《上海市三類舊住房綜合改造項目技術導則》修訂概況

■ 張 超 ZHANG Chao 古小英 GU Xiaoying

0 引言

2020 年7 月，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23 號）[1]，從改造指標、政策文件體系和工作機制的建立等方面，對城鎮老舊小區改造的推進工作提出具體目標。我國城鎮老舊小區改造工作進入了全面推進階段。

2021 年1 月，上海市發布《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》（滬府辦規〔2021〕2號）[2]，明確了“十四五”期間舊住房更新改造的目標任務，提出應加快推進舊住房成套改造，加大屋面及相關設施改造、廚衛綜合改造等舊住房修繕改造力度，持續完善住宅小區基本功能，不斷擴大社區服務供給，進一步強化建筑設計理念。

舊住房更新改造作為城市更新改造的重要組成部分，在新時代的發展要求下，面臨著新的發展需求。因此，建立健全舊住房更新改造標準體系，修訂完善相關改造標準，對推動舊住房更新改造工作的落地實施具有重要意義。

《上海市城市總體規劃（2017—2035 年）》為上海市老舊小區綜合改造確定了基本原則，提到要完善老舊住宅改造的有關標準和規范[3]。目前，上海正積極推進舊住房綜合改造、多層住宅加裝電梯改造、里弄房屋修繕改造等方面標準、技術導則的編制工作，如最新修訂的《上海市成套改造、廚衛等綜合改造、屋面及相關設施改造等三類舊住房綜合改造項目技術導則》（簡稱《上海市三類舊住房綜合改造項目技術導則》）等。本文將對此次導則的修訂過程及內容進行總結，以期為舊住房綜合改造相關標準的編制研究提供借鑒。

1 修訂背景

從20 世紀80 年代末開始，上海市通過開展舊住房成套改造試點工程、“365 危棚簡屋”改造、平改坡綜合改造工程、“迎世博600 天行動”建筑整治、“美麗家園”建設，等等，逐步推動老舊小區改造工作，從單項改造逐步向綜合改造、綠色化改造等方面發展。2013 年開始，將成套改造、廚衛等綜合改造、屋面及相關設施改造等三類舊住房綜合改造納入住房保障體系，形成了具有上海特色的“四位一體+1”住房保障體系，為三類舊住房綜合改造項目的落地實施提供了重要支撐。

隨著國家城鎮老舊小區改造工作的大力開展，梳理和完善老舊小區改造的相關標準體系，對推動相關工作的落地實施具有重要意義。2014 年3 月，《上海市三類舊住房綜合改造項目技術導則》首次發布實施，明確了三類改造項目的改造內容，為三類舊住房綜合改造項目工程提供技術依據，有效推動了項目的開展實施。隨著“十二五”及“十三五”期間舊住房綜合改造的大力推進，《上海市舊住房綜合改造管理辦法》（滬府發〔2020〕2 號）[4]等相關政策文件、標準規范不斷更新完善，新材料、新技術、新工藝等不斷涌現，住宅小區雨污分流整治工程、通信及相關架空線入地入管工程、海綿化改造、充電樁安裝、公共服務設施改造、小區綠化小品改造等新技術都在舊住房改造工程項目中得到了應用實踐。修訂導則，指導新要求下的舊住房綜合改造工作迫在眉睫。

本次修訂是在系統總結上海市近年來舊住房綜合改造經驗的基礎上，針對性地梳理現行相關技術標準及管理文件的技術要求，吸收近年來舊住房綜合改造相關研究成果及新技術、新材料、新工藝等應用技術，完善改造內容、統一改造標準、規范技術要求、增強可操作性，為上海“新一輪”三類舊住房綜合改造工程提供技術支撐。

2 總體修訂內容

2.1 整體框架調整

原《上海市三類舊住房綜合改造項目技術導則》分為總則、基本規定、成套改造、廚衛等綜合改造、屋面及相關設施改造、通用改造項目、相關技術標準及管理文件等7 個章節。本次修訂中，增加了1 個章節——其他改造項目，其中補充了節能改造、白蟻防治、架空線入地、海綿化改造、小區綠化改造、機動車位改造、垃圾分類收集設施、公共服務設施、智能配送等方面的內容。

