老舊小區改造實踐與城市更新思考

張翠娜， 王靈輝， 李若冰， 王剛， 夏赟， 于明， 陰雨夫， 石開明， 馬曉輝， 路琦

（1.汕頭大學工學院，廣東 汕頭 515063；2.黑龍江省寒地建筑科學研究院，哈爾濱 150080；3.哈爾濱中潤房產經營物業管理有限公司佳木斯分公司，黑龍江 佳木斯 154005）

0 引言

“老舊小區改造”連續四年寫入國家政府工作報告，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二 三五年遠景目標的建議》提出，要加強城鎮老舊小區改造和社區建設［1］。老舊小區作為存量城市的重要組成，是人們居住、生活的主要場所，是國家治理、城市治理的重要基本單元。老舊小區改造關系著居民健康福祉實現和城市有機更新進行。

老舊小區改造涉及改造設計、治理理念和功能復興等多個方面。首先，改造設計內容與居民基本生活息息相關，是居民改造意愿實現的直接體現；其次，由于資金不足、管理缺失、產權特殊等原因，老舊小區的改造治理模式具有特殊性［2］，是其建管并重、長效運作的有力保障；另外老舊小區功能的復興，是社區文化和社交活力的重塑與修復［3］，也是城市更新的重要目的；最后改造后老舊小區是否或者多大程度上改善并滿足了居民使用需求？改造后評估可以對上述改造內容與理念等進行檢驗和修正。所以上述內容的實踐與思考，不但可以指導社區內部環境和功能改善，也可以為城市更新的過程與模式提供借鑒。

文中通過佳木斯市某小區的改造過程、改造內容、改造理念、改造評價等方面闡述與分析，探索當下老舊小區改造和城市更新工作的思路與方法，期望為下一步相關工作提供指導。

1 項目背景與現狀

1.1 基本情況

改造項目位于黑龍江省佳木斯市東風區，改造小區建成于1994年，為上世紀80年代工廠家屬區，現有40棟樓，總建筑面積19.9851萬m2，住戶2114戶，其空間現狀見圖1。

圖1 項目小區現狀

1.2 現狀調研

研究人員于2020年8月～2020年11月期間多次對改造小區進行實地調研，并對居民、物業和社區人員進行訪談，將居民實際需求和物業社區管理現狀，融入小區改造措施。

1.3 存在問題

通過現場調研和訪談，研究發現該小區存在如下幾方面問題見圖2。

圖2 老舊小區存在問題

（1） 樓宇單體破舊：住宅建筑單元門破損，在屋頂防水、排水，外墻保溫等方面老舊損毀，急需修繕。

（2）“大廣場”現象嚴重，缺少人性化細節設計。該小區存在缺乏綠化和設施的空曠“大廣場”。廣場雖大，但缺乏功能支持和“無障礙”等細節設計，不利于戶外活動。

（3） 道路破損、停車位沒有規劃。小區道路路面個別處坑洼積水，不利通行；停車亂象侵占戶外休閑空間，也給居民活動帶來安全隱患。

（4） 戶外設施不足、管理運營困難。由于資金不足等原因，小區戶外活動設施不足，休息座椅和休閑設施無法保障。

（5） 空間文化缺失和凋零，社區文化難以延續。該小區為上世紀工廠家屬區，居民彼此熟悉，存在感情紐帶。然而戶外活動空間被侵占或疏于管理，居民喪失情感溝通場所，社區文化難以延續。

2 改造方案

2.1 改造內容

面對調研中存在問題，并且根據《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》［4］和《黑龍江省人民政府辦公廳關于推進全省城鎮老舊小區改造的指導意見》［5］中提出的改造內容，改造的幾個方面見圖3、圖4。

圖3 改造內容1

圖4 改造內容2

（1） 房屋維修：改造樓宇單體的屋面排水、墻體保溫、樓梯間、單元入口等。

（2） 基礎管線：對小區給排水、強弱電、供暖、管網等進行修繕。

（3） 戶外設施：包括修繕小區路面、重新規劃停車位、完善綠化和照明系統等方面。

（4） 適老無障礙：在單元門入口、公共場地等處設置無障礙坡道和扶手，室外公共區域增設老年人休息座椅、健身活動設施。

（5） 監控防控：對小區大門、門衛、道閘、圍欄等進行改造和維修，完善小區監控系統。

（6） 綠色生態：采取海綿城市措施，在場地、人行道、停車位等地面采用透水磚地面。

（7） 便民服務：豐富室外場地種類，增加便民商業、休閑健身、黨建宣傳等設施。

2.2 治理模式

改造本著建管并重、多方協作目的，采取政府、物業、社會多方出資方式，通過休閑設施建設整體發包、設置便民超市、出租廣告牌等改造項目讓資金回流用于小區日常維護。通過政府主導、社會參與、物業管理、社區倡導、居民受益方式實現政府、社會、物業、社區、居民多方共建共治共享的社區治理理念見圖5。

