建筑工程規劃條件核實測繪面積技術指標勘測探討

何景南，何淼

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519015)

1 引 言

在建筑物規劃條件核實階段，成果中各項規劃面積技術指標是城市規劃主管部門對城市建設工程報建審批后管理的重要環節，同時也為加強城鄉規劃管理和保障城鄉規劃順利實施的重要保障。對于一棟復雜的建筑物報建有多種功能和技術指標，在進行規劃條件核實測繪時，測繪的各項規劃技術面積指標如果不能在報告中進行詳細、準確、系統的匯總，規劃主管部門無法快速、準確判定哪些樓層、部位存在違(改)建情況，成果中各項報建和現場測繪規劃面積技術指標對比情況，對于規劃部門在驗收管理階段提高效率和審批發證具有非常重要的依據。

2 規劃技術指標測繪應注意的事項和要求

建筑物報建審批的圖紙及許可證中所列各項規劃技術面積指標，為規劃主管部門依據設計院計算的規劃技術面積指標為主進行審批；建筑物規劃條件核實階段，成果中各項規劃技術面積指標依據現場和報建功能測繪；在建筑物現場完全按報建圖紙所建的情況下，報建技術指標和核實階段測繪成果中各項規劃技術指標也會存在偏差，有時偏差還比較大，產生差異的原因有多種因素造成的。

2.1 人防地下室面積規劃技術指標測算注意事項

人防地下室主體邊界劃分：當人防地下室四周均為自墻時，人防地下室結構外圍外表面為人防地下室的主體邊界；當人防地下室四周一部分為自墻、另一部分與普通地下室共墻時，自墻部分的結構外圍外表面和共墻部分的人防地下室外表面為人防地下室的主體邊界。人防地下室的自墻墻體面積和人防地下室與普通地下室的共墻墻體面積，全部計入人防地下室主體建筑面積。

2.2 普通地下室面積規劃技術指標測算注意事項

普通地下室主體邊界劃分：當普通地下室四周均為自墻時，普通地下室結構外圍外表面為普通地下室的主體邊界；當普通地下室四周一部分為自墻、另一部分與人防地下室共墻時，自墻部分的結構外圍外表面和共墻部分的普通地下室內表面為普通地下室的主體邊界。普通地下室的自墻墻體面積全部計入普通地下室主體建筑面積，普通地下室與人防地下室的共墻墻體面積不計入普通地下室主體建筑面積。

2.3 建筑物地上各功能技術指標測算方法及注意事項

(1)根據建筑物報建審批圖紙和現狀，按墻中線繪制出各圖元基本單元，依據報建和現狀功能統計出地上各功能區套內建筑面積，如辦公、住宅、酒店、商業等功能各套內面積數據。

(2)統計列出地上共有建筑部位圖元和其圖元面積，如梯間、走廊、配電間、衛生間等共有建筑面積數據。

(3)在建筑物首層布設的消防控制室、變電房(移交市政或整個小區共用)、共用衛生間(整個小區共用)等共用設施，在報建設計和實際使用中不占用走廊、梯間等共有建筑空間，其規劃技術建筑面積指標為套內建筑面積加上其相鄰的半墻面積之和；物業管理用房和業委會用房等小區共用設施建設在二層及以上，在報建設計和實際使用中不占用其他層走廊、梯間，自身有專用的梯間和通道，其規劃技術建筑面積指標為套內建筑面積加上其相鄰的半墻面積及自身專用的梯間和通道面積。

(4)對于超高層建筑物中的避難區間，建設在首層及以上公共架空空間，避難區間和公共架空空間是供人民特殊時期使用和公共休閑使用，其規劃技術建筑面積指標為套內建筑面積加上其相鄰的半墻面積之和。