2.2 政策文件、標準規范的更新補充

本次修訂中，增加了以下政策、技術文件和標準規范。

（1）增加了《關于進一步做好本市既有多層住宅加裝電梯工作的若干意見》《上海市住宅小區雨污混接改造技術導則》《上海市居民住宅表前地上燃氣管道改造工程技術導則（試行）》《上海市海綿城市建設技術導則（試行）》等政策、技術文件。

（2）增加了《住宅修繕工程施工質量驗收規程》（DG/TJ 08-2261—2018）、《民用建筑修繕工程查勘與設計標準》（JGJ/T 117—2019）、《民用建筑修繕工程施工標準》（JGJ/T 112—2019）、《建 筑設計防火規范》（GB 50016—2014）（2018 年版）、《既有建筑綠色改造評價標準》（GB/T 51141—2015）、《既有住宅建筑功能改造技術規范》（JGJ/T 390—2016）、《既有居住建筑節能改造技術規程》（DG/TJ 08-2136—2014）、《民用建筑外保溫材料防火技術規程》（DGJ 08-2164—2015）等標準。

2.3 “三類改造項目內容一覽表”調整

導則修訂前，“三類改造項目內容一覽表”的改造項目分為必修項和選修項兩個選項；修訂后則與《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》中提出的改造內容保持一致，調整為基礎項、完善項及提升項。其中，基礎項是以滿足居民基本生活需求和保障安全需要為原則；完善項以滿足居民生活便利需要和改善型生活需要為目標；提升項則以提升居民生活品質、豐富社區服務供給、積極推進小區及周邊實際條件為目標。本節選取“成套改造項目內容一覽表”中的部分內容，比較修訂前后的變化（表1）。

表1 導則修訂前后成套改造項目內容變化一覽表（部分）

2.4 增設與現行政策、標準相協調的技術規定

（1）將截污納管調整為雨污混接改造，按照《上海市住宅小區雨污混接改造技術導則》等相關規定確定修繕科目。

（2）屋面改造時，禁止在木質基層及附近堆有易燃材料的建筑工程中使用明火熱熔法施工的改性瀝青類防水卷材。

（3）屋面改造時，節能性能應滿足現行上海市工程建設規范《居住建筑節能設計標準》（DGJ 08-205—2015）中的K 值要求，且保溫材料的燃燒性能等級應達到A 級。

（4）調整每戶配電標準：若為電纜進線，則每戶不應低于8 kW；若為架空線進線，則一室戶不應低于4 kW，二室戶及以上不應低于8 kW。

（5）改造項目中，面磚、馬賽克、水刷石飾面建筑及涂料飾面高層建筑涉及到外墻面改造時，應委托具有檢測鑒定資質的機構進行建筑外墻面完損檢測；對有高空墜落物隱患的建筑應進行加固修繕等處理，排查危險點和安全隱患，確保外墻面的安全。

（6）改造項目中涉及門窗改造時，應采用節能門窗；外墻重涂時，宜采用反射隔熱涂料或氣凝膠絕熱涂料等。

（7）改造項目中涉及新增設的墻體、設備及管道等，不得減少原有疏散走道、樓梯的寬度，影響消防疏散。

3 修訂后各章節主要內容

3.1 總則

本導則適用于上海地區三類舊住房綜合改造項目工程，其中，文物保護單位和本市優秀歷史建筑的舊住房綜合改造項目工程還應符合《上海市歷史風貌區和優秀歷史建筑保護條例》及上海市工程建設規范《優秀歷史建筑修繕技術規程》（DGJ 08-108—2015）等相關規范的要求。

3.2 基本規定

規定了三類舊住房綜合改造項目的共性問題，提出三類舊住房綜合改造項目工程宜與二次供水改造、雨污混接改造、加裝電梯、消防系統改造、架空線入地改造等同步實施或統籌安排，以減少二次施工擾民，避免重復施工浪費。同時，對修繕科目的確定、修繕材料的質量、各參與方的責任、施工安全、消防安全、文明施工、竣工驗收等問題進行規定。

