1981年以來埃及住房發展狀況、困境及其成因

陳天社 武立志

(鄭州大學 歷史學院，河南 鄭州 450001)

住房是基本民生需求之一，各國政府與民眾都非常重視，埃及政府也非常關注住房領域。埃及住房問題已引起國內外學界的關注。黎巴嫩學者艾哈邁德·M. 索利曼(Ahmed M. Soliman)是長期研究埃及住房的知名學者，他著有《可能的出路：埃及城市中非正規住宅的正規化》，(1)Ahmed M. Soliman， A Possible Way out： Formalizing Housing Informality in Egyptian Cities， Dallas·Lanham·Boulder·New York·Oxford： University Press of America， 2003.發表了《埃及住房機制評論》、(2)Ahmed M. Soliman， “Housing Mechanisms in Egypt： A Critique，” Journal of Housing and the Built Environment，Vol.4， No.1，1989， pp.31-50.《埃及自建房屋的經歷》(3)Ahmed M. Soliman，“The Egyptian Episode of Self-build Housing，” Habitat International， Vol.36， No.2， 2012， pp.226-336.等論文，對埃及城鎮的非正規住宅、住房政策等進行了深入探討。埃及學者加達·法魯克·哈桑(Ghada Farouk Hassan)在論文《實現住房供應方法的缺點與前提：埃及實踐》(4)Ghada Farouk Hassan， “The Enabling Approach for Housing Supply： Drawbacks & Prerequisites-Egyptian Experience，” Alexandria Engineering Journal， Vol.50， No.4， 2011， pp.421-429.中分析了埃及住房供應的利弊。埃及住房研究中心研究員I.M.埃爾德莫里(I. M. Eldemery)的《鼓勵參與貸款支持住房項目》(5)I. M. Eldemery， “Towards a Participatory Loan-supported Housing Scheme： Helwan New Community， Egypt，” Cities， Vol.19， No.6， 2002， pp.401-408.關注了埃及住房信貸問題。一些國際機構也關注埃及住房問題，如世界銀行的報告《阿拉伯埃及共和國的住房機制分析：最終正式文件》(6)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， Report No.41180， Sustainable Development Department， Middle East and North Africa， February 2007.分析了埃及住房政策演變以及城鎮地區住房問題。國內學者李超民所著《埃及社會保障制度》(7)李超民：《埃及社會保障制度》，上海：上海人民出版社，2011年。中有專章介紹埃及住房保障措施。總體而言，國內外學界關注的重心是埃及住房政策與存在問題，而國內學界對埃及住房問題的研究偏弱。本文聚焦1981年以來埃及住房困境及其成因，從一個側面展現埃及民生發展狀況，揭示其對我國解決住房問題的啟迪。

一、埃及住房舉措與狀況

現代埃及住房制度始建于納賽爾時期，基本定型于薩達特時期，穆巴拉克時期及其之后進一步發展。1981年以來，穆巴拉克、過渡政府、穆爾西與塞西先后執掌埃及，他們在住房領域采取了一系列舉措。

(一)埃及的住房舉措

穆巴拉克當局對住房行業比較關注。1982年11月，穆巴拉克宣布住房問題為當時埃及面臨迫切需要解決的七個嚴峻問題之一。埃及多次召開有關住房的會議。如1990年召開了居所與城鎮化會議，1992年召開了政策與住房制度會議，1996年召開新城鎮社區會議等。穆巴拉克當局頒布了不少有關住房的法律與政令，如《新租賃法》(1996年第4號法)、《按揭貸款法》(2001年第148號法)、《統一建造規范法》(2008年第119號法)、《不動產稅法》(2008年第196號法)等。穆巴拉克時期，埃及政府在住房領域依然起著關鍵作用，盡管私人部門已廣泛參與住房建設，但埃及中央政府對城鎮住房部門的政策及決策過程、計劃與實施、金融、供應等環節實行總控制，埃及是政府仍然直接介入大規模住房建設活動的少數國家之一。(8)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.4.

穆巴拉克時期，埃及實施的住房計劃和工程主要有三：一是繼續推行低成本的經濟型住房計劃。早在20世紀40年代，為解決埃姆巴巴與吉薩低收入工人的住房問題，埃及政府就推出了低成本住房計劃。1954—1965年，為解決城鎮窮人的住房問題，納賽爾政府實施國家公共住房計劃(被稱為Iskan Shaabi，相當于我國的經濟型住房)，典型的住房是五層、每個單元四套房，每套面積52—65平方米。在20世紀70年代，該計劃被新城鎮計劃取代。1982年后，埃及政府大力建造低成本與經濟型住房。低成本住房每套面積為52—79平方米，除廚房和衛生間外未裝修。經濟型住房是埃及公共住房的流行住房，每套面積為63—79平方米，中央與地方政府提供的大多數公共住房均為此類型。在2003年，埃及提供的低成本型住房，平均建造成本為353埃鎊/平方米，經濟型住房為362埃鎊/平方米；到2006年，兩類住房的成本差不多，均為500—600埃鎊/平方米。(9)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.23.

二是繼續推行薩達特時期開始的新城鎮計劃。薩達特時期，埃及開始建設新城鎮，穆巴拉克延續了該政策。到1993年，第一代7個新城鎮已經建成住房10.53萬套，生活人口約26.8萬人。(10)Ahmed M. Soliman， A Possible Way out： Formalizing Housing Informality in Egyptian Cities， p.180.到2008—2009年，埃及已建立22個新城鎮，總面積71萬英畝，建筑群面積34.2萬英畝，實施建造的住房總數為79萬套。(11)阿拉伯埃及共和國新聞部新聞總署：《埃及年鑒(2009)》，北京：埃及駐華使館新聞處，2009年，第135—136頁。根據埃及新城鎮社區局的數據，到2014年12月31日，不包括自建住房項目(Ebny Baitak Project)，埃及新城鎮建成的住房總量為90.2萬套。(12)David Sims， Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， p.30.

