步優化其他衛生間平面，盡量減少其面積并保證空間舒適度。

3.2.4 電梯設置優化：在確保滿足運送能力、服務半徑的情況下，將三個客梯組點位（2部+2部+3部），減少至兩個（3部+3部），減少電梯井及候梯廳面積。

3.2.5 后勤空間優化：基于本項目的“大中庭”消防模式，梳理整體后勤運貨、垃圾流線及消防疏散，成功縮短和取消了部分流線盡端的通道，同時合并部分通往公區的疏散口，減少后勤面積。

3.2.6 空調系統及設備用房優化：本項目采用“全空氣系統”（AHU），針對各層空調機房排布進行了優化，采用節省設備檢修通道等方式，集約機房面積。另外，在其他項目設計中，可于方案階段進行評估，如考慮部分樓層或全部樓層采用 “風機盤管+新風”，則可額外減少相關樓層設備機房面積若干。

4 結束語

建筑設計不應只具備空間美學、實現合理功能，也應發揮出其經濟高效的價值，尤其是大型商業綜合體，建筑設計應關注和學習從持有者和經營者的角度出發，通過種種設計方法，提升項目的租金回報。既能合理挖掘經濟價值，又能確保其舒適、美觀、開放的公共屬性，正是建筑設計綜合價值的集中體現。

根據本文的初步研究及寧波世茂廣場項目的設計實踐可知，通過設計優化可對重要的經濟指標“得鋪率”進行提升，實際應用時，首先應充分考慮外部因素對得鋪率上限的影響，制定設計目標，隨后對各內部影響因素進行綜合評估，選取合適的設計及優化方法，進行具體的指標提升。本文針對得鋪率的提升方法進行了定性論述，可為同類項目未來的設計工作提供參考和思路。