土地一二級聯(lián)動開發(fā)項目經(jīng)濟測算工作探討

肖輝

（華昆工程造價管理咨詢有限公司，云南 昆明 650224）

1 經(jīng)濟測算的工作目的及思路

1.1 經(jīng)濟測算的目的

通過經(jīng)濟估算，為項目提供規(guī)劃指標調(diào)整的確切依據(jù)，政府可在此基礎上進行土地開發(fā)決策，調(diào)整修建性詳細規(guī)劃方案。

通過經(jīng)濟測算，可更加確切的為政府及政府投資平臺、社會投資人提供擬開發(fā)地塊的一二級開發(fā)成本，并提供相關銷售收入的測算，為項目是否切實可行提供相關依據(jù)。

1.2 經(jīng)濟測算工作的整體思路

1.2.1 了解項目基本情況，收集經(jīng)濟測算工作所需相關資料

項目經(jīng)濟測算的相關資料包括以下7 項：①了解擬征收地塊的基本情況，項目四至范圍、總用地面積、凈用地面積、擬拆遷建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、規(guī)劃批準建筑面積、拆建比、建設用地與（農(nóng)用地+未利用地）之比、回遷安置房建筑面積等。②了解區(qū)域內(nèi)征地拆遷安置所執(zhí)行的補償標準，對項目實施經(jīng)濟測算的還需了解片區(qū)中已完成土地一級開發(fā)成本評審及屬地政府對成本認定的情況。③了解項目資金來源情況，是全部由國有投資公司進行融資，還是引入部分社會資金參與城市更新改造。④了解并收集整個項目規(guī)劃總平面圖、擬交易地塊規(guī)劃總平面圖。⑤了解片區(qū)控制性及修建性詳細規(guī)劃情況、了解擬交易地塊規(guī)劃條件取得情況、了解地塊周邊類似地塊的樓面地價及房地產(chǎn)銷售情況。⑥了解片區(qū)及地塊分期征收、分期交易、分期開發(fā)及分期建設銷售的具體情況。⑦了解完成經(jīng)濟測算報告還需要調(diào)查收集的相關資料。

1.2.2 一、二級開發(fā)收益情況測算

按照各區(qū)征地拆遷補償標準先對項目一級開發(fā)成本進行測算，并根據(jù)項目四至范圍、總用地面積、凈用地面積、擬拆遷面積，并結合街道辦事處提供的房調(diào)、地調(diào)等相關資料，預計土地取得成本；同時完成項目外掛情況分析，包括外掛的建設內(nèi)容、建筑面積及資金估算等；根據(jù)片區(qū)控制性及修建性詳細規(guī)劃情況，結合已取得規(guī)劃條件的地塊，按照容積率、建筑密度、綠地率、規(guī)劃批準的建筑面積對項目的二級開發(fā)建設成本進行測算；完成項目的一二級開發(fā)預計總投資測算；通過對周邊樓盤的銷售情況及近期房地產(chǎn)市場的調(diào)查，確定項目的銷售收入；最終根據(jù)項目的一、二級開發(fā)成本及銷售收入情況，對項目進行收益情況分析。

1.2.3 項目的盈虧平衡及成本風險分析、經(jīng)濟指標分析

項目分析應注意以下3 點：①通過對項目的建設成本、銷售收入的增加及減少，對項目進行盈虧平衡及成本風險分析，并提出相關建議。②根據(jù)規(guī)劃指標及成本預測，分析土地出讓價及樓面地價。③規(guī)劃方案已通過市規(guī)委審議的，還需進行調(diào)整的，還需分析原方案與擬調(diào)整方案的收益、規(guī)劃指標等的對比情況。