三是實施一系列住房工程。20世紀90年代以來，埃及陸續實施的住房工程有：(1)年均建造新住房30萬套計劃。該計劃于1993年開啟，由埃及政府與私有部門分別建造40%和60%。(13)Ahmed M. Soliman， A Possible Way Out： Formalizing Housing Informality in Egyptian Cities， p.88.(2)穆巴拉克青年住房工程(Mubarak Youth Housing Project)。該工程1996年開始實施，旨在15個新建城市社區為青年人提供高額補貼住房(直接與間接補貼可達房屋總成本的75%)，分三期實施，主要提供100平方米、70平方米和63平方米戶型的住房。(14)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.26.1996—2004年，該工程共建造住房68 359套。(15)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.26.(3)國家住房工程(The National Housing Program)。該工程是穆巴拉克在2005總統競選時提出的，當年10月啟動，計劃在2005—2011年為中低收入群體提供住房50萬套，預算總支出為250億埃鎊。(16)李超民：《埃及社會保障制度》，第287頁。該工程所承諾建造的住房主要由三部分組成：第一部分是由埃及政府負責建造、分配；第二部分是埃及政府提供土地，由房地產開發商建造；第三部分是政府給符合條件的申請人提供土地，由申請人自建。該工程規劃建造的住房，面積分為63平方米、35—40平方米兩類，前者主要提供給中低收入群體，后者主要是向無力購房的貧困人口出租。到2010年，國家住房工程已經建成住房23.5萬套，在建19萬套。(17)Institute of National Planning， Egypt Human Development Report 2010： Youth in Egypt： Building our Future， United Nations Development Program， and the Institute of National Planning， Egypt， 2010， p.194.2012年，埃及把該工程目標調整為建造60.81萬套。(18)David Sims， Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， United National Human Settlements Programmer， 2016， p.40.

穆巴拉克時期，埃及推行或延續以前的住房計劃與工程還有非正規居民點改建項目與家庭住房計劃、緊急住房項目和未來住房計劃等。非正規居民點改建項目與家庭住房計劃于20世紀70年代中期在伊斯梅利亞實施。穆巴拉克執政后，該計劃擴展到阿斯旺。1993年，埃及政府升級該計劃，決定對1 201個非正規居民點進行改造。到2005年，埃及已投入28億埃鎊，對895個非正規定居點進行了升級改造。(19)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.50.2008年，埃及建立非正規定居點發展基金(the Informal Settlements Development Fund)，負責重建必要的非正規定居點。2014年，該基金被整合進新成立的國家城鎮發展與非正規定居點部。緊急住房項目起始于20世紀60年代，系為在自然災難、戰爭中失去住所的貧困家庭提供臨時住所，一套20—25平方米，共用廚房和衛生間。1982—2005年，埃及共建造緊急住房46 366套，主要分布在蘇伊士和開羅。(20)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.30.未來住房計劃由非政府組織未來協會(Gameyet el Mostaqbal， Future Society)在1998年3月開始推進，模仿穆巴拉克青年住房工程。該計劃第一階段提供15 000套，第二階段提供25 000套。(21)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.27.埃及政府對軍官住房提供有優厚待遇。少校以上軍官可購買軍方提供的自有住房，費用由三部分構成：首期1/3由軍官付款，1/3由政府提供30年優惠貸款，其余1/3從軍隊開發住房外銷收益中解決。(22)李超民：《埃及社會保障制度》，第93頁。

此外，埃及再次調整了租客-房東關系。1996年第4號法規定，該法生效日期后不限制根據市場簽訂租房合同的租金，但根據以前法律簽訂合同到期前的租金合同依然有效，鼓勵空置房房主與投資者按市場規律回歸住房租賃市場。(23)Ahmed M. Soliman， A Possible Way Out： Formalizing Housing Informality in Egyptian Cities， p.79.穆巴拉克政府還推動住房按揭貸款工作。2001年，埃及頒布了新的住房按揭金融法，建立了擔保與補貼基金，該基金啟動資本為1.5億埃鎊，與按揭金融局一起通過補貼來支持年收入不足1萬埃鎊的低收入家庭購買經濟型或中等住房，貸款利率為6%，對市場利率14%與6%之間的差額予以補貼。到2006年6月，該基金發放補貼2 500萬埃鎊。(24)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.42.2005年9月到2010年3月，埃及各類房產總貸款由1.84億埃鎊增加到44.36億埃鎊，這些貸款的60%為私有銀行，40%為按揭貸款公司。(25)David Sims and Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， p.84.

2011年埃及劇變后，穆巴拉克時期的住房政策仍在延續，埃及當局也推出一些新的住房計劃與工程。2011年4月，埃及計劃與國際合作部提出“全民社會住房計劃” 建議，擬在五年內建造100萬套低成本住房，由住房、公共設施與城鎮發展部，與新的社會住房基金、住房發展銀行、新城鎮社區局實施，住房分布在新城鎮以及各省。(26)David Sims and Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， pp.13-14.該計劃于2013年正式啟動，住房建設基金來自新設立的社會住房發展基金，其啟動基金來自埃及中央預算和阿聯酋政府，建房與基礎設施所需公共土地由新城鎮社區局與各省提供。2013年4月，埃及住房、公共設施與城鎮發展部起草了《埃及住房政策與戰略》，該文件涉及住房各領域指導原則以及近期目標(2012—2017年)和長期目標(到2027年)。該文件對以前的住房政策予以調整，如規定中央政府制定住房計劃，而地方政府負責具體實施住房計劃；直接給公民個人而不是對土地和住房補貼；支持獲得租金；鼓勵空置房屋進入住房市場等。(27)David Sims and Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， p.16.塞西2014年當政后，埃及加大了住房建設力度。據埃及公共動員與統計局報告，2016—2017年，埃及公共及私人部門總計建造住房27.66萬套，總耗資超過850.52億埃鎊。其中政府建造住房數量與投資分別為6萬套、342.06億埃鎊，而私人部門分別為21.66萬套、508.46億埃鎊；所建低檔住房為14.56萬套(政府建5.75萬套，私人部門建8.81萬套)，總耗資411億埃鎊。(28)中華人民共和國駐阿拉伯埃及共和國大使館經濟商務處：《2016/2017財年埃建造住房27.66萬套，總耗資超850.52億埃鎊》，http：//eg.mofcom.gov.cn/article/jmxw/201803/20180302722472.shtml，登錄時間：2020年4月26日。