圖5 風雨球場、便民超市、廣告牌招商改造前后對比

（1） 政府出資、社會運營。由政府出資在小區空地處設置戶外體育場地，場地面向社會招商，分時段對外開放運營，讓物業參與管理，收入資金用于小區日常管理與維護，讓小區居民受益。

（2） 物業出資、居民受益。為方便百姓生活，由物業出資將原有車棚設施改造成便民超市，方便居民日常生活。同時，扣除各類成本，超市所得利潤可用于小區維護。

（3） 社會出資、物業管理。在路燈牌、充電樁、垃圾點等設施中設置廣告招商牌，通過物業面向社會招商，進一步拓寬融資渠道，有效解決老舊小區改造、維護資金不足問題，長效資金來源也有助于小區物業持續運營。

2.3 功能復興

改造充分考慮老舊小區各項戶外功能復興，旨在通過改造重新煥發小區活力，延續社區文化見圖6。

圖6 功能復興改造前后對比

（1） 文化功能復興：小區廣場是居民戶外活動、精神文明建設的有效載體，小區設置黨建文化廣場和文化宣傳欄，用于宣傳黨政、禁毒和防疫知識，也可以弘揚小區文化。

（2） 體育休閑融入：改造中多處設置籃球場、散步道、跑道、活動廣場、兒童活動區等設施和場地，方便居民戶外活動。

（3） 景觀促進更新：通過綠植景觀、建筑小品景觀、水體景觀等豐富社區廣場，吸引居民前來交流和活動。利用交流和諧鄰里關系，重塑社交環境，促進居民交往。

3 改造內容評價

項目2020年進行調研與設計，2021年施工，研究于2022年3～5月對該小區進行了改造后評價，改造評價從評價方法實施與評價結果分析兩個方面展開。

3.1 評價方法與實施

研究采用語義分析法（SD法）來獲取居民對老舊小區改造評價。語義分析法利用形容詞對來擬定評價尺度，通過問卷調查將被調查者感受轉化為定量數據的研究方法。研究調查問卷設定了建筑單體、基礎設施、戶外設施和總體環境四大類共18個SD評價因子及相應形容詞對見表1，每組形容詞對由一對正反義詞組成，評價尺度為5級，分別賦值為1、2、3、4、5，分值越低越接近左側的形容詞詞義，分值越高越接近右側詞義。

表1 SD因子構成

除了對18個SD因子的評價調研外，問卷還調研了居民幸福感、加裝電梯意愿（由于種種原因，2021年未有加裝電梯改造）和個人背景信息見圖7，同時設計開放式問題獲取居民對改造其它意見。調研采用電子版與紙質版相結合形式，共發放問卷174份，收集有效問卷172份，有效率為98.9%。

圖7 調查者背景分布

3.2 評價結果與分析

3.2.1 評價結果

研究利用問卷星和 SPSSAU［1，2］在線統計分析，進行了均值、相關性和方差分析等，得到如下結果：

（1） 18個SD因子均值如表2，數值集中在2.0～3.0之間，并不算高，特別是“施工效果”（1.988）和“路燈照明”（1.977）評價最低，其中“施工效果”評價不高很可能會直接影響其它因子的均值評分。但考慮到標準差，從中位數看有一半因子中位數為3（基本達到滿意狀態），改造效果還需要結合其它統計結果綜合分析。

表2 SD因子分析結果

（2） 18個SD因子與幸福度相關性分析結果見表2，居民生活幸福度和各項因子間均呈現顯著相關關系。車行道路、施工效果、建筑立面、綠地景觀和外墻保溫與居民幸福度之間相關性比較高，而服務設施與幸福度相關性最低（0.320），這一數值偏低主要是小區尚缺乏這類設施所致。

（3） 根據問卷收集情況，研究將樣本整合為≦40、41～48、49～55、56～65和≥66歲5個群組，通過方差分析得到各年齡群組間評價差異如表2和圖8。從結果看，各群組之間評價結果存在差異，其中41～48、49～55兩群組對各因子評價低于其它群組。

圖8 五個年齡段的SD評價差異

（4） 問卷開放性問題獲取居民對改造其它意見，收集關鍵詞詞云如圖9。從反饋看，居民主要問題集中在“建議加裝電梯”、“路燈數量不足”、“廣場遮陽”等處，也有反應“立面顏色”、“樓道衛生”“監控死角”、“施工質量”等問題。

圖9 五個年齡段的SD評價差異

3.2.2 結果分析

（1） 改造后存在不足，但基本解決原有問題。18項因子均值不高，說明改造還存在一定不足。結合開放問卷意見可知：居民對改造施工質量、路燈照明兩項問題反應最多。但其它因子，如“適老無障礙”、“場地設施”均值近2.5；“停車規劃”均值2.703；“綠地景觀”、“水體景觀”均值為2.314和2.547；“文化宣傳欄”均值2.866，這說明小區改造在人性化設計、停車、戶外場地設施、藍綠景觀和文化宣傳方面取得相應成果，基本解決和適當緩解了“空曠大廣場”、“停車無規劃”、“戶外設施不足”和“文化凋敝”等問題。