2 經(jīng)濟測算工作的實施程序

2.1 了解項目基本情況

由工程造價及會計師組成的項目組對項目基本情況進行充分了解，具體如圖1 所示。

圖1 項目基本情況了解

2.2 對項目一級開發(fā)成本組成情況測算

按片區(qū)地塊的土地一級開發(fā)成本是否經(jīng)區(qū)審計局或市審計局評審認定區(qū)分，對已評審認定的直接使用評審認定結果，對未評審認定的，進行一級開發(fā)成本測算。主要如下：①根據(jù)委托單位提供的地調(diào)、房調(diào)資料結合項目所在片區(qū)內(nèi)相關補償實施方案或現(xiàn)行補償標準對一級開發(fā)成本進行測算。根據(jù)地調(diào)資料（土地分類面積表）測算項目需繳納規(guī)稅費、集體土地征地成本、國有土地征地成本、征地工作經(jīng)費等；根據(jù)房調(diào)資料測算項目拆遷補償費、回遷安置補償、過渡費、搬家費、獎勵費、拆遷工作經(jīng)費等；對項目委托單位提供資料的準確性根據(jù)相關標準、經(jīng)驗測算等復核其準確性，對可能存在重大差異的測量、測繪情況，提請委托單位對補償拆遷物進行重新測量復核，并按經(jīng)委托單位復核確認的地調(diào)、房調(diào)資料對一級開發(fā)成本進行測算。②根據(jù)同片區(qū)類似項目測算土地一級開發(fā)整理項目前期費用、管線遷改費、資金成本、儲備土地臨時看護管理及臨時利用費、其他費用、中介機構費用。③按照片區(qū)規(guī)劃梳理項目需配建的市政基礎設施、公共服務等，項目組測算或按照委托單位提供的相關測算成果資料及政府相關批復或文件對需分攤記入市政基礎設施、市政配套公共服務等費用。④根據(jù)片區(qū)內(nèi)已簽訂的《土地一級開發(fā)委托合同》、按合同條款約定對項目的投資回報測算[1]。

2.3 對項目土地取得成本測算

由會計（財務）專業(yè)人員按照測算的土地一級開發(fā)成本進一步測算項目土地取得成本，結合項目片區(qū)情況，對土地交易條件進行分析測算，包含但不限于回遷房建設成本、擬分攤的基礎配套成本、按文件規(guī)定可作為交易條件的其他成本；政府各項基金測算，按照片區(qū)內(nèi)實際分項目立項情況，對取得基金減免的按減免后費率測算基金；對屬于一級開發(fā)項目的按現(xiàn)行標準基金費率測算基金；結合片區(qū)所在范圍已交易地塊交易價情況，比較測算的一級開發(fā)成本之間差異；土地取得成本契稅測算，包含擬交易價（出讓/供應起價）契稅測算、外掛成本契稅測算。

2.4 二級成本測算

根據(jù)片區(qū)控制性及修建性詳細規(guī)劃情況，結合已取得規(guī)劃條件的地塊，按照容積率、建筑密度、綠地率、規(guī)劃批準的建筑面積對項目的二級開發(fā)建設成本進行測算，具體實施程序如下：①根據(jù)各區(qū)控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃、已取得規(guī)劃條件的地塊，按照相關的文件、政策，整理本項目的總體經(jīng)濟指標，其中要包括分片區(qū)、分地塊的詳細經(jīng)濟指標。②根據(jù)詳細經(jīng)濟指標，結合規(guī)劃中的建筑物限高及其他相關要求，對建設項目進行建設投資估算。

2.5 銷售收入測算

通過對項目周邊已開發(fā)樓盤的調(diào)查，綜合考慮片區(qū)周邊環(huán)境以及建筑品質(zhì)等綜合因素，對本項目的住宅、商業(yè)及辦公業(yè)態(tài)銷售價格進行預測，并綜合考慮開發(fā)周期、銷售方式等，得出項目的銷售收入。

2.6 總體投資收益分析

在測算出一二級開發(fā)成本、銷售收入的基礎上，綜合考慮項目的銷售費用、稅金，分析本項目的總體投資收益。

2.7 項目評價及經(jīng)濟指標分析

根據(jù)項目投資收益對本項目進行項目評價，即分析判斷項目總體投資收益盈利空間、所處行業(yè)的收入水平、盈虧平衡分析、成本及風險控制、土地出讓價及樓面地價經(jīng)濟指標分析。

2.8 經(jīng)濟測算報告

完成以上7 個實施程序后，整理出具初步報告，報告的主要內(nèi)容包括：項目概況、項目實施主體、項目背景、項目編制主要就、片區(qū)開發(fā)總體情況及分區(qū)、分地塊情況、片區(qū)位置及開發(fā)范圍、片區(qū)面積、片區(qū)土地及地上構建筑物情況、片區(qū)相關控制性詳細規(guī)劃指標情況、片區(qū)土地利用總體規(guī)劃情況、開發(fā)主要經(jīng)濟指標、開發(fā)周期及開發(fā)進度、項目整體進展情況、片區(qū)一二級成本構成、總投資估算及收益分析、經(jīng)濟指標分析、成本與控制風險及相關政府部門的政策、文件要求的主要內(nèi)容。初步報告上報委托方審核后，按照委托發(fā)的意見修改完善，出具正式報告[2]。

3 經(jīng)濟測算的工作計劃

3.1 經(jīng)濟測算前的準備工作

在進行經(jīng)濟測算前，主要準備工作主要包含4 個方面：①收集相關法規(guī)政策依據(jù)。②了解項目具體情況。③調(diào)查項目周邊相關成本及價格。④結合調(diào)查情況，編寫具體的方案。