(二)埃及住房基本狀況

埃及住房供給與類型十分復雜。從所有權來看，埃及城市住房一般可分為租賃型住房和產權房兩種類型。從住房供應主體看，可分為公有部門與私有部門提供的住房。根據是否合規，埃及住房可分為正規住房(the formal sector)與非正規住房(the informal sector)兩大類，這也是許多學者常用的分法。正規住房是指合規企業在取得法律許可、合乎規劃的土地上建造的建筑與房屋。非正規住房是建造在以下土地上的住房：非法擁有的土地、合法擁有但非法由農業用地轉變為城鎮用地的土地、合法擁有但非法細分(即無土地細分許可)的土地、城鎮邊界以外的土地(即無土地規劃許可)。非正規住房主要包括以下類型：棚，公用公共設施的一居室，墓地居所，樓梯、車庫、屋頂等非居住建筑或地方的住房，未獲規劃許可或未達建筑標準的住房等。(29)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.45.也有學者把非正規住房分為部分不合規住房與擅自占用土地建造的住房。前者是指未經法定程序審批與未獲住房機構承認但房屋持有權合法、有合規占用許可的房屋；后者指不合法占用公共土地、以自助技術建造的房屋。(30)Ahmed M. Soliman， “Housing the Urban Poor in Egypt： A Critique of Present Policies，” International Journal of Urban and Regional Research， Vol.12， No.1， 1988， p.69.

20世紀80年代以前，埃及正規住房建設并不快。穆巴拉克當政后，埃及住房投資與供應明顯增加。1982/1983—2000/2001年，埃及住房部門實際投資771億埃鎊，占該國政府執行投資總額的10.4%。(31)埃及新聞部新聞總署：《在埃及投資：穩定與發展》，北京：埃及駐華使館新聞處，2001年，第20頁。1982—2004年，埃及共建造房屋345.6萬套，其中公有部門建造124.64萬套，私有部門建造220.96萬套。(32)Sawsan El Sayed Yacoub Bakr， “Formal and Informal Housing Production in Egypt： Trend & Implication，” Arab Regional Symposium on Development of “Arab Cities and Current global Conditions”， Cairo， 24 Dec.， 2006， p.9.埃及住房建造情況呈現不均衡狀態。1982—1987年、1987—1992年、1997—2002年是埃及住房建造比較多的時期，分別達到84.57萬套、90.4萬套、73.82萬套，而1992—1997年、2002—2004年則大幅度減少，分別只有56.04萬套和40.76萬套。(33)Sawsan El Sayed Yacoub Bakr， “Formal and Informal Housing Production in Egypt： Trend & Implication，” p.9.從表1可以看出2002/2003—2013/2014年埃及城鎮住房發展情況。2004/2005—2009/2010年，埃及城鎮住宅投資由65.76億埃鎊增加到165.06億埃鎊，建造住宅由14.39萬套增加到19.61萬套。2011年之后，埃及的住房發展不穩定。2011/2012—2013/2014年，埃及城鎮住宅投資由109.83億埃鎊增加到207.16億埃鎊，建造住宅卻由17.67萬套減少到14.58萬套。

表1 2002/2003—2013/2014年埃及城鎮住宅投資與建造情況

私有部門為埃及住房供應主體，但所占比重呈下降趨勢。1982—2004年，私有部門建造房屋數量占埃及建成房屋總數的63.93%。除了1992—1997年，私有部門建造住房所占比例總體上超過60%，2002—2004年高達90%。(34)Sawsan El Sayed Yacoub Bakr， “Formal and Informal Housing Production in Egypt： Trend & Implication，” p.9.從表1也可以看出私有部門對埃及住房的貢獻度。在埃及城鎮住宅投資中，2004/2005—2013/2014年，私有部門的投資額由58.99億埃鎊增加到154.92億埃鎊，但所占住房投資總額的比重由90%降至75%。從同期埃及住房建造量來看，私有部門建造城鎮住宅由12.65萬套降至10.33萬套，所占比重由88%降至71%。可見，盡管私有部門的住房投資額與建造量所占比重有所下降，但仍是埃及住房投資與建造的主體。

在埃及正規住房中，公有部門主要提供低檔住房，而私有部門既提供低檔住房，也提供相當數量的中高檔住房。1982—2004年，埃及公有部門建造的低檔住房占其建造總量的81.69%，中檔住房占16.58%，中高檔、豪華住房所占比例很少。而私有部門則不同，它建造的低檔住房占建造總量的45.31%，中檔、中高檔、豪華住房所占比例均大大超過公有部門，分別達到32.85%、15.08%和6.76%。(35)Sawsan El Sayed Yacoub Bakr， “Formal and Informal Housing Production in Egypt： Trend & Implication，” p.7.從表1可以看出穆巴拉克晚期到塞西之前埃及公有部門建造住房情況。2004/2005年，埃及公有部門建造城鎮住宅17 440套，其中經濟型4 473套，占25.6%；低成本型11 289套，占64.7%；到2013/2014年，埃及公有部門建造城鎮住宅42 500套，其中經濟型35 961套，占84.6%；低成本型4 737套，占11.1%；2002/2003—2013/2014年，埃及公有部門只有4個年度建造有少量豪華型住宅，其余年份沒有建造豪華型。(36)“7-2 Dwelling Units in Urban， by Sector & Level (2002/2003—2013/2014)，” Central Agency for Public Mobilization and Statistics (Egypt)， Statistical Yearbook(2015)， 2015.

在埃及中央政府層面，公有住房的供應主要由以下機構負責：新城鎮社區局、住房與建設合作社(這兩個機構隸屬住房、公共設施與城鎮發展部)、住房與發展公司、聯合住房局、住房金融基金、發展與住房銀行、發展局等。在地方，埃及各省都有自己的住房管理部門與住房計劃。據世界銀行報告，在1982/1983—2004/2005年，埃及共供應公共住房125.82萬套，其中各省是最大的供應者，達55.38萬套，占總供應量的44%；新城鎮社區局供應25.11萬套，占20%；住房與建設合作社供應27.83萬套，占22.1%；住房與發展公司供應4.31萬套，占3.4%；聯合住房局1.77萬套，占1.4%；住房金融基金提供2.22萬套，占1.8%；發展與住房銀行供應6.37萬套，占5.1%；發展局供應2.83萬套，占2.2%。(37)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.14.