（2） 居民加裝電梯意愿強烈，因此融資模式值得繼續探索。項目中政府、物業和社會聯合出資方式解決了體育場地、戶外設施等改造項目的資金問題。在加裝電梯意愿中見表2和圖9，“加裝電梯”均值3.419，在詞云分析中成為首位關鍵詞，很多居民反應“需要加裝電梯”、“建議安裝電梯”、“電梯安裝勢在必行”等問題。由于居民出資等問題，改造未涉及電梯加裝，探索新的融資模式解決“加裝電梯”問題值得進一步研究。

（3） 幸福感與各因子顯著相關，功能復興起到提升作用。如表1所示，幸福感與“文化宣傳”、“水體景觀”、“綠地景觀”、“活動場地”、“人行道路”、“適老無障礙”等涉及文化、景觀、體育功能復興因子高度相關，且因子均值介于2.3～2.9之間，處于相對評價較高位置，說明復興功能可以對居民幸福感起到提升作用。

（4） 不同群體評價具有差異，部分居民需求得到滿足。通過方差分析可知，不同群體評價結果存在差異：≤40、56～65和≥66歲3個群組評價曲線基本高于均值曲線，但41～48、49～55兩群組對各因子評價低于均值曲線見表3。這可能由于后兩個群體，經濟更獨立、需求更高、對改造效果要求較高所致。這種情況也說明，雖然SD因子綜合均值不高，但改造效果基本滿足年輕人和56歲以上老年人需求。

表3 不同年齡段的SD評價

（5） 適老無障礙見成效，服務設施應加強。在方差分析中，最值得注意有兩點：①年齡≤40歲、56～65歲、≥66歲三群體對“適老無障礙”因子評價均較高（2.68、2.42、2.81），尤其是后兩個群組評價說明適老無障礙改造基本達到中老年居民使用要求；②年齡≥66歲群體對服務設施評價出現所有評價中最低值（1.36），這恰恰是因為研究的“服務設施”主要指老年活動中心等設施，而年齡≥66歲群體作為這類設施使用者，其評價證明了“服務設施”的薄弱性，這是以后應加強的內容。

4 啟發與思考

文中闡述了老舊小區改造全過程，實踐了共建共治共享理念，通過改造評價可知，改造方案雖存在一定不足，但基本解決了老舊小區現狀問題，并帶來如下思考。

4.1 設計施工層面

設計層面：“補短板”是改造重點。研究中建筑單體、基礎設施改造后獲得居民認可度高，與幸福感高度相關，而這些因子又恰恰是老舊小區急需解決的“短板”問題，應是今后改造解決的首要問題。發揮“設計師”作用。無論是“一區一策”倡導還是不同群體需求差異都需要設計師在改造前期的深度參與，設計師應一方面輔助社區、物業積極引導居民參與改造，另一方面深入調研居民需求差異，關注小區弱勢群體述求。

施工層面：改造評價中“施工效果”評價很低，這也一定程度影響了其它方面改造評價。施工質量是改造成果的有力保障，也是與居民幸福感高度相關的重要因素。改造中對施工質量嚴格監管，可以避免由于施工質量差而改造效果不佳的現象。

4.2 社區治理層面

發揮社區物業作用：改造中，社區配合設計師調查居民意愿并積極引導，物業通過出資、提供用房、組織活動等方式積極參與改造，并在后期評價中積極參與問卷設計、發放等工作，社區和物業在改造全過程發揮積極作用，值得借鑒。

探索“共同締造”新途徑：改造過程中實踐了政府、物業、社會共同參與建設的共建共治共享理念，但由于資金等原因并未進行“加裝電梯”改造。倡導居民在“電梯”需求下積極參與出資建設，尋找切實可行的多元融資模式，是“共同締造”理念下滿足居民訴求的新途徑。

4.3 城市更新層面

老舊小區改造是城市更新重要內容，改造實踐也引發城市更新問題的探索。

完整社區理念融入：改造中老年活動中心的缺乏體現了“服務設施”的脆弱性，一般來說單一小區難以依靠自身實現完整社區建設，城市更新項目可以統籌區域內多個老舊小區和城市公共服務功能，以完整社區理念進行城市和社區更新，可以解決單一小區“服務設施”不足問題。

更新與復興：改造通過戶外活動場地與文化設施更新，實現了社交環境和小區文化復興。城市更新不僅是物質環境更新，更是城市功能、活力復興。通過文化、體育活動和景觀功能植入可以觸發戶外社交和休閑功能復興，城市更新應充分發揮文化、體育、景觀等功能的復興作用。

5 結語

文中對佳木斯某小區改造全過程進行闡述分析，提出對當下老舊小區改造和城市更新思考，結論如下：

（1） 老舊小區改造設計應以補足居民基本生活需求為首要目的，充分利用設計師專業技術，嚴控施工質量，提高居民生活幸福感。

（2） 改造與后期管理應融入社區治理理念，發揮政府、物業、社會、居民等多方作用，不斷探索“共同締造”新途徑。

（3） 老舊小區改造與城市更新相結合，完善公共服務，通過文化、體育、景觀等手段營造強社交環境，實現城市與社區生活的活力再造和功能復興。