房企股價波動進入“敏感期”國央企及區域龍頭房企率先估值修復

秦佳麗

據《紅周刊》統計，盡管目前上市房企市值表現整體承壓，但截至8月3日，仍有71家房企市值實現同比增長，在232家上市房企（萬得申萬分類）中占比約為三成。其中，國央企及區域龍頭房企市值表現穩健。

有業內人士向《紅周刊》表示，目前，房地產個股短期股價受紓困政策的影響比較明顯，資本市場對具備國央企等題材支撐的個股相對更感興趣。接下來房企整體能否走強，主要取決于政策調控效應與房地產開發銷售數據表現。

《紅周刊》查詢Wind數據發現，截至8月3日，市值規模突破千億元（人民幣，下同）的房企共9家，分別為新鴻基地產、中國海外發展、華潤置地、保利發展、萬科A、長實集團、龍湖集團、貝殼-W、恒基地產（見表1）。

數據來源：Wind

從市值增幅來看，截至8月3日，實現市值同比增長的房企共有71家。其中，廣匯物流、廣宇發展、財信發展、濱江集團、中交地產5家房企市值較去年同期增長超過100%。環比來看，廣匯物流、綠景中國地產、華南城、建發國際集團、中國宏泰發展5家房企增幅最大，二季度末的市值規模較一季度末增幅均超過30%。這批初步實現估值修復的房企以中小盤股居多，市值抬升空間較為靈活（見表2）。

數據來源：Wind

其中，今年5月在港股市場實現雙重上市的貝殼-W，是千億市值房企中的新面孔，截至8月3日，總市值達1186億元。除了貝殼，同陣營的其余房企均在近三年創造過千億市值。

作為房產交易平臺，貝殼在今年一季度實現5860億元的總交易額，而其去年全年的成交額為3.85萬億元。

對此，南京證券首席研究員、研究所所長周旭向《紅周刊》表示，與房地產開發企業目前面臨較大的債務壓力不同，貝殼聚焦房地產中介服務業務，屬于輕資產運營范疇。“目前中介平臺業績虧損主要受行業環境影響，比如今年上半年受疫情影響，上海等部分大型城市的地產中介業務交易量收縮50%以上。如果后續行業交易趨于穩定和活躍，中介平臺的業績就會逐漸恢復。”

在周旭看來，目前市值漲幅較大的房企中，不排除與國央企合作等題材支撐，另有部分房企系前期經歷較大股價跌幅后出現反彈。

據其介紹，一方面，目前房地產開發領域中，具備資金優勢的國央企占比越來越高，比如作為國企的保利發展，市值還在增長。部分民營開發企業近期也在尋求央企注資，或者與央企進行重組及股權轉讓，這類消息會刺激股價。另一方面，部分民營房企體量相對偏小，之前經歷過一輪下跌，現在由于限購、限售及土拍政策放松刺激，加上其本身債務不算非常危險，所以目前股價迎來反彈或修復。

《紅周刊》發現，國央企表現相對穩健，千億市值陣營座次也在向國央企“傾斜”。相較于去年8月位列行業市值規模TOP3的萬科A、龍湖集團、碧桂園服務，目前的TOP3已經全部變為國央企，分別為中國海外發展、華潤置地、保利發展。截至8月3日，3家房企的市值依次為1943億元、1909億元、1842億元，較去年同期增長28%、21%、61%。

而房企千億陣營的變遷，與這些公司的基本面表現存在聯系。《紅周刊》發現，新“TOP3”房企均屬“三道紅線”標準下的綠檔房企，相關經營指標也位于行業前列。克而瑞榜單顯示，今年前7個月，保利發展、中海地產、華潤置業的全口徑銷售額依次為2332億元、1570億元、1490億元;新增土地貨值分別為1069億元、1049億元、1119億元，銷售及拓儲規模均位于行業TOP5。融資方面，《紅周刊》查詢Wind數據統計，今年前7個月，保利發展、中國海外發展、華潤置地亦是低成本獲得債券融資的企業，新發信用債平均票面利率低至3.14%、3.07%、3.19%。

除了國央企，區域龍頭民企濱江集團的市值同比翻倍。除了“綠檔”房企所傳遞出的穩健財務水平，有著“杭州一哥”之稱的濱江集團今年開發銷售表現強勁。據克而瑞榜單，今年前7個月，濱江集團全口徑銷售額為796億元，銷售規模排名由去年同期的TOP23上升至TOP12;拓儲方面則以1128.4億元的新增土地貨值居于百強房企第一。另據《紅周刊》統計，濱江集團還是今年少數實現境內債券融資的民營房企之一，今年前7個月的信用債發行規模為26.2億元，平均票面利率3.7%。