在埃及的住房格局中，非正規住房占據重要位置。埃及的非正規住房出現于20世紀40—50年代的開羅地區，但數量不大。70年代中期以后，隨著大量埃及勞工在海灣國家打工把巨額僑匯匯回國內，而正規住房數量遠遠不能滿足市場需求，非正規住房遂大量出現。對穆巴拉克時期埃及非正規住房的數量與居住人口，各方說法不一。據1993年協商會議的調查報告，埃及共有406處非正規住宅區，分布在10個城市，生活人口數量為700萬人，相當于當時城市人口總數的40%。(38)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.43.據埃及地方發展部1999—2000年進行的調查，非正規住宅區有1174個(2002年更改為1221個)。(39)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.43.另據研究埃及住房的著名學者艾哈邁德·M.索利曼的實際調查，埃及非正規住房區總數為707個，所居住總人口802.77萬人，占埃及城市總人口的38.6%；所居住人口最多的是開羅，達243.8萬人，吉薩、蓋勒尤比、法尤姆三省也都超過了百萬人。從非正規住房居住人口占城市總人口的比例來說，吉薩省最高，達到59.9%；其次為索哈杰省，占56.3%；明亞、蘇伊士、蓋勒尤比、塞得港和伊斯梅利亞五省也都超過了40%。(40)Ahmed M. Soliman， A Possible Way out： Formalizing Housing Informality in Egyptian Cities， p.85.

2011年之后，埃及的非正規住房狀況依舊，但具體數據不一。據世界銀行估計，2012年，大開羅地區有2/3的人口、約1 200萬人生活在非正規住房里。(41)The World Bank， Arab Republic of Egypt， Reshaping Egypt’s Economic Geography： Domestic Integration as a Development Platform， Report No.71289-EG， Document of the World Bank， Vol.1， June 2012， p.52.埃及住房部副部長艾哈邁德·達維什(Ahmed Darwish)2017年4月稱，埃及40%的住房是不符合規劃的非正規建筑，其中1%(351個區域)的非正規住房區域是危險區域。(42)中華人民共和國駐阿拉伯埃及共和國大使館經濟商務處：《埃及40%的住房為違建房》，http：//eg.mofcom.gov.cn/article/jmxw/201704/20170402559890.shtml，登錄時間：2020年5月18日。另據“埃及貧民窟開發聯盟”協調人阿提夫·阿明(Atef Amin)在2017年11月的說法，埃及有2 600萬人居住在非正規居住區，其中150萬人居住在墓地，埃及危房數量比重達70%，其中不安全的貧民窟達252個，居民人數為100萬人。(43)中華人民共和國駐阿拉伯埃及共和國大使館經濟商務處：《埃及有2600萬人居住在非正規居住區域》，http：//eg.mofcom.gov.cn/article/jmxw/201711/20171102667000.shtml，登錄時間：2020年12月7日。

簡言之，埃及政府重視住房發展，采取了諸多舉措。盡管經歷了2011年劇變，但埃及住房發展的基本思路沒有多大變化，依然是政府主導，重點推動一系列住房工程。近幾十年的埃及住房發展，有兩個現象最為突出：一是公有部門、私有部門并行發展，私有部門居主體地位；二是正規住房與非正規住房并行發展，特別是非正規住房泛濫，已成為影響埃及住房健康發展的突出問題。

三、埃及住房困境

從數據上看，埃及的住房有了不小的發展，但從總體來看，埃及當局發展住房的努力效果欠佳，遭遇諸多困境。

(一)住房發展滯后

盡管埃及政府重視住房發展，相繼出臺并實施了不少住房計劃與工程，建造了相當數量的住房，但總體而言，埃及住房發展滯后。有調查機構在2017年的調查顯示，34.1%的埃及家庭住房條件不足，其中盧克索省不足率達37.4%，基納省不足率甚至高達51.3%。該調查還表明，54.3%的埃及人認為房租和房價超出其支付能力，59.4%的家庭將其25%以上的月收入用于租住一套中等價位的房屋，70%的住戶沒有居住保障，17%的住戶不能獲得安全用水，約230萬住戶沒有自來水裝置。(44)中華人民共和國駐阿拉伯埃及共和國大使館經濟商務處：《機構統計顯示34%的埃及家庭住房條件較差》，http：//eg.mofcom.gov.cn/article/jmxw/201704/20170402559887.shtml，登錄時間：2020年6月18日。

埃及住房發展滯后，具體體現在以下幾方面： 一是住房供應與人口增長不適應。19世紀末以來，埃及人口增長很快，尤其是1952年以來，埃及人口增長更快。而在人口飛速增長之時，埃及房屋供應總量卻嚴重不足。1952—1982年，埃及政府建造的公共住房為110萬套(不包括軍隊與警察住房)，1982—2005年也僅126萬套。(45)David Sims and Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， p.9.由于供應不足，從納賽爾時期起，埃及就存在住房缺口，而且缺口不斷擴大。1996年，埃及住房缺口達150萬套。(46)吳亞琴：《埃及的房地產開發及住宅建設》，《中國房地信息》2003年第6期。2002/2003年和2003/2004年，埃及全年的住房供給數量分別在25.06萬套和26萬套，只能滿足1/3左右的需求。(47)Stephen Everhart， Berta Heybey and Patrick Carleton， Egypt：Overview of the Housing Sector， Housing Finance International， June 2006， p.14.2006年，埃及住房需求量為881.48萬套，而供應量為789.91萬套，缺口為91.57萬套。(48)David Sims， Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， p.58.

其二，埃及城鎮住房供應地區分布不均衡。1982—2005年，埃及供應城鎮公共正規住房總共353.93萬套，而開羅就達120.13萬套，占總量的33.9%；亞歷山大為45.81萬套，占13.2%；吉薩為32.14萬套，占9.1%；而其他地區的城市供應量和占比很小，如上埃及地區的阿斯尤特為64 269套，占1.8%；明亞省僅26 472套，占0.7%；盧克索為15 050套，占0.4%；南西奈省只有11 628套，占0.3%。(49)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.16.重點解決青年住房問題的穆巴拉克青年住房工程，地區分布明顯不均衡，大開羅地區就分享到56 948套，占該項目建造總量的83.5%。(50)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.27.1982—2004年，新城鎮與各省補貼的住房也是類似，超過69%建造在大開羅周邊的七個新城鎮(不包括齋月十日城)，而大開羅人口占全國的23%。(51)David Sims， Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， p.37.可見，埃及政府更多的是關注和解決開羅與亞歷山大等大城市的住房問題，而對其他城市關注不夠，鄉村地區幾近被漠視。

