城市更新的吳中樣本 老舊小區從里到外“美顏”物業管理在探索中“蝶變”

記者 亦安冉

小區變美了，變新了，住起來也更舒暢了。路面不再坑坑洼洼，整個小區看起來賞心悅目，物業管理也跟上去了，住起來安心舒心。最近完成改造的吳中區幾個老舊小區里，居民們對改造交口稱贊。與此同時，吳中區更多的老舊小區不久也將迎來蝶變。

四個老舊小區完成全新改造

據了解，在保障防疫安全、施工質量安全的前提下，吳中區緊抓工期，有序推進老舊小區改造項目建設。目前，新盛花園、公交一村、公安新村及雪蓮花園4個項目已經完工。

改造前的公安新村，住宅外立面老舊斑駁、路面破損、飛線雜亂、排水不暢，通過外墻立面整治、路面修繕、飛線規范化整治以及雨污分流改造等綜合整治工程，小區環境得到極大改善，居民居住品質全面提升。

另一個小區新盛花園，改造前住宅外墻老化、路面破損、排水不暢、樓道環境雜亂，通過外墻維修翻新、瀝青路面改造、雨污分流改造、樓道整治非機動車充電樁及整治改造等綜合整治工程，小區煥然一新，居民生活更舒心。

吳中區“十四五”期間初步計劃完成32項老舊小區綜合整治項目，其中2022年計劃完成10項，具體內容包括：2022年，吳中區計劃實施老舊小區綜合整治項目共10個，包括7個2000年底前建成小區及3個2000年后建成小區，惠及戶數1636戶，涉及樓棟數784棟、建筑面積31.04萬平方米。改造主要包括小區內住宅外立面見新、雨污管網改造、道路整修、增設車位、綠化景觀改造、弱電線路入地等內容。據了解，10個整治項目總計劃投資約1.03億元，各舊改項目完成后，將有效改善老舊小區居民的居住環境，推動城市更新發展。

目前西塘北巷9號、碧波花園等老舊小區改造項目正在進行中，涉及土建修繕、雨污分流、景觀電氣等工程。不久的將來，這些小區將迎來舊貌換新顏的華麗轉身，煥發勃勃生機。

兩種老舊小區物業管理新模式

如今，老舊小區改造已不僅僅是硬件設施的翻新改造，最終是為了營造現代社區居民生活服務體系。從里到外做了一番“硬核”改造，改造后的“軟核”物業管理也得跟上。“小物業”事關“大民生”，作為衡量文明典范城市的重要標志，物業管理的好壞直接影響其中居民的獲得感、幸福感、安全感，尤其是對于老舊小區而言，物業管理顯得更加重要。

不過，老舊小區里安排物業還真的有點難。老舊小區中低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保人群及外來務工人員，由于收入偏低，大部分居民“花錢買服務”的意識尚未形成，導致物業企業只能依靠屬地政府的部分補貼維持基本運轉，通過削減服務人員、減少服務內容、減低服務質量來維持較低的服務水平，甚至出現直接“棄管走人”的現象。加上大多老舊小區停車位數量都無法滿足居民停車需求，普遍存在私自安裝地鎖、占用行車道、綠地停車的現象，造成了停車糾紛投訴多發，影響了居住環境和社會公平。同時，老舊小區硬件設施大多長期失管失修，維護不及時，造成房屋漏雨、道路破損、下水道堵塞等問題多發，基礎設施的修復需要大量資金投入，物業公司難以承擔相關維修費用，造成一系列歷史遺留問題。

老舊小區物業該何去何從？

據了解，目前，吳中區域內共有289個2000年底前建成交付的老舊住宅小區，其中無物業老舊住宅小區48個。近年來，吳中區持續開展老舊小區綜合整治試點，將老舊小區改造與同步引入物業管理統籌考慮。在進行老舊小區改造的同時，部分鎮、街道牽頭，建立多方參與的議事平臺，充分發揮居民自治的作用，依據居民意愿選擇物業管理模式，引導居民不斷樹立物業服務付費意識，其中，城南街道和長橋街道在老舊小區物業管理方面開展了行之有效的摸索實踐。

老舊小區迎來蛻變

“城南模式”“先嘗后買”引入專業化物業服務

吳中眾多老舊小區將華麗轉變

吳中區城南街道轄區內有老舊無物業小區11個，涉及居民1400余戶，此類老舊無物業小區無法單獨依靠市場機制解決治理難題，為妥善解決好老舊無物業小區社會民生等問題，城南街道因地制宜制定治理方案，從硬件改善、軟件提升等方面“再造”無物業小區。通過“先嘗后買”等方式將專業化物業服務引入老舊無物業小區，培養居民對物業服務的付費意識，逐步減少物業補助，實現由“準物業”管理向專業化物業管理轉型的自我“輸血”。城南街道在老舊無物業小區治理上的思與行，以物業管理“小文章”抓好社會治理“大格局”，切實提升老舊無物業小區居民群眾獲得感，形成老舊無物業小區治理的“城南模式”。

老舊小區改造，不僅要硬件改善，也要軟件提升

“長橋模式”“大物業管理”兜底零星老舊小區

吳中區長橋街道的探索模式“大物業管理區域”，指的是轄區內59個零星無物業在管小區，街道通過市場化招標選聘專業化物業公司負責“大物業管理區域”內的衛生保潔和垃圾清運工作，相關費用暫由街道補貼。同時，街道通過制定詳細考核辦法多方位監督“大物業管理區域”內的物業服務質量，以考促改，進一步提升轄區內零星老舊小區的物業服務水平，助力文明典范城市創建。據悉，該項探索已從2021年10月正式落地試行。

眾多的老舊小區，物業管理也在黨建引領下規范運行。今年3月1日施行的《蘇州市住宅區物業管理條例》中明確了住宅小區應強化黨建引領，建立健全社區黨組織領導的居民委員、業主委員會、物業服務人、業主等共同參與的治理架構。據了解，未來，吳中區的一些老舊小區，屬地社區將根據轄區內老舊小區的規模大小、黨員數等情況，合理劃分黨小組，推進老舊小區黨組織全覆蓋，為老舊小區物業管理注入“紅色元素”。同時，由社區黨組織牽頭，搭建老舊小區議事平臺，組建由社區“兩委”班子成員、專業律師、片警、網格長、居民代表以及物業人員組成的居民議事會，商討解決老舊小區物業管理相關問題。

物業管理在黨建引領下規范運行