3.2 確定項目組人員及編制經(jīng)濟測算實施方案

通過經(jīng)濟測算前的準備工作后，我聯(lián)合體將根據(jù)工作量大小和業(yè)務的難易程度以及所需專業(yè)人員、類型等確定項目組人員名單，項目組人員全部為投標時項目組成員，并報委托單位備案。項目負責人針對項目的實際情況，編制經(jīng)濟測算實施方案報委托單位審核。實施方案包括經(jīng)濟測算目標、估算及測算范圍、估算及測算對象、估算及測算的內(nèi)容與重點、項目組人員的配備與分工、經(jīng)濟測算工作的進度計劃和質(zhì)量控制措施。

4 經(jīng)濟測算成果的內(nèi)容

4.1 經(jīng)濟測算成果的涵蓋范圍

項目概況：主要包括項目名稱、項目實施主體、項目背景、經(jīng)濟測算報告的主要編制依據(jù)等內(nèi)容。

片區(qū)開發(fā)情況：主要包括片區(qū)位置及開發(fā)范圍、開發(fā)面積、開發(fā)土地及地上建（構）筑物情況、片區(qū)相關控制性詳細規(guī)劃指標情況、片區(qū)土地利用總體規(guī)劃情況、片區(qū)開發(fā)經(jīng)濟指標、片區(qū)開發(fā)周期及開發(fā)進度、項目整體進展情況、片區(qū)成本構成、經(jīng)濟測算成果等。

開發(fā)地塊的位置與范圍、用地情況、地上建（構）筑物情況、規(guī)劃相關意見、項目開發(fā)周期及進度、項目總投資估算、財務分析、經(jīng)濟指標分析、成本與風險控制、工作責任和完成時限等[3]。

4.2 經(jīng)濟測算成果的主要內(nèi)容

4.2.1 總投資估算

總投資估算包括土地取得成本、工程建設成本、銷售費用及稅金：①土地取得成本包括項目用地范圍土地一級開發(fā)成本、土儲管理費、政府各項基金及土地交易契稅，是依據(jù)相關政府、部門規(guī)定進行估算。②工程建設成本包含商業(yè)、住宅、配套設施及平均設施的建安工程費、設備及工器具購置費、工程建設其他費及基本預備費及建設期貸款利息。③銷售費用及稅金，一般銷售費用按不含稅銷售收入的2%測算；稅金主要為增值稅及附加（城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加），并結合2016 年5 月1 日起全面實施的營業(yè)稅改征增值稅有關政策進行操作。

4.2.2 財務分析

財務分析主要包括可銷售物業(yè)情況分析、周邊樓盤銷售價格調(diào)查、銷售收入估算、項目損益和方案評價：①可銷售物業(yè)情況分析（圖2）。②周邊樓盤銷售價格調(diào)查，首先根據(jù)項目周邊在售新建小區(qū)及類似項目二手房銷售情況，選取比較樣本，通過對其近期售價的情況進行調(diào)查了解，并在考慮不同樓盤的容積率、品牌效應、交通條件以及周邊配套設施等綜合因素后，確定本項目的預計銷售價格。③銷售收入估算，按照規(guī)劃條件預估的可售面積及預計銷售價格得出銷售收入估算。④項目損益，根據(jù)項目的銷售收入，扣減總投資后，若有盈利，還應繳納25%的所得稅后，可測算出項目的靜態(tài)投資收益率及靜態(tài)投資回收期。⑤方案評價，一般城市更新改造項目的投資收益率在3%～5%之間，若項目測算的投資收益率在此期間，可確認項目可行并有一定收益。若投資收益率低于3%，可申請對規(guī)劃指標進行調(diào)整。

圖2 可銷售物業(yè)情況分析

4.3 經(jīng)濟指標分析

根據(jù)項目的規(guī)劃指標條件，通過對項目的總投資測算及財務分析得出結果后，對項目的土地出讓價及樓面地價進行測算，對項目盈虧平衡進行分析并給出相關建議。

5 結語

土地一級開發(fā)不僅時間長，且很難獲得收益，通常都需要二級開發(fā)的現(xiàn)金流來平衡。一般企業(yè)若沒有足夠的資金，很難維持長久的現(xiàn)金流。同時，土地一級開發(fā)往往離市區(qū)較遠，市場不成投入并未產(chǎn)生較高的收益。結合城市建設用地結構中產(chǎn)業(yè)類項目規(guī)模減少，交通設施用地和綠地類規(guī)模增加的情況，不難發(fā)現(xiàn)，部分投資旨在改善區(qū)域交通和環(huán)境條件。但是，今后仍需進一步提高土地投入產(chǎn)出的強度，提高土地利用的集約化程度。