其三，非正規住房突出。埃及正規住房的建設速度遠遠跟不上人口增長速度，大量非正規住房隨之出現。如前所述，埃及存在大量非正規住房。除了棚戶區等環境很差的非正規居民區，也存在一些設施豪華的非正規住房。如私人部門大量投資于新城鎮，建造了一些帶有游泳館、體育館的住房，這些住房耗資巨大，但卻處于空置狀態。此類住房在大開羅地區郊區、亞歷山大郊區普遍存在。

其四，住房供給機構不太合理。長期以來，埃及重點關注低收入群體的住房問題，政府推行了許多低收入住房建設計劃和相關補貼政策，而忽視了中等住房的供應。如2002/2003—2013/2014年，埃及公有部門建造的城鎮住宅中，主要是經濟型，而中等型數量最多的年份是2012/2013年，為6 889套，最少的年份是2004/2005年，僅建造了590套，其余年份多在2 000套以下；同期埃及公有部門建造的城鎮中等住宅占公有部門城鎮建造住宅的比例，最高的年份是2012/2013年，為22.5%；最低的年份是2010/2011年，僅占1.2%；其余均在10%以下，許多年份也只占3%多一點。(52)“7-2 Dwelling Units in Urban， by Sector & Level (2002/2003—2013/2014)，” Central Agency for Public Mobilization and Statistics (Egypt)， Statistical Yearbook (2015)， 2015.但另一方面，隨著埃及經濟發展，埃及房地產開發商又開始熱衷于開發高檔小區。2008年國際金融危機爆發之前，埃及高檔住宅和別墅銷售火爆，數十個別墅項目很快銷售一空。到穆巴拉克執政晚期，房地產市場持續升溫，開發商更愿意投資興建高檔住宅和別墅區，形成了埃及房地產市場的啞鈴狀結構，高端住宅項目和低收入住房建設發展較快，而針對中等住宅的開發則成為薄弱環節。

其五，青年住房問題突出。埃及的住房自有率在中東北非國家中比較低，而埃及青年人的住房自有率更低，大多無力解決住房。據調查，由于住房困難，有37%的埃及青年人在婚后和父母生活在一起，其中有95%以上的已婚婦女和丈夫的家庭在一起生活，這一狀況在鄉村地區與最貧困家庭中更甚。(53)The Population Council， The Egyptian Cabinet， Information and Decision Support Center， The Survey on Young People in Egypt， Cairo： The Population Council， 2010， p.16.

(二)房價上漲快速，普通民眾購房難

穆巴拉克上任之前，埃及住房價格上漲幅度不大。穆巴拉克時期以來，埃及住房價格大幅攀升。到2010年，開羅的普通住宅價格已超過4 000埃鎊/平方米。(54)胡英華：《埃及規范房地產市場重在調結構》，《經濟日報》2010 年12 月31 日，第 8 版。埃及房價收入比不斷提高。1998年，埃及房價收入比為4.9倍，2006年達到7倍。埃及房價收入比也遠高于中東其他國家。如在2006年，約旦房價收入比為3倍，土耳其為5倍。(55)李超民：《埃及社會保障制度》，第264頁。2011年之后，情況依舊。在2015年，如果以第一檔中位家庭年收入14 352埃鎊為基數，埃及開羅一套80平方米的非正規公寓，售價為11萬埃鎊，售價與收入比為7.7倍；社會住房計劃核心項目一套75平方米的公寓，售價為13.5萬埃鎊，售價與收入比為9.4倍；私人開發商一套110平方米的公寓，售價為37萬埃鎊，售價與收入比為25.8倍；新城鎮私人開發商一套130平方米的公寓，售價為60萬埃鎊，售價與收入比為41.8倍。(56)David Sims， Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， p.65.可見，與埃及人的收入相比，埃及房價非常高，普通民眾很難購買得起住房。

在埃及房價上漲中，土地價格上漲是重要因素。1980—1993年，埃及城市一般地段由47埃鎊/平方米上漲到200埃鎊/平方米，較好地段由80埃鎊/平方米上漲到385埃鎊/平方米，黃金地段由136埃鎊/平方米上漲到710埃鎊/平方米。(57)Mostafa Morsi El Araby， “The Role of the State in Managing Urban Land Supply and Prices in Egypt，” Habitat International， Vol.27， No.3， 2003， p.451.到21世紀初，開羅地區已是寸土寸金，開羅城市規劃區內的地價已經漲到1 000—3 000埃鎊/平方米，市中心則上漲到了30 000埃鎊/平方米，最高的阿盟大街更是達到60 000埃鎊/平方米。(58)吳亞琴：《埃及的房地產開發及住宅建設》，《中國房地信息》2003年第6期。

面對高房價，埃及的購房貸款辦理卻困難重重。2001年以前，埃及很多商業銀行不愿意開展房貸業務。為解決住房的資金問題，埃及政府于2001年頒布《按揭貸款法》(即2001年第148號法，2004年開始實施)，規定購房借款人在無力償還貸款時，其房產將被公開拍賣，允許貸款銀行參與競拍。(59)秦征、于夢、楊愛花：《埃及的房地產業及房地產金融》，《中國房地產金融》2002年第5期。為此，埃及政府成立塔米爾公司，這是埃及首家房地產金融公司，注冊資金5億埃鎊。到2006年初，該公司總共才辦理了16筆住房抵押貸款業務。(60)李超民：《埃及社會保障制度》，第270頁。后來埃及房貸業務有所發展，2010年，埃及房貸總額達到45億埃鎊，抵押貸款購買的住房2萬套。(61)胡英華：《埃及規范房地產市場重在調結構》，《經濟日報》2010年12月31日，第8版。但這與埃及龐大的住房貸款需求相比仍是杯水車薪。此外，由于埃及存在大量非正規住房，這些房屋無法在政府機構登記，也就無法辦理抵押貸款業務。