3.3 成套改造

（1）本次修訂對于成套改造中涉及拆除重建的項目，其設計、施工和驗收要求按照新建工程的相關規定執行，不再納入本導則的適用范圍。

（2）本章節從設計、施工、驗收三個方面規定了成套改造的相關內容。其中，設計要求包括建筑設計、結構設計、電氣設計及給排水設計；成套改造施工和驗收要求包括地基基礎工程、砌體結構工程及混凝土工程。

（3）本次修訂增加了加裝電梯改造內容，即宜為加裝電梯預留空間、管線等條件。成套改造項目如涉及輕鋼坡屋面，應對屋面荷載、抗風、抗拔進行復核驗算。排水立管在滿足排水通暢的條件下，廢水立管和污水立管可共用伸頂通氣管；室內排水宜污廢分流，廚房廢水應單獨設置排水管。室外明露和住宅公共部位有可能冰凍的給水管道應有防凍措施。

3.4 廚衛等綜合改造

本章節從設計、施工、驗收三個方面，詳細規定了廚房和衛生間的墻面、樓地面、設備改造內容。

本次修訂主要對廚衛等綜合改造的范圍進行了調整，由原來的以里弄房屋為主的各類不成套舊住房調整為各類里弄房屋及居住類優秀歷史建筑。調整衛生間墻面以及衛生間和廚房地面的防水措施做法，即防水層應從地面延伸至墻面，且延伸高度不低于100 mm；浴室防水層延伸高度不得低于1 800 mm。同時，增加了對防水材料的安全性規定，即揮發性有機化合物VOC 含量應≤50 g/L。

3.5 屋面及相關設施改造

本章節從設計、施工、驗收三個方面，對平改平工程、平改坡工程及坡改坡工程進行了詳細規定。

本次修訂增加對結構安全度儲備不足的原有住宅結構安全檢測，即在實施平改坡改造工程前，設計單位應收集全套結構圖紙，必要時包括結構計算書，并委托有資質的第三方機構進行結構安全的檢測和評估。平改坡屋面的屋面瓦宜采用玻纖胎瀝青瓦、瀝青波形瓦、合成樹脂波形瓦等輕質瓦材，外露環境中使用的防水材料應具有耐候性能；屋面防水多道設防時，應確保材料同質相容，優先采用涂料與卷材復合的防水系統，增加設防可靠性；屋面局部維修采用外部直接設防時，應選擇對環境友好，具有抗紫外線功能的材料。

3.6 通用改造項目

通用改造項目是指三類舊住房綜合改造項目工程中，對于屋面、外立面、結構、室內裝修、公共部位等方面的共性修繕項目。

本章內容在修訂時，針對目前智能化、信息化發展的需求，增加了相應的智慧安防、智慧停車、機動車充電樁等內容。舊住房改造宜加裝門禁對講系統、小區入口管理系統等智能化設施；宜新做或修繕小區通信設施，滿足小區內智慧安防、智慧停車、遠程抄表等通信需求；結合小區實際情況，鼓勵增設集網絡通訊、公共照明、充電裝置等功能于一體的智能化集成設備。三類舊住房綜合改造項目工程應設置非機動車集中停放地點，宜增設電動自行車集中充電設施。

3.7 其他改造項目

此章節為本次修訂的新增內容，主要倡導在三類舊住房綜合改造中，有條件的情況下應融入節能改造、海綿化改造、機動車位改造、小區綠化改造、白蟻防治、架空線入地、公共服務設施、智能配送設施等內容，以提升生活品質，切實提高居民的幸福感和獲得感。

此外，“相關技術標準及管理文件”部分的內容增補前文已有說明，本章節不再贅述。

4 結語

實施城鎮老舊小區改造工程，對于提升居民生活品質、推進城市更新轉型發展具有重要意義。完善老舊小區改造標準體系和技術文件，是老舊小區改造工作落地實施的強有力支撐。

本次《上海市三類舊住房綜合改造項目》的修訂結合上海三類舊住房綜合改造的特點，吸納往年實施的經驗，立足于新發展、新要求、新思路，融入新技術、新材料、新工藝，可以為上海“十四五”發展要求下老舊小區的改造工作提供技術指導；同時，可在提升改造質量和居住舒適度的情況下，進一步推動城市的有機更新。