(5)對于地上有多個功能區的建筑物，部分共有建筑面積同時供多個功能區使用，如梯間、衛生間等，依據本節(1)(2)繪制圖元和計算的面積數據，計算出各功能區套內和共有建筑面積數據，在計算各功能區建筑面積時一定注意共有建筑面積合理、合規分攤；分攤計算公式如下：

其中∑&Si為各單元參加分攤的建筑面積；&Si為各單元參加分攤所得的分攤面積；∑&Si為參加分攤的地上共有分攤面積總和；∑Si為參加分攤的各功能區地上建筑面積總和；&Si為某單一功能區參加分攤的建筑面積，&Si為某單一功能區參加分攤所得的分攤面積，K為面積的分攤系數；各功能區建筑面積規劃技術指標為各功能區套內面積加上各功能區參加分攤所得的分攤面積(&Si)。

3 結合實際某棟局部分層圖各功能技術面積指標計算進行說明

某小區報建一棟綜合樓，地下為普通地下室和人防地下室，1-2層為裙樓，二層以上為塔樓，有商業、普通辦公、酒店式辦公等功能；結合房屋部分分層圖如圖1～圖7所示。

圖1 2層平面勘測圖

圖2 2層平面勘測圖

圖3 1層平面勘測圖

圖4 3層平面勘測圖

圖5 4-7層平面勘測圖

圖6 標準層平面勘測圖

圖7 屋面層平面勘測圖

3.1 實例面積指標測算方法和說明

根據層圖中標注的各圖元各功能，依據2.3章節中技術指標測算方法和公式，進行各功能面積技術指標計算。主要規劃技術指標面積計算如下：

(1)人民防空面積技術指標：由-2層人民防空范圍線圍合，但在圍合面積中應扣除非人防功能面積，扣除人防區域范圍內地下車庫、設備用房、梯間面積，由人防范圍內使用面積+結構面積+口部外人防專用通道面積+各類戰時使用豎井面積構成。

(2)普通辦公面積技術指標：由1層梯間、辦公大堂1面積+2層以上梯間、前室1+樓梯1+各層辦公套內+所使用的管道井面積+天面層面積。

(3)酒店式辦公面積技術指標：由1層梯間、大堂2部分面積和1層以上梯間3部分面積+1層以上梯間、前室2部分面積+各層酒店辦公套內+酒店辦公所使用的管道井面積+天面層面積；其中1層梯間、大堂2部分面積及1層以上梯間、前室2部分面積和梯間3部分面積由酒店辦公面積和商業面積按比例分攤取得。

(4)商業面積技術指標：由1層梯間、大堂2部分面積+手扶梯面積+梯間4面積+1層以上梯間3部分面積+1以上層梯間、前室2部分面積+各層商業套內+商業所使用的管道井面積；其中1層梯間、大堂2部分面積及1層以上梯間3部分面積和1以上層梯間、前室2部分面積由酒店辦公面積和商業面積按比例分攤取得。

(5)公共設施建筑面積：對于該棟建筑物由于基本都在首層，在報建設計和實際使用中不占用走廊、梯間等共有建筑空間，其規劃技術建筑面積指標為套內建筑面積加上其相鄰的半墻面積之和。

3.2 實例面積指標測算結果和說明

根據以上計算規則和說明，主要各功能計算面積技術指標計算結果如表1所示：

表1 規劃條件核實部分面積指標匯總表

4 結 語

在進行規劃條件核實各功能區建筑面積技術指標測繪時，復雜的建筑物由于消防和實際的需要，有些共有建筑面積雖然和其他功能區相聯通，但實際使用上主要供某一功能區使用，這些共有建筑面積可直接劃歸到該功能區面積技術指標；在進行各功能區建筑面積技術指標測繪時，共有建筑面積歸類、分攤應考慮和不動產測繪共有面積分攤基本保持一致；對于一棟綜合大廈，前期驗收階段各功能區建筑面積技術指標和后期不動產測繪報告中各功能建筑面積差異較大，企業無論在房屋銷售、地價核交會產生一系列的問題。