埃及很多家庭也難以承受商業銀行的房貸利息。在埃及，商業貸款的利息在貸款時就被扣除，這使實際拿到的貸款數大為減少，大批貧困階層和中產階級的下層無力承擔貸款利息負擔。埃及政府提供的住房貸款利息較低，但對申請人的資格要求很嚴，普通民眾難以申請到。2011年劇變后，埃及國內局勢一度動蕩，住房按揭市場停滯。到2013年第三季度，埃及房產按揭貸款總額僅480萬埃鎊，到2014年才有所增長，達到23.02億埃鎊。(62)David Sims， Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， p.84.房價高昂，而貸款又困難重重，埃及大量普通民眾難以購買住房。

(三)房屋建筑質量不高，房屋空置現象嚴重

埃及住房的建筑質量不高，這可從1992年開羅地震導致的房屋倒塌窺見一斑。此次地震震級為里氏5.9級，卻造成了約3億美元財產損失的重大災難，有550多人死亡，6 000多人受傷，5 000多個建筑物遭到破壞。(63)張春風：《開羅震后引起住房討論》，《世界知識》1993年第4期。這一事件很直觀地反映出埃及房屋的質量問題。埃及非正規住房的質量更是無法保證，房屋倒塌事件時有發生。這一狀況一直延續到穆巴拉克之后。《埃及郵報》2018年5月29日的報道援引埃及住房權力中心的研究稱，埃及有140萬套建筑有倒塌危險；一份建筑質量技術檢測建議也稱，埃及應拆除6萬套危房；另有非官方統計，埃及有違章建筑700多萬套，其中200多萬套為過去8年所建；開羅就有三個區是危房較為集中的區域。(64)中華人民共和國駐阿拉伯埃及共和國大使館經濟商務處：《機構研究稱埃140萬套建筑有倒塌危險》，http：//eg.mofcom.gov.cn/article/jmxw/201805/20180502750658.shtml，登錄時間：2021年7月31日。

埃及的爛尾樓普遍，房屋樓層隨意增加。穆巴拉克時期，為了避稅，埃及很多房屋有意不完工，根據自己的需要隨意加蓋。爛尾樓有嚴重安全隱患，房屋倒塌事件經常發生。如2014年11月25日凌晨，開羅西郊一棟居民住宅樓突然坍塌，未經允許而在樓頂私搭亂建是事故的主要原因。(65)馬巖：《埃及首都發生住宅樓坍塌事故致12人死亡》， http：//world.people.com.cn/n/2014/1125/c157278-26092182.html，登錄時間：2021年6月5日。另據埃及《每日新聞報》報道，埃及有3.2%的住戶居住在危房里，每年有390套住房坍塌，約200人因此喪生，800個住戶喪失住所。(66)中華人民共和國駐阿拉伯埃及共和國大使館經濟商務處：《機構統計顯示34%的埃及家庭住房條件較差》， http：//www.mofcom.gov.cn/article/i/jyjl/k/201704/20170402559887.shtml，登錄時間：2020年6月18日。

埃及住房領域長期存在住房難、空置房多并存的現象。1986—1996年，埃及房屋總空置率由12.8%上升到19.13%，其中鄉村地區由5.16%上升到9.11%，城鎮地區由20.06%上升到28.41%。(67)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.35.城鎮地區、特別是大開羅地區的房屋空置現象尤為嚴重。據2006年埃及人口普查，埃及全國住房空置量為572.94萬套，占全部住房的23.18%，其中城鎮空置房為342.81萬套，占城鎮住房總量的26.91%；鄉村空置房為230.13萬套，占鄉村政府住房總量的19.22%。(68)David Sims， Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， p.26.美國國際開發署2008年的調查也稱埃及有超過350萬套的城鎮房屋閑置。(69)The World Bank， Arab Republic of Egypt， Reshaping Egypt’s Economic Geography： Domestic Integration as A Development Platform， Report No.71289-EG， Document of the World Bank， Vol.1， June 2012， p.34.存在的大量空置房，有的是父母為孩子結婚準備的，有的是房主的保值投資，有的是房主夏日度假時使用，還有一部分是由于租金過高而出租不出去的。

四、埃及住房困境成因

40余年來埃及住房遭遇的困境，是埃及住房與經濟發展積弊長期積累的結果。從大的方面來講，主要有政府與經濟社會兩大因素。

(一)埃及政府負有主要責任

埃及住房存在的突出問題，政府難逃其責。這突出表現在以下三方面：

其一，埃及政府投資不足。在不同時期，埃及政府在住房領域的投資有所不同，但從總體上來看，投資不足，無法滿足住房發展需求。在穆巴拉克時期，盡管埃及住房投資總量不斷增加，但投資總量有起伏且依然不足。如2007/2008年，埃及城鎮住宅投資為138.15億埃鎊，但2008/2009年卻降至111.17億埃鎊，2009/2010年度又升至165.06億埃鎊，后連續三個年度下降，2012/2013年度跌至80.56億埃鎊，2013/2014年度又回升到207.16億埃鎊。(70)“7-3 Housing Investments， by Sector (2002/2003-2013/2014)，” Central Agency for Public Mobilization and Statistics (Egypt)， Statistical Yearbook (2015)， 2015.

與此相應，埃及公有部門的住房投資與建造的住宅量不足。1982—2005年，埃及對正規住房的總投資為864億埃鎊，而公有部門投資為264億埃鎊，只占30.6%。(71)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.36.2002/2003—2013/2014年，埃及公有部門城鎮住宅投資由9.72億埃鎊增加到52.24億埃鎊，最高的年份為2010/2011年，為59.31億埃鎊，最低的年份為2004/2005年，僅6.77億埃鎊；埃及公有部門投資占當年城鎮住宅總投資的比例，2003/2004、2004/2005、2006/2007三個年份最低，均只占10%；最高的2010/2011年份為44%，其余年份多在20%—30%之間。(72)“7-3 Housing Investments， by Sector (2002/2003—2013/2014)，” Central Agency for Public Mobilization and Statistics(Egypt)， Statistical Yearbook (2015)， 2015.埃及公有部門建造的城鎮住宅量也不大。2002/2003—2013/2014年，各年埃及公有部門建造的城鎮住宅量相差很大，最多的2011/2012年建造了78 529套，最少的2005/2006年只建了14 136套；同期埃及公有部門建造城鎮住宅占當年建造城鎮住宅總量的比例，最低的是2003/2004、2006/2007年，僅占10%；有6個年份在16%及其以下，最高的為2011/2012年，占44%；其余基本在30%以下。(73)“7-2 Dwelling Units in Urban， by Sector & Level (2002/2003—2013/2014)，” Central Agency for Public Mobilization and Statistics(Egypt)， Statistical Yearbook (2015)， 2015.