值得一提的是，市場動蕩之時，港企相對而言穩住了陣腳。截至8月3日，新鴻基地產、長實集團、恒基地產3家香港地產公司以2276億元、1702億元、1133億元的市值穩居千億陣營。《紅周刊》了解到，擁有多元支柱型產業并投產商業物業做自持運營，是香港市值龍頭房企的典型特征。

以背靠郭氏家族的“市值一哥”新鴻基地產為例，公司披露的2021至2022年中期報告顯示，2021年下半年，其物業銷售、物業租賃、其他業務、電訊、基建及物流、酒店等主營業務為集團總營收貢獻占比依次為43.1%、26.0%、10.1%、9.4%、4.8%、3.7%。其中，盡管集團物業銷售業務貢獻營收占比較上年同期下降11.1個百分點，但物業租賃營收占比提升了3.8個百分點，支撐上市公司業績。

穩健型房企收獲市值增長之外，伴隨行業加速縮表出清，部分上市房企市值也開始“擠泡沫”。據Wind數據，截至8月3日，千億市值房企數量由去年同期的12家縮減至目前9家，太古地產、九龍倉置業等4家房企跌出千億市值陣營。

從市值變化情況看，天譽置業、正榮地產、佳源國際控股、匯景控股、新力控股集團等14家房企市值同比跌幅居前，較去年同期下跌超過80%。環比來看，天譽置業、佳源國際控股、ST泰禾、海泰發展、皇庭國際等7家房企二季度末的市值較一季度末下降超過40%。目前市值表現欠佳的房企多為出險房企，身陷債務違約風波。

此外，由于房地產市場整體仍處于下行區間，截至8月3日，共有36家房企淪為股價低于1元的“仙股”，對比去年同期的16家多出一倍。

具體來看，一貫在房地產銷售與物業在管面積上穩居“規模一哥”的某龍頭房企，今年在資本市場的地位卻不復從前。截至8月3日，其旗下兩家上市公司的市值分別為536億元、408億元，較去年同期下降63%、76%。

對于上述頭部房企的市值下行，周旭表示：“目前開發企業主要在債務上面臨較大經營壓力，債務隱患容易直接帶來估值和業績雙殺。尤其是民營房企，在資本市場的估值趨勢并不好。”

目前，上述頭部房企仍踩中“三道紅線”中的一條。截至2021年底，其剔除預收款后的資產負債率為74%。從公司經營狀況看，據中指研究院數據，今年前7個月，盡管上述頭部房企仍以2854億元的全口徑銷售規模居于百強房企之首，但銷售額同比下滑43%;新增土地面積98萬平方米，同比下跌95%。

從市盈率、市凈率等指標來看，Wind數據顯示，截至8月3日，134家樣本房企的市盈率PE（TTM）中位值為10.27倍，市凈率PB（MRQ）中位值為1.02倍。

《紅周刊》通過梳理發現，目前市盈率偏高的多為小型房企，珠光控股、三湘印象、萬通發展、西藏城投、京能置業等9家房企PE（TTM）超過100倍。對比之下，頭部房企均具有低估值特點。例如碧桂園、萬科、保利，截至8月3日的PE（TTM）分別為1.89倍、8.24倍、6.62倍，市盈率均位于行業中位值以下。

對此，周旭表示，“從投資角度看，‘盈率低點的時候買入、高點賣出’的規則在房地產行業不太適用。如果一家企業的景氣度持續向上，那么PE應該是不斷下降的，除非出現業績虧損或者微利，PE可能會大幅上升。但很多房地產企業在盈利水平調整上其實奉行5-10年的長周期，行業調整周期長，上升周期也長，因此從投資角度看，在企業的長景氣周期中，企業處于市盈率不斷下降的過程，即是具有優勢的。”

在周旭看來，目前房地產行業的10.27倍市盈率的中位值水平，其實是萬科、保利等龍頭房企平衡的結果，對比之下很多小型房企的市盈率很高，反而風險較大。更重要的是，房地產企業存在隱患其實是債務違約風險，企業的債務未必完全顯性化，單純的凈利潤等業績指標也不能完全反映企業的債務狀況。一旦出現債務違約，市盈率水平肯定會惡化下去。“所以，衡量一家房企是否具有一定的安全性和相對投資價值，除了看PE是否較低，還要看資產質量和資產負債情況。目前在監管層設定的‘三道紅線’下，這些指標容易識別出來。”

對于接下來房地產二級市場的走勢，周旭認為，這取決于上半年房地產調控政策產生效應，以及房地產銷售開發等業績數據。“從去年四季度房地產調控政策放松開始，原本殺低的部分房地產股出現了估值修復，保利等龍頭房企股價也有反彈。接下來的市場走勢，一方面在于前期信貸支撐、限購限售政策放松等政策能否讓房地產市場再度活躍起來;另一方面還是要靠房企業績推動，尤其是銷售數據能夠變好看。不過，從7月份相關數據看，目前沒有明顯跡象顯示房地產的銷售和開發投資出現大幅好轉。”