外資也不青睞埃及住房投資。20世紀70年代中期以來，埃及大力引進外資，外資成為埃及經濟發展的引擎，但外資對住房領域的投資并不多。如在2007/2008、2008/2009兩年的外商直接投資中，投向房地產的資本分別為4 000萬美元和1 000萬美元，只占當年外商在埃及投資總額的3%和1.2%。(74)阿拉伯埃及共和國新聞部新聞總署：《埃及年鑒(2009)》，第58頁。

其二，埃及政府住房政策和計劃存在缺陷。從納賽爾開始，埃及幾代當政者出臺了不少住房政策與計劃，但實施效果不佳，這些政策和計劃自身存在這樣或那樣的缺陷。一是強制降房租政策負面效果明顯。1952年七月革命后，埃及政府在住房領域的一個基本政策就是強制降低房租，這一政策后被延續下來，幾十年保持不變。長期實行低房租，有利于低收入群體，但導致正規房供應短缺，使私人部門從房屋租賃市場與低端住房市場撤出，這使得埃及住房租賃市場長期處于停滯狀態。

埃及之所以存在大量非正規住房，也與埃及政府扭曲住房市場的不合理政策直接相關。如高額補貼的公共住房計劃抑制了住房擴大供應的需求；住房供應部門效率低下；建筑規定與建筑許可頒發程序復雜，費時費力；不切實際的高計劃規定與標準；功能失調的城鎮土地市場等。(75)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.50.這些都使建設或獲得正規住房非常困難，非正規住房成為不得已的選擇。不僅是貧困階層，連一些受過良好教育、從事高端工作的工程師、會計、律師、教師、公務員等也建造或生活在非正規住房中。

新城鎮計劃規劃與建設存在先天不足。建立新城鎮是埃及政府為解決就業、住房、發展不平衡等問題而實施的一項重要政策，雖取得一些成效，但從根本上看是典型的供給側政策，存在諸多問題。如新城鎮幾乎沒考慮位置、目標受益群體、鞏固經濟與有效的市場激勵；建設費用高昂，過分依賴政府投資；吸納人口有限；環境污染問題；交通、商店等基礎設施不完善，生活成本高等。(76)David Sims and Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， pp.70-71.

其三，埃及行政效率低下以及腐敗進一步加劇了住房問題。埃及行政效率低下，住房領域也不例外。一個住房項目的洽談、審批，在埃及中央政府、省、外國顧問等有關方面之間要經歷艱苦的談判，常常要花費2—3年甚至更長的時間。如伊斯梅利亞省當局與外國顧問就海克(El Heker)升級改造項目協議的談判就歷時超過兩年，埃及與美國國際開發署就赫勒萬升級改造項目協議的談判耗費了四年時間。

埃及住房按揭貸款業務推進不快，與其煩瑣的不動產登記制度有關。盡管已建立了現代意義的不動產登記制度，但由于官僚主義與煩瑣要求，埃及房產登記進展遲緩。在開羅，所有的非正規不動產，甚至大部分正規房產都未登記。而沒有登記，房產就無法進行按揭貸款。美國國際開發署2005年的一份報告指出：“目前的狀況是，對申請人來說，埃及不動產登記制度被描述為費力而復雜的，非常浪費、嚴重官僚主義、公眾誤解、不受歡迎，這無力推進房地產按揭貸款金融市場。”(77)David Sims and Hazem Abd-El Fattah， Egypt Housing Profile， p.100.

埃及的腐敗問題長期存在。特別是在薩達特后期和穆巴拉克后期，腐敗盛行，住房問題也受其影響。在埃及建造住房，辦理審批手續十分繁雜，一般要經過31個部門、77道官方程序，耗時6—14年。(78)Abdel Hamid Hassaballa El Kafrawy， Housing Policy and Finance in Egypt： Extending the Reach of Mortgage Credit，p.39.每個環節都要付小費。另外，腐敗使得很多住房計劃無法落到實處，大量為中低收入階層建造的經濟型房卻被權貴占據。一些官員插手住房項目，以權謀私、中飽私囊。埃及前住房部長馬格拉比就是其中之一。他利用手中的權力，為自己的侄子在獲取土地、承包項目上提供很多幫助，打造出埃及有名的棕櫚山房地產開發公司。后馬格拉比本人因貪污受賄、濫用權力、洗錢等罪名被調查處理。

自20世紀70年代起，埃及有諸多法律與規定禁止非正規建筑并對其予以懲罰，尤其是對農業用地上的非正規建筑加以嚴懲。但由于這些法律規定沒有落地生根，非正規住房建造仍是屢禁不止。

(二)埃及住房發展受制于經濟社會發展

住房問題不僅是民生問題，也是經濟發展問題。房地產業是埃及經濟發展的重要行業。2004年，埃及住房設施的增加值占該國增加值總額的5.6%，屬埃及第7大產業部門。2002年，埃及住房建筑部門雇員有153萬人。(79)李超民：《埃及社會保障制度》，第263頁。據埃及《每日新聞》報道，2015/2016財年，埃及房地產稅收達12.94億埃鎊。(80)中華人民共和國駐阿拉伯埃及共和國大使館經濟商務處：《2015/2016財年埃及房地產稅收收入達12.94億埃鎊》，http：//eg.mofcom.gov.cn/article/jmxw/201711/20171102676646.shtml，登錄時間：2021年1月27日。埃及住房與公共設施部長穆斯塔法·馬德布里2017年11月稱，房地產行業是2017年埃及增長最快的行業，前三季度增速達10.8%，房地產投資占2017年埃及總投資的18.5%。(81)中華人民共和國駐阿拉伯埃及共和國大使館經濟商務處：《2017年前3季度埃房地產業增速為10.8%》，http：//eg.mofcom.gov.cn/article/jmxw/201711/20171102671045.shtml，登錄時間：2021年6月15日。但總體來看，住房產業在埃及經濟中并不占支柱地位。這是埃及長期以來的經濟發展戰略與經濟結構所決定的。納賽爾時期，埃及奉行國有化經濟發展戰略，重點發展重工業。薩達特實行開放政策后，石油、旅游、蘇伊士運河、僑匯成為埃及經濟發展的四大支柱產業，這一格局在穆巴拉克時期乃至2011年劇變之后依然延續。在埃及經濟發展戰略中，住房產業屬于邊緣化行業。同時，盡管埃及經濟取得長足發展，但總體上仍發展滯后，水平不高，這也決定了埃及對住房產業的總投入不足。

埃及經濟長期累積的痼疾，如高失業率、融資難等也加劇了住房困難。高失業率影響民眾經濟收入，使民眾難以籌集購買住房所需的資金。對埃及青年來說，很多人面臨購買婚房問題，而失業使這一問題無從談起。融資難也是導致埃及住房難的因素之一。如在2014年2月，埃及央行推出了長達20年的住房抵押貸款方案，實行梯度利息，對于低收入階層，利息為5%—7%，中等收入階層為8%，高收入階層為10.5%。埃及央行在2014年劃撥100億埃鎊作為第一期資金來支持該計劃，到2017年，總共劃撥了200億埃鎊。但到2019年，這一計劃卻擱淺，只針對低收入階層實施。而對于低收入階層來說，即使提供貸款，他們也無力購房。2019年5月，埃及商業銀行的貸款年利率高達17%，房產抵押貸款盡管得到政府支持，利率也達10%，就算有資格貸款，也有很多人由于不能承受高額利息而放棄購房。所以，住房抵押貸款計劃名存實亡。

埃及長期存在的社會問題，如貧富差距、人口膨脹、城市化等對住房問題也有影響。埃及的貧富差距在納賽爾時期并不嚴重，但在薩達特時期實行開放政策和私有化政策以后，埃及的貧富差距迅速拉大。貧富差距也體現在不同階層家庭擁有的住房數量上。根據埃及計劃部2001年的調查數據，埃及國內擁有3套住房的家庭占所有家庭的2%，擁有2套住房的占8%；在城市地區，19.6%的住房被10%的家庭擁有。(82)The World Bank， Arab Republic of Egypt： Analysis of Housing Supply Mechanisms， Final Note， p.25.

20世紀以來，埃及人口可謂爆炸式增長。盡管可耕地面積不斷增加，但人均耕地面積持續下降。住房用地面積雖然不斷增加，但每戶住房占地面積仍持續降低。1900年，埃及住房用地660萬英畝，但每戶住房實際占地面積0.6英畝。到1996年，埃及住房用地增加了590萬英畝，達到1 250萬英畝，但每戶住房實際占地面積卻降至0.21英畝。(83)Dr. Nabil Ashry Ibrahim El-Nashs， “A Suggest Strategy Towards an Effective Treatment of Housing Crisis in Egypt，” The Second International Conference for Development and the Environment in the Arab World， Asyut， March 23-25， 2004， p.2.人口的激增導致住房需求大幅增長，而住房供應量卻跟不上，造成埃及住房供需矛盾突出。

此外，埃及城市化及城市人口的急劇增長，加劇了住房問題。到1986年，埃及城市人口已達2 121.6萬人，占總人口的44%；2006年再增至3 037.1萬人，占比43.1%。(84)“2-6 Population by Sex， Urban & Rural Percentage in Census Years (1907—2006)，” Central Agency for Public Mobilization and Statistics (Egypt)， Statistical Yearbook(2015)，2015.迅速發展的城市化，導致大量人口聚集到城市，特別是過度聚集到開羅、亞歷山大等大城市，給城市的發展帶來嚴峻挑戰，使城市不堪重負。住房問題就是其一。開羅、亞歷山大等大城市出現的非正規住房，就是無法解決住房問題而形成的。

結 語

綜上所述，1981年以來，埃及當局致力于住房產業發展，也采取了不少舉措，但效果不佳，埃及住房產業總體發展滯后，面臨重重困境。幾十年來的埃及住房發展歷程，呈現三個基本特點：一是政府主導。埃及當局出臺法律與規定對房屋租金進行控制，大力推行各種住房計劃。除了政府投資與建設的住房，許多私有部門投資與建設的住房也是納入政府規劃之中的。二是重視低收入群體的住房問題。埃及當局實施了一系列針對低收入者(包括青年)的住房工程，但該群體規模龐大，經濟條件差，政府的努力效果不佳，住房困難依舊。三是住房發展與人口增長、城市化不適應。由于埃及人口膨脹以及大量人口過于集中于大城市，抵消了埃及政府的住房發展努力，非正規住房的泛濫就是最突出的表現。

埃及遭遇的住房困境，政府難辭其咎。作為住房產業發展的主導者，埃及政府的角色至關重要，而埃及當局對住房產業投入不足、政策設計缺陷等都成為制約埃及住房產業發展的瓶頸。從長遠看，埃及住房問題的解決，政府頂層設計至關重要，除了關注低收入者，也要關注中產階級的住房需求，而增加民眾收入，提高住房購買力是關鍵。

埃及住房政策與困境，對于我們解決住房問題有許多啟示。其一，應該注重積極發揮私有部門作用。埃及住房政策的基本點是政府主導，這造成政府財政負擔過重，而且供給、分配效率低下，腐敗叢生。應多渠道解決住房投入問題，充分發揮私人部門的作用，這樣可以大大減少財政負擔。其二，加強城鎮土地規劃，發展集約住房。埃及國土面積并不小，但適宜生活的土地卻不多，主要集中在尼羅河谷與三角洲地區，土地資源十分緊缺，但埃及住房普遍不高，城鎮以攤大餅方式發展，面積不斷擴大；加上非正規住房的無序發展與泛濫，侵占了大量寶貴的耕地資源。應加強城市規劃，適當增加住房建筑高度，使其能夠容納更多的居民。其三，發揮市場調節作用，重點從需求側解決問題。埃及住房政策的指導路徑是從供給側，主要是大力建設住房，著力增加住房數量，但實際存在的問題之一是大量房屋空置，這是由于住房供應與需求不匹配所致。埃及政府提供的公共住房，多建在新城鎮，而新城鎮因位置偏僻、基礎設施不完善等缺乏吸引力。埃及政府主要提供經濟型住房，而低收入者很難買得起房，需要住房的中等、上中等收入者的購房需求無法得到滿足。因此，應該充分發揮市場的調節作用，以市場需求來調節住房的供給，降低住房資源的閑置與浪費。